Привет, Сообщество! Хочу обсудить план покупки квартиры.
Есть новостройка, цена квартиры 15 млн, ипотека под 0,1% до 12 млн. Соответственно, я плачу 3 млн первого взноса и беру ипотеку под 0,1% на 30 лет на все остальное. Ипотечный платеж получается примерно 34 000 рублей. ОФЗ 26238 на Мосбирже дают доходность примерно 10,1%. Беру этих ОФЗ на 4 млн, раскидываю на ИИС типа Б четырех человек. ОФЗ экспайрятся через 18 лет, понятно, что к тому моменту и 30 000 рублей в месяц будут ни о чем, да и закрыть досрочно можно будет как раз деньгами этих ОФЗ или какие-то новые ОФЗ купить. В общем, считаю, что я полностью оплачиваю все платежи по квартире этими ОФЗ. Итого квартира обходится мне примерно в 7 млн рублей. Я не учел платежи за страховки по ипотеке, но кардинально на расчеты они повлиять не должны, ну, может, плюс несколько сотен тысяч в ОФЗ.
Итого из плюсов:
- Я покупаю квартиру существенно ниже рынка (за 7—8 млн рублей). 15 млн — это влажные фантазии застройщика, но 12 она после сдачи дома будет стоить (при текущих ценах на недвигу).
- На случай чего у меня сохраняется ликвидность в ОФЗ. Понятно, что выводить с ИИС будет невыгодно, придется терять вычет, но на крайний случай.
Из минусов что я вижу:
- Квартира сразу после покупки значительно упадет в цене, ведь 0,1% ипотеку передать кому-то другому я не смогу. Продавать эту квартиру в ближайшие 30 лет для меня будет невыгодно.
- Риск дефолта по ОФЗ. Но, во-первых, такой риск даже в текущей ситуации не слишком высок. Во-вторых, при реализации такого риска любые рублевые активы превратятся в мусор, не важно, будет у меня в этот момент квартира, кэш или ОФЗ.
Что я не учел? Какие еще риски, проблемы вы видите?
Анатолий, или то, что вы не умеете читать. Первый пункт в минусах прочтите, если не дошло, прочтите еще раз, повторяйте пока не дойдет.
Стич, вот тут интересный момент, тоже об этом думал. Но в итоге решил, что из рублевых бумаг ОФЗ - очевидно, самые надежные, а доходность в данном случае для меня не является приоритетом, так как история для меня не про заработать, а про подстелить соломку в виде квартиры в Москве. А лезть в валютные бумаги я не хочу, т.к. сразу добавятся FX риски.
Андрей, учитывая, как сейчас брокеры от лица ЦБ закручивают гайки во все эти финансовые инструменты, я бы 1,4 млн просто оставила на вкладе, учитывая, что доходность не является для вас приоритетом. После блокировки ETF (в частности, золота) мой портфель оказался на 30% недоступным для вывода, поэтому я теперь 100 раз подумаю, прежде чем залезть на 100% в ОФЗ нашей любимой страны.
Стич, вы правы. Что-то я об этом не подумал. Учитывая нерабочие дни, невойну, немобилизацию, возможность недефолта в том или ином формате, тоже нельзя игнорировать.
Нормальный план, но я бы брал короткие выпуски, причем диверсифицировал не только через постоянный купон, но и через плавающий (ОФЗ-ИН), инфляция будет расти. Вклад может быть частью такого портфеля при условии капитализации.
В целом при понимании, что никаких 0.1% быть не может и девелопер берет оставшиеся % в виде наценки, сделка видится нормальной с учетом, что экономическая ситуация не будет влиять на состав платежей. По сути, вы должны зафиксировать некую ставку и неувеличивающиеся аннуитетные платежи на срок ХХ лет.
Риски: рынок недвижимости пузырится третий год, кв.м. сильно переоценен. Причем девелоперы продолжают строить, а вот спрос будет снижаться, включая и аренду.
Мне вот что не даёт покоя. Все мы понимаем, что 0,1% ипотеки - это уже в завышенной стоимости продукта. ОФЗ даёт около 10%, так же как и стоимость обычной ипотеки (может чуть меньше по каким-то гос программам). Тогда получается, что есть смысл эти 4 млн сразу положить в предоплату, тем самым снизив сумму займа и процентов по нему?
Логика такая, что пока деньги лежат в ОФЗ и копят купоны, вы выплачиваете те самые проценты. Ну то есть я предлагаю уменьшить платёж с 34к до 25к (примерно, без расчётов говорю) и не допускать рисков дефолта и тд. Тем самым и сн зив итоговую стоимость с 15 млн до меньшей суммы (сори, нет успеваю посчитать, тороплюсь) Это конечно, если застройщик предлагает пересмотреть цену, если не используется его "бесплатная" рассрочка.
Не настаиваю на правильности своего предложения) в споре рождается истина, самому очень интересна эта тема
Don_Karleon, застройщик, конечно, предлагает пересмотреть цену, но за ипотеку с первоначальным взносом 15% и ставкой 0.1% и сроком 30 лет накидывает всего 17%. Дальше посчитайте, даже с учетом ставки дисконтирования 7.5% отдавать туда живые деньги больше минимально возможных 15% нет смысла. А если посчитать ставку дисконтирования 10%(доходность по ОФЗ) то и подавно.
Думаю выгода застройщика/банка тут в том, что они прекрасно понимают, во-первых, что многие погасят эту ипотеку сильно раньше, при продаже квартиры то эту ипотеку не передашь. Во-вторых, что если и не погасят ипотеку, значит будут держать квартиру, значит меньше конкуренции застройщику на следующих этапах. В третьих у застройщика и банка есть согласованный бизнес план, под который банк застройщика кредитует. Продавать квартиры дешевле чем в этом плане застройщик, вероятно, не имеет права, а так оно вроде и не дешевле получается.