Хочу создать капитал в 6 миллионов рублей, чтобы гасить ипотеку за счет пассивного дохода

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Срок

1 ноября 2022 года

Ситуация

Пять лет назад я переехала в Подмосковье, купив в ипотеку свое первое жилье. Это была очень недорогая студия в районе, который только начали застраивать. Плюсом, помимо низкой цены, была близость к ж/д станции, откуда можно было легко добраться в Москву. Тогда меня все в большей степени устраивало: мало людей, чистый воздух, доставки доезжают. Не хватало мест для долгих прогулок, но всегда можно было просто поехать в Москву в выходные. Гасить ипотеку я не спешила и вместо этого откладывала деньги: психологически мне легче иметь долг, чем не иметь накоплений.

После начала пандемии я поняла, что хочу жить рядом с парками, до которых можно дойти пешком в любой день. Прошлым летом я решилась на покупку квартиры в Москве. Так у меня оказалось две ипотеки.

Сейчас я жду ключи от московской квартиры. По договору их должны передать в начале лета 2022 года, но ходят слухи, что это может случиться раньше. Подмосковную студию сразу после переезда я буду продавать. Консервативно рассчитываю на сумму 5,5 млн. Изначально я думала вырученными деньгами погасить вторую ипотеку. Но затем подумала, что эти деньги можно вложить в облигации, а купонами выплачивать долг банку.

Плюс такого плана: у меня останутся накопления. Из минусов: почти все они будут в рублях. Думаю, что итоговое решение, как распорядиться деньгами, буду принимать тогда, когда они у меня будут.

Старт

На сегодня у меня:

Планирую в конце 2021 года снять деньги с ИИС и полностью погасить первую ипотеку. Остаток и накопления буду использовать на то, чтобы обставить новую квартиру. Планирую также стоматологическое лечение, на которое закладываю 200 000 Р.

Препятствия

Я отвожу полгода на продажу подмосковной студии. Если слухи подтвердятся и ключи от новых квартир выдадут зимой или весной 2022, то я рассчитываю продать студию к ноябрю 2022 года. Возможно, это слишком оптимистично, но я готова немного скинуть цену, если это повлияет на скорость продажи.

Худший сценарий, который я рассматриваю, — это потеря стабильного дохода. Я — журналист, и в моей профессии в последнее время происходят не очень хорошие вещи: интересных проектов становится все меньше, а конкуренции за вакансии — все больше. Для себя я решила, что продолжу работать, пока есть возможность. Но думаю, что рано или поздно придется менять сферу. Именно на этот случай мне важно сохранить накопления, а не вбухивать все деньги в долг по ипотеке.

Отношения с деньгами

Я бы назвала себя финансовым контрол-фриком. У меня есть табличка с бюджетом на год и табличка, в которой я раз в месяц подбиваю остатки по всем счетам.

Высший пилотаж для меня — составить финансовый план на 20 лет вперед. С интересом читаю про людей, у которых он есть. Но пока не составила свой. Самым сложным кажется планирование доходов в ситуации с профессией, описанной выше.

Еще я не очень опытный инвестор, несмотря на то, что начала инвестировать еще в 2018 году. Долгое время я работала в СМИ, где существовала догма и ограничения на инвестиции в компании, про которые мы писали. Поэтому я покупала только ETF. Проходила курс по анализу акций, но не начала применять на практике.

Отредактировано

Вы переживаете, что у вас весь капитал будет в рубле. При прочих равных, когда вы осуществите свой план, у вас высвободятся деньги, которые сейчас уходят на ипотеки. Таким образом, вы сможете создавать капитал в иной валюте.
Плюсом в вашем случае есть то, что вы имеете долг в рублях и по отношению к этому долгу, вам в принципе все равно, что будет с национальной валютой в парадигме "я оплачиваю долг с облигационных купонов".
Безусловно стоит отдельно оценить риски, но и это Вы не упустили. Успехов

5

Это ложная стратегия. Не вкладывайте больше, чем вы можете себе позволить. Закрывайте долги и инвестируйте свободные деньги.

4

... зачем платить банкам % за ипотеку если сейчас есть возможность закрыть её и ещё даже останутся деньги?

3

Денис, автор ответила на этот вопрос. +ипотека это дешевый кредит, а дешевые кредиты это неплохо, если есть понимание финансовой грамотности и тем более, если вы где то можете вложить деньги под больший процент

6

Tsarov, самая лучшая инвестиция - как можно быстрее погасить долги

1

Николай, согласен. Я если относится к закрытию ипотеки, как к инвестиции, то закрыв ипотеку вы будете получать гарантированный процент дохода в виде средств, которые не платите за ипотеку. При инвестировании процент дохода не гарантирован. Я бы предложил автору сделать расчет двух сценариев закрытие ипотеки из собственных средств (1) и закрытие ипотеки доходом от купонов по облигациям (2).

1
Герой Т—Ж

Артем, отвечу по порядку:

«закрыв ипотеку вы будете получать гарантированный процент дохода в виде средств, которые не платите за ипотеку». При условии, что сохранится стабильный доход.

«При инвестировании процент дохода не гарантирован». Все же я подумываю использовать облигации с постоянным доходом, но вы правы, нельзя исключать черных лебедей.

«Я бы предложил автору сделать расчет двух сценариев закрытие ипотеки из собственных средств (1) и закрытие ипотеки доходом от купонов по облигациям (2)». Артем, спасибо за этот комментарий, я попробую.

0

Tsarov, … у автора нет финансовой грамотности и она это указала в статье… есть вероятность потери… тем более никто не застрахован от ошибок; даже опытный инвестор. Автор переживает за потерю доходов и хочет создать запас, но долг по ипотеке никуда не денется и всё равно придётся оплачивать тело долга и %.

0
Герой Т—Ж

Денис, важно то, какой процент вы платите банку. А в моем случае еще и сколько останется денег — у меня это не так много. Как я уже сказала, психологически мне проще иметь долг, чем остаться без накоплений.

0

Инвестирование будет выгоднее.
Если на свободные 6млн взять только офз с 6%, то получится 360 тыс в год или 30000уб ежемесячно. Ими можно гасить ипотеку за московскую квартиру. Можно взять 6 офз с разными месяцами выплаты и получать купоны ежемесячно.

1
Герой Т—Ж

Дмитрий, под 6%, к сожалению, выгоднее не будет — процент по ипотеке 6,5%. Рассчитываю на рост ставок.

0
Отредактировано

Отличная цель! Не забывайте о таком важном понятии как диверсификация. Эту сумму можно очень грамотно распередить под ваши ожидания. Если вы не знаете, с чего начать, то очень рекомендую найти человека, который разбирается в управлении личными финансами и взять консультацию, чтобы понять, какие есть варианты на рынке под ваши цели.

1

Во-первых, позвольте выразить восхищение вашим финансовыми успехами!
Во-вторых, не рассматривали ли вы вариант после продажи подмосковной квартиры погасить вторую ипотеку частично? Скажем, половину или две трети. Так у вас:
а) останутся неплохие накопления (на переобучение или что угодно ещё)
б) сумма ипотечного кредита значительно снизится.

1
Герой Т—Ж

Юлия, спасибо! Да, такой вариант — внести до 50% выручки от продажи в ипотеку и снизить сумму платежа — тоже не исключаю.

0

Ничего не понятно , но очень интересно , взяли ипотеку потом еще одну ? Как вам одобрили две ипотеки ? Вы одна? Какая у вас зарплата? Сейчас вы платите 2 ипотеки и откладываете 50 тысяч ? Для чего вы это пишите? Люди живут гораздо скромнее

0
Герой Т—Ж

Елена🔱🔱🔱, по порядку. Да, сначала взяла одну ипотеку, потом еще одну. Как одобрили две ипотеки, вопрос к банку. Мое мнение — потому что доход позволил: на оба ежемесячных платежа уходит треть зарплаты. Я одна. Про зарплату ответила. Пишу, потому что Т-Ж предложил читателям поделиться своими целями. Я тоже живу скромно, именно это и позволяет мне платить две ипотеки и откладывать 50 000.

3

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю