БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как быть взрослым

Стоит ли продавать квартиру, если аренда приносит проблемы?

Вопрос читательницы Т—Ж

Стоит ли продавать квартиру, если аренда приносит проблемы?

Этот текст написала читательница в Сообществе. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

У нас с мамой есть квартира в Подмосковье, которую мы сдаем в аренду.

От сдачи мама получает прибавку к пенсии в виде 30 000 Р, коммунальные услуги оплачиваю я. Примерно месяц назад в квартире начались проблемы: соседка снизу пожаловалась, что ее топят. У нас в мокрых точках сухо, но в коридоре, который граничит с туалетом, стали отходить обои — под ними появилась плесень сверху и снизу. После этого нас затопила соседка сверху.

Управляющая компания ужасная и ничего не сделала — соседку снизу по-прежнему топят. А в нашу квартиру теперь каждый день ходят сотрудники УК, как к себе домой, и пытаются обвинить во всем нас. Хотя у нас сухо, год назад мы сделали свежий ремонт: заменили трубы и все остальное.

Пока проблема выглядит как нерешаемая: арендаторы нервничают, управляющая компания ничего не делает, соседка постоянно нам звонит, страховая компания не может решить вопрос, так как неясно, кто виноват. Кроме того, в квартире постоянно пахнет сыростью и кажется, что новый ремонт скоро будет испорчен.

Все это время мне приходится контактировать с арендаторами, что очень напрягает, так как квартира находится далеко от меня. В связи с этим я подумала: может быть, стоит продать жилье?

Экономика такая:

  1. Квартира стоит примерно 6 млн рублей. Покупали ее 20 лет назад, так что считать себестоимость бессмысленно.
  2. Аренда приносит 30 000 Р в месяц. Но я оплачиваю коммуналку — 4200 Р в месяц, налог — 900 Р с вычетом, потом будет 1200 Р, а также страховку — 5000 Р в год. То есть чистыми доход получается около 25 000 Р.
  3. Ставка по накопительному счету в банке составляет 5,25% без карты и 7,25%, если пользоваться картой. Выходит от 315 000 до 435 000 Р, что будет приносить в месяц даже больше, чем аренда: от 26 250 до 36 250 Р.
  4. Если диверсифицировать 6 млн рублей в три разных банка по 1,4 миллиона и купить корпоративные облигации, доллары, акции или другие финансовые инструменты, то можно выручить такую же сумму, что и от аренды, или даже больше.

Плюсы продажи квартиры:

С другой стороны, бетон в Московской области может подорожать, стоимость аренды — вырасти, а ставки по вкладу могут упасть. Подскажите, как лучше поступить в нашей ситуации? Хочу стороннее мнение, покритикуйте мою идею.


Редакция
Редакция
Продали квартиру, которую раньше сдавали в аренду? Расскажите, почему приняли такое решение:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Тыбыдыц

Если и продавать, то не ранее чем прояснится ситуация с источником сырости и устранения проблемы. В противном случае (продажи) или скрывать от покупателя проблему (скорее всего не удастся) или честно рассказывать, а это, как следствие, или хороший дисконт или отсутствие покупателей.
Рынок недвижимости уже не тот, что раньше - выбор у покупателей огромный. Зачем им ваша проблемная квартира по рыночной цене? Только если сильно ниже рынка.

60
# SKYWAY

Где-то лопнула труба в перекрытии. Надо ремонтировать. Это недорого, относительно, тем более квартира ежемесячно приносит прибыль.
Продать и распылить деньги легко. Купить новую с каждым годом сложнее. Все эти акции и облигации сейчас представляют из себя картинку на телефоне. Где гарантия что она не исчезнет. В Советском союзе заставляли людей покупать облигации. Кто заплатил по этим бумажкам? При приватизации мы обменяли ваучеры не на водку, а на акции. Ждали дивиденды. Не дождались.

23
alena_lanskaya
Герой статьи

#, а если бы не обменяли- купили бы себе 3 квартиры. Мне эту историю папа всё детство рассказывал, как они продали акции и съездили в отпуск, а через 5 лет на них можно было купить квартиру, машину и гараж.

15
Не Он
Герой Т—Ж 🏆🏅

Алена, так вот наши родители страну на водку обменяли

9
Екатерина Дашуткина

What, то ли дело мы, новое поколение, стану с колен подняли

0
Andre Macareno
Герой
Отредактировано

Кажется при обесценивании акций и облигаций по всему миру (а СССР был лишь малой его частью и экстраполировать риск в конкретной стране на весь мир все-таки не стоит) одной квартирой сыт не будешь…

3
Марина Кузнецова

Мне кажется, что Вы для себя уже решили продать квартиру. Честно говоря, никогда не понимала, когда люди продают недвижку, чтобы жить на %-ты с капитала в РФ. Вы забыли, где живёте? Если сегодня все норм, то не факт, что завтра Ваш счёт не будет обнулен, доллар не скакнет в цене в 2-3 раза, а ипотека взята в долларах и пр.

22
alena_lanskaya
Герой статьи

Марина, так нет у нас ипотеки. Мама живёт в доме за городом, не работает, возвращаться в квартиру или работать не планирует. Квартира - это её доход.
Я не могу тут ничего решить, могу ей только посоветовать. Как раз наоборот, хочу чтобы меня отговорили))) плюсы я и так знаю

16
Женя Образцов
Отредактировано

Соглашусь с многими,надо решить проблему с протечкой.Пока этот пункт не будет решен,ваша рыночная стоимость будет ниже.Оперативно займитесь данной проблемой.А если скроете от покупателя,то сделку он может расторгнуть.Тем более у вас там злая соседка,у которой протечки,а это как минимум иск в суд.Покупатели тоже не дураки,с такими проблемами связываться не будут.Разберитесь с проблемой.Возьмите отпуск,вызовите частного мастера и скоординируетесь с соседями.Найдете протечку и устраните.Условно, решите конфликт с нижней соседкой.И только потом смело продавайте.

16
Сергей Иванов

Конечно, сложно дать совет, когда не совсем понятна ситуация с квартирой. Насколько удачно расположена, есть ли рядом учебные заведения, соц инфраструктура. Может проглядел, но не понял даже какая площадь квартиры, сколько комнат. То, что надо решить вопрос с протечкой - это 100% и понятно. Я не профессионал, конечно, но немного занимаюсь недвижимостью. Чтобы было понятно - скажу свое видение. Квартиры в плане заработка денег можно поделить на рентные, под продажу и не рыба ни мясо. Терминология не важна) Если квартира рентная - ее выгоднее сдавать, если под перепродажу, то ее не выгодно сдавать - надо продавать. Не рыбу ни мясо просто надо продавать и вкладывать в первую или вторую категорию. Если доход с вашей квартиры сопоставим с % по вкладу - это не рентная. Сейчас квартиры сильно дорожают. Спасибо эскроу счетам, стоимости стройматериалов и т.д. Например, в моем городе (Самара) новостройки взлетели в цене до 50%. Вторичка будет подтягиваться по цене в ближайшее время. Цена в 2 раза сейчас отличается на аналогичную квартиру в старом фонде и новостройке, которая еще будет строить 2 года. Вторичка вырастет в цене, конечно! Я не вижу причин падения цен на квартиры. Другое дело, что квартира от вас находится далеко - я все же советую вам продать ее, но обязательно переложить деньги в другую квартиру поближе и либо рентную, либо на прирост капитала в новострой. Мысли про положить в банк и жить на % - это очень недальновидно и гоните эти мысли. В нашей стране так не получится. Просто постепенно потеряете эту квартиру.

12
Наталья

Сергей, самый классный совет!

0
Владимир Дунаев

Прочитал все предложения, улыбнуло) Давайте так. 25000 руб. для мамы допом - это очень и очень хороший доход. Это же 2 среднии пенсии по России) (У моей мамы пенсия 15 т.р., я ей помогаю, как могу). Ваша мама может 15000 руб. оставлять себе к пенсии на расходы, а 10000 руб. на накопительный вклад, или куда там умные чуваки говорят, типа золото, платина или акции-шмакции). А теперь самое главное, то о чем никто не говорит. Протечка. Это не ваша проблема. Это проблема УК. Здесь вы даже можете капусту получить от УК. Главное, нанять эксперта, который выявит причину протечки (явно где-то общедомовой стояк течет в перекрытии). Вызываете представителя УК, эксперта, оценщика и т.д. У вас будет заключение, с ним в суд. У меня на практике, так от залива чувак 3 (ТРИ) раза от УК деньги получал, через суд. Очень жаль, что у нас люди не умеют, или не хотят отстаивать свои права через суд. Не вздумайте квартиру продавать. Продать легко, а детям, внукам что оставите? Вклад хрен знает во что?

8
Олег Окман

Владимир, согласен. Более того, страховая все эти финты делает сама. 5 тыр в зубы лично эксперту страховой - он такую бумагу напишет, что УК сама будет проситься сделать ремонт в затопленной квартире. Почему так не делает героиня статьи - непонятно:)

2
Ольга Лисина

Владимир, согласна!унас была протечка на 5м этаже 5ки, крыша. Затопила коридор, обоям, потолку хана, вызвала мастера с жэу, все бесплатно переклеили, потолок побелили,обои за их счет только просили не писать претензии. Так и продала со свежим ремонтом в коридоре

1
Наталья

Владимир, действительно. Цена вопроса с привлечением эксперта - от 500 до 1500 тысяч

0
Lera Kotova
Герой реалити Т—Ж
Отредактировано

Глядя на график цен на недвижимость в Мск за последние 20 лет, я осторожно предполагаю, что ближайшие 3, максимум 4 месяца - это пик цен. Имеет смысл попробовать продать. Потом цены могут только опуститься обратно.
С вашими расчетами согласна. Но помните еще про налоги с вкладов больше 1млн рублей. Отдельно про инвестиции. Я покупаю валюту и чуточку инвестирую. Но вот в инвестициях я понимаю критично мало, поэтом много в них вваливать не рискую. Сейчас, скажем, рубль упал, и рост моего портфеля упал со скромных 19% до грустных 12%.

7
Константин

Lera, Я тоже думал что это пик. Но, думал так 2 года назад. Потом год назад тоже думал что вот это пик. Сегодня тоже думаю, что это пик ))

Автору статьи могу сказать вот что: вы сравниваете доход от сдачи в аренду и доход с депозита. Но не учитываете, что доход с депозита это постоянно падающий доход, ТК инфляция съедает вложенную массу денег. То есть через 20 лет эти 25 тыс с депо будут ничто, буханка хлеба будет стоииь 25 тысяч. А квартира будет стоит 10 лямов. И аренда вырастет тоже, чудес не бывает. Так что депозит это точно не альтернатива.

Депозит это вообще не способ заработка. Это способ куда то кратковременно положить деньги. Кратковременно! На месяцы, не дольше.

5
alena_lanskaya
Герой статьи
Отредактировано

Виталий, объясню, к примеру самый надёжный инструмент в нашей стране считается ОФЗ. Сейчас они торгуются ниже номинала и дают гарантированный доход от 7 годовых на срок 4+ лет. Это значит что они будут приносить доход выше аренды, а в конце срока я могу получить больше, чем вложила на старте (тобишь капитал вырастет). Если сравнивать вложения в офз и квартиру -квартира приносит доход ниже 7 годовых плюс потенциальные расходы в виде ремонта. А если платить по ОФЗ перестанут - то и квартиру никто не будет арендовать, т.к. это будет означать полный дефолт страны и дальнейшую жопу. Только в случае дефолта будут предпосылки и деньги можно будет попробовать сберечь (=снять, купить доллары, золото, квартиру и тд), а вот с квартирой ничего сделать нельзя будет, т.к. квартира- низколиквидный актив.
Речь в посте не о том, чтобы всё положить в банк, а о том стоит ли менять т.н. бетон на диверсифицированный портфель. Им тоже нужно управлять, но проблем видится меньше

6
Марина Кузнецова

Алена, только вот в случае дефолта у Вас в одном случае останется квартира, а в другом бумажки. Судя по ценам на продукты питания, металл, осб, компьютеры инфляция явно больше 7%.

7
# SKYWAY

Алена, При инфляции 5-10% ОФЗ ну прямо супервыгодная идея!
И посмотрите как вырос бетон!

3
alena_lanskaya
Герой статьи

#, вырос и вырос, доход то не растёт. Наоборот со временем ремонт будет изнашиваться, придётся снова деньги вкладывать в ремонт или снижать стоимость аренды. Аренда - это деньги на которые частично живёт моя мама. Как ей поможет рост цен на квартиру? Сама по себе без арендатором квартира не приносит ничего.

2
Олег Окман

Алена, ваш ремонт - это ваша глупость. Износ, безусловно, существует, он не страшен, если только вашу квартиру не разгромили вдрызг при пьянке.
На рынке существует такое понятие, как «бабушатник». Это квартиры, в которых не то что ремонт - мебель по 40 лет не обновлялась. И эти квартиры сдаются без всяких проблем - снижение цены на 10% от среднеокружаюшей позволяет выстроить очередь из арендаторов .

1
Artem Abubakirov

Квартира в данном случае защищена от инфляции, т.к. ее стоимость растет и полученные за аренду деньги действительно доход.
Вклад от инфляции "защищают" проценты - это не доход. Если деньги не оставлять в капитализацию, то со временем покупательная способность вклада уменьшится.

5
Oleg Babichev

Artem, сложно сказать в валюте цены упали в 2 раза и где тут рост квартир?

1
Олег Окман

Oleg, где упали, когда упали?

1
Пенни
Герой реалити Т—Ж 🏅

Тут вопрос не в смысле даже «сдавать» или «продавать».
Вопрос в том, что квартира эта - не ликвид. И вот именно ее, проблемную, лучше продать, пока хороший ремонт.

3
Карен К

Я бы для себя конечно вложил в ОФЗ и акции, но я из сферы финансов и слежу за ситуацией на рынках ценных бумаг. А в вашем случае, я бы советовал продать квартиру в этом доме и купить равно ценную поближе к вам, чтобы легче было контролировать и квартирантов и действия управляющей. Да и проблем с протечкой чтобы небыло. Что касается цен на бетон, то они не только на бетон вскоре подскочат. Металл к лету подскочит минимум в 2 раза, а следом и лес. А это значит, что нас ждёт очередной виток цен на жилье. И соответственно ваша квартира в цене даст возможно больше ОФЗ. И высокорискованных акций. При условии, что вы не трейдер и не следите за рынком, чтобы вовремя перелить средства в другие активы.

2
Ольга Лисовская

Нужно продать и купить рядом, надо все время что то ремонтировать, смотреть за квартирантами. Я тоже сдаю квартиры, по крайней мере, цена на них растёт, просто деньги обесцениваются. Можно купить за эти деньги 2 квартиры, у нас в Ростове это будут хорошие 2.

2
Алёна

Ольга, а в Воркуте за 6кк можно вообще дюжину квартир набрать.

8
kino

Алёна, в Воркуте можно бесплатно квартир набрать)

3
Олег Окман

kino, Это точно! Действительно, там с квартирами проблем нет. Там проблема с арендаторами :)

1
Alexander

Подойду с нестандартной стороны:

>> диверсифицировать 6 млн рублей в три разных банка
Украсть деньги с банковских счётов купив, к примеру, работника опсоса намного проще, чем украсть квартиру.

Учитывая как банки последнее время откручивают вниз механизмы безопасности в угоду массовому пользователю ( https://journal.tinkoff.ru/discuss/financial-neurosis/#c547379 ) риск такого сценария не самый маленький.
В такой постановке как-то спасает что банка три, но тем не менее. Работающего запрета перевыпуска симки по доверенности и запрета сброса доступов к ДБО нет почти ни у кого.

2
Дмитрий Герчановский

Как минимум есть еще одна возможность: продать конкретную проблемную квартиру и инвестировать в более ликвидное жилье.

2
kino

А за что вы страховку платите? Или эта проблема не входит в страховые случаи? Тогда зачем продолжать платить?

2
alena_lanskaya
Герой статьи

kino, нам УК не даёт акт о залитии, без акта страховая не платит.

0
Pavla Tolokonina

Алена, в гжи жаловались? Можно это сделать через ГИС ЖКХ. Они - надзор за деятельностью УК

1
kino

Алена, а пинать ежедневно ук, писать в гисжкх и ещё куда? Тут без скандалов никуда

1
alena_lanskaya
Герой статьи

kino, уже, месяц воюю

0
Олег Окман

Leonov, В США на душу населения 75 квадратов, в России - 20.
Если будем строить такими темпами и вымирать такими же, то лет через 80 сравняемся с США. Ну, это при условии, что в Америке негры коммунизм начнут строить. А если не начнут - то тогда догоним США лет через 800.

2
Арсен Саакян
Отредактировано

В вашей математике какой то самообман. Не вижу расходов по капитальному и текущему ремонту. Эти расходы похоже назрели. Пересчитывайте, чешите грудь шершавой пяткой. Если арендатор съезжает делайте выводы

1
Валера Самойлов

Тоже любите рисковать?))) А вот старшее поколение давно уже поняло, что играть с государством безнадёжное дело. Только недвижимость даст вам гарантии, а никакие журавли в небе. Сегодня дадут проценты, а завтра весь вклад заморозят. Просто посмотрите на нашу историю. Даже пынька Геленджикский от своих слов отказывается в наглую, о чём ещё здесь можно говорить

1

Комментарий удален пользователем

Сергей Иванов

Олег, конечно, опытный трейдер наторгует интереснее чем аренда квартиры. но не будьте так категоричны с рантье. не все так плохо. при использовании кредитного плеча и вложения сразу в несколько квартир - % на вложенный капитал получается вкусный)

1
Ro War

инвестировать финансы в неизвестный лично вам бизнес , тоже повышенный риск

1
bela

Каник, мама живет за городом и это пока. Пока не состарилась еще больше, не заболела, три тьфу, да пока просто не передумала. Да, пока она там живет, квартиру можно сдавать, она так решила, что бы получать доп. к пенсии. Но амортизацию никто не отменял, независимо - пустая стоит, сама мама живет или квартиранты. Просто квартиранты уделывают ее быстрее - не свое. Поэтому откладывать часть дохода от сдачи на ремонт - само собой разумеющееся действие разумного человека.
Какие ОФЗ, какая биржа, ТС завтра за городом крыша потечет - что будете делать?

1
Марина Лабозина

Течет видимо труба между этажами - это чинить должна ук.
У нас один раз так было. Вскрывалаи у нас стояк - там прям видно сухую пыль. У соседей течет с потолка.
Ук ковыряла нам пол около трубы и заваривала течь.
В следуюший раз опять под нами мокрый потолок. Снова пришли к нам. Снова открыли стояк. А там аккуратно по нашей трубе текло прям к соседям снизу. Пошли с соседкой над нами разбираться что там течь может?
Ну и могут быть нерабивые квартиранты, которые что-то проливают не сразу вытирают.

0
Hässlich Willkommen

Деньги на брокерское счету не застрахованы, а рубль всегда обесценивается. Останется мама без прибавки к пенсии.

0

Комментарий удален пользователем

Олег Окман

АнТи, >>>
Квартиры, особенно в домах старой постройки - чаще всего не дорожают, а теряют в стоимости. >>>
Ох уж эти сказки, ох уж эти сказочники…

1
Пенни
Герой реалити Т—Ж 🏅

АнТи, и ещё иногда сохраняют квартиры как память или наследство детям.

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество

Популярное за неделю