Ипотека
237K

Как рефинансировать ипотеку

И сэкономить 2 700 000 рублей

18

Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.

Аватар автора

Альбина Хасаншина

рефинансировала ипотечный кредит

За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.

Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила им ипотеку. Теперь я плачу 9,75%, это сэкономит мне 2 700 000 ₽. Расскажу, как у меня это получилось.

При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».

Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку

  1. Найти подходящий банк.
  2. Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита.
  3. Собрать документы и одобрить недвижимость.
  4. Погасить предыдущий долг деньгами нового банка.
  5. Снять и наложить обременение на квартиру.

Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев или даже быстрее можно будет платить меньше.

Найти подходящий банк

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.

Чтобы проще сравнивать предложения, можно пользоваться агрегаторами, например «Банки-ру» или «Сравни-ру». Они собирают информацию с банковских сайтов и фильтруют их предложения по заданным параметрам.

Чтобы привлечь клиентов, часто банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». В жизни оказалось, что кредит по минимальной ставке дают тем, кто внес высокий первоначальный взнос — от 30—50%, использует дополнительные услуги банка, например электронную регистрацию сделки, получает зарплату на карту этого же банка, а еще сможет провести сделку в течение 30 дней после того, как банк одобрит рефинансирование. Я не соответствовала этим требованиям, и супервыгодную ставку мне не дали.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой о доходах и суммах налогов физического лица — бывшей 2-НДФЛ — и застраховать жизнь, а взамен я могла рефинансировать ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж
Чтобы узнать примерную ставку рефинансирования, надо указать стоимость недвижимости, необходимую сумму кредита и удобный ежемесячный платеж

Подать заявку

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Так банк знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 50% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или реструктуризация, мне могли отказать.

В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту
В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Заверенную копию трудовой книжки. Также подойдет форма СТД-ПФР. А если трудовая книжка электронная — это единственный вариант.
  4. Справку о налогах и суммах дохода физического лица.
  5. Кредитный договор со старым банком.
  6. График платежей из старого банка.
  7. Справку об остатке долга по кредиту.
Справку об остатке долга по кредиту мне выдали за две минуты в офисе старого банка. Также ее можно получить онлайн через личный кабинет
Справку об остатке долга по кредиту мне выдали за две минуты в офисе старого банка. Также ее можно получить онлайн через личный кабинет

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых
Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых

Собрать документы на недвижимость

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность, потому что теперь я собственник квартиры.

Чтобы доказать стоимость квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которая была в списке аккредитованных. Такой перечень обычно есть у каждого банка. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 ₽. Отчет готовили два дня.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы, которые нужно было предоставить в новый банк:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Выписку из ЕРГН или свидетельство о собственности — его выдавали до 2016 года.
  3. Технический паспорт.
  4. Договор страхования и квитанцию об уплате страховой премии.
  5. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Но не все банки требуют подобный список — например, иногда можно обойтись без технического паспорта. Это лучше уточнять заранее.

Обычно при рефинансировании ипотеки предстоят такие расходы:

  1. Срочные проценты. Сумма задолженности формируется из суммы основного долга и срочных процентов на дату погашения — при рефинансировании их уплачивает не каждый новый банк, иногда это ложится на плечи заемщика.
  2. Оценка квартиры. Новый банк обычно просит подготовить новый отчет.
  3. Оплата страховки. Ее придется оформлять по требованиям нового банка и подбирать компанию из его списка.

Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру была дома, а недостающие мне выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

В справке написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут. Форма документа зависит от региона — например, в Москве это будет единый платежный документ, ЕПД, а в Санкт-Петербурге — форма № 8
В справке написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут. Форма документа зависит от региона — например, в Москве это будет единый платежный документ, ЕПД, а в Санкт-Петербурге — форма № 8

Закрыть долг перед старым банком

Проверив квартиру, новый банк приготовился закрыть долг у старого, чтобы перевести залог к себе. На этом этапе происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит долг перед прежним.

Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу досрочно закрыть ипотеку, и уточнила задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке — те самые срочные проценты, о которых я говорила выше. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 ₽ пришлось доплатить самой.

Остаток по процентам заемщик может узнать в офисе банка
Остаток по процентам заемщик может узнать в офисе банка

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 ₽ процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Справка о досрочном погашении нужна, если старый банк по забывчивости опять потребует денег
Справка о досрочном погашении нужна, если старый банк по забывчивости опять потребует денег

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было переоформить залог квартиры со старого банка на новый. В прежний банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств, потому что у меня была бумажная закладная. Сейчас многие банки переходят на электронный вариант документа, в этом случае банк сам подает заявление в Росреестр на снятие обременения.

Пока новый банк не оформит закладную в свою пользу и не зарегистрирует ее в Росреестре, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Так, многие банки повышают ставку на 2—4 процентных пункта. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели. Точные сроки обычно указаны в кредитном договоре.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 ₽ — при рефинансировании она равна 1000 ₽: половину платит заемщик, вторую часть — кредитор. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с отметкой об исполнении обязательств
Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с отметкой об исполнении обязательств
Чтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку
Чтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку

Как изменились условия по кредиту

Я рефинансировала ипотеку за два месяца. Если не считать плановых ежемесячных платежей и платы за страховку, на оформление документов я потратила 7250 ₽: это оценка квартиры, уплата госпошлины в МФЦ, разница между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов. По сравнению с выгодой, которую я получаю от рефинансирования, это копейки.

Экономия от рефинансирования моей ипотеки

ДоПослеЭкономия
Сумма кредита2 175 000 ₽2 155 625 ₽
Процентная ставка14,75%9,75%
Окончание выплат03.08.204030.06.2037
Ежемесячный платеж27 436,86 ₽20 502 ₽6934,86 ₽
Проценты по кредиту5 421 545 ₽2 722 428 ₽2 699 117 ₽

Сумма кредита
До2 175 000 ₽
После2 155 625 ₽
Экономия
Процентная ставка
До14,75%
После9,75%
Окончание выплат
До03.08.2040
После30.06.2037
Ежемесячный платеж
До27 436,86 ₽
После20 502 ₽
Экономия6934,86 ₽
Проценты по кредиту
До5 421 545 ₽
После2 722 428 ₽
Экономия2 699 117 ₽

Как сэкономить на рефинансировании ипотеки

Запомнить

  1. Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
  3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
  4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  5. Возьмите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Очень полезно было почитать, спасибо

9

Shom, пишу вам из будущего, где ключевая ставка ЦБ 4,5, а например в 2014 было ~17%.

9
0

Я «рефинансировала» кредит в своём же банке. Просто написала заявление мол в связи с изменением ключевой ставки ЦБ прошу рассмотреть вариант изменения условий ипотеки. И мне с 10.15 снизили до 8.5, правда ждала ответа полгода (официально 90 рабочих дней, но сваливали на пандемию, мол дни нерабочие)
Плюсы: не нужно было бегать с бумажками
Минусы: возможно, в другом банке процент можно было найти ниже, но переоформлять страховки и тп очень не хотелось

7

Анастасия, а какой был банк?

0

Ramil, Запсибкомбанк.

2
0

Изучил данную статью, и в итоге сделал рефинансирование своего ипотечного кредита в банке РНКБ. Остался доволен!

4

Shom, Процентная ставка зависит от ставки рефинансирования. В 15 году из за войны с Украиной она была высокая. Сейчас - низкая.

2

Евгений, % ставка в коммерческих банках зависит от ключевой ставки - ту, под которую Центральный банк выдает кредиты остальным.

0
0

а кто в ВТБ, они снижают ставку по своим же ипотекам? у нас сейчас 11,9%

1
0

Блпгодарю!

0
0

Да, не простой путь. Но с квартирами он, хотя бы, возможен. А с коммерческими помещениями - нет.

0

Виктор, чего куда. 😸

0
0

Кстати , вроде после рефинансирования нельзя делать возврат на покупку квартиры или можно ?

0
0

Сегодня выяснил, что "новый" банк не предоставляет больше такую услугу, рефинансирование любых кредитов (включая ипотеку) доступно на условиях обычного потребительского кредита, а именно со сроком до 3 лет. В случае рефинансирования 12-летней ипотеки на 36 месяцев ежемесячный платеж выглядит невыгодно.

0

Shom, Вернулся через пару лет чтобы увидеть минуса за то что я задал вопрос, массовое сознание это конечно мда

0

Shom, и увидеть, что сейчас ставка такая же, как и в 2014-15

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество