Как начисляется плата за общедомовые нужды в многоквартирных домах
Разбираемся в квитанциях
Жители квартир ежемесячно платят не только за воду или свет в самой квартире, но и за так называемые общедомовые нужды — ОДН. Это электричество на освещение подъездов, вода для уборщицы или отопление колясочной.
В норме платежи за эти услуги не должны быть большими, ведь они раскидываются на все квартиры. Но бывает, что цены за ОДН зашкаливают, а разобраться в причинах очень сложно.
В статье расскажу, что такое ОДН, как выставляют суммы в квитанциях и что делать, чтобы платить меньше.
Что такое ОДН в коммунальных платежах
Определение ОДН в законе отличается от общепринятого . ОДН — это коммунальные услуги в домах:
- где не выбран способ управления;
- где выбранный способ управления не реализован;
- с непосредственным управлением.
То есть юридически понятие ОДН касается только домов, где нет УК или ТСЖ. Если же в доме есть управляющая организация, говорят о плате за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества. В квитанциях это может скрываться под аббревиатурой «КР на СОИ».
Разница в том, что ОДН оплачивают напрямую организации, предоставляющей коммунальный ресурс: водоканалу, энергосбыту или тепловой компании. А плату за КР на СОИ жильцы вносят в организацию, которая обслуживает дом, а уже потом эта компания сама передает собранные деньги ресурсникам .
На практике и жильцы, и управляющие компании используют термин «ОДН» независимо от способа управления в доме. Чтобы не запутаться, дальше в статье мы будем делать так же.
Размер платы за ОДН отражается отдельными строками в квитанции .
Что входит в стоимость ОДН
Электроэнергия. В ОДН входит стоимость электричества, которое расходуется:
- на освещение подъездов и подвалов;
- уличное освещение — обычно это фонари над подъездами;
- работу домофона;
- работу циркуляционных насосов.
Холодная вода. Жители делят между собой расход холодной воды:
- на уборку в подъездах;
- полив клумб и газонов;
- промывку труб.
Все утечки холодной воды при авариях тоже относят на счет жильцов. Если дом старый, а трубы ветхие и постоянно лопаются, это может быть существенной строкой в расходах.
Горячая вода. Используется в основном для ремонтов и профилактических работ в системе отопления. Также жители платят за утечки, если они есть.
Отопление. Плата за отопление в квитанции выставляется единой строкой и не разделяется на индивидуальное потребление и отопление общего имущества .
За отопление общих помещений жильцы платят, только если там установлены радиаторы, например в подъездах.
Если в доме есть общие счетчики, размер потребления определяется по их показаниям, если нет — по нормативу.
Водоотведение. Это плата за сброс в канализацию холодной и горячей воды, использованной на нужды всего дома.
Как рассчитываются ОДН
Расчет платы за ОДН зависит от того, есть ли в доме общие счетчики и проведено ли собрание о том, как именно считать ОДН.
Если есть общие счетчики, в квитанции УК указывает их показания. Если этих сведений нет, то и общих счетчиков нет. А в повестке собраний вопросы ОДН обычно фигурируют с формулировкой «о принятии решения по вопросу начисления платы за КР СОИ». Решения собраний вывешиваются на досках объявлений или публикуются на сайте УК.
Вот какие есть варианты расчетов.
Общедомового счетчика нет. Бывает, что его нет ни на один ресурс, а бывает, что, например, на электричество есть, а на воду нет. То есть схема может различаться для разных ресурсов.
Если общего прибора учета нет, то для расчета перемножают норматив потребления на общедомовые нужды и площадь общего имущества в доме. Полученную сумму делят между всеми собственниками пропорционально площади квартир .
Например, норматив потребления холодной воды для содержания общего имущества установлен 0,02 м³ на 1 м² в месяц. Площадь общего имущества в доме — 1000 м².
Считаем ОДН для всего дома: 1000 × 0,02 = 20 м³ холодной воды в месяц.
Теперь для конкретной квартиры 60 м². Предположим, площадь всех жилых и нежилых помещений в доме 15 000 м².
Вычисляем долю конкретной квартиры: 20 × 60 / 15 000 = 0,08 м³ — такой объем «общей» воды должны оплатить хозяева.
Переводим воду в деньги. Для этого умножаем расход на тариф, возьмем его в размере 31,16 ₽ за 1 м³. Получается так: 0,08 × 31,16 = 2,49 ₽.
Собственник из нашего примера будет платить за ОДН по холодной воде 2,49 ₽ ежемесячно. Эта сумма не меняется, пока власти региона не изменят норматив или тариф — счетчика ведь нет.
Общедомовой счетчик есть, но собственники не приняли решения на общем собрании, как учитывать ОДН. На собрании они могут выбрать из двух вариантов:
- считать ОДН по показаниям общих счетчиков;
- считать их по среднемесячному потреблению.
Решение принимают большинством голосов .
Если собственники не приняли решение, то управляющая организация считает каждый месяц по нормативу, как если бы общего прибора учета не было. Но в следующем году показания общего прибора учтут и сделают перерасчет.
С 2024 года перерасчет распределяется равномерно в течение года . То есть если, например, в январе доначислили 1000 ₽ на квартиру, то платить надо будет по 83 ₽ каждый месяц в течение года.
Общедомовой счетчик есть, и собственники решили на общем собрании считать ОДН по его показаниям. В таком случае считается разница между показаниями общего и всех индивидуальных счетчиков. Если в каких-то квартирах счетчиков нет, для них берут нормативы.
Например, расход холодной воды за месяц во всем доме по показаниям общего счетчика — 200 м³. Собственники, у которых есть счетчики воды в квартирах, подали показания на 60 м³. В двух квартирах счетчиков нет, в каждой из них прописаны по двое жильцов.
Сначала посчитаем расход для двух квартир без счетчиков. Предположим, в регионе установлена норма потребления 8 м³ на человека в месяц. У нас четыре человека на две квартиры, то есть 16 м³ воды на квартиру, или 32 м³ на обе.
Теперь считаем ОДН на дом, из показаний общедомового счетчика вычитаем индивидуальные расходы: 200 − 60 − 32 = 108 м³.
Выведем стоимость ОДН для квартиры площадью 60 м², если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в доме 15 000 м²: 108 × 60 / 15 000. Получается, собственник должен оплатить 0,432 м³.
Чтобы посчитать это в деньгах, умножим получившийся объем на тариф: 0,432 × 31,16 = 13,46 ₽.
ОДН в этом варианте может быть отрицательным. Его не нужно оплачивать, но его и не возвращают — минус засчитывается в следующем месяце.
В идеале собственники должны передавать показания своего счетчика каждый месяц в одно и то же время. Тогда плата за ОДН не будет сильно различаться от месяца к месяцу. Но даже если показания приходят поздно, УК будет учитывать их позже и корректировать ОДН.
Общедомовой счетчик есть, и собственники решили на общем собрании считать ОДН по среднемесячному потреблению. Для определения среднемесячного начисления берут средний объем начислений, например, за год.
Собственники каждый месяц оплачивают за ОДН фиксированную сумму, которая не меняется. А на следующий год УК делает перерасчет в соответствии с показаниями общего счетчика за прошедший год. Такая система удобна собственникам, потому что они точно знают, какая сумма будет в квитанции, и нет резких скачков платы за ЖКУ.
В доме установлена автоматизированная информационно-измерительная система учета — АИИСУ. Она автоматически собирает показания общего и индивидуальных счетчиков. Плата за ОДН рассчитывается как произведение потребления на тариф и распределяется между всеми собственниками пропорционально площади квартир.
Плюсы и минусы разных способов расчета ОДН
| Способ расчета | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| По показаниям общего счетчика | Плата идет за ресурс, который на самом деле использован: сколько потратили — столько и оплатили | Сумма в каждом месяце может меняться. Нужно смотреть, чтобы все жильцы сдавали показания и делали это вовремя |
| По нормативам или среднему значению | Сумма за ОДН в течение года не меняется. Если есть общий счетчик, раз в год происходит перерасчет | Норматив может сильно отличаться от реального потребления — тогда платить придется «за воздух». Перерасчет в конце года может получиться солидным — например, если была утечка воды |
| С помощью АИИСУ | Система автоматически учитывает показания и делает расчет, ошибки исключены | Нет |
Плюсы и минусы разных способов расчета ОДН
| По показаниям общего счетчика | |
| Плюсы | Плата идет за ресурс, который на самом деле использован: сколько потратили — столько и оплатили |
| Минусы | Сумма в каждом месяце может меняться. Нужно смотреть, чтобы все жильцы сдавали показания и делали это вовремя |
| По нормативам или среднему значению | |
| Плюсы | Сумма за ОДН в течение года не меняется. Если есть общий счетчик, раз в год происходит перерасчет |
| Минусы | Норматив может сильно отличаться от реального потребления — тогда платить придется «за воздух». Перерасчет в конце года может получиться солидным — например, если была утечка воды |
| С помощью АИИСУ | |
| Плюсы | Система автоматически учитывает показания и делает расчет, ошибки исключены |
| Минусы | Нет |
Особый порядок расчета ОДН в Москве
В Москве определен отдельный порядок расчета и включения в квитанции платы за ОДН .
В столице в квитанциях не указывается плата за ОДН. Оплата ресурсов, потраченных на общедомовые нужды, делается из средств, собранных на содержание и текущий ремонт дома, и входит в эту графу в квитанции.
Исключение — электричество, которое оплачивают по показаниям приборов на общем имуществе. Расход электричества на ОДН отражается в квитанциях на электроэнергию.
Можно ли не оплачивать ОДН
Отказаться от оплаты ОДН нельзя, даже если в квартире никто не живет. Платить за содержание общего имущества обязаны все собственники жилых и нежилых помещений и даже наниматели по договорам социального найма.
Если не платить за ОДН, будет копиться долг и организация, которая обслуживает дом, или, например, напрямую водоканал сможет взыскать деньги через суд.
Если долг меньше 500 000 ₽, должника даже в суд вызывать не будут — рассмотрят дело без него. УК получит судебный приказ и сможет взыскать долг через приставов.
Если накопился большой долг, собственник может попросить у УК гасить его в рассрочку. В этом случае заключают соглашение, где прописывают, какие суммы и до какого числа будет вносить должник.
Рассрочку дают обязательно, если плата за ЖКУ в текущем месяце больше чем на 25% превышает плату за тот же месяц в предыдущем году .
Как уменьшить расходы на общедомовые нужды
Чтобы уменьшить расходы на ОДН, можно проверить правильность начислений и использовать ресурсы экономно.
Выяснить, нет ли незаконных подключений. Практика показывает, что самый большой перерасход за ОДН — это безучетное потребление. Люди «скручивают» или устанавливают перепрошитые счетчики, подключаются к электричеству мимо счетчика и так далее.
Владельцы нежилых помещений тоже могут хитрить. В моей практике была ситуация, когда от сети дома незаконно запитали киоск и его собственник не платил за свет, а расход распределялся на собственников квартир.
Проверить исходные данные для расчета ОДН — площадь общего имущества дома и площадь всех квартир. Эти параметры лежат в основе расчета платы за ОДН. Площадь общего имущества для расчета водоснабжения и водоотведения на ОДН складывается из площади лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны. А для расчета ОДН по электроэнергии берут площадь общего имущества, то есть вместе с подвалами и чердаками .
Каждый жилец может проверить площадь своей квартиры, то есть сверить данные из ЕГРН и в квитанции за ЖКУ. В квитанции также указывают общую площадь дома, она еще может называться «общая расчетная площадь». Еще прописывают показания общедомового счетчика и объем потребленного ресурса всего дома в месяц.
В ГИС ЖКХ можно посмотреть сведения о доме и проверить общую площадь жилых помещений, площадь нежилых помещений, мест общего пользования. Если есть сомнения в этих данных, УК обязана сверить информацию по заявлению собственника.
Проверить правильность начислений собственникам индивидуального потребления. Если в доме установлен общедомовой счетчик, важно, чтобы:
- Собственники квартир подавали показания своих приборов учета верно и вовремя.
- Количество жильцов, зарегистрированных в квартирах, где нет счетчиков, было равно количеству действительно в них проживающих.
Бывает, в квартире нет счетчика, зарегистрирован один человек, а живут пять — ресурсов они тратят больше, чем норматив. Эта разница распределяется между всеми собственниками.
УК или ТСЖ в таких случаях может составить акт о фактически проживающих гражданах, в нем указывают верное количество жильцов .
В моей практике был случай: ТСН получило иск в суд с требованием оплатить долг в размере 500 000 ₽ за ОДН по горячей воде в доме на 160 квартир.
В доме установлен общий счетчик. В некоторых квартирах есть счетчики, но в части квартир считают по нормативу. Поставщик горячей воды посчитал ОДН исходя из того, что там, где нет счетчиков, живет по одному человеку. ТСН составило акты о фактически проживающих гражданах и пересчитало сумму. Оказалось, что долга нет.
В суде мы смогли доказать, что в доме отрицательный ОДН более 1000 м³. Это значит, что не только нет задолженности, но и можно учесть отрицательное значение в счет будущих платежей. Апелляционная инстанция подтвердила, что все верно.
Проверить, проводит ли УК или ТСЖ мероприятия по повышению энергоэффективности. Если в доме старые водопроводные трубы, происходят протечки. За расход воды платят жильцы. Если поменять трубы, платить за воду на ОДН надо будет меньше.
В подъездах можно установить энергосберегающие лампы либо лампы с датчиками движения — это позволит сэкономить на электроэнергии.
Общедомовой счетчик позволит платить за фактически потребленные ресурсы, а не по нормативам.
На электричество можно установить многотарифный счетчик, который позволит считать по дневному и ночному тарифу.
Кратко об ОДН
- ОДН — это расход ресурсов на содержание общего имущества в многоквартирном доме: освещение в подъездах, промывку систем отопления и подобное.
- Платить за ОДН обязательно.
- Схема начислений за ОДН зависит от наличия общедомового счетчика и решения собственников.
- Чтобы ОДН считались верно, собственники должны вовремя и точно передавать показания индивидуальных счетчиков, а если счетчиков нет — сообщить управляющей организации, сколько человек на самом деле постоянно проживает в квартире.
- Расход воды во время протечек оплачивают жильцы — это включается в ОДН. Поэтому, если течет часто и много, заменить трубы, возможно, будет дешевле.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
