Какие риски могут возникнуть при использовании ОФЗ для погашения ипотеки?

Привет, Сообщество! Хочу обсудить план покупки квартиры.

Есть новостройка, цена квартиры 15 млн, ипотека под 0,1% до 12 млн. Соответственно, я плачу 3 млн первого взноса и беру ипотеку под 0,1% на 30 лет на все остальное. Ипотечный платеж получается примерно 34 000 рублей. ОФЗ 26238 на Мосбирже дают доходность примерно 10,1%. Беру этих ОФЗ на 4 млн, раскидываю на ИИС типа Б четырех человек. ОФЗ экспайрятся через 18 лет, понятно, что к тому моменту и 30 000 рублей в месяц будут ни о чем, да и закрыть досрочно можно будет как раз деньгами этих ОФЗ или какие-то новые ОФЗ купить. В общем, считаю, что я полностью оплачиваю все платежи по квартире этими ОФЗ. Итого квартира обходится мне примерно в 7 млн рублей. Я не учел платежи за страховки по ипотеке, но кардинально на расчеты они повлиять не должны, ну, может, плюс несколько сотен тысяч в ОФЗ.

Итого из плюсов:

1. Я покупаю квартиру существенно ниже рынка (за 7—8 млн рублей). 15 млн — это влажные фантазии застройщика, но 12 она после сдачи дома будет стоить (при текущих ценах на недвигу).
2. На случай чего у меня сохраняется ликвидность в ОФЗ. Понятно, что выводить с ИИС будет невыгодно, придется терять вычет, но на крайний случай.

Из минусов что я вижу:

1. Квартира сразу после покупки значительно упадет в цене, ведь 0,1% ипотеку передать кому-то другому я не смогу. Продавать эту квартиру в ближайшие 30 лет для меня будет невыгодно.
2. Риск дефолта по ОФЗ. Но, во-первых, такой риск даже в текущей ситуации не слишком высок. Во-вторых, при реализации такого риска любые рублевые активы превратятся в мусор, не важно, будет у меня в этот момент квартира, кэш или ОФЗ.

Что я не учел? Какие еще риски, проблемы вы видите?