Если застройщик затянул со стройкой, он должен оплатить вам съемную квартиру. Если, конечно, вы знаете свои права.

Например, вы купили квартиру в новостройке год назад. Пока дом строился, сняли квартиру. По ДДУ застройщик должен был передать квартиру летом этого года. Но застройщик затянул. Теперь у вас есть право на компенсацию и неустойку. Как воспользоваться этим правом — рассказываем в сегодняшней статье.

Разберитесь со сроками

То, что дом стоит, еще ничего не значит. Прежде чем передать вам ключи, застройщик должен сдать дом городу, то есть получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На это могут уйти месяцы, но вам об этом особо думать не надо. Вам нужно смотреть на договор.

В договоре может быть два варианта сроков передачи квартиры.

Найдите в своем договоре обещанный срок. Именно от него будете считать неустойку.

Доказательства

Возместить расходы на наем жилья (в простонародье — на аренду квартиры) можно, если вы докажете, что вынуждены снимать. Чтобы это доказать, понадобится договор найма, который вы заключили с хозяином квартиры, копия паспорта и копия трудовой. Документы должны рассказать такую историю: вы зарегистрированы в одном городе, но вынуждены по уважительной причине проживать в другом городе, в котором вы и купили квартиру.

Эти соображения и документы используйте в первую очередь для переговоров с застройщиком, а не для суда. Суд — это лишние траты времени и денег на юристов без гарантии результата. В то же время застройщик должен почувствовать, что вы готовы судиться, — он этого чаще всего не хочет. Обязательно пугайте застройщика судом.

Боритесь за свое

Застройщики чувствуют себя вольготно, потому что их клиенты мало с них требуют. Почему-то покупатели новостроек не возражают против разбитых окон, кривых дверей, проемов, стен и полов, просроченной сдачи и других неприятных вещей: «Сдали квартиру — и слава богу». Расслабленные застройщики только рады.

Не давайте застройщикам спуска. Возьмите за правило выносить им мозг по любому поводу, который посчитаете важным. Они взяли миллионы ваших рублей — пусть работают. В любой непонятной ситуации с застройщиком включайте клиента из ада.

Составьте претензию

Можно не читать всю статью, а просто скачать наш шаблон претензии. Желтым в шаблоне выделены данные, которые вам нужно заменить:

Чтобы редактировать шаблон, перейдите по ссылке и выберите в меню «Файл» пункт «Создать копию»

Составьте письменную претензию на имя главного лица компании. Его называют директором, генеральным директором, президентом — зависит от степени его самовлюбленности и того, насколько его любила в детстве мама. Как именно в вашем случае — посмотрите в выписке из единого реестра юрлиц. По ИНН или ОГРН застройщика скачайте выписку из реестра и найдите в ней раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица»:

В моей выписке в строках 34—36 указано имя полностью, в строке 39 — должность. Они и нужны для претензии
В моей выписке в строках 34—36 указано имя полностью, в строке 39 — должность. Они и нужны для претензии

В претензии поставьте сегодняшнюю дату и укажите срок передачи ключей по договору. Напишите так:

Далее потребуйте в претензии компенсации расходов на наем. Расскажите, что вы надеялись на добросовестность и благонадежность застройщика ООО «Рога и копыта» (тут поставьте название вашего застройщика). Поскольку вы зарегистрированы по месту жительства в таком-то городе, а работаете в этаком, то вынуждены снимать квартиру в то время, когда должны были уже получить ключи от квартиры и переехать. Эти факты подтверждаются ДДУ №… от такой-то даты, копией паспорта, копией трудовой, копией договора найма квартиры. Договор найма заверять у нотариуса не обязательно. Вот пример, как я бы это написала, — можете скопировать и вставить, заменяя данные на ваши:

Копии документов прикладываете к претензии и упоминаете об этом в претензии. Сумму компенсации предлагаем посчитать со дня, который следует за максимальным сроком передачи ключей по ДДУ. Укажите способы связи с вами: номер телефона, электронную почту.

Претензию составьте в двух экземплярах, распечатайте и подпишите:

Как получить от застройщика компенсацию найма квартирыКак получить от застройщика компенсацию найма квартиры

Отправьте претензию

Если вы живете в том же городе, где находится офис застройщика, отнесите ему претензию сами. На ресепшене вам на обоих экземплярах поставят дату и номер входящего письма, то есть зарегистрируют ваше обращение. Один экземпляр остается застройщику, второй вернут вам.

Если офис застройщика в другом городе, отправляйте ему два письма: ценное с описью вложения и уведомлением о вручении и заказное. Ценное — это ваша подстраховка. Оно придет в почтовое отделение и в случае чего докажет, что вы отправляли застройщику не открытку на День строителя, а действительно претензию. На почту застройщики не очень-то и ходят, поэтому второе письмо — заказное — выполняет свою реальную функцию — передает информацию. Заказное письмо принесут застройщику в офис: так больше шансов, что он действительно получит вашу претензию.

Договоритесь о компенсации

В течение 10 дней застройщик обязан вам ответить. Если застройщик адекватен, то он пригласит вас в офис, где поторгуется насчет суммы компенсации. Возьмите с собой диктофон и ведите запись.

Вам в помощь — глава 25 Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств и закон № 214-ФЗ, по которому застройщик вам обязан сдавать дома в срок. Торгуйтесь за то, чтобы застройщик оплатил вам сумму найма, которую вы переплатили со дня просрочки, и оплачивал наем и дальше — до передачи ключей. Это реально и вполне в пределах рисков, заложенных в бюджет застройщика.

Со стороны застройщика, скорее всего, будет юрист компании. Если у вас есть на примете хороший юрист или адвокат по недвижимости, берите его на встречу или доверьте действовать от вашего имени.

Когда вы сторгуетесь, то подпишете с застройщиком соглашение, в котором будет указано, какую сумму и как вам выплачивает застройщик. Это может быть такая формулировка:

Застройщик ООО «Рога и копыта» выплачивает дольщику Бендеру Остапу Ибрагимовичу сумму в размере 25 000 рублей ежемесячно 5-го числа с 01.07.2017 до момента передачи ключей в ЖК «Золотой теленок» по ДДУ № 33 от 20.12.2016 и единовременную сумму в размере 50 000 рублей. Реквизиты для перечисления денег:…

По соглашению застройщик оплачивает дольщику неустойку за нарушение срока, моральный вред, расходы на наем до сдачи дома в эксплуатацию. Личный архив юриста Андрея Таргашова
По соглашению застройщик оплачивает дольщику неустойку за нарушение срока, моральный вред, расходы на наем до сдачи дома в эксплуатацию. Личный архив юриста Андрея Таргашова

Не смешивайте компенсацию и неустойку

Я советую вам не смешивать две претензии — о компенсации найма квартиры во время просрочки передачи и о неустойке за само нарушение сроков передачи.

На месте застройщика я бы постаралась, наоборот, в соглашении указать, что иных претензий дольщик не имеет. Не соглашайтесь на эту формулировку: когда получите ключи, составите еще одну претензию — теперь уже о выплате неустойки за просрочку передачи. О ней мы писали в статье «Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги».

Застройщик вам наверняка возразит: «Вы и так получаете компенсацию за наем! Хотите неустойку — откажитесь от компенсации найма». Чтобы парировать на переговорах, выучите такую фразу:

Дальше выдерживайте театральную паузу, пока юрист застройщика краснеет от стыда и тихо исходит пеной.

Если застройщик — бандит

Если директор — бывалый бандит, на встрече он даст понять, что не готов пойти вам навстречу, а если вы будете прикладывать дополнительные усилия, то вам сломают пальцы или причинят вред вашей семье.

Обычно бандиты в этой сфере будут упоминать связи в МВД и судах: дескать, любое дело против них замнут и потеряют. У вас в арсенале всегда есть более высокие судебные инстанции, прокуратура и огласка в СМИ. Местные бандиты кажутся себе неуязвимыми, но побаиваются лишней публичности и проверок из Москвы.

Дальше у вас два пути: отступить или сражаться. Формально правда на вашей стороне, но необходимо оценить затраты на защиту своих прав и прав своей семьи. На этом этапе у вас обязательно должен быть опытный адвокат.

На полях отметим, что бандиты редко управляют образцовыми девелоперскими компаниями, которые радеют за качество объектов.

Борьба с организованной преступностью в России — ответственность МВД; главу МВД назначает президент по совету премьер-министра. Участвуйте в выборах, чтобы влиять на уровень преступности в вашем регионе.

См. также: на Варламова в Ставрополе напали, он уверен, что это застройщик, но прокуратура сказала «нет». По непроверенным данным Варламов жив и здоров.