Супруги из Оренбурга купили квартиру в новостройке. Всего заплатили 1,5 млн рублей, большую часть суммы взяли в ипотеку. Через год дом сдали — надо было принимать объект.

Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.

Но застройщик не сделал то, о чем его просили, и прислал односторонний акт: подписывайте или отстаньте. Тогда супруги решили расторгнуть договор и забрать деньги. Да еще с процентами — они же ипотеку платили. И началась история длиной в три года, которая дошла до Верховного суда.

Почему супруги отказались от квартиры и потребовали деньги?

В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:

  1. На лоджии нет остекления. А по проекту должно быть.
  2. Водопровод сделан из труб без армирования. Такие не подходят для горячей воды по госту.
  3. Швы между плитами перекрытия заполнены фрагментами древесины.
  4. Швы в кирпичной кладке шириной до 25 мм. Это нарушение снипов.
  5. Арматура в плитах не обработана против коррозии.
  6. В стяжке и штукатурке трещины и пустоты. Все неровное.
  7. Площадь меньше заявленной в проекте, конфигурация помещения отличается от обещанной.
  8. Стены в ванной сделаны из ячеистого бетона, который не подходит для этих целей.
  9. На окне несмываемое пятно.
  10. Радиаторы заляпаны цементом и не отмываются.

Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил. Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.

Вот что они потребовали:

  1. Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р.
  2. Проценты по ипотеке — 771 000 Р.
  3. Проценты за пользование чужими деньгами — 820 Р.
  4. Штраф 50% сверху.
  5. Судебные расходы — 56 500 Р.

Почему договор не удалось расторгнуть без суда?

Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.

Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.

Договориться с застройщиком не получилось, а принимать квартиру с трещинами, пятнами и не той площади покупатели не захотели. Тогда вся надежда на суд.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
💎💎💎💎💎

Что сказали суды?

Районный и областной суды 👎

№2-79/2017

№ 33-7302/2017

Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.

Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.

Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором. Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся. На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.

Права потребителя не нарушены, поэтому моральный ущерб, проценты и штраф владельцы квартиры не получат. А за экспертизу и юристов пусть платят сами.

Верховный суд 👍

№ 47-КГ18-14

Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.

Если квартира в новостройке не отвечает этим требованиям, ее качество из-за этого ухудшилось или есть недостатки, которые сделали жилье непригодным, дольщик может потребовать:

  1. устранить недостатки за счет застройщика;
  2. уменьшить цену договора;
  3. компенсировать расходы на устранение недостатков за счет дольщика.

Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.

А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.

На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.

Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора. Если можно исправить — надо было исправлять.

У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.

Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:

  1. Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р. Часть денег получат супруги, а часть сразу пойдет на погашение ипотеки.
  2. Проценты — 820 Р.
  3. Штраф 50% по закону о защите прав потребителей — 734 000 Р.
  4. Моральный вред — 4000 Р.
  5. Расходы на юриста и экспертизу — 30 000 Р.

На этом суды не закончились: теперь супруги хотят получить больше процентов за пользование их деньгами, потому что прошло много времени до возврата. Это законное требование, но уже другая история.

Проценты по ипотеке им тоже вернут?

Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.

Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила. А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.

Некоторые юристы в таких случаях говорят о потребительском экстремизме, но если есть право отказаться от договора — люди могут им пользоваться. В вопросах о злоупотреблении правом и истинных мотивах истцов разбирается суд.

Как заставить застройщика устранить недостатки или вернуть деньги

Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.

Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах. Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.

Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее. Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.

При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись. Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.

Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.

Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.

Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум:

  1. Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома.
  2. Как принять квартиру в новостройке: документы.
  3. Как проверить качество квартиры.
  4. Когда можно платить напрямую застройщику.
  5. Личный опыт: как отсудить у застройщика денег.
  6. Как получить от застройщика компенсацию за наем квартиры.
  7. Как достроить гардеробную за счет застройщика.
  8. Чем апартаменты отличаются от квартиры.