Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.

Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.

Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.

Такой тип сделок называется «трейд-ин».

Что такое трейд-ин

Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом.

Для продавца недвижимости главный плюс трейд-ина — экономия времени. По моей статистике, на самостоятельную продажу 1—2-комнатной квартиры уходит примерно 2—4 месяца. Если комнат больше, покупателя можно ждать и год. Продажа квартиры по трейд-ину обычно занимает 2 недели, потому что продажа старой квартиры и покупка новой — это одна сделка. Не нужно искать покупателя, платить риэлтору и следить за ходом всей сделки — за это отвечают сотрудники подрядчика вроде меня.

Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.

По трейд-ину купят не любую квартиру

Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.

Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.

Требования к квартире на сайте моего застройщика
Требования к квартире на сайте моего застройщика

Что мне предложили

В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.

Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.

Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.

Риски трейд-ина

Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег. Когда предлагают все сделать за тебя, большой соблазн довериться и ни во что не вникать.

Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.

Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.

Когда покупатель и продавец — одно лицо, например застройщик, можно заключить договор мены. Но когда это разные лица, такой договор не сработает. Приходится составить отдельно договоры на продажу старой квартиры и на покупку новой.

Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.

Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.

Как прошла сделка

Мы договорились с подрядчиком, что 1,5 из 1,75 млн рублей станут первым взносом за ипотеку, а 250 тысяч я получу деньгами для ремонта в новой квартире. После подписания договора у меня будет две недели на то, чтобы сделать ремонт и уладить все вопросы с ипотекой — это время я смогу жить в прежней квартире со старой регистрацией.

Регистрацию обязательно нужно было сохранить — без нее не давали ипотеку.

Шаг 1
Продажа квартиры подрядчику

С покупателем мы подписали договор купли-продажи моей квартиры. Мне перевели на карту 250 тысяч рублей и выдали вексель на 1,5 млн, чтобы я расплатилась им с застройщиком за новую квартиру. Вместе с векселем мне выдали акт о его приеме-передаче.

Договор купли-продажи на старую квартиру
Договор купли-продажи на старую квартиру
Основную сумму за квартиру подрядчик заплатил векселем
Основную сумму за квартиру подрядчик заплатил векселем
Акт приема-передачи векселя нужен для его погашения
Акт приема-передачи векселя нужен для его погашения

Шаг 2
Покупка квартиры у застройщика

Я отнесла вексель покупателя в бухгалтерию застройщика, подписала акт о его погашении и получила чек на 1,5 млн рублей. После этого мы с застройщиком подписали договор переуступки прав на новую квартиру по ДДУ — договору долевого участия.

Соглашение об уступке прав на квартиру от застройщика
Соглашение об уступке прав на квартиру от застройщика

Шаг 3
Первый взнос за ипотеку

Квартиру я выбрала уже давно. Банк ее проверил и одобрил ипотеку. Теперь мне оставалось только принести в банк договор по переуступке прав на квартиру по ДДУ и сделать первый взнос.

Этим взносом стал чек застройщика, который я получила в обмен на вексель.

Чек, который я получила от застройщика по векселю от покупателя, а потом отнесла в банк в счет первого взноса за ипотеку
Чек, который я получила от застройщика по векселю от покупателя, а потом отнесла в банк в счет первого взноса за ипотеку

Шаг 4
Регистрация договоров

Договоры мы сдали на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает 12 дней.

Договор на прежнюю квартиру сдали сами, вместе с представителем подрядчика, а договоры на новую квартиру и ипотеку попросили отдать юриста застройщика, чтобы больше не сидеть в очередях. Для этого я оформила на него доверенность.

После регистрации договоры вступили в силу. Моя прежняя квартира перешла к подрядчику, банк заплатил застройщику за новую квартиру, и та стала моей.

Доверенность дает юристу право представлять мои интересы в Росреестре при регистрации конкретных договоров. Больше ничего по ней сделать не получится
Доверенность дает юристу право представлять мои интересы в Росреестре при регистрации конкретных договоров. Больше ничего по ней сделать не получится

Шаг 5
Получение новой квартиры

Выбирая квартиру, я осматривала ее с папой-строителем, поэтому знала, что там все нормально. Но принимать ее все равно пришла наперевес со статьей Т—Ж и всем, что советует автор: блокнотом, электробритвой, лампочкой, фонариком, куском мела, правилом и уровнем.

После проверки квартиры мы подписали акт приема-передачи, и представитель застройщика выдал мне ключи.

Акт приема-передачи новой квартиры
Акт приема-передачи новой квартиры

Шаг 6
Передача прежней квартиры покупателю

Как мы и договаривались с покупателем, еще две недели после регистрации договора я прожила в своей прежней квартире. В это время я принимала новую квартиру у застройщика и делала в ней ремонт.

Перед выселением я еще раз показала представителю покупателя квартиру и выписку из домовой книги. Он убедился, что с ней все в порядке, никто не зарегистрирован и нет долгов по коммуналке. После этого мы подписали передаточный акт.

Передаточный акт на старую квартиру
Передаточный акт на старую квартиру

Шаг 7
Переезд

Ремонт за две недели сделать не получилось, но я успела перевезти все вещи из старой квартиры и начала закупать строительные материалы. Пока не закончился ремонт, я пожила у родителей.

В итоге покупка новой квартиры по трейд-ину стоила мне 100 тысяч рублей, заняла две недели и сэкономила кучу нервов. В новой квартире я живу уже больше года — пока не выселили.

Как купить квартиру по трейд-ину

  1. Проверить, что застройщик берется за такие сделки и что квартира соответствует требованиям застройщика. Требования можно узнать на сайте или по телефону.
  2. Договориться, как будет проходить сделка. Заранее обдумать сроки и где жить, если ремонт затянется.
  3. Если нужна ипотека — убедиться, что вам ее одобрят.
  4. Заключить договоры на продажу старой квартиры и покупку новой. Чаще всего это происходит одновременно.
  5. Дождаться регистрации договоров в Росреестре, это занимает 12 дней. Это время можно использовать, чтобы закрыть долги по коммуналке в прежней квартире и выписаться из нее.
  6. Сдать прежнюю квартиру покупателю и принять новую от продавца.