Как выгоднее распорядиться апартаментами: сдавать или продать?

Пять объектов для сдачи, даже локализованных в одном месте это серьезный геморрой. Как я понял вы что-то типа мини-отеля хотите получить на краткосрочную сдачу. Замаетесь и с гостями и с соседями, одни въезжают, другие выезжают, третьи оргии устраивают, четвертые ругаются и в милицию доносы строчат - жизнь будет бить ключом и в основном по вам.

Опять же это всё удовольствие в кредит, что тоже спокойствию вашему не способствует. Я бы сделал так - продал однушку в том виде как она есть и полученные деньги бахнул на ремонт двушки. Двушка на рынке аренды вполне ликвидный товар для семейных пар, которые вряд ли будут дебоширить и аккуратно платить нужную вам сумму.

Михалыч, в управление отдать планирую профессиональным людям, которые занимаются посуточной арендой. Планировка дома такая, что в закутке на этаже только 2 моих аппарта, рядом никого нет. Если не делить апартаменты и просто так сдавать - очень низкая доходность. Для себя рассматриваю два варианта: либо разделить на студии либо продать все. Без деления на студии не будет иметь смысл ввязываться в аренду, слишком низкий %

JB, ну вот так стало чуть понятнее что именно вы хотите сделать. Надо считать, есть мнение что проценты по кредиту и оплата тем кто будет заниматься сдачей будет съедать больше, чем приносить и точно на выходе оставаться меньше чем просто сдача хорошей двушки как в моём варианте. Если бы ещё где-то в центре было дело, то может и окупалось, а так у вас от силы треть времени недвига будет активно сдаваться, а ЖКХ никто отменял.

Любовь, "24/7 жить - нет". В некоторых апартах (гостиничного типа) даже возможна временная регистрация на 5 лет (с последующим продлением). Так что тезис про "нельзя постоянно жить" спорен.

Maksim, я написала с точки зрения закона.

Недостаточно информации. Какая планировка у этих апартаментов? Получится ли там сделать 5 кухонь и 5 ванных с туалетами? Для этого всегда должны быть выведены мокрые зоны, иначе на кадастровый учет студии не поставят. Если одна из студий будет под залогом у банка, то вряд ли он позволит так радикально менять планировку и разбивать квартиру на 3 студии.
Самый простой вариант - подождать, когда с появлением метро увеличится стоимость апартаментов. Правда ценник на недвижимость сейчас падает, так как и спроса нет.

Алексей, добрый день! 5 кухонь и 5 студий сделать получится, прикидывали проект с проектировщиком, с мокрыми зонами проблем не будет. Под залог банк берет не студию, а кваритру целиком.

JB, а банк согласен, что из одной квартиры три студии сделают? При кредите в 5 млн платеж будет приблизительно 115-120 тыс. руб. Вам комфортно платить столько в период, пока идет ремонт? Это мероприятие может сильно затянуться.

"При кредите в 5 млн платеж будет приблизительно 115-120 тыс. руб. "
Окупаемость ремонта будет очень долгой, т.к. вся аренда будет уходить на обслуживание кредита и коммуналку (она в апартах выше).

Maksim, есть предложение от банка, под более низкий %, платёж будет 71 тыс. Окупаемость считала, 6 лет, что не плохо для Недвижки (дёшево апарты покупала). Кредит на ремонт буду закрывать досрочно. Но для меня из плюсов в делении - генерация ежемесячного пассивного дохода (отдам в управление апарты) и эти деньги планирую реинвестировать дальше

Алексей, платёж будет меньше, около 71 тыс., банк уведомлять не планирую. Ремонт затягивать тоже на планирую, жесткий контроль дедлайнов наше усе)

За какую цену планируете сдать каждую студию - после открытия метро?
20? 30? 40? 50?

От этого и станем плясать.
Квартира в залоге не проблема, если банк не будет мешать ей распоряжаться. В ипотечных договорах любят писать, что перепланировка и сдача в аренду - только с разрешения банка.

Татьяна, в долгосрок 30000, посуточно 2700 -3300 в сутки за студию

Татьяна, 32 в долгосрок.

JB, какой ЖК? вангую у лихоборов апарты

Апартаменты меньшей площади продать, пока рынок не рухнул. Вырученные деньги вложить в коммерческую/складскую недвижимость через ЗПИФ. Сейчас доступны к выбору ЗПИФ недвижимости с разными минимальными порогами входа.
Личный пример: в апартаменты, которые приобретались под сдачу - засилился сам. А свободные ДС, которые предподагалось вложить в новостройку на этапе 0 цикла, вложил в ЗПИФ коммерческой недвижимости с объектами в разных регионах: коммерческая недвижимость в разных регионах РФ. Итог: рост дохода от увеличения стоимости пая, а так же квартальные арендные платежи поступают. Коммуналку не платишь, риск простоя отсутствует. Единственное, доход с ЗПИФа нельзя провести, как доход Самозанятого, т.е. платим 13%. Как итог: доходность до уплаты ндфл( 13%) и премии ук за целевую результативность(20%) составляет на текущий момент 18,5%.

Анатолий, про какие конкретно ЗПИФ вы говорите? если пнк рентал и активо, то к ним много вопросов и рисков куда больше, чем апарты в аренду сдавать

chill, про активо не знаю. А с ПНК уже два года дружу. Все норм. Про какие вопросы вы говорите, непонятно. Все зависит от стратегии и целей.

Анатолий, подскажите, пожалуйста, чайнику, где искать эти ЗПИФы коммерческой недвижимости в разных регионах :)
Заинтересовало.

P.S. И если корректно такое спрашивать: расскажите какой выхлоп. Насколько рентабельно?

Любовь, при строительстве статус объекта "гостиница"и по всем документам тоже, жить там можно и живут люди

JB, по-моему, в гостинице нельзя прописку сделать.
И интересно, что там с коммунальными платежами?

Какова цена апартов?

Maksim, по внешней оценке или при покупке?

JB, текущая цена, за сколько реально продать.

Maksim, 10 млн 1кк (47 кв.), 15 млн. 2кк, 62 кв.

JB, если продать, то можно купить 3 студии с ремонтом от застроя и еще несколько млн останется. 110 т.р. чистыми с 3 студий в аренду на долгосрок + 20 т.р. % по депозиту с остатка. Итого 130 т.р.
По ремонту и сдаче текущих студий с учетом кредита расписал ниже - 60-100 т.р.

Maksim, а ремонт/техника/мебель?

SoFar, я писал про покупку студий с чистовой отделкой, туда нужно купить только мебель и технику.

Maksim, да, и поэтому ещё стоимость меблировки это минус из общей суммы. Это тысяч по 300-500 на студию.

SoFar, я это заложил в свой расчет выше. Все равно после всех покупок мебели-техники пару-тройку млн должно остаться.

Maksim, кстати, а вы как-то профессионально занимаетесь этим вопросом? У меня схожая с автором ситуация, ищу консультанта

SoFar, только своей недвижкой управляю.

я обычно говорю про недвижимость втаких случаях " сдавать", но кажется это первый раз когда по моему выгоднее их скопом все продать, купить сколько получится квартир/студий/комнат в обычных квартирах ( что выгоднее на долгую перспективу -посчитать до покупки) и сдавать уже их.
Мб вложится не в жилое а в коммерческое помещение.. Но с данным активом, в том виде как сейчас, только расходы будут слишком долго, для того чтоб это было интересно

Светлана, спасибо за совет! Продав все, с учётом налога (минимальный срок владения ещё не прошёл) я смогу купить 3 студии и если так же сдавать их посуточно через УК финансовый поток ежемесячный будет «грязными» - 190 000. С моих 2 ух моих студий если разделить, то по прогнозу примерно будет 300 000. Этот платёж будет отбивать кредит на ремонт (71 тыс/мес.) и генерить дополнительный доход.

JB, мне кажется, вы очень оптимистично смотрите на возможный доход от сдачи 5 студий.
Долгосрок. Выше вы писали, что это 32 т.р. грязными с 1 студии. Это с 5 студий 160 т.р. грязными и пусть примерно 130 т.р. чистыми. Минус кредит, выходит 60 т.р. чистыми.
Посутка. Даже если в 2 раза дороже долгосрока, то 120 т.р. чистыми. Но по факту вряд ли будет в 2 раза + плата управляйке. Т.е. порядка 90-100 т.р. чистыми. + больше амортизация ремонта.

JB, но тот платеж вы сможете получать сразу, а чтобы получать этот нужно еще достаточно много вложить, ну и то что требуется разделять тоже смущает, на этом этапе может образоваться много сложностей, не говоря уже о том, что может и оказаться невозможным

Конечно продать, цены впервые выросли после 10 летнего падения

Добрый день!
Поделюсь своими мыслями:
1) кредит на ремонт плохая идея
2) ремонт будет долго отбиваться
3) предложение по сдаче есть, ажиотажного спроса не будет
4) суточники ушатают квартиры быстрее

Чтобы я рассмотрел за бокалом вина
1) продать
2) добавить сумму необходимую для покупки 1 комн квартиры у действующего метро (думаю бюджет 12 реально)
3) при выборе квартиры обязательно смотреть ремонт достаточный для сдачи

В чем идея:
1) вы укрупняетесь
2) вы будете сдавать чужой ремонт
3) если правильно выбрать район и состояние вы получите возможно менее прибыльный вариант, но с меньшими вложениями

Эксперты!
Разнесите мой план 😀🤦‍♂️🔥