Как я сдавала квартиру в субаренду

Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.

В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 ₽). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Локация. Самые престижные районы Алматы — Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Это центральная и верхняя части города. Эти локации считаются экологически чистыми, поскольку располагаются ближе к горам.

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

1. Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
2. Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 ₽) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 ₽) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

В итоге я пришла к выводу, что для сдачи в аренду мне стоит купить однушку в относительно новом доме, где большинство жильцов уже заехали и закончили ремонт. Моими главными критериями стали:

1. Локация: верхняя часть города, Бостандыкский район.
2. Устоявшаяся инфраструктура: рядом с квартирой должны быть школы, детсады, парки, скверы, парковки, остановки общественного транспорта.
3. Метраж: не меньше 40—45 м² для однокомнатной квартиры.

Я начала искать свой вариант.

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 ₽).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 ₽) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 ₽). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 ₽), последний — 132 409 KZT (24 074 ₽).

Кроме платы за саму квартиру у меня появились дополнительные расходы:

1. Оценка приобретаемой недвижимости — 10 000 KZT (1818 ₽).
2. Комиссия за организацию займа — 1% от выданной суммы, или около 100 000 KZT (18 181 ₽).
3. Добровольное страхование залога по тарифу 0,12% от страховой суммы, 12 530 KZT (2278 ₽). Страховку нужно было продлевать каждый год.
4. Добровольное титульное страхование — это риск утраты права собственности на имущество. Тариф — 0,14% от страховой суммы, 14 618 KZT (2657 ₽). Страховку нужно было продлевать ежегодно в течение трех лет.

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

Комплекс располагается в верхней, экологически чистой части Алматы в 10 минутах ходьбы пешком от Ботанического сада. Недалеко находится казахстанский центр делового сотрудничества «Атакент», где проводят промышленные, сельскохозяйственные, туристические и другие выставки и ярмарки. В доковидные времена очень многие международные мероприятия в Алматы проходили именно там. Снимать жилье участники тоже предпочитали в шаговой доступности.

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 ₽) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 ₽) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 ₽) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 ₽). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.

Я не стала обращаться в дизайн-студии с конским ценником, а позвонила знакомому архитектору-профессионалу. Он сделал оценку, замеры и разработал дизайн-проект. Подобная работа стоит 50—100 $ (3350—6700 ₽) за м² в зависимости от сложности проекта, но знакомый не взял с меня денег.

Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

По рекомендациям знакомых я наняла чернорабочих для грязных работ, отдельно пригласила электриков, сантехников и мастера по мебели. Вот перечень задач, которые выполнили в квартире:

1. Выровняли кривые бетонные стены, залили стяжку пола и уложили ламинат.
2. Возвели гипсокартонные стены, поскольку изначально в квартире не было внутренних перегородок.
3. Уложили плитку и подключили сантехнику.
4. Развели электрику по квартире и сделали дополнительные розетки.
5. Установили встраиваемую мебель — кухню и шкафы для одежды.
6. Прибили фурнитуру и элементы декора, картины и прочее.

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 ₽).

Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 ₽) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 ₽).

Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.

Я была неопытной и излишне доверчивой. Только спустя время я поняла, что это был преднамеренный обман: хорошая квартира на месяц и тем более на новогодние праздники всегда будет стоить дороже, чем при долговременной аренде. У меня же квартиранты сняли квартиру по цене минимум на 20% ниже рыночной на этот срок.

От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.

Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.

В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.

Субарендатор была настойчивой и убедительной: она предложила платить мне те же самые 130 000 KZT (23 636 ₽), но с включенными коммунальными услугами. В отопительный сезон я платила за коммуналку около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 ₽), а летом — на 5000 KZT (909 ₽) меньше. Цена аренды получалась ниже рыночной на 10—12%. Но субарендатор гарантировала стабильные ежемесячные выплаты, чистоту и порядок, поэтому я согласилась.

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

По договору субарендатор должна была поддерживать студию в приличном состоянии, что и делала: например, когда потек кран, вызвала сантехника, потом уладила проблему с электропроводкой и установила блокиратор для окна. Но делать полноценный ремонт она не была обязана, и со временем квартира все же стала ветшать: ободрались обои, чаще стали возникать проблемы по сантехническо-электрической части.

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 ₽) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Но года через три мне случайно попался на глаза договор с субарендатором, который гость оставил на столе при выезде. Оказалось, он заключил его на 18 дней и заплатил 180 000 KZT (32 727 ₽). Получалось, что субарендатор сдавала мою квартиру за 10 000 KZT (1818 ₽) в сутки и за две с половиной недели зарабатывала в полтора раза больше, чем я за месяц!

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.

Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 ₽) до 70 000 KZT (12 727 ₽). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.

В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.

Я привела квартиру в порядок: рабочие сделали косметический ремонт, починили сломанный раздвижной диван и кровать, подклеили обои, поменяли дверной замок и смеситель в ванной, подкрутили розетки и все, что разболталось или требовало регулировки, в том числе декор на стенах. Еще я сделала поверку счетчиков воды.

Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй. Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 ₽).

Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:

• «Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».

Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 ₽). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.

Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 ₽). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре. Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.

В 2022 году сдавать квартиру в долгосрочную аренду оказалось для меня выгоднее и удобнее: выросли цены на рынке, и я не теряю деньги на посредничестве второй стороны. Кроме этого, сама все регулирую и контролирую. Правда, приходится тратить личное время, но это меньшее из зол.

Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 ₽) — отбила за год.

Вот сколько я вложила в квартиру:

1. Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 ₽), его я накопила на депозите.
2. Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 ₽).
3. Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 ₽).

За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 ₽): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 ₽) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.

Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.

Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.

Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.

Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.

Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.

Цена. На стоимость влияет сам рынок — то, насколько он насыщен или перегружен в данный момент. Логично будет оценить, за сколько сдаются аналогичные варианты в вашем районе, и учесть скидку в размере 10% от цены на торг и долговременные отношения с субарендатором. Сумму следует зафиксировать в договоре.

Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.

Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.

Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.

Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.

Плюсы и минусы. При субаренде не нужно отвечать на звонки, заниматься сдачей и клинингом квартиры самому. Но заработок при этом будет ниже, чем если бы вы сдавали квартиру сами.

Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.

Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.