Я рано продала новостройку и потеряла 1,78 млн рублей

Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Квартира действительно подорожала: в 2019 году она стоила бы 5,3 млн рублей, а сейчас, в феврале 2021 года, — 6,6 млн рублей. Но нам пришлось продать ее раньше — в 2018 году и всего за 4,5 млн рублей. Метро тогда еще не открыли, хотя сроки давно прошли. И часть наших расходов так и не окупилась. А когда мы заплатили налог с продажи, то в сумме ушли в минус на 316 050 ₽.

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

А у моей мамы были сбережения — 3 150 000 ₽. Осенью 2014 года она насмотрелась новостей про антироссийские санкции и поняла, что рубль падает. Чтобы деньги не съела инфляция, она подарила их нам на свадьбу и посоветовала вложить в недвижимость — у нас же не было собственного жилья.

Сначала вместо квартиры мы хотели купить евро — примерно 55 000 € по 57 ₽. А потом испугались, что евро подешевеет, и передумали. Откуда нам было знать, что через год он, наоборот, подорожает до 70 ₽.

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Мы искали варианты в пределах 5 км от Мкада. Сначала смотрели однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы сразу и переехать. Но хорошие однушки стоили от 4,3 млн рублей, а мы хотели уложиться ровно в 4 млн. Так что в итоге выбрали квартиру в новостройке за 3 850 000 ₽.

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 ₽ — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 ₽ и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Регистрация ДДУ. Чтобы ДДУ был действителен, его надо было зарегистрировать в Росреестре. Мы с юристом застройщика могли вместе подать документы, но в офисе мне сказали, что он сделает это сам. Я должна только заплатить за его услуги 15 000 ₽. А если откажусь, квартиру мне вообще не продадут. В общем, выбора у меня не было.

Для регистрации ДДУ понадобились доверенность и заявление, заверенные у нотариуса. Доверенность была от меня, чтобы юрист мог действовать от моего имени. А заявление — от моего мужа, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Каждый документ обошелся в 700 ₽. А на все оформление сделки мы потратили 16 400 ₽.

Оформление ипотеки. Чтобы оформить на меня ипотеку, тоже потребовалось нотариальное согласие моего мужа — за него мы отдали 700 ₽. Плюс за 2500 ₽ я застраховала свою жизнь: без этого банк увеличил бы ставку на 1%. К счастью, дом был не достроен, поэтому мне не пришлось страховать саму квартиру и титул — право владения этой квартирой. Но если бы я не погасила ипотеку до конца строительства, потом пришлось бы страховать и их.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

За лишнюю площадь мне пришлось доплатить 27 750 ₽, потому что 1 м² моей квартиры стоил 108 757 ₽. Без этого застройщик не выдал бы мне ключи — это было прописано в ДДУ.

В общем, к первоначальной стоимости квартиры пришлось добавить 47 350 ₽. Без этого мы бы вообще ее не купили, а с ними она обошлась в 3 897 350 ₽. Но мы не расстроились: когда получали ключи, такие же квартиры застройщик продавал уже по 4 200 000 ₽. Мы радовались, что выгодно вложили деньги и что скоро переедем в собственное жилье. Оставалось всего-то сделать ремонт.

4,2 млн ₽

стоила квартира, когда дом сдали

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

А специалисту по потолкам мы показали макет из интернета и попросили сделать так же. Он работал быстро, но неаккуратно: декоративные элементы резал неровно, а крепил криво. В итоге мы попрощались и с ним, а потолки заказали натяжные.

В остальном нервы на чистовой ремонт мы не тратили. Утекали только деньги, хотя мы старались сэкономить. Например, вместо ламината купили в гостиную линолеум: он был вдвое дешевле. А плинтусы и подоконники купили пластиковые, а не из дерева.

Часть работ мой муж сделал сам: постелил линолеум, положил плитку на балконе, приделал напольные и потолочные плинтусы, повесил карнизы, установил розетки, выключатели, подоконники и откосы на окна. Так мы сэкономили еще и на услугах мастеров, но чистовой ремонт все равно обошелся дорого.

Кухня, сантехника, двери и прочее. В квартире стояла очень хлипкая входная дверь. Когда мы потеряли ключ, муж открыл ее ударом ноги. Новая обошлась в 26 000 ₽ — это был один из самых бюджетных вариантов. На межкомнатных дверях мы тоже сэкономили и купили в «Леруа Мерлене» самые дешевые — из ДСП, с пленочным покрытием. С наличниками, откосами, фурнитурой и установкой три двери стоили 17 000 ₽.

26 000 ₽

мы заплатили за входную дверь

Ванну мы тоже выбрали простую — чугунную, за 10 000 ₽. И стандартный полотенцесушитель в виде змейки за 4000 ₽. Унитаз купили российский, без наворотов вроде крышки с доводчиком. Такая крышка опускается сама, медленно и без стука, но мы решили без нее обойтись и отдали всего 5000 ₽. Только раковину выбрали с красивым шкафом и зеркалом за 11 000 ₽. Еще не стали экономить на смесителях и душе — купили дорогие, немецкие, за 20 000 ₽.

Кухню мы купили в «Столплите» — одном из самых дешевых мебельных магазинов. Она обошлась в 72 000 ₽. Заказали ее, когда в квартире еще не начался ремонт: боялись упустить скидку 15%. В итоге разобранные шкафы несколько месяцев захламляли прихожую в нашей съемной квартире. Потом мы перевезли их вместе с вещами. А чтобы сэкономить 10 тысяч на сборке, мой муж две недели собирал ее сам по вечерам.

За встраиваемую технику мы заплатили 47 000 ₽: духовка стоила 25 000 ₽, варочная панель — 15 000 ₽, вытяжка — 7000 ₽.

Освещение тоже обошлось дорого. Три люстры и шесть потолочных светильников для ванной стоили 10 000 ₽. Но в гостиной мы хотели цветную подсветку по периметру потолка. Диодная лента, пульт и контроллеры стоили около 20 000 ₽. Но пока шел ремонт, они лежали на подоконнике. Однажды я забыла закрыть окно, и половину оборудования залил дождь. Пришлось потратить еще 10 000 ₽.

40 000 ₽

мы потратили на освещение

В общем, и здесь мы экономили почти на всем, плюс мой муж сам подключал технику, унитаз, раковины и делал подсветку. Но денег снова ушло много.

По ипотеке. В декабре 2014 года я взяла кредит на 700 000 ₽ под 13% годовых. Сейчас в это трудно поверить, но мне повезло: всего через пару месяцев банки стали выдавать ипотеку вообще под 15%. Кредит был на 5 лет, но мы с мужем погасили его досрочно, за 11 месяцев. По процентам переплатили 83 416 ₽.

83 416 ₽

мы переплатили банку за ипотеку

По кредиту на ремонт. Мы досрочно гасили ипотеку, поэтому к началу ремонта отложили на него всего 300 000 ₽. В процессе поняли, что этого не хватит, и взяли кредит на 400 000 ₽. В 2016 году ставки были огромные, и нам пришлось подписаться на 17% годовых. Мы погасили этот кредит ровно за год и переплатили банку 37 784 ₽.

В 2017 году у нас родился ребенок, и в маленькой однушке стало тесно. В гостиной еле-еле помещалась детская кроватка, а коляску мы хранили на балконе, потому что она занимала всю мизерную прихожую.

В общем, в марте 2018 года мы присмотрели на «Циане» трехкомнатную квартиру, а однушку выставили на продажу. Она была в собственности всего два года, и мы понимали, что с продажи придется платить налог. К тому же рядом еще строилось метро — открытие задерживали на два года. И мы знали, что скоро квартира подорожает. Но жить в ней втроем было невыносимо, плюс мы хотели еще одного ребенка. Вот и решили ее продать.

Я посмотрела на «Циане» цены на аналогичные квартиры. Однушки в нашем доме продавались по 4 300 000 ₽. Но мы подумали, что это очень дешево, и указали в своем объявлении цену 4 700 000 ₽. Его многие просматривали, но никто не звонил.

Мы постепенно снижали цену, и через полтора месяца квартира ушла за 4 500 000 ₽. И то потому, что в ней был хороший ремонт и новая кухня, а в аналогичных — безвкусная отделка под квартирантов и убитая мебель.

После сделки мы ушли в минус на 231 550 ₽, а потом я заплатила еще налог с продажи. Мы покупали квартиру за 3 850 000 ₽, а продали за 4 500 000 ₽. Налог составил 84 500 ₽ — 13% от разницы. Потом я вернула эти деньги в виде налогового вычета, но все равно включаю их в расходы. Ведь из-за них мой максимальный вычет за покупку следующей квартиры стал не 260 000 ₽, а 175 500 ₽. В общем, при продаже мы потеряли 316 050 ₽.

316 050 ₽

не окупились после продажи квартиры

Через год, в мае 2019 года, наконец открылась станция метро «Лухмановская». Ее сдачу задержали на три года. После этого квартиры в нашем районе подорожали на 700 000—900 000 ₽, и однушки в нашем бывшем подъезде стали стоить по 5 300 000 ₽. Подождав год, мы бы выручили за свою квартиру на 800 000 ₽ больше.

В августе 2020 года, после карантина, цены на недвижимость снова выросли. Сейчас, в феврале 2021 года, однокомнатные квартиры вроде нашей продаются уже по 6 600 000 ₽. Из-за несвоевременной продажи мы потеряли уже не 800 000 ₽, а 2 100 000 ₽. Если бы мы продали квартиру в 2021 году, то 316 050 ₽ неокупившихся расходов могли окупиться. И мы бы получили прибыль 1 783 950 ₽.

Мне больно все это считать. Но я рада, что мы продали однушку не просто так, а ради жилья побольше и в том же районе. Квартира, в которой мы сейчас живем, за 2,5 года тоже подорожала на 2 млн рублей. Поэтому нам не так обидно. Но если бы мы купили однушку ради прибыли, а продали ее так же не вовремя, я бы никогда не оправилась от потери такого дохода.

Я поняла, что в новостройку выгодно инвестировать при двух условиях:

1. Она с готовой отделкой от застройщика и вам не нужно тратить деньги и нервы на ремонт.
2. У вас есть возможность оттягивать продажу хотя бы 5 лет. Тогда не придется платить налог с прибыли, а сама квартира наверняка подорожает.