Хочу увеличить пассивный доход в 3 раза — до 300 000 ₽ в месяц: мой план

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Меня захватывает идея пассивного дохода и финансовой свободы. Хочу как можно меньше тратить времени и энергии на зарабатывание денег и больше ресурсов уделять семье и своим интересам.

Ситуация

Сейчас уже есть пассивный доход размером около 100 000 рублей в месяц на посуточной аренде недвижимости. Этой суммы доходов я достиг примерно за 2 года. Теперь есть опыт и ресурсы для более стремительного роста.

Старт

У меня есть свой бизнес по проектированию зданий и инженерных сетей, который приносит доход до 400 000 рублей в месяц. Эта сумма включает зарплату директора, дивиденды и расходы предприятия в моих личных интересах. Несмотря на то, что дивиденды можно считать пассивным доходом, я их буду считать активным заработком, так как этому я посвящаю практически всё рабочее время.

У меня есть в собственности 4 студии для сдачи в посуточную аренду. Ещё 6 студий в собственности на двоих с партнёром. Это сейчас основной источник пассивного дохода. Есть хороший опыт по приобретению, подготовке и управлению арендной недвижимостью.

Также есть 7 автомобилей для сдачи в аренду. Автомобили покупал в основном на заёмные средства. На данный момент доход от этого направления отсутствует. В планах за год вывести в плюс это направление, а может всё продать и инвестировать в более предсказуемую историю.

В октябре 2021 года в ипотеку купил квартиру в новостройке в Краснодаре с целью последующей перепродажи через год, до ввода здания в эксплуатацию. Прогнозируемый доход — 600 000 рублей.

Ещё инвестирую на фондовом рынке в дивидендные акции российских компаний по сигналам из платной подписки. Дивиденды реинвестирую, так что это направление считаю накопительством, а не пассивным доходом.

Препятствия

Пандемия действительно может помешать, так как ограничивается перемещение людей, студентов и работников переводят на дистанционку, отменяют массовые мероприятия. Всё это сказывается на спросе на посуточную аренду.

Также в России могут принять какой-нибудь закон, запрещающий посуточную сдачу или обременяющий какими-либо невыполнимыми условиями этот вид деятельности.

Также будет сложно добиться поставленной цели, если по каким-то причинам уменьшится источник активного заработка, а бизнес — это не на 100% предсказуемая вещь.

Отношения с деньгами

Финансовую дисциплину люблю. Бюджеты проектов веду в Excel. Однако от фиксации всех семейных расходов отказался, так как супругу смущало то, что нужно докладывать о всех своих тратах.

Весной этого года придумал формулу, которой стараюсь придерживаться. Из 100% заработанных средств, 50% тратить на инвестиции для создания пассивных источников дохода, 10% на благотворительность, а остальные 40% тратить на семейные нужны. Признаюсь честно, что пока не удаётся точно придерживаться данной формулы, так как на расходы семьи уходит порядка 60% доходов, но это меня хорошо мотивирует на повышение заработка и как раз отсюда и появилась финансовая цель на год!

Провалы, конечно же, тоже у меня были. Я наблюдал за одним суперприбыльным проектом, было много отзывов и участников, телеграмм-чаты и т.п. И когда вложился, он закрылся на следующий день! Я вложил 900 000 рублей заёмных средств (взял потребкредит). Это для меня был очень хороший урок. Чтобы он мне больше запомнился, я не покупал себе машину, пока полностью не выплатил кредит. Этот заняло около года.

Шаг 1
Получить одобрение ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости или одобрение на займ

Разобраться, есть ли такой продукт и какие у него условия. Можно ли его оформить на физическое лицо или на ИП. Найти наиболее выгодное предложение и получить одобрение. Сложность может вызвать относительно высокая кредитная нагрузка и небольшой оборот средств по счетам ИП. Поэтому уже с ноября начну досрочно гасить потребительские кредиты, которые брал на приобретение доходных авто. Так же перевожу получение арендной платы от клиентов сразу на расчётный счёт ИП.

Шаг 2
Перевести все доходные автомобили на договора аренды с правом выкупа и частично погасить кредит

На данный момент у меня 7 доходных авто. Переход на аренду с правом выкупа, это существенное изменение стратегии. По такому договору расходы на содержание и обслуживание автомобиля уже ложатся на арендатора, в том числе ремонт и запчасти, покупка и замена резины, покупка полиса ОСАГО, периодическое техническое обслуживание. Таким образом я снижу свои затраты и увеличу положительный денежный поток, так как последние 4 месяца он был в районе нуля по этому направлению.

Так же к этому времени нужно будет оптимизировать расходы по автопарку. Все арендные платежи направить на расчётный счёт. Погасить 50% кредита, который на данный момент составляет 1 115 000 руб с платежом 25 600 руб в месяц.

Шаг 3
Повысить свой активный доход и освободить время на работу над инвестиционными проектами

Не нужно забывать и про основной бизнес, так как это сейчас основной источник средств для инвестирования. Напомню, что занимаюсь проектированием зданий и сооружений, поэтому тесно связан со строительством и недвижимостью.

К этому времени нужно вывести продажи на плановые показатели. К слову, отдел продаж образовался в октябре 2021 года, а до этого получали заказы через сарафанное радио и госзакупки. Так же планирую закрыть вакантные позиции на инженеров проектировщиков и руководителей проекта. Тем самым я хочу полностью снять с себя нагрузку по руководству проектами. Пишу и мечтаю, когда же это время наконец-то наступит:)

Шаг 4
Запустить 5 гаражей в аренду

Это промежуточный шаг, всего хочу запустить 10 гаражей. На данный момент уже проверен спрос на имеющемся гараже, где хранятся колёса автопарка. Есть понимание какие необходимы гаражи и по какой цене. Планируется каждый месяц находить и покупать 1 металлический гараж, готовить его к аренде и сдавать. Покупать предполагается за, примерно, 60 000 рублей, а сдавать за 1500…2000 рублей в месяц.

По поиску и осмотру гаражей есть помощник, так что я в основном буду тратить время на принятие решений, переговоры и сделку. По моим расчётам рентабельность получается не ниже 30% годовых, низкий порог входа. Это больше подходит для старта в инвестициях, но ради спортивного интереса включаю в план. Мне интересно разобраться и развить направление до чистого дохода 20 000 рублей в месяц.

Шаг 5
Запустить в работу 6 студий для сдачи посуточно

На данный момент уже ведутся переговоры с собственником о покупке помещения. Нужно до января 2022 года подобрать ему новый офис, чтобы он свой продал нам. Площадь помещения порядка 110 кв.м, в нём и предполагается разместить 6 студий.

В ближайшее время нужно будет запускать получение одобрения ипотеки на приобретение этой коммерческой недвижимости. У нас уже есть региональный банк-партнёр с которым совершали 2 подобные сделки. Условия были достаточно выгодные.

Ещё 3 месяца оставляю на проведение ремонта и оснащение мебелью и техникой новых студий. Средства на первый взнос и ремонт уже собраны.

Этот проект осуществляю вдвоём с партнёром, так что и прибыль будет делится на двоих.

Шаг 6
Освоить торги по банкротству и выиграть первый лот

Есть приобретённый курс по торгам по банкротству. Когда-то начинал его прохождение и даже есть электронная подпись для входа на площадки, оформленная на ИП, но до конца не хватило сил дойти. Так что нужно освоить курс до конца.

На торгах по банкротству предполагается приобретение автомобилей для последующей сдачи в аренду, а так же приобретение недвижимости с целью перепродажи или аренды.

С учётом текущих цен на рынке б/у автомобилей рассчитываю на этот источник более выгодных предложений. К этому времени планирую приобрести именно автомобиль для автопарка в диапазоне цен 500…700 т.р.

Шаг 7
Запустить в работу 2…4 студии, реализованные на собственные средства

Для этого нужно выполнить шаг 1.

Параллельно нужно подобрать объект нежилой недвижимости. У нежилой недвижимости есть существенные преимущества при размещении в ней студий для посуточной аренды, например:

Мелкие подшаги расписывать не буду, так как уже есть опыт реализации подобных проектов, который постараюсь на этом примере отразить в отчёте. Планирую очень подробно расписать затраты на ремонт и комплектацию и предоставить расчёты по рентабельности вложений.

Шаг 8
Выполнить реконструкцию капитального гаража и сдать под автосервис

За реализацию этого проекта отвечает мой партнёр, но так как вложения совместные, то и часть денежного потока от аренды будет пополнять мой пассивный доход.

На данный момент приобретено 2 капитальных гаража суммарной площадью около 70 кв.м. Необходимо по гаражной амнистии вступить в права собственности на землю.

Далее объединить земельные участки в один. Выполнить реконструкцию гаража в виде объединения в одно помещение, подъёма кровли для увеличения высоты внутреннего пространства и, возможно, устройства антресоли для размещения административного помещения. Так же нужно будет завести в гараж отопление, воду и канализацию. Техническая возможность имеется.

Шаг 9
Сдать 10-й гараж в аренду

На этом шаге подведу предварительные итоги по проделанной работе. Дам разбор по гаражной стратегии. Намечу планы, которые нужно будет успеть сделать к отчётному дню.

Шаг 10
Запустить в работу проект по субаренде коммерческой недвижимости в Московской области

Этот проект буду реализовывать тоже с партнёром, но уже с другим. Один бы не взялся, так как уже пробовал и не хватило ресурсов времени и энергии.

По этому направлению есть опытный наставник у которого доход от 3 млн. руб. в месяц по субаренде коммерческой недвижимости. Нужно около месяца, чтобы погрузится более плотно в тему. Потом осуществить подбор объекта и составить бизнес план. Всё это под руководством наставника.

Далее проверить спрос, заключить договор долгосрочной аренды с правом субаренды. Подготовить помещения для сдачи в аренду к концу лета, так как это оптимальное время для сдачи помещений в аренду небольшому бизнесу.

В сентябре всё должно уже работать.

Шаг 11
Продать квартиру в Краснодаре по переуступке прав

В октябре пройдёт год, как я приобрёл в ипотеку квартиру в Краснодаре с целью последующей перепродажи. Надеюсь на получение прибыли. Сделаю подробный разбор своего кейса.

Это не будет относиться к пассивному доходу, хотя, если раз в квартал приобретать по квартире на постоянной основе, то это уже может стать достаточно стабильным заработком. Но в моменте придётся иметь 4 ипотеки. В целом нормально, у меня сейчас две и ещё по одной созаёмщик и по одной поручитель.



Не надорвитесь только а то и деньги не пригодятся.

5

Мирон, спасибо. Надрываться точно не в моих планах. В таком объёме цель и шаги меня мотивируют.

1
Отредактировано

Интересный план, Антон.
Мне кажется, весь доход съедают проценты, партнеры, посредники, ремонты.
Из-за количества проектов, вы недостаточно погружаетесь, имеете дополнительные расходы.
По-опыту строек и ремонтов, ваш партнёр может извлекать дополнительный доход из собственного «прорабства», а общая рентабельность Проекта стремиться к нулю.
Удачи вам!

4

Серж, согласен, рисков много, в том числе и те, которые Вы перечислили. При выборе проекта стараюсь учитывать разные варианты развития событий. А для реалити стараюсь все этапы фиксировать подробно, чтобы потом отразить в отчёте.

0

Класс! Вы пример для подражания!

2

Ната, спасибо. Подписывайтесь и следите за отчётами.

1

Столько планов у Вас! И все в разных сферах. Буду с удовольствием читать ваш челлендж.

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю