ПРОМО
Кредитка для переводов без комиссии

«Не старайтесь что-то скрыть — потеряете время на пустые показы»: как я продала квартиру без посредников

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Всем доброго времени суток! Сегодня я хочу рассказать о трудностях, с которыми мне пришлось столкнуться в процессе продажи квартиры, а также поделиться полезным приобретенным опытом. У меня на это ушел год, но если б я знала некоторые нюансы, возможно, получилось бы быстрее.

Сначала я разместила объявление от собственника только на одном ресурсе — это был Циан, и на меня навалился шквал звонков от разных риэлтеров. Как выяснилось, они донимают всех собственников, предлагая свои услуги. И не важно пишете вы в объявлении, что с агентами не сотрудничаете или нет. Им все равно. Скажу честно, это утомляет. Кроме того некоторые из них копируют ваше объявление и выставляют его на сторонних сайтах без вашего разрешения и ведома с указанием своих контактных данных, затем звонят вам и говорят, что у них есть клиент.

Сначала я не могла понять, откуда у них клиент на мою квартиру, если мне никто не звонил. Узнала я об этом не сразу. Когда поняла в чем дело, опубликовала объявление через сервис, который разместит его сразу на всех площадках. Это платная услуга, но зато экономит время и нервы. Не нужно регистрироваться на каждом сайте отдельно, также удобно менять фотографии и текст. В моем случае это был сайт jcat.ru, но есть и другие, можно выбрать тариф по цене и параметрам.

Важно, чтоб на всех ресурсах был ваш номер телефона. Обязательно маркируйте свои фотографии водяными знаками, для этого есть специальная программа, например watermark pro, и не позволяйте никому фотографировать вашу квартиру во время просмотра. Про то, что нужно завести отдельный номер для рекламы, думаю и так понятно, желательно зарегистрировать на него вотсап, так покупателям из других регионов будет удобнее с вами связываться. После публикации вашего объявления будьте готовы к появлению множества предложений в вашем доме от разных агентств с похожими параметрами, но по более низкой цене. Агенты часто размещают фейковые объявления по более низкой цене, затем звонят собственникам, ведь у них снова есть клиент на вашу квартиру.

Я принципиально не показывала квартиру таким посредникам. А так как реальной квартиры у них в продаже нет, то они говорят наивным покупателям, что квартира уже продана или за нее внесли залог. К сожалению, многие покупатели действительно верят в существование подобных предложений по низкой цене, а ваша квартира уже кажется им слишком дорогой.

Описание недвижимости должно быть максимально подробным, чтоб на все вопросы были ответы, то же касается фотографий — виды из окон, подъезд, двор и прочее. Не старайтесь что-то скрыть, люди все равно при просмотре все увидят, а вы потеряете время на пустые показы. Цену лучше писать с учетом торга, так как скидку хотят все. Обычно она в пределах 100—300 тыс.

По поводу того, как определить рыночную цену. Изначально я проанализировала цены на квартиры в моем доме и в домах с похожими параметрами в моем районе. Бывает, что в строящемся доме по соседству цена выше, но если соревноваться с застройщиками, можно долго продавать. Затем ориентировалась по звонкам, если за месяц никто кроме агентов не звонит, то нужно постепенно снижать цену. Рынок настолько перегрет предложением, и чтоб продать быстро, приходится демпинговать, так как реальных покупателей мало.

Когда по цене уже договорились, начинается процесс сбора документов и подготовка соглашения. Для меня как профессионального юриста составить договор купли-продажи не составляет труда, но для спокойствия покупателя я изначально решила оформлять сделку через нотариуса, посредством аккредитива (безотзывный, безакцептный, покрытый), либо, если покупатель берет ипотеку в банке, который предоставляет услугу электронной регистрации, то сделку будет проводить банк.

Я бы хотела остановиться подробнее на том, почему сделка оформленная через нотариуса надежнее и безопаснее, чем через агентства. Первое и самое главное — то, что нотариус несет полную материальную ответственность за чистоту сделки. Это профессиональный юрист с государственной лицензией, деятельность которого застрахована. Кроме того, я не хотела доверять свои документы с персональными данными неизвестным лицам.

Договор, заверенный нотариусом, регистрируется в Росреестре за один рабочий день, то есть в первую очередь. К примеру, через банк это займет около 3 рабочих дней, а через мфц — 5. Риелторы, как правило, ведут клиентов в мфц, так как Росреестр больше не принимает никого напрямую и времена, когда посредник мог быстро всё оформить, прошли. Что вы самостоятельно подадите документы в мфц, что с агентом, на сроки это никак не влияет. Это будут те же пять рабочих дней, а если обнаружатся ошибки, то могут вернуть документы и такое часто случается.

Нотариус делает все за вас: проверяет документы, составляет договор, даже получает все необходимые справки, и стоит это в разы дешевле чем услуги агентств, которые берут от 2% до 5% от суммы сделки, а самое главное — они не несут никакой материальной ответственности, зачастую люди там неграмотные и необразованные, не говоря о том, что они даже города не знают, как они вообще могут что-то продать. Не хочу обобщать, наверняка и среди них есть юристы и профессионалы своего дела, но мне встречались абсолютно некомпетентные представители этой профессии, которые даже объявление публиковали с ошибками, приходилось их постоянно контролировать.

Я пробовала сотрудничать с агентствами, в итоге пришла к выводу, что они совершенно бесполезны, а то и вредны. Обещают продать квартиру за пару недель или месяц, размещают объявление, а потом о вас забывают. На вопросы как же так, уже прошел месяц, они предлагают снизить цену, а снижая цену и без них можно продать, еще и сэкономить на комиссии. Тарифы на услуги нотариуса можно найти в интернете. Сначала вы отдаете нотариусу документ-основание собственности, вносите предоплату и ждете 5 рабочих дней пока пройдет проверка недвижимости, затем за один день заключается сделка. Расходы лучше либо разделить пополам, либо возложить на покупателя, чтоб не сложилась ситуация, при которой он в последний момент передумает, а вы уже потратились.

Мой покупатель оформлял ипотеку в одном из банков, предоставляющих услугу электронной регистрации, там же заказывал проверку документов. Со мной связался менеджер банка, ведущий сделку, я ему предоставила свидетельство и документ-основание собственности. На проверку ушло 5 рабочих дней, после чего у меня запросили справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и зарегистрированных лиц. Затем назначили день сделки, она заключается в офисе банка.

Там же создаются электронные подписи, с помощью которых подписывается договор. Покупатель оформляет ипотеку, вносит средства, затем полная сумма по договору перечисляется на отдельный счет. После перехода права собственности в Росреестре, деньги автоматически зачисляются на ваш счет, по указанным в договоре реквизитам. Их нужно внимательно проверить, чтоб не было ошибок. После получения денег подписываете акт приема-передачи и передаете ключи. Пожалуй всё.

Я никого не агитирую, каждый должен принимать решение самостоятельно, лишь рассказываю о своем опыте, надеюсь, он будет полезен.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Сергей Бурдин

Эти посредники самые настоящие паразиты, они не несут абсолютно никакой ценности. Та же история если хочешь снять жилье. 95% объявлений на Циане от агенств, которые хотят комиссию от 30 до 100% от ежемесячного платежа. И ладно бы эту комиссию оплачивал собственник, так как эти агенства по сути действуют в его интересах, но комиссия ложится на арендатора. За что я должен платить десятки тысяч рублей? Моё время они никак не сэкономили, я точно также сам ходил на просмотры. За договор, который можно в интернете скачать и за 20 минут оформить? Хуже таких агенств только автоперекупы.

53
Шальная Бухгалтерица

Сергей, нанимали агента на продажу, самые бездарно потраченные 200 тысяч. У нас была простая сделка, не альтернатива, пожалели сто раз. Все, что они сделали, показывали квартиру потенциальным покупателям, что могла сделать соседка за условную 20-ку.

Но, мало того, они создали нам проблем, запутавшись в документах, и мужу пришлось по их вине ездить в банк покупателя несколько раз, потому что у покупателя была ипотека. А это был "крутой риелтор" по рекомендации не одного человека. Представляю, как работают некрутые. Больше никогда.

11
Мария

Сергей, о да, мы когда снимали, то тоже часто риэлторы квартиры показывали. Их работа была чисто дверь открыть, дальше стояли в коридоре и в телефон пялились, пока мы всё осматривали, на вопросы почти не отвечали. Ну и зачем им платить? А в квартире, которую в итоге сняли, был отличный мальчик-риэлтор, активный, внимательный, всё рассказал-показал, все доки сделал, вот даже не жалко оплатить было)) Но он был такой один на все просмотры

8
Dude
Отредактировано

Всегда берите контакты собственников, если они пришли показать квартиру вместе с риелтором. Вы потом сможете всегда с ними связаться и сэкономить несколько сотен тысяч.

Последний раз как раз довелось вести дело с этими гнидами-риелторами. Поражало то на сколько нагло они в лицо могут врать уже практически при заключении сделки лишь бы больше заработать. Дурят с договорами, покупателям называют одну цену, у продавцов выбивают другую, не сводят вместе потом прод. и пок., нагло обманывая людей. Еще и за услуги требуют.

17
Михалыч

Согласен с автором в той части, что нынче риски продавца минимальные и вполне можно самому разобраться как разместить объяву, как получить аванс, как оформить и запулить договор в росреестр. Если сделка с ипотекой, так там и вовсе банк большую часть на себя возьмет.
А вот для покупанов (особенно если это ваша первая сделка с недвигой) я в похожей теме на данном ресурсе рекомендовал всё же брать услугу "юридическое сопровождение сделки". Стоит это 20-50 т.р, что слёзы на фоне стоимости объекта, но если попадёте к нормальному специалисту, то сбережёте себе и нервы и время.
Нотариальное оформление - ну такое, надо смотреть сколько стоит, разлёт ценника в десятки раз даже в соседних конторах. Во всяком случае раньше было, сейчас может как-то унифицировалось.

7
Светлана Счастливая

Михалыч, насчет покупки с юридическим сопровождением -зашла тоже самое написать, ни разу не лишнее дело.

5
Эрне Бьёрдален

Можно верить в ответственность нотариуса, в то что банк проверяет чистоту сделки и в сказки ))

5
Mari

Эрне, ответственность нотариуса застрахована в соответствии с законом о нотариате, ипотечные сделки также страхуются.

0
Продуктолог

Большинство риелторов в нынешних реалиях действительно ненужно звено сделки. Подходит только в случае, если квартира в другом городе и нет физической возможности постоянно ездить на просмотры. Зато покупателю очень удобно, если у продавца есть такой «горе-риелтор» 😀. Когда я покупала квартиру, продажей занимался риелтор с фиксированной ставкой за сделку от продавца, ему вообще было без разницы, за сколько продавать квартиру, поэтому я смогла скинуть 450 тр (~5% стоимости) просто спросив 😀

5
Александр Nzt

Это еще вы не сталкивались с риелторами которые звонят и говорят вот мы вашу квартиру предложили клиенту,давайте придем посмотреть сегодня.В итоге приходит риелтор одна без покупателя,и говорит давайте щас договор подпишем скорей только,а клиент сейчас подъедет минут через 15.Если отказываешься то и клиент(покупатель) не приходит,а риелтор говорит ну я на этом зарабатываю ну пожааалуйстаа. А если согласишься придет какой нибудь человек скажет да да да, всё беру,давайте через условно неделю встретимся и оформим сделку.А в итоге псевдопокупатель пропадает,а договор остается,и расторгнуть его не просто)) будьте бдительны,для меня риелторы=мошенники.Без них вы всегда продадите квартиру быстрей.Не верьте им.Продать или купить квартиру может любой,узнайте в мфц как это сделать,и не останетесь обманутым.Будьте бдительны,вокруг куча дармоедов)

5
Mari

Александр, после всех приключений, я решила с ними вообще не встречаться.

0
Kefirka

Полезная информация. Спасибо за статью!

3
Шагид Джамалудинов

помню когда продавали квартиру мой телефон 3 дня подряд насиловали риэлторы. Сначала начинал вежливо отказывать, потом уже просто бросал трубку. Причем многие из них явно хотят легкой наживы и не могут потратить пару лишних минут, чтоб узнать параметры квартиры, которые указаны в объявлении)

думаю, что риэлтор нужен только в том случае, если сделка с квартирой, где много долей, еще в ипотеке, не приватизирована. но даже в этих случаях нужен хороший специалист, а такого еще поискать надо.

1
Анастасия Ремезова

А у меня положительный опыт с агентами. Самостоятельно я очень долго не могла продать квартиру, никто не приходил на просмотры (город маленький и спрос тоже). Подключили риелтора, он нашел покупателя в течении двух недель.

Также, с помощью уже другого риелтора, я нашла квартиру для съема в Москве. Самостоятельно мы пытались найти квартиру около 3-4 месяцев, часто мониторя и звоня. Это был мрак, то не успевали на просмотры, то куча фейковых объявлений которые выкладывают недобросовестные риелторы.

1
Князь Тишины

Размер страховой суммы по договору страхования ответственности нотариуса не должен быть менее: 2 000 000 рублей для нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении 1 500 000 рублей для нотариуса, имеющего нотариальную контору в сельском поселении.

0
Mari

Князь,
"Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения - за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты."

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 14.07.2022) ст.17.

0
Князь Тишины

Mari,да согласен, но время деньги)

0

Сообщество

Популярное за неделю