Хочу вернуть продавцу квартиру и откатить сделку купли-продажи назад. Как это сделать?

Я покупаю квартиру на вторичном рынке в Москве в ипотеку от Сбербанка, а продавец одновременно покупает себе другую квартиру. В нашей сделке участвовали три стороны и две квартиры, а после сделки мы отправили документы на регистрацию в Росреестр.

Мою сделку зарегистрировали, а сделку продавца нет: выяснилось, что у владельца той квартиры, которую он покупает, долги. И на квартиру уже после сделки наложили арест. Получается, мой продавец не может освободить мне квартиру, поскольку он не стал собственником своей новой квартиры. По нашему с ним договору я должна была переехать уже несколько дней назад, но не могу этого сделать.

Деньги сейчас в банковском сейфе. Получить их должен был продавец-должник, но забрать их он не сможет. По условиям доступа к сейфу должны быть две выписки из ЕГРН с перешедшим правом собственности на новых владельцев, то есть на меня и моего продавца.

Сейчас у меня два варианта. Первый — выйти из сделки. У Сбербанка никаких претензий ко мне не будет. Но я опасаюсь, что право собственности мне придется возвращать прежнему владельцу через суд. И он может подать на меня в суд за мошенничество.

Второй вариант — ждать, когда вторую сделку зарегистрируют. Но хотелось бы подстраховаться на случай, если это не случится в ближайшее время и все-таки придется действовать по первому варианту.

Ситуация неоднозначная, а вы описываете все немного туманно. Сразу могу сказать, что ни при каких условиях вас не могут обвинить в мошенничестве, поскольку состава преступления тут нет и быть не может. У вас нет умысла, а в событиях нет объекта и субъекта преступления. Вы не совершали никаких противоправных действий, а только действовали по закону: заложили деньги в ячейку и так исполнили свои обязанности по договору. Договор вы подписывали все вместе — никто никого не заставлял.

Мне непонятно, почему вы допустили такое неудачное для вас условие в договоре, что деньги, которые вы платите за квартиру, можно получить только тогда, когда будут зарегистрированы обе квартиры. Поэтому и создалась такая ситуация: вы стали зависеть от действий третьих лиц, которые к вам или вашей сделке не имеют никакого отношения.

Кто виноват в том, что вы не можете переехать

В том, что вторая квартира, права на которую должен был приобрести ваш продавец, зависла на госрегистрации, вероятнее всего, есть вина продавца второй квартиры. Именно он продал квартиру, которая была под арестом. И если к кому и могут быть вопросы, так это к нему.

Возможно, конечно, что арест на квартиру наложили уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. И до регистрации продавец второй квартиры об этом не знал. Но это маловероятно. Сделки сейчас регистрируют быстро, а вот судебные приставы как раз обычно не торопятся.

Скорее всего, вторая квартира была под арестом давно. Вопрос только в том, знал ее продавец об аресте, когда подписывал договор, или нет. Но даже если не знал, то в этом нет ничего необычного. Постановления судебных приставов частенько не доходят до адресатов, и об арестах люди узнают, только когда регистрацию приостанавливают.

В зависимости от того, знал или нет продавец об аресте, можно говорить о его вине перед вашим продавцом. Но она опять же не уголовного характера. Скорее это нарушение условий договора, за которые он потом должен будет выплатить неустойку или возместить убытки. Например, если покупатель будет вынужден арендовать жилье на время, когда ему придется съехать со своей бывшей квартиры, а в новую он пока не может переехать из-за ареста.

Говорить об обмане из-за того, что на квартире арест, нельзя: если нет регистрации перехода права собственности или договора купли-продажи, это не говорит о его недействительности или незаключенности. Договор подписан сторонами и заключен с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Однако процесс отчуждения недвижимости требует регистрации перехода права собственности. Пока переход права собственности не состоялся, договор хотя де-факто и существует, но де-юре он не исполнен. Если по каким-то причинам или одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, или Росреестр отказывает в регистрации, можно обратиться в суд.

Даже если по каким-то обстоятельствам окажется, что продать ту квартиру совсем невозможно — например, она под арестом банка, и продавец второй квартиры вообще не может ею распоряжаться, — на ваши права это не влияет.

Фактически сейчас вы владеете той квартирой, которую купили и за которую заплатили положенные деньги. Да, они лежат в ячейке, и у продавца нет к ним доступа. То, что продавец не может получить ваши деньги из-за встречной сделки, — не ваша проблема. Вы можете потребовать отдать вам квартиру, в том числе через суд.

Что делать в вашей ситуации

Вариантов у вас не два, а немного больше.

Дождаться, когда снимут арест. Если речь идет о небольших долгах, то после того, как продавец их оплатит, арест с квартиры снимут в течение 2—3 дней. После этого второй договор зарегистрируют, и продавец получит доступ к ячейке.

Потребовать отдать вам ту квартиру, которую вы купили. То, что продавцу негде жить, — не ваша проблема. Он может арендовать жилье, а расходы по аренде потом взыскать с нерадивого второго продавца как с виновной стороны.

Но, скорее всего, добровольно он этого делать не захочет, а значит, будет конфликт, и вам придется принудительно выселять его с помощью полиции или по решению суда. Насколько для вас этичен такой вариант, решать вам.

Тот, что продавец не подпишет вам акт приема-передачи, роли не играет. Это необязательный с точки зрения приобретения права собственности документ. Право собственности переходит, когда Росреестр регистрирует его на нового собственника. По акту переходит только ответственность за содержание и риск случайной гибели имущества.

Выйти из сделки. Мне непонятно, что вы имеете в виду под этим. Ваши права на квартиру уже зарегистрированы, а договор заключен. Из него нельзя просто выйти. Вы можете только расторгнуть его по согласию сторон, в том числе с согласия вашего банка, так как вы покупали квартиру в ипотеку, и он залогодержатель.

Однако Росреестр почему-то считает, что договор купли-продажи недвижимости, по которому уже произошел переход права собственности, нельзя расторгнуть по соглашению сторон, а смена правообладателя возможна только через обратную сделку. То есть вы станете продавцом, а ваш продавец — покупателем своей бывшей квартиры.

На самом деле договор можно расторгнуть по соглашению сторон уже после перехода прав на квартиру и возвратить ее продавцу. По крайней мере, так считает Верховный суд. Он прямо указывает, что если переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество уже зарегистрирован, то это не препятствие, чтобы расторгнуть договор по основаниям, которые есть в статье 450 ГК РФ.

Но нет гарантий, что если вы все-таки расторгнете ваш договор, то Росреестр зарегистрирует его расторжение. Возможно, он откажется регистрировать, и вам придется или оспаривать отказ в суде, или делать так, как хочет Росреестр, — заключать обратный договор. Налога не будет, поскольку за сколько вы купили, за столько и продадите обратно. Но подать декларацию все же придется.

С обратным договором, как и с расторжением договора, есть одна проблема: как вернуть ваши деньги из банковской ячейки. Условие доступа у вас остается прежнее: регистрация двух договоров и выписки из ЕГРН. А их нет. Может оказаться, что договор вы расторгнете, а деньги свои забрать не сможете. И тогда проблема будет у вас. Тут я могу рекомендовать работать со специалистами банка, где вы взяли кредит: их деньги тоже там лежат, и они заинтересованы их вернуть.

Можно ли вернуть квартиру обратно продавцу

Если вы купили квартиру и Росреестр зарегистрировал право собственности на нее, она ваша и вы можете в нее въезжать. То, что ваш продавец покупает другую квартиру и у конечного продавца нет доступа к деньгам, вас уже не касается.

Выселять вашего продавца придется с помощью полиции или по решению суда. Если, конечно, он не захочет съехать добровольно.

Я не советую расторгать договор и возвращать квартиру продавцу. Скорее всего, скоро вопрос решится, и конечный продавец сможет получить все деньги.


Дмитрий Корнев
Что думаете об альтернативных сделках, когда продавец тоже покупает себе жилье?
Герой Т—Ж

Я, конечно, мало что в этом понимаю, но мне кажется,что эти проблемы вашего продавца с покупкой нового имущества- это сугубо его проблемы, сейчас он живёт, по сути, не в своей квартире. Разве не так?) Вы уже собственник его квартиры. Вызывайте полицию, выгоняйте, в чем проблема :)

71
Отредактировано

У вас что в договоре прописано?
Если у вас в вашем договоре купли-продажи не прописан алгоритм действий с другой квартирой вашего продавца, это его сложности.
Вы квартиру купили? Денег отдали? Госорганы вам все зарегистрировали? Ну и все.
Пусть себе на ваши деньги выбирает другую квартиру без долгов, че он?
Заявление в полицию если он не освобождает квартиру, которую вы купили и все
Может это он мошенник в сговоре с другим человеком у которого якобы долги 🤷🏻‍♀️
Может это схема такая?
У вас заморозили деньги на данный момент
Это убытки это вы вправе пойти в суд 🤷🏻‍♀️
Пишите заявление в полицию и все

24

Весёлая, все верно, но есть проблема с банковской ячейкой: продавец квартиры не может воспользоваться хранящимися там деньгами, чтобы он купил другую квартиру. Это беда

0

Вот что значит оформлять сделку в ретроградный Меркурий

22

Надо выяснить в какой сумме долги у продавца. Если это незначительная сумма, то продавец её гасит. Идет в службу судебных приставов,- демонстрирует документы и они снимают арест. С постановлением от судебных приставов идет в росреестр и подает заявление о снятии ареста. Если делать ничего не ускоряя, то займет 1 месяц. А если посуетиться и побегать-1 неделя максимум. Только провели точно такую же сделку. И причем утром у нотариуса еще висело в базе ограничение на регистрацию, а после 15.00 -ограничение сняли. К 17.00 сделка зарегистрировалась.

6

Категорически против таких сделок. Почему надо зависеть от продавца квартиры —купит он себе жильё или нет.

3

Есть ещё один вариант: ячейку сейчас опустошают, сделку потом и так отменят, потому что вы с продавцом не рассчитались. Есть волшебное слово аккредитив, в следующий раз знайте его....

2

Договор расторгается по обоюдному согласию, вы с покупателем заключаете соглашение в той же форме, что и основная сделка, обязательно регистрируете в Росреестре. Но если у вас зарегистрировано обременение в виде ипотеки, то этот вариант вам недоступен.
В этой ситуации я полагаю, что имеет место просрочка кредитора. Поскольку он обязан зарегистрировать сделки и предоставить документы для получения денег из ячейки (см. ст. 406 ГК РФ). Вы можете требовать выселения продавца в судебном порядке.

1
Отредактировано

Я думаю подождать стоит, все вопросы решаемы, если продавец не мошенник, дкп подписан и зарегистрирован, а где акт приема-передачи. Это тоже важный момент. Можете пойти в УК и отключить электричество в ВАШЕЙ квартире или снять входную дверь 😁

1

Михаил, ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости

1

Я ничего не буду комментировать потому что комментарии данных экспертов просто смешные. Как кого-то можно выселить с помощью полиции? Полиция выселением не занимается высилением занимаются судебные приставы по решению суда!

1
Отредактировано

Олег, здесь речь не о выселении, а о незаконном проникновении в чужое жильё. Грубо говоря, продавец вышел из своей бывшей квартиры и снова в неё зашёл (пусть и со своим ключом), когда сделка была уже оформлена. То есть он вошёл уже в чужую квартиру

1

Снимать все двери с купленной квартиры, она - ваша.

1

У меня была такая же ситуация
Я был на месте героини статьи
Тогда риелтеру со стороны продавца удалось договориться с банком, чтобы они отдали деньги и продавцу номер один
А вторая сделка была расторгнута.
Но это уже действительно была не моя проблема

1

Подавайте в суд. Въезжайте в квартиру, которую купили. Вы свои обязательства выполнили. Все остальное - проблемы продавца, который продал вам квартиру.

0