Покупка квартиры в новостройке — это эпопея: нужно выбрать порядочного застройщика, оформить ДДУ, безопасно оплатить, а еще принять жилье так, чтобы потом не пожалеть. И это при условии, что застройщик не сорвал сроки и не оказался шарлатаном. Разобрали все основные этапы покупки квартиры в новостройке, чтобы вы избежали ошибок.
Ищите на сайте документы о компании и новостройке, фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры. Документы о застройщике: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет и выписка из ЕГРЮЛ.
Главные документы новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они тоже должны быть на сайте. Остальные признаки порядочного застройщика можно узнать в статье.
Есть три способа купить квартиру дешевле: попросить продажников найти более бюджетный вариант, подождать сезонных скидок или попросить о скидке напрямую. В первом случае сравните цены квартир на разных этажах: обычно на первых и последних этажах они ниже.
Если хотите дождаться скидок, учтите, что в Москве скидки не зависят от сезона, а на Урале и в Сибири они бывают летом. Если решили поторговаться, о скидке на жилье договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
Если застройщик навязал вам договор возмездного оказания услуг, вы можете расторгнуть его в одностороннем порядке. Для этого достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
Любые штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны. Условия такого договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон и без возврата денег, — тоже. А значит, с этим уже можно идти в суд.
Для начала нужно подготовить документы. Здесь важно то, на кого и как квартира будет оформлена: на себя, на супруга или в ипотеку. После этого созвонитесь с застройщиком и сверьте с ним, все ли документы вы собрали.
Теперь нужно составить сам договор ДДУ с менеджером. Желательно показать договор стороннему юристу. В договоре нужно проверить срок передачи ключей, пункт о компенсации площади и лицо, подписавшее его со стороны застройщика.
Чтобы защититься от двойной продажи, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Можно подать документы на регистрацию лично, а можно поручить застройщику сдать документы за вас. Первый вариант экономит деньги, второй — время.
На приемку берите с собой всех дольщиков, которые указаны в вашем ДДУ. Каждый из них должен быть с паспортом. Никогда не подписывайте акты приемки до осмотра квартиры. Если в квартире есть существенные недочеты, тоже ничего не подписывайте. Если компания-застройщик нарушила срок передачи, пишите претензию и требуйте неустойку.
Если собрались проверять жилье самостоятельно, сперва осмотрите подъезд, лифт, электрощитовую и тепловой узел, подвал и чердак. А потом саму квартиру: входную дверь, окна, потолок, пол, стены, электрику, водоснабжение, отопление и вентиляцию.
Все обнаруженные дефекты нужно описать в дефектном акте. Его обязательно подписывает представитель компании-застройщика. Если не хотите заниматься приемкой сами, можно обратиться в специальные службы.
Прежде чем собирать документы на право собственности, нужно дождаться, пока мэрия присвоит новостройке почтовый адрес, а компания-застройщик поставит дом на кадастровый учет. После этого можно оформлять документы на право собственности.
Если оформляли ДДУ на одного человека, то и квартиру в собственность оформляйте на него же. Если захотите переоформить часть квартиры, лучше сначала оформить собственность на себя. После оформления документов нужно будет передать их в МФЦ или кадастровую палату.
Лучше выбирать кооператив в своем городе или рядом с ним. Перед вступлением в кооператив внимательно проверяйте документы: если найдете в них расхождения с официальными источниками, лучше отказаться от вступления в ЖНК.
Поговорите с другими пайщиками, задайте вопросы на форумах или в группах в социальных сетях. Рассчитайте свои возможности с учетом роста цен: стоимость квартиры будет постоянно увеличиваться, а вместе с ней — и паевой взнос. Остальное — по ссылке ниже.
Вычет можно получить, если вы купили квартиру в России и платите НДФЛ. Получают налоговый вычет через работодателя или через налоговую. В первом случае выплаты будут ежемесячными.
Выплаты растянутся на несколько лет, если сумма вычета больше суммы уплаченного за прошлый год подоходного налога. Можно получить вычет сразу за несколько квартир, но общая сумма не может быть больше 260 тысяч рублей.
Претензию нужно писать лаконично, без эмоций, с фактами и без художественных описаний. Направлять претензию лучше по почте. Если у вас проблема с качеством жилья, а застройщик не реагирует — не затягивайте с независимой экспертизой.
В суд лучше идти с юристом, но будьте готовы к тому, что процесс займет 6—7 месяцев. Бывает, что удобнее зафиксировать проблему и устранить все самому, а потом уже требовать компенсации расходов за 7 месяцев и ждать, пока суд заставит застройщика ее выплатить.
Если застройщик предлагает подписать допсоглашение с продлением сроков к основному договору — не подписывайте его. Затем нужно оценить шансы на сдачу дома. Если шансы есть, компания-застройщик обязана будет выплатить вам неустойку.
В случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи новостройки, продать жилье или расторгнуть договор с компанией-застройщиком. У каждого из вариантов есть свои преимущества и риски. Любые действия — строго с адвокатом.
Если компания-застройщик затянула со стройкой, она обязана оплатить вам съемное жилье. Сперва нужно разобраться со сроками, они указаны в договоре. Затем нужно предоставить доказательства, что вы вынуждены снимать жилье — подойдет договор найма.
После этого нужно составить претензию — шаблон есть в статье. Претензию нужно отправить в офис компании-застройщика: принести и отдать лично, либо отправить заказным письмом. Застройщик обязан ответить в течение 10 дней.
По закону любую перепланировку в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. Перепланировка считается законной только после получения техпаспорта. Так что придется заказать проект перепланировки в СРО.
Когда проект готов, его нужно согласовать с местной администрацией. После этого можно делать саму перепланировку, причем точь-в-точь по проекту. В конце нужно согласовать перепланировку, а затем ввести в эксплуатацию и кадастр недвижимости.
При выборе студии нужно обратить внимание на местоположение, транспортную доступность и планировку, а не на класс недвижимости. Если хотите купить маленькую студию, побудьте некоторое время в ней или в аналогичном помещении, потому что 25 м² подходят не всем.
Заранее определитесь, с какой целью вы покупаете квартиру: сдавать в аренду, жить самому, оставить детям, подарить родителям или переоборудовать в творческую студию. И имейте в виду, что в студии можно сделать не любую перепланировку, а только законную.
Квартиру, в которой живут по договору социального найма, можно оформить в собственность — то есть приватизировать. Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. Имущество может быть любое: и квартира, и земля, и нежилые помещения.
Приватизация квартиры состоит из множества этапов, а еще в ней есть как плюсы, так и минусы, о которых лучше узнать заранее. Почитать обо всех этапах приватизации и узнать полный список документов можно в статье.