ПРОМО
Дед Мороз передал бесплатную кредитку

Как рассчитать оптимальный ежемесячный платеж для досрочного погашения ипотеки?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Добрый день, Т—Ж.

На данный момент банки выдают лишь ипотеки с аннуитетными платежами и есть всего 2 варианта платежа: гасить либо срок, либо платеж.

Давайте рассмотрим мою ситуацию. У меня есть ипотека под 9,8% на 30 лет и платеж 29 000 рублей. Планирую гасить досрочно, и на это есть 50 000 рублей. Получается, что 29 000 — стандартный платеж и еще 21 000 — досрочное погашение.

Помогите посчитать вариант следующего погашения. Допустим, в апреле я буду кидать 21 000 рублей в уменьшение платежа, и от этого ежемесячный платеж будет уменьшаться на 300 рублей. Тогда в мае платеж уже будет 28 700, а досрочный будет увеличиваться на 300 рублей. И так пропорционально каждому месяцу сэкономленные деньги на платеже будут добавляться в досрочный платеж. Это так? Я думаю, такой калькулятор будет полезен каждому.


Редакция
Редакция
Что бы вы посоветовали читателю?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Дмитрий Сипатов

Алексей, о да. 50% доходности в месяц да ещё и видимо без рисков. Отличный план, вы случаем не очередную пирамиду рекламируете? )

12
Екатерина Рудопас

Ник, на самом деле если вы в спец калькуляторам посчитаете (или сами в excel табличек соответствующую создадите), то увидетк, что нет ни малейшей разницы как гасить … если у вас ипотечный ежемесячный платёж 20т.р., а готовы вы платить каждый месяц 30т.р. (Т.е. досрочный платеж 10т.р.+ежемесячный 20т.р)- то переплата за кредит и срок погашения - у вас будет аналогичный. Просто тут важно понимать, что когда вы уменьшаете ежемесячный платеж, и у вас он уменьшится до 15т.р., то платить все равно надо 30, а не 25 (т.е. не просто досрочную сумму 10т.р. Докидывать к основной сумме, а гасит всегда одну и ту же сумму)

9
Varvara

Да, каждый раз увеличиваете сумму, которая идёт в досрочку (считать эту сумму придётся самому). Такой вариант по переплате аналогичен уменьшению срока, при этом уменьшение платежа повышает вероятность, что вы сможете заплатить даже в случае проблем с деньгами.
Но сейчас со вкладами по 18-19% не особо имеет смысл досрочно закрывать ипотеки под 10%

6
Алексей Малахов

Varvara, чтоб получить 18-19%, надо чтоб деньги были, а их нет,там минимум нужно разово положить миллион

0
Сергей Т

Алексей, а вот и нет. В Тинькофф от 50 тыр

3
Unkle Yuri

Алексей, облигации от 800 р. есть.

0
Unkle Yuri
Отредактировано

Давайте считать. На сейчас есть ипотека с процентом 9.8, ОФЗ с доходностью 12-14% и корпоративные облигации с доходом под 20%. Пока дают такие доходности есть смысл вместо досрочного погашения покупать облигации. Даже по минимуму вы будете погашать проценты и оставаться в плюсе. Ну а после повышения ключевой ставки можно спокойно все продать и внести один большой платеж, или продолжать получать купонный доход направляя его на погашение ипотеки. Да, и покупать надо надёжных эмитентов, никакой жадности.

Ну и если гасить досрочно, всегда надо гасить с уменьшением размера платежа а не срока - кто знает что будет в будущем, и иметь возможность платить меньше всегда приятно.

5
Игнат Ким

Yuri, учтите, облигации тоже могут падать в цене.

3
Unkle Yuri

Игнат, для уменьшения риска падения цен на облигации надо брать облигации до погашения которых осталось меньше года. Это во первых. А во вторых облигации падают когда ключевая ставка растет, сейчас ключевая 20% я ставлю на то что на горизонте года она упадет, а, следовательно, облигации наоборот подорожают.

0
Екатерина Рудопас

Сергей, блин, все таки ваше упрямство заставило меня искать калькулятор и вам показывать!
Посмотрите внимательно на скрин. Если вы не будете уменьшать сумму, которую платите каждый месяц (не важно, с досрочкой, или без нее) - то вы за ОДИНАКОВЫЙ СРОК и с ОДИНАКОВОЙ ПЕРЕПЛАТОЙ ПО ПРОЦЕНТАМ погасите свой кредит.

Обратите внимание, что в примере с "уменьшением суммы" - две досрочки, потому что после первой досрочки сумма ежемесячного платежа упала, но я все равно "заплатила" первоначальную сумму (154 486.19 + 50541.47 = 205 027.66)

Изображение пользователя Екатерина Рудопас
5
Екатерина Рудопас

Сергей, ДА НЕ ОСНОВНОЙ ЭТО ДОЛГ! Вы что, издеваетесь???)) У вас же там написано "сумма досрочного погашения". А ваш ДОЛГ это колонка "Остаток судной задолженности" - это в моих терминах, и есть "тело основного долго". Посмотрите на эту колонку в таблице "Остаток судной задолженности" - ЭТО СУММА КОТОРУЮ вы взяли у банка, чтобы пользоваться ею. И с этой суммы вам начисляются проценты "за пользование кредитными деньгами".

Даже в вашем примере прекрасно видно, что как бы вы не вносили свою досрочку (в уменьшение срока, или суммы), "Остаток судной задолженности" - почти одинаковый!!!!

Проценты начисляются на эту сумму!!!

Блин! Вы "Остап Бэндер")) Вам в нельзя к евреем попадать)) вы даже не поймете когда вас облапошат)) Аж смешно)) знаете, наверное, хорошо что вы не пониманиете как это работает) вы думаете, что вы нагнули банк, а на самом деле нет))) Ну зато эмоционально вы счастливы)) и опять же рада за вас)

Ваша блаженная вера, в то о чем вы говорите - и веселит и немного расстраивает меня)))

"умнее банков" - просто "рука лицо"- facepalm =)) простите, не могу уже не смеяться в голос)) Не позорьтесь, честное слово)
(идея хорошая, но ваша реализация - гавно).

ой, обещала больше не писать) ну не возможно же))) в интернете кто-то не прав)))

5
Екатерина Рудопас

Нет разницы. Найдите либо соотвествующий калькулятор, либо сами в таблице excel создайте расчёт и все увидите. Я проверяла, и убедилась, что разницы нет никакой. Если вы всегда платить 50т.р., то Спок и переплата процентов будет одинаковая для обоих вариантов досрочки. Сумма переплаты по процентам будет тем ниже, чем раньше вы погасите основной долг (Капитан очевидность😅).

Тут больше про эмоции: если вы хотите чтобы вас «петух клевал в попу» и вас будет стимулировать уменьшение срока-то уменьшайте срок.
Нам с мужем например, эмоционально приятнее, уменьшать ежемесячную сумму(чтобы если вдруг работу потеряем, или в декрет я уйду или ещё что случится, меньшую сумму найти для погашения обязательно ежемесячного платежа проще-вот мы например уже уменьшили ежемесячный платёж с 60т.р., до 50т.р., а 10т.р. Сумма не малая, если вдруг что два месяца коммуналку платить можно; но пока у нас есть возможность-мы продолжаем платить досрочку -ибо хочется побыстрее погасить всю ипотеку)…

Тут просто главное правило, всегда платить одну и ту же сумму 50 т.р. В месяц.., даже если у вас платёж из 29 превратился в 28, то продолжать платить 50, а не 28+21.

4
Marianna Shustova

Я делаю, как вы. В итоге, сейчас платеж 10000 и сверху 15000 кладу ежемесячно. Срок не уменьшаю. Если уменьшать «тело», то ясен пень, срок погашения в итоге будет не n лет, а гораздо меньше..

4
Сергей Т

Ещё одним плюсом держать деньги на вкладе, а не направлять на досрочное погашение, помимо очевидной разницы в процентах, является то, что номинальный долг по кредиту остаётся таким же, а деньги дешеветь будут. Пример: если сегодня мы направляем на погашение сумму, например, эквивалентную стоимости 100 пакетам молока, то через год, условно, это будет уже только 90 пакетов.

4
user1378447

Alexander, да что же тут сложного то. Условно у вас есть кредит 1млн под 10% на 10лет. Тогда платеж будет 13к с мелочью. Проценты ВСЕГДА начисляются на тело кредита. Если вы досрочным платежем уменьшаете срок, то вас банк бутетпродолжать ректально стимулировать платить. Если уменьшаете платеж, банк как бы перестанет с вас брать деньги в счёт гашения основного долга. Не совсем перестанет, но уменьшит. Но вам то кто мешает если денежка есть продолжать закидывать в счёт досрочного гашения. А если вдруг с деньгами беда, то найти меньшую сумму на платеж легче, чем бегать за банком и просить не казнить вас

4
Екатерина Рудопас
Отредактировано

Сергей, я усталЬ... Я больше не хочу продолжать эту ветку) На последок хочу сказать, что вы большой молодец (без сарказма и иронии), вы знаете главное: досрочка сильно снижает выплату процентов; как правильно платить в "уменьшение суммы". Правда, ваше "понимание" очень извращено и я еще раз очень вам рекомендую (если вы хотите действительно разобраться в вопросе) внимательно изучить формулу аннуитета.

Я не знаю, как еще вам объяснять (нет у меня ни преподавательского таланта, ни терпения). Ну вот подумайте, какая лично вам разница, что если вы в месяц платите банку 200т.р., вот какая разница что 100т.р.будет называться "сумма досрочного платежа", а вторые 100т.р."ежемесячный платеж", или просто все 200т.р.- будут называться "ежемесячный платеж"? Мне нет ни какой разницы как и кто эти деньги и в каких пропорциях называет. Мне важно, что отдаю свои кровно заработанные 200т.р., отрываю их из своего кармана. Думаю, и вам тоже важен ИМЕННО этот факт. (надеюсь тут разобрались).

А теперь на вашем скриншоте, посмотрите внимательно на колонку с "телом основного долга" - сравните по строчкам(строку 11 из первого примера, и строку 11 из второго примера), как сильно они отличаются?.... (ответ: почти ни как, на данных суммах это погрешность). И для того, чтобы "указать" на ту (простите) чушь, что вы мне написали в прошлом комментарии, вам не надо было искать ваш скриншот, вы могли это показать на моей картинке (обратите внимание, в первом случае "со сроком" - у меня "ДОСРОЧНАЯ СУММА" равна 100т.р., а во стором "с уменьшением суммы" - 150т.р. - НО КАКАЯ РАЗНИЦА, ЕСЛИ В ОБОИХ СЛУЧАЯХ "заплачено" 205т.р. в месяц??? и переплата по процентам, 23т.р. в обоих случаях)

Когда вы найдете правильный ответ, то еще раз вернитесь к формуле аннуитета (ваше тело основного долга, это как "новый кредит", и вам просто пересчитывают относительно этого долга, либо ваш срок, либо сумму ежемесячного платежа)

Если и это вас не убедит, я вас умоляю, продолжите вашу таблицу до конца (или придумайте пример покороче, например как у меня), и вы увидите, что "переплата по процентам" у вас будет одинаковая (не исключаю, что копейки не сойдутся, но это на уровне погрешности для данных сумм).

Поймите, для нас "обычных смертных" платящих ипотеку, не важно что называется досрочным платежом, а что каким-то другим. Нам важно сколько мы переплатим банку. И переплатим банку, мы тем меньше, чем раньше погасим кредит - и чем большими суммами его будем гасить.

Я не хочу начинать новый спор, но допускаю, что у вас есть еще одно неверное убеждение: "ближе к концу срока ипотеки, досрочку можно не платить, проценты почти нулевые". Тут переспорить я вас не смогу, поэтому умоляю, найдите на youTube канал Маркова (автор Хулиномики), и у него прям целое видео есть - там вы сможете попробовать "развенчать" Маркова или его подписчиков.

Если и это вас не переубедит... и вы не поймете... ну не знаю... мб вам тогда это и не надо... Главное, как я выше вас похвалила, что вы знаете важное, а во что вы верите - это уже религиозный вопрос, потому что кроме как "слепой верой" - я не могу это ни как объяснить, ну только что еще "не желанием думать"/"не желанием разобрать"..... Т.е. главное, чтобы Набиулина такие вещи понимала)), а понимаем ли мы с вами эти вещи - уже дело десятое)

Финансового благополучия всем нам!)

4
Илья

Иван, необходимо досрочно гасить в день списания ежемесячного платежа. Тогда вся сумма досрочки идёт на погашение только основного долга.

3
Екатерина Рудопас
Отредактировано

Сергей, любая досрочка - уменьшает тело основного долга. и проценты рассчитываются от этой суммы. И если даже вы редко можете платить эту досрочку, то разницы нет, что вы будете гасить... главное тут, что если вы уменьшили сумму даже "редкой" досрочкой, то каждый месяц продолжать платить прежнюю сумму ежемесячного платежа, а не уменьшенную. Но согласна, тут больше волокиты будет - создавать каждый месяц "заявление на досрочку" в размере условных 300р... и чтобы не сношать себе мозг, то пожалуй можно не париться и уменьшать суммы. Но чисто по рассчетам и выгодам экономическим - разницы нет.

Я не призываю ни к одном из вариантов, кому как комфортно. Мне комфортно уменьшать сумму, по описанным выше причинам.. и мне не лень каждый месяц рассчитывать сумму для заявления на досрочку... Кто не хочет с этим париться - пусть лучше уменьшает срок, и у него всегда будут красивые круглые цифры в заявление на досрочную выплату.

И еще скромный аргумент в пользу "разницы нет" - я так не верю банкам)), что уверена, что если бы был хоть какой-то способ для нас делать что-то выгоднее - они тут же бы прикрывали эту лавочку)).

3
JuliaLynx

Игорь, в начале выплат проценты больше, потому что они начисляются на остаток долга, а он в самом начале тоже больше. А не потому, что проценты якобы платятся вперёд тела. Эта байка родом из 90-х.

3
Екатерина Рудопас

Сергей, ... поймите, когда вы взяли кредит 1мил.р., то банк при аннуитете начисляет вам проценты - возьмите формулу, посмотрите ее внимательно. И как вам правильно говорит Юлия, чем меньше тело вашего долго, тем меньше проценты на это тело долга начисляются... И да, выгоднее гасить кредит как можно раньше и быстрее, потому что тело долга в начале погашения вами ипотеки еще очень велико... Я вам очень рекомендую посмотреть прям ролики с разбором - где настоящие специалисты об этом рассказывают - там вы точно поймете как это работает (если оно вам дейсвительно надо). На ютьюте есть Макаров -автор Хулиномики(книги), есть Светлана Шишкина - которая очень доступно объясняет про ипотеки общие вещи - кстати, она прям с ипотечным калькулятором это делает

3
Оксана Смирнова (Куколь)

Иван, как это не влияет? Или ты за 10 лет проценты заплатишь или за 2 года.

2
Иван Иванов

Алексей, у меня ипотека и вклад в одном банке. При заморозке вкладов перевести с одного счета на другой получится, я консультировался

2
Екатерина Рудопас

Alexander, Эти цифры - это пример. И если у вас ежемесячный платеж (ЕП) равен 20т.р., а вы готовы сверх этого, каждый месяц платить еще 10т.р.(досрочная плата) - итого 30т.р., то если вы будете платить в уменьшение суммы, то ваш ЕП будет уменьшаться, и условно, через пару лет, ваши 20т.р. ЕП превратятся в 15т.р.ЕП (т.к. вы гасите ипотеку в уменьшение ежемесячного платежа). НО платить ежемесячно вам все равно следует платить 30т.р.(ту комфортную сумму, которую вы решили платить в сама начале), а не 15т.р.(текущую сумму ЕП) + досрочная плата 10т.р.=25т.р..

Вы, конечно, можете платить, сколько хотите. Но если отвечать на вопрос "как выгодно гасить досрочку: в уменьшение суммы или уменьшение срока" - ответ: "нет разницы" (просто при этом ответе, некоторые люди не понимаю, что тут каждый месяц надо "вынимать из своего кошелька" одну и ту же сумму, что для уменьшение суммы, что для уменьшение срока.)...

Т.е. это же логично, если вы уменьшаете срок платя каждый месяц 30т.р., то чтобы погашения в уменьшение суммы, были для вас такими же выгодными, то надо платить 30т.р..

Если вам по прежнему не понятно, что я говорю. Советую погуглить обучающие ролики на эту тему, либо самому сделать иксель рассчетную таблицу, либо открыть спец.калькуляторы (только проблема некоторых их этих калькуляторов, что они будут считать "уменьшение суммы" из правила: ЕП (который уменьшается) + Комфортная Досрочка (которая в нашем примере 10т.р.)= и будет получаться , что 30т.р. будет уменьшаться...

2
JuliaLynx

В абсолютно всех банках проценты всегда начисляются одинаково - только на остаток долга, и только за фактическое время пользования заёмными средствами. Неважно, уменьшаете вы срок или платёж - на сумму начисленных процентов это не повлияет. Уменьшать ежемесячный платёж безопаснее, т.к. в случае снижения дохода вам будет легче его вносить, тогда как при уменьшении срока вы загоняете себя в определённые рамки.

2
JuliaLynx

Сергей, тело долга уменьшается при любом досрочном погашении, и регулярность тут никакой роли не играет. При уменьшении срока сокращается не срок выплаты процентов, а срок кредита вообще. Ну и совершенно не обязательно, чтобы сумма тела в составе платежа становилась больше суммы процентов только к концу срока - это соотношение зависит от суммы, срока и процента, под который взят кредит.

2
JuliaLynx

Сергей, проценты начисляются на остаток долга. Под конец их сумма уменьшается, потому что основной долг уменьшается, а не потому что методика внесения досрочных платежей на что-то там влияет. При уменьшении срока основной долг гасится быстрее, его доля в платеже естественно становится больше.
Если два человека возьмут одинаковые кредиты, и будут платить в месяц одну и ту же сумму досрочки - один в уменьшение суммы, а другой в уменьшение срока - они закончат платить одновременно и переплатят одинаково. Только у первого будет больше возможности для манёвра в финансово сложные периоды.

2
JuliaLynx

Александр, у многих ещё и с математикой плохо. Иначе без проблем посчитали бы, откуда взялась именно та самая сумма процентов, которую они платят каждый месяц, и почему она меняется.

2
Екатерина Рудопас

Иван, не понимаю ваш комментарий в разделе этой ветки. Мы вообще не обсуждаем платить досрочку или нет. И когда начинать/продолжать/переставать платить досрочку. Это не разговор данной ветки. Тут разговор «какая досрочку выгоднее: уменьшение срока или суммы». Тут ответ : нет разницы (подробности моих рассуждений можете почитать в данной ветке)

Но если вы хотите обсудить, стоит ли платить досрочку в конце ипотеки: то это сложный вопрос и решаться должен индивидуально. Я знаю лично несколько бизнесменов(не больших), но которым выгодно иметь ипотеку и не платить досрочку, а заставлять деньги работать. И да, не спорю, если вы знаете как умнее распорядиться деньгами, то вперёд. Я не знаю, поэтому плачу досрочку.

Дальше. Если рассматривать ситуацию, что у человека ипотека на 20 лет, и по каким то причинам, человек не платил первые 10 лет досрочку (не важно, не хотел или не мог), то я не согласна с точкой зрения: «и не надо начинать». Ибо все зависит от конкретной ситуации и желаемого результата этого человека. Если он брал кредит 20 мил.рублей, и через 10 лет погасил 10 мил.рублей, и ещё заплатил банку 7 мил.рублей как процент., то если человеку хочется не платить процент с оставшихся 10мил. по аннуитету (каждый раз процент начисляется с оставшегося тела долга), то он может платить досрочку и да, по итогу «сэкономит» на оставшихся процентах, НО будет ли для конкретного человека это САМЫЙ выгодный вариант, мы не знаем. Зависит от ситуации: какой процент по ипотеке? Какая ставка цб? Возможна ли «военная операция»? Что будет с работой у этого человека и с заработком? Есть ли у человека сбережения? Какие проценты по вкладам? Какая ситуация на рынке акций? Есть ли бизнес у данного человека? Есть ли более «дорогие» кредиты? Какая рыночная стоимость этой квартиры-может ее можно продать, погасить кредит и остаться в плюсе(конкретно моя ипотечная Квартира ровно в два раза выросла в цене относительно от даты покупки); есть ли больные родственники , которые могут умереть ? Да блин, 100500 вопросов , которые надо учесть, чтобы понять «выгодно» или нет, не считая эмоциональных «а комфортно ли мне с ипотекой»…

Т.е. единственное, что я смогу ответить на вопрос «стоит ли платить досрочку? И имеет ли смысл ее начинать/продолжать/прекращать платить и когда?” - я смогу просто вбить конкретные цифры в калькулятор и сказать, в каком случае , сколько человек переплатит сумму по процентам банку. А «выгодно» ему это или нет- пусть сам решает ))

2
Дарья Панова

досрочка автоматом не будет списываться, ее надо отдельным платежом вносить самостоятельно)

1
Екатерина Рудопас

Дарья, зависит мб от банка🤔… мы по своей ипотеке каждый месячные должны заявление на досрочное списание заводить (ну или каждый день😅-если есть деньги, т.е. да, нельзя настроить автоматическое создание заявлений), но вот автоматическое списание с дебетовой карты, на ипотечный счёт - у нас надстраивается … может какие то банки и автоматическое создание заявлений на досрочку делают🤔

1
Спокойный Денис

Екатерина, В Сбере достаточно нажать кнопку в приложении "Погасить досрочно", указать желаемую сумму. Заявление на досрочку сформируется автоматически и спишется указанное количество денег

1
Екатерина Рудопас
Отредактировано

Спокойный, вы не поняли, под «автоматической» заявкой, я понимаю, то, что вам не надо каждый месяц заходить и самому кнопки нажимать. А достаточно «настроить правило», по которую и заявки формироваться будут и деньги на ипотечный счёт падать. (Без вашего контроля и участия).

Просто списание автоматическое настроить можно, а вот формирование автоматически заявки - мой банк точно не позволяет. (Но руками , натыкать кнопочки, и подать заявку - я конечно же могу, но должна это вручную каждый месяц делать-не могу на год вперёд насоздавать и прочее)

0
Спокойный Денис

Екатерина, тут согласен, такого не предусмотрено

0
Сергей

для начала уменьшаете ежемесячный платеж, ну а потом быстро уменьшите срок

1
Александр М

Алексей, чем больше инфляция, тем более выгодно не гасить года) Кредитные деньги теряют свою ценность быстрее, чем увеличивается их количество за счёт ипотечного процента

1
Александр М

Илья, кажется, что закидывать досрочно в день обязательного платежа не выгоднее, а просто удобнее для расчётов. Ну уйдёт часть досрочки в проценты - и что с того, просто в следующем обязательном платеже этих процентов будет меньше, а основного долга больше

1
JuliaLynx

Иван, это в начале марта сложилась такая уникальная ситуация, когда можно было открыть вклад под 20%, и при этом многие люди имели ипотеки под 6-10%. До спецоперации всё было наоборот. Давайте посчитаем.
Допустим, у меня ипотека под 10%, и есть "лишние" 100 000 руб., которые я могу либо внести в досрочку, либо сделать вклад на год под 5% с ежемесячной капитализацией. Я выбираю открыть вклад. Год деньги лежат на вкладе. За этот год я выплачиваю банку лишние 100 000 * 10% = 10 000 руб. за пользование заёмными средствами. За это же время по вкладу мне капает 5 116 руб. в качестве процентов. Итого переплата 10 000 - 5 116 = 4 884 руб. по сравнению с вариантом "сделать досрочку". Отличный план, надёжный как швейцарские часы.

"вы досрочно БЕСПЛАТНО отдаете свои деньги Банку" - не свои, а возвращаю банку его деньги, чтобы больше не платить за их использование.

"за первый год Ваших регулярных платежей уже проценты забрал", " проценты с этих денег он уже снял" - это ваше фундаментальное заблуждение, и все вытекающие из него выводы ошибочны. Проценты не берутся ни уже, ни вперёд. Сколько пользовались деньгами - за тот период они и будут начислены.

1
nr_ cherry_

Как человек, досрочно выплативший уже три ипотеки скажу: дешевле и быстрее будет, если за каждую досрочку вы будете сокращать срок, а не ежемесячный платёж. Обосновать цифрами не смогу сейчас, я считала на банковском калькуляторе выгоду, когда работала ипотечным брокером и брала ипотеку впервые, приняла для себя этот факт и гасила так все три раза.

0

Сообщество

Популярное за неделю