Ситуация следующая и два вытекающих из нее вопроса. Необходимо продать квартиру без уплаты налога.
Купил квартиру по ДДУ в ипотеку в январе 2021. Через 5 месяцев, в июне 2021, полностью погасил банку ипотеку с продажи своей старой квартиры. Сдача дома и регистрация прошли в августе 2022. Знаю, что теперь, по НК РФ, момент приобретения жилья по ДДУ — это момент полной оплаты. Отсюда первый вопрос: какой месяц будет считаться моментом полной оплаты? Когда банк внес за меня полную оплату застройщику — январь 2021 или, когда я полностью погасил ипотеку банку — июнь 2021?
Так же у меня есть доля в родительской квартире. И это, видимо, считается тоже жильем, хотя я там не живу. И по факту у меня не единственное жилье, а моя цель — продать квартиру через три года, и, как вариант единственно возможный, думаю подарить одному из родителей долю, сделав так, что, тогда, у меня купленная квартира — будет единственным жильем на момент продажи в 2024.
А теперь вопрос: если я подарю долю в этом году, а продам квартиру в следующем, через три года после покупки, не будет ли вопросов от налоговой? Ведь будет считаться, что я специально обрел статус «владею единственным жильем» для продажи без налога, и так оно и есть на самом деле.
Не нашел информации о том, должно ли быть единственное жилье на момент продажи или до покупки недвижимости, если второй вариант, то отчуждение доли не поможет продать квартиру без налога.
Надеюсь, понятно объяснил. Заранее спасибо, если есть юристы и помогут разобраться в вопросе.
1. Момент оплаты по ДДУ - это когда вы рассчитались с застройщиком ( пусть и заемными деньгами , но деньги упали на Эскроу счет в полном объеме).
Если на момент продажи это единственное жилье, то и вопросов не будет. Единственное, то я б не ждала и подарила долю в другом налоговом периоде ( доесть в год, предшествующий году продажи).
Тоже в свое время задавалась этим вопросом. Вряд ли кто-то даст однозначный ответ, несколько я знаю, четких норм не этот счёт нет. От налоговой, инспектора зависит. Могут докопаться,а могут нет 🤷 Одна знакомая экономистка советовала сходить в свою налоговую и спросить прямо))
Тоже интересует этот вопрос) квартиру купили 3 года назад как раз, теперь хотелось бы продать, но есть доля в родительской. Интересно, через какое время после отказа от доли у родителей это будет считаться единственным жильём
Катерина, это было раньше. Теперь ЦБ закрутил гайки и в итоге банк нормальный рисковать не будет. Т.к. это эквивалентно снижению первоначального взноса. А значит совсем другие нормативы резервирования и более высокий риск не возврата. Кроме того никуда не исчезает риск связанный с оспариванием сделки и как итог риск последующего банкротства заемщика. И опять же невозможность получить полноценный налоговый вычет. Приплюсуем к этому ещё и работающую уже год систему оценки расходов граждан, которая приведет к тому, что налоговая выставит счёт на разницу с гарантией почти в 100%. Т.к. продавец гарантированно начнет эти деньги тратить, а то ещё и в банк положит. Вы могли такие преступления в прошлом легко совершать, а теперь времена изменились. Да и не хилого дисконта для потенциального лоха никто не отменял. Т к. ни один нормальный человек участвовать в столь рискованных операциях в принципе не станет. А лоха можно заманить только огромным дисконтом ниже ранка. Проще налоги заплатить и не париться. Т.к. последствия того не стоят.
Катерина, а ещё лох может сам с усами оказаться и потребовать с вас квартиру по цене в договоре, а на разницу написать на вас заявление в полицию за мошенничество и историю красивую сочинить под это дело по поводу того на что были даны деньги. Так что риск тут обоюдный. А если ещё и расписка будет то веселье будет ещё то. Даже если квартиру с вас не получит, то вполне сможет посадить вас на зону за мошенничество в особо крупном размере.
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Налог платить не нужно.
Если квартира в собственности более 3 лет
Александр, пяти
тэо, трёх. Изменения от 2020 года
Елизавета, могли бы подробнее рассказать. Везде вроде как 5 лет написано. Например купил в 2019 за налик, продал в 2022, надо будет платить налог?
Nikolay, дьявол, как водится, в мелочах
Елизавета, это я читал, да.. ну ок )
Катерина, так и продать тоже придется за 3 млн. Т.к. найти покупателя с налом сейчас почти не реально, а банк ипотеку может выдать только по сумме в договоре. И даже более того, потребует оценку провести, а потом откажет в ипотеке и внесёт в черный список за мошенничество. А если вдруг пронесёт, то покупатель сильно рискует тем, что в случае чего разницу в цене он никогда не вернёт, а сделка легко может быть оспорена как фиктивная. Т.е. без огромного дисконта даже лоха на такую сделку не найти. Ну и вишенка на этом торте из фекалий - налоговый вычет он сможет получить только в пределах суммы в договоре.
Расскажу на своем примере.
Купила квартиру по ДДУ в далеком декабре 2015, оплатила всю квартиру (в вашем случае ипотека тоже засчитывается как вся оплата). Квартиру мне застройщик передал аж в 2021 весной. Помимо этой квартиры на тот момент у меня была 1/2 родительской.
В августе 2021 я продала квартиру в новостройке (то есть с момента полной оплаты прошло более 5 лет). В сентябре через дарственную подарила отцу 1/2 квартиры. В декабре 2021 купила уже другую квартиру в другом городе.
В первом квартале 2022 через ЛК налоговой запросила у налоговый вычет по новостройке. Дополнительно приложила пояснительное письмо на имя руководителя налогового отделения, где сослалась на конкретные пункты НК и объяснила, что так как с момента владения прошло более 5 лет, то налоговой я ничего не должна. Налоговая все приняла, не задала ни одного вопроса, налог с продажи не начислили.
Если нужно, могу вам скинуть образец заявления)
Модно продать за сумму ниже покупки, но выше кадастровой цены, тогда нет налога, тк нет дохода. Но возникает пара моментов - согласятся ли покупатели на заниженную стоимость в договоре, а остальную сумму через расписку. И второй момент - кадастровая сумма в идеале должна быть ниже цены покупки, в новостроях так редко.