🏢🚧😠💣💸😤👎👍👎❌

Дело было в Одинцове. У одной гражданки была квартира в доме на первом этаже. Квартира была, а балкона не было. Тогда она решила этот балкон пристроить — и пристроила. А соседке сверху это не понравилось.

Соседка сверху пошла в суд, чтобы добиться сноса незаконного балкона. И только всё сложилось в ее пользу, как квартиру на первом этаже продали.

Казалось бы, что взять с нового собственника? Он балкон не пристраивал и вроде бы не должен отвечать за действия прежнего собственника: платить за демонтаж и вообще рушить свою честно выкупленную квартиру. Но не всё так просто.

История судебных разбирательств

История длилась почти три года. Первая инстанция решила, что балкон нужно снести. Апелляция оставила это решение в силе, но исполнять его никто не спешил: балкон так и остался на своем месте. У ответчицы, еще прежней владелицы квартиры, не было денег на демонтаж пристройки и восстановление квартиры.

Соседка со второго этажа не хотела с этим мириться и опять пошла в суд. Она предложила снести балкон за свой счет, а потом взыскать эти деньги с ответчицы. Видимо, ей на самом деле было важно снести балкон. В этот раз суд тоже пошел навстречу и удовлетворил иск. Заодно квартиру арестовали, чтобы соседка точно получила деньги за демонтаж.

Но тут выяснилось, что у квартиры с незаконным балконом сменился собственник. То ли ее на самом деле продали, то ли фиктивно провели сделку, чтобы не отвечать по решению суда.

Новый владелец заявил, что не обязан отвечать по обязательствам прежней хозяйки. Балкон он не строил, квартиру купил в таком состоянии и, даже если пристройку снесут, никаких денег он за это не вернет. Арест он тоже опротестовал, потому что не имел отношения к разбирательствам по поводу сноса и был против обременения своей квартиры.

Ничего не знаю: квартиру я купил с балконом, это не мои проблемы, сносить ничего не буду

Но соседка не сдалась. Она пошла в суд и попросила заменить ответчика по своему иску, то есть переложить все обязательства по балкону на нового владельца. Так и произошло.

Новый хозяин проблемной квартиры тоже оказался не лыком шит. Подал апелляцию, потребовал отменить такое решение, и у него всё получилось. Областной суд решил, что нет оснований менять процессуального правопреемника. Раз уж он купил квартиру без обременения, то с него и спроса нет. И наложить арест на квартиру тоже нельзя.

Дело дошло до Верховного суда.

Что решил Верховный суд?

Верховный суд отменил решение в пользу нового собственника. Он нашел в законе основания для замены ответчика и переноса всех обязательств насчет сноса с прежнего собственника на нового. А областному суду указали на нарушения норм права. И вот почему.

Есть закон об исполнительном производстве. И в нем говорится, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет ее на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам: смерть, перевод долга, продажа доли в фирме, реорганизация или смена собственника, как в этой истории.

И в гражданско-процессуальном кодексе есть норма про правопреемников. Их можно заменить на любой стадии судебного разбирательства.

😓 Кто владеет, тому и отвечать. За любую перепланировку

В случае с незаконным балконом отвечать будет новый собственник. Он должен будет снести незаконную пристройку за свой счет, а потом сможет взыскать расходы с прежнего владельца. Но это тоже придется делать через суд, и нет гарантии, что получится.

Так же будет с любыми перепланировками в квартире: снесенной стеной, расширенным дверным проемом, объединенным санузлом и теплыми полами на балконе. По закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид. Это обяжут сделать хозяина квартиры, даже если он купил жилье уже в таком состоянии. Если вы честно купили квартиру, это не значит, что завтра вас не вызовут в суд и не заставят отвечать за незаконные действия прежнего владельца.

Проверяйте документы. Сверьте свежие технические паспорта и кадастровые планы с реальным состоянием недвижимости. Любые отклонения — повод насторожиться.

Не верьте словам. Заверения, что эта перепланировка здесь годами и квартиру уже сто раз продавали, — не аргумент. Не верьте, что это легко оформить или вообще не требуется согласовывать. Пригласите независимого эксперта, чтобы понять, можно ли узаконить такую перепланировку или постройку и сколько это будет стоить.

Проверяйте обременение. Узнайте в Росреестре, есть ли на квартире обременения — вы покупаете их вместе с квартирой. Попросите у продавца или возьмите сами справки по поводу сделок с квартирой за последнее время. Проверьте, нет ли исполнительных производств в отношении владельца квартиры и не перейдут ли к вам ненужные обязательства по этой сделке.

Поговорите с соседями и управляющей компанией. Если были или идут суды, кто-то точно будет в курсе. Даже если на продавца подали в суд из-за незаконного балкона или снесенной стены, вы можете ничего не знать об этом и сделка пройдет прямо в период разбирательств. Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не все подводные камни проходят по документам, так что после сделки может ждать сюрприз. Иногда соседи надежнее Росреестра.

Не спешите заключать сделку, даже если вам дают хорошую цену и квартира понравилась. Любые сомнения — повод насторожиться и проконсультироваться с юристом.