Стоит ли продавать квартиру, если аренда приносит проблемы?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Стоит ли продавать квартиру, если аренда приносит проблемы?

Этот текст написала читательница в Сообществе. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

У нас с мамой есть квартира в Подмосковье, которую мы сдаем в аренду.

От сдачи мама получает прибавку к пенсии в виде 30 000 Р, коммунальные услуги оплачиваю я. Примерно месяц назад в квартире начались проблемы: соседка снизу пожаловалась, что ее топят. У нас в мокрых точках сухо, но в коридоре, который граничит с туалетом, стали отходить обои — под ними появилась плесень сверху и снизу. После этого нас затопила соседка сверху.

Управляющая компания ужасная и ничего не сделала — соседку снизу по-прежнему топят. А в нашу квартиру теперь каждый день ходят сотрудники УК, как к себе домой, и пытаются обвинить во всем нас. Хотя у нас сухо, год назад мы сделали свежий ремонт: заменили трубы и все остальное.

Пока проблема выглядит как нерешаемая: арендаторы нервничают, управляющая компания ничего не делает, соседка постоянно нам звонит, страховая компания не может решить вопрос, так как неясно, кто виноват. Кроме того, в квартире постоянно пахнет сыростью и кажется, что новый ремонт скоро будет испорчен.

Все это время мне приходится контактировать с арендаторами, что очень напрягает, так как квартира находится далеко от меня. В связи с этим я подумала: может быть, стоит продать жилье?

Экономика такая:

  1. Квартира стоит примерно 6 млн рублей. Покупали ее 20 лет назад, так что считать себестоимость бессмысленно.
  2. Аренда приносит 30 000 Р в месяц. Но я оплачиваю коммуналку — 4200 Р в месяц, налог — 900 Р с вычетом, потом будет 1200 Р, а также страховку — 5000 Р в год. То есть чистыми доход получается около 25 000 Р.
  3. Ставка по накопительному счету в банке составляет 5,25% без карты и 7,25%, если пользоваться картой. Выходит от 315 000 до 435 000 Р, что будет приносить в месяц даже больше, чем аренда: от 26 250 до 36 250 Р.
  4. Если диверсифицировать 6 млн рублей в три разных банка по 1,4 миллиона и купить корпоративные облигации, доллары, акции или другие финансовые инструменты, то можно выручить такую же сумму, что и от аренды, или даже больше.

Плюсы продажи квартиры:

С другой стороны, бетон в Московской области может подорожать, стоимость аренды — вырасти, а ставки по вкладу могут упасть. Подскажите, как лучше поступить в нашей ситуации? Хочу стороннее мнение, покритикуйте мою идею.


Редакция
24.11, 12:02
Продали квартиру, которую раньше сдавали в аренду? Расскажите, почему приняли такое решение:

Если и продавать, то не ранее чем прояснится ситуация с источником сырости и устранения проблемы. В противном случае (продажи) или скрывать от покупателя проблему (скорее всего не удастся) или честно рассказывать, а это, как следствие, или хороший дисконт или отсутствие покупателей.
Рынок недвижимости уже не тот, что раньше - выбор у покупателей огромный. Зачем им ваша проблемная квартира по рыночной цене? Только если сильно ниже рынка.

45

Где-то лопнула труба в перекрытии. Надо ремонтировать. Это недорого, относительно, тем более квартира ежемесячно приносит прибыль.
Продать и распылить деньги легко. Купить новую с каждым годом сложнее. Все эти акции и облигации сейчас представляют из себя картинку на телефоне. Где гарантия что она не исчезнет. В Советском союзе заставляли людей покупать облигации. Кто заплатил по этим бумажкам? При приватизации мы обменяли ваучеры не на водку, а на акции. Ждали дивиденды. Не дождались.

19
Герой статьи

#, а если бы не обменяли- купили бы себе 3 квартиры. Мне эту историю папа всё детство рассказывал, как они продали акции и съездили в отпуск, а через 5 лет на них можно было купить квартиру, машину и гараж.

7
Герой Т—Ж 🏆

Алена, так вот наши родители страну на водку обменяли

7
Герой Т—Ж
Отредактировано

Кажется при обесценивании акций и облигаций по всему миру (а СССР был лишь малой его частью и экстраполировать риск в конкретной стране на весь мир все-таки не стоит) одной квартирой сыт не будешь…

2

Мне кажется, что Вы для себя уже решили продать квартиру. Честно говоря, никогда не понимала, когда люди продают недвижку, чтобы жить на %-ты с капитала в РФ. Вы забыли, где живёте? Если сегодня все норм, то не факт, что завтра Ваш счёт не будет обнулен, доллар не скакнет в цене в 2-3 раза, а ипотека взята в долларах и пр.

16
Герой статьи

Марина, так нет у нас ипотеки. Мама живёт в доме за городом, не работает, возвращаться в квартиру или работать не планирует. Квартира - это её доход.
Я не могу тут ничего решить, могу ей только посоветовать. Как раз наоборот, хочу чтобы меня отговорили))) плюсы я и так знаю

13
Герой реалити Т—Ж
Отредактировано

Глядя на график цен на недвижимость в Мск за последние 20 лет, я осторожно предполагаю, что ближайшие 3, максимум 4 месяца - это пик цен. Имеет смысл попробовать продать. Потом цены могут только опуститься обратно.
С вашими расчетами согласна. Но помните еще про налоги с вкладов больше 1млн рублей. Отдельно про инвестиции. Я покупаю валюту и чуточку инвестирую. Но вот в инвестициях я понимаю критично мало, поэтом много в них вваливать не рискую. Сейчас, скажем, рубль упал, и рост моего портфеля упал со скромных 19% до грустных 12%.

8

Lera, Я тоже думал что это пик. Но, думал так 2 года назад. Потом год назад тоже думал что вот это пик. Сегодня тоже думаю, что это пик ))

Автору статьи могу сказать вот что: вы сравниваете доход от сдачи в аренду и доход с депозита. Но не учитываете, что доход с депозита это постоянно падающий доход, ТК инфляция съедает вложенную массу денег. То есть через 20 лет эти 25 тыс с депо будут ничто, буханка хлеба будет стоииь 25 тысяч. А квартира будет стоит 10 лямов. И аренда вырастет тоже, чудес не бывает. Так что депозит это точно не альтернатива.

Депозит это вообще не способ заработка. Это способ куда то кратковременно положить деньги. Кратковременно! На месяцы, не дольше.

1

Я - за продажу. Квартиры, особенно в домах старой постройки - чаще всего не дорожают, а теряют в стоимости. Свою квартиру я сначала сдавала, потому наниматели ее у меня выкупили, взяв ипотеку. Кстати, соседка снизу тоже была недовольна, что ее заливают, но наниматели сделали небольшой ремонт и вопрос отпал. На деньги от продажи я купила другую квартиру, которую тоже через некоторое время сдала. Сначала с нанимателями везло - никаких проблем, деньги они приносили сами мне домой, а я у них практически не появлялась ( честно говоря, было просто лень). Еше они присматривали за кошкой, которая досталась им от меня вместе с квартирой. Когда съехали, сделали после себя генеральную уборку, а кошку попросили оставить им. Потом была еще одна пара, которая почему-то решила съехать раньше оговоренного в договоре срока. Тоже было хлопотно - доказать им, что страховой депозит я имею право не возвращать. С новым нанимателем мне не повезло - он вел себя по-скотски, задерживал оплату, а вскоре вообще сбежал из квартиры, в результате я потеряла много денег и получила назад испорченную квартиру. Больше сдавать ее я не решилась и продала, о чем не жалею.
Проценты по самому простому вкладу примерно соответствовали стоимости найма, которую я получала за квартиру. При этом никаких хлопот с имуществом, соседями и нанимателями. Мое мнение: сдача квартиры хороша, если ее поставить на коммерческую основу. Например, взять в кредит несколько квартир, оборудовать их неубиваемой мебелью и техникой, и регулярно заниматься только сдачей. В качестве побочного источника "прибавки к жалованью" - слишком много рисков и хлопот.

7
Герой реалити Т—Ж

АнТи, и ещё иногда сохраняют квартиры как память или наследство детям.

1
Герой Т—Ж
Отредактировано

Соглашусь с многими,надо решить проблему с протечкой.Пока этот пункт не будет решен,ваша рыночная стоимость будет ниже.Оперативно займитесь данной проблемой.А если скроете от покупателя,то сделку он может расторгнуть.Тем более у вас там злая соседка,у которой протечки,а это как минимум иск в суд.Покупатели тоже не дураки,с такими проблемами связываться не будут.Разберитесь с проблемой.Возьмите отпуск,вызовите частного мастера и скоординируетесь с соседями.Найдете протечку и устраните.Условно, решите конфликт с нижней соседкой.И только потом смело продавайте.

6
Отредактировано

В вашей математике какой то самообман. Не вижу расходов по капитальному и текущему ремонту. Эти расходы похоже назрели. Пересчитывайте, чешите грудь шершавой пяткой. Если арендатор съезжает делайте выводы

4
Герой реалити Т—Ж

Тут вопрос не в смысле даже «сдавать» или «продавать».
Вопрос в том, что квартира эта - не ликвид. И вот именно ее, проблемную, лучше продать, пока хороший ремонт.

4

Конечно, сложно дать совет, когда не совсем понятна ситуация с квартирой. Насколько удачно расположена, есть ли рядом учебные заведения, соц инфраструктура. Может проглядел, но не понял даже какая площадь квартиры, сколько комнат. То, что надо решить вопрос с протечкой - это 100% и понятно. Я не профессионал, конечно, но немного занимаюсь недвижимостью. Чтобы было понятно - скажу свое видение. Квартиры в плане заработка денег можно поделить на рентные, под продажу и не рыба ни мясо. Терминология не важна) Если квартира рентная - ее выгоднее сдавать, если под перепродажу, то ее не выгодно сдавать - надо продавать. Не рыбу ни мясо просто надо продавать и вкладывать в первую или вторую категорию. Если доход с вашей квартиры сопоставим с % по вкладу - это не рентная. Сейчас квартиры сильно дорожают. Спасибо эскроу счетам, стоимости стройматериалов и т.д. Например, в моем городе (Самара) новостройки взлетели в цене до 50%. Вторичка будет подтягиваться по цене в ближайшее время. Цена в 2 раза сейчас отличается на аналогичную квартиру в старом фонде и новостройке, которая еще будет строить 2 года. Вторичка вырастет в цене, конечно! Я не вижу причин падения цен на квартиры. Другое дело, что квартира от вас находится далеко - я все же советую вам продать ее, но обязательно переложить деньги в другую квартиру поближе и либо рентную, либо на прирост капитала в новострой. Мысли про положить в банк и жить на % - это очень недальновидно и гоните эти мысли. В нашей стране так не получится. Просто постепенно потеряете эту квартиру.

3

Квартира в данном случае защищена от инфляции, т.к. ее стоимость растет и полученные за аренду деньги действительно доход.
Вклад от инфляции "защищают" проценты - это не доход. Если деньги не оставлять в капитализацию, то со временем покупательная способность вклада уменьшится.

2

Artem, сложно сказать в валюте цены упали в 2 раза и где тут рост квартир?

1

Валера, жители Донецка что-то все свои гарантии потеряли. Старшее поколение отличается от сегодняшнего тем, что мы можем учиться на их ошибках, а они уже не смогут - из-за страха.
Зарывать деньги в бетон это удел людей, которые не хотят разбираться в том, какие доходности они получают и какие доходности они могли бы получить если бы использовали другие инструменты.

Эти сказки, что "все отнимут, заморозят, обманут" я слышу уже лет 15, только за это время можно было заработать очень большие деньги используя и фондовый рынок, и драгоценные металлы и при этом ничего не делая - просто купить и забыть.
Вот вам и история.

2

Нужно продать и купить рядом, надо все время что то ремонтировать, смотреть за квартирантами. Я тоже сдаю квартиры, по крайней мере, цена на них растёт, просто деньги обесцениваются. Можно купить за эти деньги 2 квартиры, у нас в Ростове это будут хорошие 2.

1

Ольга, а в Воркуте за 6кк можно вообще дюжину квартир набрать.

8
Герой Т—Ж

Алёна, в Воркуте можно бесплатно квартир набрать)

1

инвестировать финансы в неизвестный лично вам бизнес , тоже повышенный риск

1
Герой Т—Ж

Подойду с нестандартной стороны:

>> диверсифицировать 6 млн рублей в три разных банка
Украсть деньги с банковских счётов купив, к примеру, работника опсоса намного проще, чем украсть квартиру.

Учитывая как банки последнее время откручивают вниз механизмы безопасности в угоду массовому пользователю ( https://journal.tinkoff.ru/discuss/financial-neurosis/#c547379 ) риск такого сценария не самый маленький.
В такой постановке как-то спасает что банка три, но тем не менее. Работающего запрета перевыпуска симки по доверенности и запрета сброса доступов к ДБО нет почти ни у кого.

1

Сергей, да, безусловно, опытному трейдеру можно спокойно жить с заработка на бирже, вот только сначала надо разобраться как работает экономика/макроэкономика, отучиться теханализу, волновому анализу, разработать собственную торговую систему, довести процент успешных сделок хотя бы до соотношения 60/40. Только после этого можно рассмотреть торговлю с плечами.
Таких опытных трейдеров дай бог наберется с десяток на весь рынок и они точно работают не в инфополе. Все кто в инфополе так или иначе продают кусы/сигналы и прочую фигню, что как бы говорит о том, какие на самом деле они трейдеры.

1

Стоимость квартиры вырастет. Окей, но будут ли покупатели по такой стоимости, у всех растут заплаты в геометрической прогрессии, вслед за квартирами? Ежедневно
1. Умирает куча людей (жилфонд освобождается)
2. Не рождается новых
3. Строится дохера муравейников

Реально ли бетон перспективе

1

Вам нравятся циферки на экране тогда вам на биржу, если нравится котлета налички на кармане тогда аренда, я за наличку, что вам мешает покупать акции облигации на рентный доход и тем самым увеличивать прибыль? А нести в наши банки это последнее дело....

0
Герой статьи
Отредактировано

Виталий, объясню, к примеру самый надёжный инструмент в нашей стране считается ОФЗ. Сейчас они торгуются ниже номинала и дают гарантированный доход от 7 годовых на срок 4+ лет. Это значит что они будут приносить доход выше аренды, а в конце срока я могу получить больше, чем вложила на старте (тобишь капитал вырастет). Если сравнивать вложения в офз и квартиру -квартира приносит доход ниже 7 годовых плюс потенциальные расходы в виде ремонта. А если платить по ОФЗ перестанут - то и квартиру никто не будет арендовать, т.к. это будет означать полный дефолт страны и дальнейшую жопу. Только в случае дефолта будут предпосылки и деньги можно будет попробовать сберечь (=снять, купить доллары, золото, квартиру и тд), а вот с квартирой ничего сделать нельзя будет, т.к. квартира- низколиквидный актив.
Речь в посте не о том, чтобы всё положить в банк, а о том стоит ли менять т.н. бетон на диверсифицированный портфель. Им тоже нужно управлять, но проблем видится меньше

4

Алена, только вот в случае дефолта у Вас в одном случае останется квартира, а в другом бумажки. Судя по ценам на продукты питания, металл, осб, компьютеры инфляция явно больше 7%.

6

Алена, При инфляции 5-10% ОФЗ ну прямо супервыгодная идея!
И посмотрите как вырос бетон!

3
Герой статьи

#, вырос и вырос, доход то не растёт. Наоборот со временем ремонт будет изнашиваться, придётся снова деньги вкладывать в ремонт или снижать стоимость аренды. Аренда - это деньги на которые частично живёт моя мама. Как ей поможет рост цен на квартиру? Сама по себе без арендатором квартира не приносит ничего.

2
Отредактировано

квартиру продайте а новую квартиру купите

0

Я бы для себя конечно вложил в ОФЗ и акции, но я из сферы финансов и слежу за ситуацией на рынках ценных бумаг. А в вашем случае, я бы советовал продать квартиру в этом доме и купить равно ценную поближе к вам, чтобы легче было контролировать и квартирантов и действия управляющей. Да и проблем с протечкой чтобы небыло. Что касается цен на бетон, то они не только на бетон вскоре подскочат. Металл к лету подскочит минимум в 2 раза, а следом и лес. А это значит, что нас ждёт очередной виток цен на жилье. И соответственно ваша квартира в цене даст возможно больше ОФЗ. И высокорискованных акций. При условии, что вы не трейдер и не следите за рынком, чтобы вовремя перелить средства в другие активы.

0
Отредактировано

ну если вы лично владеете инвестициями финансами экономии прибыли финансовых рынков , рынков облигаций . фондовые бирж рынками акций то можно инвестировать финансы с продажи квартиры , но если вы хотите консультацию инвестиционных брокеров последовать совету инвестировать наличные финансы с продажи квартиры , то если инвестиционный брокер ошибётся в прогнозе инвестиций финансов то ваши акции пойдут вниз , соответственно квартира в наличии стабильней , меньше риск . а если посмотреть на Российскую экономику шансы у инвестиционных брокеров 50 на 50 , тут типо рулетки красное чёрное зеро . еслиб инвестиционные брокеры верно прогнозировали финансовые рынки то курс USA к России был не - 72.7 , а хотя бы -30 $ . остаются годовые вклады стабильных государственных банков Сбербанк или банки которым минимум от 25 лет ВТБ и.т.д но там в банках маленький годовой процент с ограничителем " финансы в частный капитал можно выводить 1 ( один ) раз в год " , а при сдаче квартиры в аренду вы выводите финансы ежемесячно , соответственно при аренде вы манёвренней свободней в экономике тут минимум риск

0
Герой Т—Ж
Отредактировано

Я бы продал, рост ставок по аренде ещё долго будет э догонять рост цен на квадраты.
Про инвестиции и портфель это отдельный вопрос, но чего у вас не будет дак это одинаковых приходов денег, если только продавать каждый месяц и выводить, а если все просело?
Проблему, конечно, лучше решить до продажи.

0
Герой Т—Ж

Kyle, т.е. этим тоже кто то должен заниматься на постоянной основе

0
Отредактировано

Если продавать квартиру, то сейчас самое лучшее время - пик цен, но найдется ли покупатель - вопрос интересный. Дальше будет медленный спад и потеря спроса - придется хорошо демпинговать цену.
Для меня арендный бизнес это геморрой и за вычетом всех расходов физических и временных, оно вообще того не стоит. Если и брать недвижимость, то либо коммерческую, где арендодатель сам несет все риски и расходы по договору, либо в составе ЗПИФ, где УК берет на себя весь геморрой, а вы получаете 10% от цены пая.
Если нужно именно 30к в месяц - я бы набрал облигаций на 3-4 миллиона (с купонов получаем те же 30к), на 1 миллион купить золота/серебра/платины (как психологическая защита от ОЧЕНЬ плохих времен), еще 1 миллион оставить в кэше как подушку безопасности, а потом после глобальной коррекции скупить фондовый рынок за копейки.
Через 4-5 лет сможете купить 2 квартиры, 3 машины и ещё кучу всего.

0

Как минимум есть еще одна возможность: продать конкретную проблемную квартиру и инвестировать в более ликвидное жилье.

0
Герой Т—Ж

А за что вы страховку платите? Или эта проблема не входит в страховые случаи? Тогда зачем продолжать платить?

0
Герой статьи

kino, нам УК не даёт акт о залитии, без акта страховая не платит.

0
Герой Т—Ж 🏆

Алена, в гжи жаловались? Можно это сделать через ГИС ЖКХ. Они - надзор за деятельностью УК

0
Герой Т—Ж

Алена, а пинать ежедневно ук, писать в гисжкх и ещё куда? Тут без скандалов никуда

0
Герой статьи

kino, уже, месяц воюю

0

Прочитал все предложения, улыбнуло) Давайте так. 25000 руб. для мамы допом - это очень и очень хороший доход. Это же 2 среднии пенсии по России) (У моей мамы пенсия 15 т.р., я ей помогаю, как могу). Ваша мама может 15000 руб. оставлять себе к пенсии на расходы, а 10000 руб. на накопительный вклад, или куда там умные чуваки говорят, типа золото, платина или акции-шмакции). А теперь самое главное, то о чем никто не говорит. Протечка. Это не ваша проблема. Это проблема УК. Здесь вы даже можете капусту получить от УК. Главное, нанять эксперта, который выявит причину протечки (явно где-то общедомовой стояк течет в перекрытии). Вызываете представителя УК, эксперта, оценщика и т.д. У вас будет заключение, с ним в суд. У меня на практике, так от залива чувак 3 (ТРИ) раза от УК деньги получал, через суд. Очень жаль, что у нас люди не умеют, или не хотят отстаивать свои права через суд. Не вздумайте квартиру продавать. Продать легко, а детям, внукам что оставите? Вклад хрен знает во что?

0

Стояк, который течёт - это общедомовое имущество, его обслуживает УК. Проблема скорее всего в текущем стыке, который расположен в перекрытии (у вас в полу)
Управляющая компания организовывает ремонт стыка (или замену участка трубы на новую, пластиковую), но последующий ремонт вам придётся делать самим (заделка "дыры" в полу), можно попытаться стребовать деньги с УК, но иногда это удаётся сделать только через суд.
Только после этого можно принять решение о продаже квартиры.
Если дом старый, то лучше продать, так как такие проблемы будут повторяться и множиться.

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю