Как согласовать перепланировку, если уже начали ремонт?

Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.

В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.

Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк. Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.

Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.

Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?

К сожалению, сразу вас расстрою: скорее всего, вас оштрафуют на 2000—2500 Р. Но остальных проблем можно попробовать избежать. Расскажу, почему с позиции закона вы неправы и как вести себя дальше, чтобы сберечь нервы, время и деньги.

Как и зачем согласовывать перепланировку

При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома. Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.

Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.

Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.

Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.

Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.

Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.

Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.

Больше никаких документов при перепланировке не потребуется. На технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру администрация сделает межведомственный запрос.

У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.

Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.

Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО. У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.

Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.

Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.

Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.

После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.

Если администрация отказывает в перепланировке

Если администрация отказывается согласовать перепланировку, она должна четко обозначить причину:

  1. Не представлены необходимые документы.
  2. Заявление подано не в тот орган.
  3. Проект идет вразрез с требованиями закона.

Других причин для отказа нет.

Что произошло у вас

Вы выполнили работы по устаревшему разрешению. Получается, что вы сделали самовольную перепланировку, а это административное правонарушение. За нее могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 Р и предписать вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, которые установит администрация.

Вы можете попытаться отстоять самовольную перепланировку, но она должна быть полностью безопасной и соответствовать всем требованиям законодательства.

Если вы, как собственник квартиры, откажетесь возвращать ее в исходный вид и не узаконите самовольные изменения, жилье могут изъять и продать на торгах. Собственник получит только часть суммы с продажи за вычетом расходов на устранение перепланировки. Звучит устрашающе, но по стране таких случаев немало.

Например, в Свердловской области собственники присоединили кладовку к кухне до того, как прошли до конца все согласования. Они снесли стену и не учли, что в ней был спрятан вентиляционный короб. В результате у соседей снизу пропала тяга в вентиляции, и они подали жалобу.

Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Собственникам дали время, но они проигнорировали требование. В итоге квартиру принудительно продали с публичных торгов. А нового собственника обязали вернуть вентиляцию.

Что вам делать сейчас

В вашем случае снова подать документы на перепланировку — это не лучший выход. Оснований для отказа нет, поэтому поданный вновь проект администрация обязана согласовать, если он соответствует всем нормам. Но у вас квартира уже не в исходном состоянии, поэтому от вас могут потребовать вернуть ее в прежний вид.

Лучше подать заявление на согласование самовольно выполненной перепланировки: раз уж о ней все равно стало известно, терять нечего. Потребуются все те же документы, что и для законной перепланировки.

Если вам откажутся согласовать самовольную перепланировку, обжалуйте отказ в суде. Следует подать административное исковое заявление в районный суд по вашему месту жительства или адресу администрации — как удобнее. На обжалование у вас будет три месяца со дня, когда узнаете об отказе. Пригодится план проектной организации. Еще дополнительно можно провести экспертизу, которая подтвердит, что ваши изменения в квартире не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.

Например, в Новороссийске женщина сделала проект перепланировки и обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования. Управление ей отказало, уточнив, что женщина предварительно с ними ничего не согласовывала. Кроме того, в квартире раньше уже была перепланировка, поэтому все изменения можно узаконить только в судебном порядке.

Женщина обратилась с иском в суд, но ей отказали. Тогда она оспорила отказ в вышестоящих инстанциях и дошла до Верховного суда. Суд принял ее сторону и указал, что, когда собственник подает заявление о согласовании перепланировки, он должен получить или согласие, или отказ. Отказать могут только на основании тех пунктов, которые перечислены в статье 27 жилищного кодекса. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Дело отправили на новое рассмотрение.

Замену трубы тоже надо согласовать

Замена отрезка трубы — это переустройство жилого помещения. При переустройстве манипуляции касаются не стен и перекрытий, а инженерных сетей и оборудования.

Эти работы согласуются в том же порядке, что и перепланировка. Более того, стояк хотя и расположен в вашей квартире, но относится к общему имуществу дома и находится в ведении УК. Так что принимать решение о замене должно собрание собственников, а не вы единолично. А работы должен выполнять специалист УК.

Можно в суде попробовать взыскать с мастера убытки. Но сделать это будет не так просто, ведь вы сами нарушили множество требований, допустив его к работе.

Что важно знать, если уже начали перепланировку, но пропустили сроки

  1. Перепланировку нужно делать по специальному проекту, с предварительным согласованием и приемкой работ, а также в оговоренные сроки. Тогда и узаконивать ничего не придется.
  2. Подайте заново все документы и попытайтесь узаконить самовольную перепланировку. Главное, чтобы изменения были безопасными и не нарушали права жильцов дома.
  3. Если сделали недопустимое, все придется восстановить за свой счет. Иначе можно лишиться квартиры.

Юлия Кнац
05.05, 08:03
А вы согласовывали перепланировку? Как все прошло?

У соседки ранее и была чугунная труба ? Или ее требование неправомерно?
Трубу получается вы и правда у неё украли.
Я бы попробовал договорился с соседкой.
В худшем случае продолжил бы ремонт не обращая внимания на отказ в согласовании проекта - пока (если) администрация не напишет предписание. После предписания даётся 6 месяцев на получение согласования проекта/возвращение квартиры в прежний вид (до перепланировки). Если не забивать на согласование, то 6 месяцев хватит чтобы согласовать проект так или иначе.

2

Роман, а с фига ли труба стала соседской? Как была общим имуществом, так и остаётся, как по мне. Замена, соот-но на усмотрение УК

5
Отредактировано

Как все сложно. Иск в суд с требованиями сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном виде, приложить заключение эксперта, согласие других соседей, можно попробовать взять согласие УК, местной администрации( не районной) и вперёд. Практики много и вся она положительная, за незначительным исключением.

1
Отредактировано

Ой. А что, если давно закончил, но после не обращался никуда? Есть согласованный проект, акт приемки скрытых работ гидроизоляции санузла управляющей компанией, но в тех паспорт после ничего не вносили.

1

А если перепланировка не затрагивает несущих стен, тоже нужен проект перепланировки?
Вроде же бывают какие-то перепланировки, по которым действует упрощённая процедура согласования?

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю