👩🏢🛠👺👷📄💣👍👍👎❗

Жительница Краснодара купила квартиру и решила увеличить балкон. Заручилась согласием половины соседей и сделала все, что хотела: увеличила вынос, облицевала профлистом, установила козырек и провела отопление.

Но соседям сверху реконструкция не понравилась: козырек над балконом закрывал им обзор. Тогда они написали жалобу в администрацию. Потребовали, чтобы соседка вернула балкон в прежнее состояние, — администрация поддержала. Соседка отказалась: экспертиза подтвердила, что перепланировка никому не угрожает.

Не помогло. Соседи и администрация стояли на своем: или убирай козырек, облицовку и отопление, или продадим квартиру на торгах. Дело о переделанном балконе продолжилось в судах. Вы удивитесь, чем оно закончилось.

Почему собственница квартиры не выполнила требования администрации?

В ответ на иски администрации и соседей она подавала встречные. Просила оставить на балконе козырек и отопление.

Хозяйка квартиры провела несколько независимых экспертиз. По итогам обследования стало понятно, что перепланировка технически ничего не нарушает. Она не угрожает безопасности жильцов, не вредит конструкциям дома, не противоречит санитарным и пожарным нормам. Ничего не мешает узаконить изменения и жить в квартире с большим отапливаемым балконом. Женщина потребовала от администрации официально признать перепланировку законной.

Почему соседи требовали все вернуть?

Им не понравилась реконструкция балкона, а согласия на перепланировку они не давали. И хотя примерно половина жильцов дома не против таких переделок, конкретно эта семья возражала.

Балконные плиты — это общее имущество. С ними нельзя делать что угодно без согласия других жильцов — причем всех до единого.

Почему администрация пригрозила продать квартиру на торгах?

Квартира с переделанным балконом была в собственности, это не соцнаем. Но квартиру с неузаконенной перепланировкой власти могут потребовать вернуть в прежнее состояние. Если владелец откажется, жилье выставляют на публичные торги.

Часть денег от покупателя тратят на то, чтобы устранить нарушения, а остальное отдают хозяину. В итоге можно остаться без квартиры и с такой суммой, которой не хватит на новую. Это законная процедура, которая распространяется на всех.

Самовольную перепланировку можно узаконить, если она ничего не нарушает. Но в этой истории экспертизы оказалось мало, а без согласия соседей изменение фасадов согласовать никак нельзя. Может быть, администрация бы и отстала от женщины, но соседи продолжали ходить по судам и требовали вернуть балкон в прежнее состояние.

Что сказали суды?

Районный и краевой суды 👍

Перепланировка никому не вредит. Почти половина жильцов дома не против. Их права не нарушены. Отстаньте.

Верховный суд 👎

Определение ВС№ 18-КГ17-164

Перепланировку нужно проводить по правилам. До начала работ требуется согласовать их с администрацией: подать заявку и получить разрешение.

Если разрешения нет, перепланировка самовольная. Тогда от собственника можно потребовать привести жилье в прежнее состояние. Если не поможет — выставить квартиру на публичные торги и удержать стоимость обратной реконструкции. Требование администрации логичное и законное.

Балконные плиты и ограждения — это общее имущество. Они принадлежат не владельцу квартиры, а всем жильцам дома. Уменьшать их размер без согласия других жильцов нельзя. Согласие должны дать все собственники — не половина, не ⅔, а 100%. Это обязательное условие.

Такое согласие удалось получить от 49 жильцов, а еще 57 его не дали. Значит, увеличивать проемы, делать что-то с перекрытиями и плитами балкона было нельзя.

Итог. Верховный суд отменил решения районного и краевого судов. Если квартиру и балкон не вернут в прежнее состояние или соседи не отзовут свои претензии, жилье уйдет с молотка.

Это касается только переделки балконов?

Это касается любой самовольной перепланировки. Даже если внутри квартиры собственники перенесли дверные проемы, объединили кухню с комнатой или расширили коридор, это может стать основанием для продажи квартиры с торгов.

Но если экспертиза докажет, что перепланировка никому не вредит и ничего не нарушает, есть шанс ее узаконить. Тогда выпишут штраф, а изменения в квартире останутся.

Если экспертиза найдет нарушения, их потребуют устранить. Если собственники откажутся или не смогут, есть риск остаться без жилья.

Все сложнее, если реконструкция касается общего имущества. При этом необязательно напрямую затрагивать интересы соседей. Перенести входную дверь на метр — это касается общего имущества. Пристроить тамбур к двум квартирам — тоже касается. Сделать подсобку на общем балконе — это тоже манипуляции с общим имуществом. Некоторые умудряются присоединить к квартире лифтерную или увеличить квартиру за счет свободной части площадки. Даже снос стены между кухней и балконом — это тоже может затрагивать общее имущество. Тогда нужно согласие всех жильцов дома. Получить его сложно, а иногда вообще не получается.

Против активных соседей даже экспертиза не поможет.

А как же право на жилье и собственность? На каком основании заберут мою квартиру из-за снесенной стены?

Права неприкосновенны только до тех пор, пока они ничего не нарушают и никому не мешают. Нельзя пользоваться своим правом и вредить другим людям или чужому имуществу. Из-за снесенной стены или незаконных работ в одной квартире могут пострадать все жильцы. Следить за безопасностью — задача властей, ведомств и комиссий. Если они узнают о нарушениях и ничего не предпримут, то сами нарушат закон.

У меня уже есть перепланировка. Мою квартиру тоже могут продать на торгах?

Не каждую квартиру с перепланировкой обязательно решат продать. И не все соседи ходят по судам, если кто-то проводит отопление на балконе. Иногда даже серьезная реконструкция не волнует никого, кроме соседей по площадке — и то если она как-то их затрагивает.

О перепланировке внутри квартиры никто, кроме ее владельцев, может не знать годами. Пока они не решат ее продать. И то не факт, что это вскроется.

Но если дело дойдет до претензий, жалоб и требований, по закону квартиру действительно могут продать. Лучше не рисковать и оформить все по закону.

Собираюсь сделать перепланировку. Как все оформить, чтобы не остаться без жилья?

Нужно заказать проект, согласовать его, провести работы, а потом внести изменения в документы на квартиру и госреестр. Мы подробно рассказывали, как это сделать, — прочитайте, прежде чем начать. Не все задумки собственников можно реализовать по закону.

Если перепланировка коснется общего имущества, придется получить согласие всех жильцов. Не пренебрегайте этим. Кто-то из соседей может возмутиться через год или два. Даже если к тому времени вы все узаконите, будут проблемы.

Иногда администрация не против перепланировки и даже выдает документы, а соседи идут в суд и все отменяют. Вернуть квартиру в прежнее состояние может быть сложнее и дороже, чем провести реконструкцию.