БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как быть взрослым

Как выгоднее распорядиться апартаментами: сдавать или продать?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Добрый день! Нужен совет, как поступить с недвижимостью. Буду рада, если кто-то поделится мыслями.

Дано:

Когда покупала — планировала жить сама, но за 3 года многое произошло и жить там не планирую. Появилась мысль разделить на студии и сдавать. При правильном делении выйдет 5 студий с обеих квартир.

Теперь о том, что тревожит:

  1. На ремонт нужно 5-6 млн, сумма внушительная. Банк готов дать кредит под залог одного апарта. Под 15 % годовых. Переживаю скорее из-за залога, что квартира в залоге будет. И так как арендой до этого не занималась, возможно, что просто волнуюсь, будут ли отбиваться платежи по кредиту, хотя по пессимистичным прогнозам должны отбиваться.

  2. Диверсификации нет. Вся моя недвижимость в одном доме и туда же планирую довложить еще кредитные средства на ремонт. Мало ли что с домом? Там есть технические проблемы после ввода в эксплуатацию. Но люди живут, заселён на 80 %.

  3. Думала над вариантом продать и вложиться куда-то еще. Но с продажей тоже сейчас непросто. Да и есть вопрос — что купить, так как недвижимость очень выросла в цене.

Буду рада, если поделитесь мыслями.

Редакция
Редакция
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Михалыч

Пять объектов для сдачи, даже локализованных в одном месте это серьезный геморрой. Как я понял вы что-то типа мини-отеля хотите получить на краткосрочную сдачу. Замаетесь и с гостями и с соседями, одни въезжают, другие выезжают, третьи оргии устраивают, четвертые ругаются и в милицию доносы строчат - жизнь будет бить ключом и в основном по вам.

Опять же это всё удовольствие в кредит, что тоже спокойствию вашему не способствует. Я бы сделал так - продал однушку в том виде как она есть и полученные деньги бахнул на ремонт двушки. Двушка на рынке аренды вполне ликвидный товар для семейных пар, которые вряд ли будут дебоширить и аккуратно платить нужную вам сумму.

13
JB
Герой

Михалыч, в управление отдать планирую профессиональным людям, которые занимаются посуточной арендой. Планировка дома такая, что в закутке на этаже только 2 моих аппарта, рядом никого нет. Если не делить апартаменты и просто так сдавать - очень низкая доходность. Для себя рассматриваю два варианта: либо разделить на студии либо продать все. Без деления на студии не будет иметь смысл ввязываться в аренду, слишком низкий %

1
Михалыч

JB, ну вот так стало чуть понятнее что именно вы хотите сделать. Надо считать, есть мнение что проценты по кредиту и оплата тем кто будет заниматься сдачей будет съедать больше, чем приносить и точно на выходе оставаться меньше чем просто сдача хорошей двушки как в моём варианте. Если бы ещё где-то в центре было дело, то может и окупалось, а так у вас от силы треть времени недвига будет активно сдаваться, а ЖКХ никто отменял.

1
Maksim Kolesov

Любовь, "24/7 жить - нет". В некоторых апартах (гостиничного типа) даже возможна временная регистрация на 5 лет (с последующим продлением). Так что тезис про "нельзя постоянно жить" спорен.

9
Алексей

Недостаточно информации. Какая планировка у этих апартаментов? Получится ли там сделать 5 кухонь и 5 ванных с туалетами? Для этого всегда должны быть выведены мокрые зоны, иначе на кадастровый учет студии не поставят. Если одна из студий будет под залогом у банка, то вряд ли он позволит так радикально менять планировку и разбивать квартиру на 3 студии.
Самый простой вариант - подождать, когда с появлением метро увеличится стоимость апартаментов. Правда ценник на недвижимость сейчас падает, так как и спроса нет.

5
JB
Герой

Алексей, добрый день! 5 кухонь и 5 студий сделать получится, прикидывали проект с проектировщиком, с мокрыми зонами проблем не будет. Под залог банк берет не студию, а кваритру целиком.

4
Алексей

JB, а банк согласен, что из одной квартиры три студии сделают? При кредите в 5 млн платеж будет приблизительно 115-120 тыс. руб. Вам комфортно платить столько в период, пока идет ремонт? Это мероприятие может сильно затянуться.

4
Maksim Kolesov

"При кредите в 5 млн платеж будет приблизительно 115-120 тыс. руб. "
Окупаемость ремонта будет очень долгой, т.к. вся аренда будет уходить на обслуживание кредита и коммуналку (она в апартах выше).

1
JB
Герой

Maksim, есть предложение от банка, под более низкий %, платёж будет 71 тыс. Окупаемость считала, 6 лет, что не плохо для Недвижки (дёшево апарты покупала). Кредит на ремонт буду закрывать досрочно. Но для меня из плюсов в делении - генерация ежемесячного пассивного дохода (отдам в управление апарты) и эти деньги планирую реинвестировать дальше

0
JB
Герой

Алексей, платёж будет меньше, около 71 тыс., банк уведомлять не планирую. Ремонт затягивать тоже на планирую, жесткий контроль дедлайнов наше усе)

0
Татьяна В.

За какую цену планируете сдать каждую студию - после открытия метро?
20? 30? 40? 50?

От этого и станем плясать.
Квартира в залоге не проблема, если банк не будет мешать ей распоряжаться. В ипотечных договорах любят писать, что перепланировка и сдача в аренду - только с разрешения банка.

5
JB
Герой

Татьяна, в долгосрок 30000, посуточно 2700 -3300 в сутки за студию

0
JB
Герой

Татьяна, 32 в долгосрок.

0
Анатолий Кищук
Отредактировано

Апартаменты меньшей площади продать, пока рынок не рухнул. Вырученные деньги вложить в коммерческую/складскую недвижимость через ЗПИФ. Сейчас доступны к выбору ЗПИФ недвижимости с разными минимальными порогами входа.
Личный пример: в апартаменты, которые приобретались под сдачу - засилился сам. А свободные ДС, которые предподагалось вложить в новостройку на этапе 0 цикла, вложил в ЗПИФ коммерческой недвижимости с объектами в разных регионах: коммерческая недвижимость в разных регионах РФ. Итог: рост дохода от увеличения стоимости пая, а так же квартальные арендные платежи поступают. Коммуналку не платишь, риск простоя отсутствует. Единственное, доход с ЗПИФа нельзя провести, как доход Самозанятого, т.е. платим 13%. Как итог: доходность до уплаты ндфл( 13%) и премии ук за целевую результативность(20%) составляет на текущий момент 18,5%.

5
Анжела Савицкая
Отредактировано

Анатолий, подскажите, пожалуйста, чайнику, где искать эти ЗПИФы коммерческой недвижимости в разных регионах :)
Заинтересовало.

P.S. И если корректно такое спрашивать: расскажите какой выхлоп. Насколько рентабельно?

0
JB
Герой

Любовь, при строительстве статус объекта "гостиница"и по всем документам тоже, жить там можно и живут люди

3
Maksim Kolesov

Какова цена апартов?

1
JB
Герой

Maksim, по внешней оценке или при покупке?

0
Maksim Kolesov
Отредактировано

JB, текущая цена, за сколько реально продать.

0
JB
Герой

Maksim, 10 млн 1кк (47 кв.), 15 млн. 2кк, 62 кв.

1
Maksim Kolesov

JB, если продать, то можно купить 3 студии с ремонтом от застроя и еще несколько млн останется. 110 т.р. чистыми с 3 студий в аренду на долгосрок + 20 т.р. % по депозиту с остатка. Итого 130 т.р.
По ремонту и сдаче текущих студий с учетом кредита расписал ниже - 60-100 т.р.

2
SoFar Me

Maksim, а ремонт/техника/мебель?

0
Maksim Kolesov

SoFar, я писал про покупку студий с чистовой отделкой, туда нужно купить только мебель и технику.

0
SoFar Me

Maksim, да, и поэтому ещё стоимость меблировки это минус из общей суммы. Это тысяч по 300-500 на студию.

0
Maksim Kolesov

SoFar, я это заложил в свой расчет выше. Все равно после всех покупок мебели-техники пару-тройку млн должно остаться.

1
SoFar Me

Maksim, кстати, а вы как-то профессионально занимаетесь этим вопросом? У меня схожая с автором ситуация, ищу консультанта

0
Maksim Kolesov

SoFar, только своей недвижкой управляю.

0
Светлана Счастливая

я обычно говорю про недвижимость втаких случаях " сдавать", но кажется это первый раз когда по моему выгоднее их скопом все продать, купить сколько получится квартир/студий/комнат в обычных квартирах ( что выгоднее на долгую перспективу -посчитать до покупки) и сдавать уже их.
Мб вложится не в жилое а в коммерческое помещение.. Но с данным активом, в том виде как сейчас, только расходы будут слишком долго, для того чтоб это было интересно

1
JB
Герой

Светлана, спасибо за совет! Продав все, с учётом налога (минимальный срок владения ещё не прошёл) я смогу купить 3 студии и если так же сдавать их посуточно через УК финансовый поток ежемесячный будет «грязными» - 190 000. С моих 2 ух моих студий если разделить, то по прогнозу примерно будет 300 000. Этот платёж будет отбивать кредит на ремонт (71 тыс/мес.) и генерить дополнительный доход.

2
Maksim Kolesov

JB, мне кажется, вы очень оптимистично смотрите на возможный доход от сдачи 5 студий.
Долгосрок. Выше вы писали, что это 32 т.р. грязными с 1 студии. Это с 5 студий 160 т.р. грязными и пусть примерно 130 т.р. чистыми. Минус кредит, выходит 60 т.р. чистыми.
Посутка. Даже если в 2 раза дороже долгосрока, то 120 т.р. чистыми. Но по факту вряд ли будет в 2 раза + плата управляйке. Т.е. порядка 90-100 т.р. чистыми. + больше амортизация ремонта.

2
Светлана Счастливая

JB, но тот платеж вы сможете получать сразу, а чтобы получать этот нужно еще достаточно много вложить, ну и то что требуется разделять тоже смущает, на этом этапе может образоваться много сложностей, не говоря уже о том, что может и оказаться невозможным

1
Monikus

Конечно продать, цены впервые выросли после 10 летнего падения

0
Д
Герой

Добрый день!
Поделюсь своими мыслями:
1) кредит на ремонт плохая идея
2) ремонт будет долго отбиваться
3) предложение по сдаче есть, ажиотажного спроса не будет
4) суточники ушатают квартиры быстрее

Чтобы я рассмотрел за бокалом вина
1) продать
2) добавить сумму необходимую для покупки 1 комн квартиры у действующего метро (думаю бюджет 12 реально)
3) при выборе квартиры обязательно смотреть ремонт достаточный для сдачи

В чем идея:
1) вы укрупняетесь
2) вы будете сдавать чужой ремонт
3) если правильно выбрать район и состояние вы получите возможно менее прибыльный вариант, но с меньшими вложениями

Эксперты!
Разнесите мой план 😀🤦‍♂️🔥

0

Сообщество

Популярное за неделю