Участники нашего реалити-шоу в течение года рассказывают, как продвигаются к финансовым целям, поставленным в январе.

Герой этого выпуска хочет, чтобы к концу года его пассивный доход превышал траты. В нормальное время расходы его семьи составляют 100—120 тысяч в месяц. А сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации сейчас больше 22 млн рублей. Он рассказал подробнее о своих вложениях и о том, как планирует действовать в новых условиях.

📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.

👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.

У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.

Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.

🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.

Я постоянно ищу разные возможности и инструменты для приумножения своих средств. Пришел к этому благодаря покупке квартиры в новостройке в 2011 году. Правда, она не рассматривалась как инвестиция — я просто покупал первое собственное жилье после пятилетней аренды. Но через три года после покупки квартира подорожала на 80%.

Сейчас структура инвестиционного портфеля у меня следующая.

7 400 000 Р
Инвестиции в новостройку

В декабре 2018 года я вложил деньги в трехкомнатную квартиру в строящемся доме в Москве, рядом с недавно запущенной станцией метро.

Из-за ограничений в апреле стройка была заморожена, но после майских праздников работы возобновились. Думаю, ключи получу в плановый срок — до конца года. Судя по стадии готовности дома, неприятных сюрпризов тут быть не должно. Место знаковое — недостроить не дадут, да и застройщик дружественный депстрою Москвы.

В конце 2019 года эту квартиру можно было продать за 10,5 млн — я тестировал такую возможность. Но пока не решил, что делать, — возможно, переедем туда, а ту, в которой живем сейчас, продадим.

Сдавать ее в аренду не планирую, так как доходность будет мизерная.

2 000 000 Р
ПИФ

Около 2 млн рублей вложено в рентный фонд — закрытый ПИФ, который скупает крупные объекты недвижимости и распродает частями пайщикам. В моем случае это небольшой торговый центр.

Я инвестировал туда в сентябре 2019 года. На момент покупки меня прельщали несколько факторов:

  1. Доходность порядка 10% годовых.
  2. Хорошая локация.
  3. Множество арендаторов, то есть некая диверсификация.
  4. Реально пассивный доход, так как все вопросы решает управляющая компания.

Но были и минусы:

  1. Стоимость объекта была несколько завышена.
  2. УК берет за свои услуги немаленькую комиссию.
  3. Низкая ликвидность.

В итоге решил попробовать. Доходность до марта включительно была в целом нормальная, а вот за апрель платежи снизились, так как закрыто порядка 60% арендаторов. Хорошо, что якорный арендатор в этом ТЦ — продуктовая сеть: у них проблем с арендными платежами пока нет.

Считаю, что выводы об успешности инвестиций пока делать рано, так как мы сейчас находимся в режиме форс-мажора, который никто бы не смог спрогнозировать.

2 700 000 Р
Акции

В акции на фондовом рынке у меня до кризиса было вложено порядка 1,8 млн рублей. Когда началось падение, я стал понемногу добирать подешевевшие бумаги. В итоге к концу марта увеличил свой портфель примерно на 900 тысяч рублей.

В основном у меня там бумаги российского рынка: Тинькофф, Яндекс, «Северсталь», «Распадская», «Аэрофлот», Мосбиржа, Новороссийский морской торговый порт, «Алроса», «Лукойл» и множество других компаний. Каждая занимает в портфеле менее 10%.

В этом году планирую выделить больше времени на изменение структуры портфеля, при этом сократить количество компаний — их у меня слишком много.

10 000 000 Р
Облигации

В облигации вложено порядка 10 млн рублей. В основном это короткие ОФЗ, но есть немного корпоративных облигаций, например «Русгидро» и «Группы ЛСР».

Пока я жду нормализации ситуации с эпидемией и планирую в это время плавно увеличивать долю акций — за счет облигаций.

Другие планы

В январе я планировал приобрести в собственность какое-нибудь нежилое помещение, которое можно было бы сдавать в аренду и не думать о том, что если я перестану работать, то начну проедать накопления. Но пока интересных вариантов не вижу, да и коронавирус внес некоторые корректировки в этот рынок.

Но я смотрю на ситуацию с оптимизмом. Возможно, многие собственники скоро начнут избавляться от помещений и цены снизятся из-за избытка предложений. В этот момент начну присматриваться к покупке.

В то же время, если ситуация с эпидемией затянется и случится еще более значительное падение на фондовом рынке, буду более существенно увеличивать долю акций, в том числе в валюте.

Пассивный доход

С начала эпидемии в России наша семья самоизолировалась. Я договорился с руководством о переходе на удаленную работу, благо компания у нас относительно молодая и руководство весьма адекватное, а дети перестали посещать дополнительные занятия.

В итоге наши расходы в апреле сократились до 58 тысяч рублей.

Тяжело сказать, какой у меня сейчас пассивный доход: объем активов меняется, а, допустим, дивиденды по акциям с фондового рынка в основном приходят летом. Но можно взять доход за прошлый год и посмотреть, какая получится картина.

Пассивный доход за 2019 год

Купоны по облигациям400 000 Р
Процент по вкладу137 000 Р
Дивиденды115 000 Р
Итого652 000 Р в год,
или 54 000 Р в месяц
Купоны по облигациям
400 000 Р
Процент по вкладу
137 000 Р
Дивиденды
115 000 Р
Итого
652 000 Р в год, или 54 000 Р в месяц

Сейчас вкладов у меня нет — перевел все в короткие облигации. В этом году мне начал приходить доход с рентного фонда. До этого шла процедура снятия обременения и выкупа недвижимости. В среднем за четыре месяца выходит примерно 16 000 Р в месяц.

Свою цель я пока не реализовал. Думаю, что сроки отодвинутся и будут зависеть в том числе от эпидемиологической ситуации.