Как подать уведомление о начале строительства частного дома
Дачи и загородные дома
212K
Фотография — jannyjus / iStock

Как подать уведомление о начале строительства частного дома

Чтобы нигде не ошибиться
21
Аватар автора

Андрей Корнилов

юрист

Страница автора

Даже на своем участке нельзя просто взять и построить дом.

Сначала нужно согласовать его параметры с местной администрацией. Когда-то давно она выдавала разрешение на строительство. Сейчас процедура другая, но из-за сложных бюрократических формулировок она кажется не менее запутанной.

В статье я помогу разобраться в терминах, расскажу, как правильно оформить и куда подать уведомление, и что будет, если построить дом без него.

Что такое уведомление о строительстве

Сейчас не нужно получать разрешение на строительство, вместо него достаточно уведомить органы местного самоуправления о том, что планируете построить или реконструировать дом. Разрешения тоже остались, но в основном для застройщиков-компаний, которые возводят многоквартирные здания.

В общем случае все выглядит так: для постройки своего дома, что чаще всего происходит на землях ИЖС, нужно подать уведомление.

При этом формально есть несколько условий, которые надо выполнить одновременно  :

  • строительство планируется на землях ИЖС или ЛПХ  . Еще бывают садовые дома — это отдельный вид объектов, которые строят на садовых участках. Такой дом тоже может быть жилым, и для его строительства нужно уведомление;
  • планируете возвести отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  • максимальная этажность дома — 3, высота — 20 метров;
  • дом не предназначен для использования в коммерческих целях.

Если хотя бы одно условие нарушено, придется получать разрешение на строительство.

Где можно строить

Для строительства дома подходят три вида разрешенного использования, ВРИ, земельного участка.

ИЖС. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте в строке «вид разрешенного использования» указано:

  • для индивидуального жилищного строительства;
  • индивидуальные жилые дома;
  • для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
  • земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
  • для частного домовладения;
  • малоэтажная жилая застройка;
  • для иных видов жилой застройки.

ЛПХ в границах населенных пунктов. Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, в строке «вид разрешенного использования» должно быть это указано. Обычная формулировка: «для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Если написано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», это означает, что участок расположен за чертой населенного пункта, строить на нем нельзя.

Садовые участки. Так в обиходе называют участки с видом разрешенного использования «садовый земельный участок» или «ведение садоводства». Обычно они располагаются на территориях СНТ.

На территориях с другими ВРИ строить дом запрещено.

Узнать ВРИ участка можно двумя способами:

  1. Посмотреть на публичной кадастровой карте: найти интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ.
  2. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН.

Назначение земельного участка можно поменять. Например, землю для огородничества перевести в категорию ИЖС. Это делают через Росреестр, придется обосновать перевод.

Посмотреть ВРИ на публичной кадастровой карте — самый простой способ, и это бесплатно
Посмотреть ВРИ на публичной кадастровой карте — самый простой способ, и это бесплатно

Какие документы нужны для начала строительства

Для постройки дома понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий зарегистрированное право на землю, например договор аренды или выписка из ЕГРН.
  2. Заполненное уведомление о начале строительства.
  3. Сведения о доме: простое описание его параметров, количества этажей, площади, высоты, планируемых отступов от границ и прочее.
  4. Если дом будет построен в границах исторического поселения — информация о том, как он будет выглядеть, поскольку в таких населенных пунктах часто бывают требования к внешнему облику строений  .
  5. Доверенность для представителя, если документ подает он.

Как заполнить уведомление

Для него есть специальная форма — ее нужно заполнить. В уведомлении нужно представить следующее  .

Сведения о застройщике. Фамилия, имя и отчество, место жительства, паспортные данные. Если это компания — наименование, адрес, ЕГРН и ИНН.

Сведения о земельном участке. Его адрес, кадастровый номер, ВРИ, данные о собственниках. Здесь же нужно указать правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи, и сведения, если на землю есть права у кого-то еще кроме заявителя.

Сведения о планируемом объекте строительства. Нужно указать цель подачи уведомления — строительство или реконструкция. А еще — описать, какой будет дом — площадь, высота, количество надземных этажей, отступы от границ участка и прочее.

Схема дома. Нужно отобразить его расположение на участке и показать отступы от границ. Схему можно сделать самостоятельно, даже от руки, без заверения кем-либо.

Прочие данные. Нужно указать, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Еще оставить свой почтовый адрес или адрес электронной почты, куда придет ответ от администрации. Оформить согласие на обработку персональных данных. Заверить уведомление подписью и ее расшифровкой.

Такая схема подойдет. Источник: heaclub.ru
Такая схема подойдет. Источник: heaclub.ru

Куда и как подать уведомление о начале строительства

Подать уведомление может только владелец участка или его представитель по доверенности.

Уведомление подают в местную администрацию, как правило, этими вопросами занимается комитет по архитектуре и градостроительству.

Подать уведомление о начале строительства можно на бумаге через МФЦ или в администрации, либо через госуслуги. Еще уведомления подают через региональные порталы госуслуг, например в Москве через mos.ru, а в Татарстане — на республиканском портале.

Если приложили не все документы или не указали полную информацию, администрация даст три дня на исправления  . После этого срока уведомление рассматривать не будут, даже если донести недостающие бумаги.

Что должны прислать в ответ

В течение семи рабочих дней должно прийти ответное уведомление о том, что будущий дом соответствует или не соответствует требованиям  .

Срок рассмотрения могут увеличить до 20 дней, если строительство планируется в границах исторических поселений  .

Если подавали документы лично, ответное уведомление пришлют по почте на бумаге, а если через госуслуги — электронный документ появится в личном кабинете.

Можно начинать стройку. Источник: zemsovet.ru
Можно начинать стройку. Источник: zemsovet.ru

Уведомление о соответствии требованиям действует 10 лет. Начать строительство можно в любой момент в пределах этого срока, даже, например, через 9 лет и 11 месяцев. Но менять параметры дома нельзя: если захотелось вместо одного этажа два, то придется согласовывать заново.

Если участок продан, уведомление, выданное предыдущему владельцу, остается действительным. Новый хозяин может построить дом с такими же параметрами  .

Когда могут отказать в строительстве

Закрытый список причин для отказа администрации установлен законом  :

  1. У заявителя нет прав на земельный участок.
  2. ВРИ земли не допускает строительства жилого дома.
  3. Строительство планируется в зоне с особыми условиями использования, например в границах природоохранной территории или на прибрежной зоне.
  4. Параметры дома не соответствуют нормам, например высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей.
  5. Расположение здания на участке нарушает правила землепользования и застройки или пожарные нормы: не соблюдены отступы от хозпостроек, забора, красной линии улиц и проездов, соседского дома и прочее.

Если пришло уведомление о несоответствии, нужно исправить ошибки, изменить или дополнить информацию и отправить уведомление повторно.

Оспорить отказ можно в суде  , подав административный иск в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Житель Ижевска отправил уведомление о реконструкции жилого дома и получил отказ. Главное управление архитектуры города решило, что объект не соответствует нормам. Основная претензия — не соблюдено 3 метра отступа от границы соседнего участка.

Дом был построен в 1957 году на расстоянии 2,2 метра от соседского участка, то есть без соблюдения нормы в 3 метра, принятой гораздо позднее. Собственник подал в суд. Указал на то, что сегодняшние правила не действовали во время строительства, а расположение дома не угрожает жизни или здоровью соседей, окружающей среде и объектам культурного наследия. Суд отменил уведомление о несоответствии и обязал администрацию рассмотреть уведомление о строительстве повторно.

Можно ли изменить параметры во время строительства

Можно, но все изменения придется согласовывать с администрацией  . Если этого не сделать, то при регистрации дома возникнут проблемы: чиновники могут проверить, построено ли на самом деле то, что предполагалось в уведомлении. Если будут расхождения, то как минимум не дадут зарегистрировать право собственности.

В худшем случае дом придется перестраивать или сносить  — если его параметры в принципе не могут соответствовать необходимым, например не выдержано нужное расстояние до заборов соседей.

Для согласования изменений нужно подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции. Порядок подачи такой же, в ответ также придет уведомление — соответствуют изменения нормативам или нет.

Что делать после строительства

После окончания строительства есть месяц, чтобы подать уведомление об этом в то же ведомство  . Главное, чтобы не прошло 10 лет с момента первого уведомления. Иначе уведомление об окончании стройки вернут без рассмотрения, а постройку могут в суде признать незаконной  .

К уведомлению об окончании строительства нужно приложить технический план. Его составляют кадастровые инженеры.

Техплан делают в форме электронного документа и заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью, либо на бумаге и заверяют подписью и печатью кадастрового инженера  .

Когда техплан готов, подайте уведомление об окончании строительства через госуслуги, МФЦ или лично. Приложите к нему  :

  • техплан;
  • копию паспорта заявителя. Если документы подает доверенное лицо — копию паспорта представителя и нотариально заверенную доверенность;
  • соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности жилого дома, если у земельного участка несколько собственников или арендаторов.

За регистрацию права собственности на объект недвижимости нужно уплатить госпошлину — 2000 ₽. С 1 января 2025 года сумма увеличится до 4000 ₽.

Когда администрация получит уведомление об окончании стройки, на место выйдет комиссия и сравнит, что в бумагах, а что на деле  . Через семь дней выдадут уведомление о соответствии или несоответствии дома требованиям закона.

Здесь все в порядке. Источник: zemlemer.su
Здесь все в порядке. Источник: zemlemer.su

Если нарушений нет, местная администрация передаст документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. А если не успеет передать в установленный срок, можно направить заявление самостоятельно. Необходимые документы Росреестр сам запросит у администрации  .

Если дом не соответствует требованиям, уведомление параллельно отправят в структуры, которые занимаются незаконными постройками  . Это может быть комитет по соблюдению земельного законодательства при администрации или отдельные сотрудники в Росреестре. В общем, заявить двухэтажный дом, а построить пятиэтажный не получится: оштрафуют и заставят снести.

Что будет, если строить без уведомления

Это будет самовольная постройка. Ее можно узаконить через суд, но только если нет нарушений по параметрам и возражений от соседей.

За строительство без оформления могут оштрафовать на сумму:

  1. до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше 5000 ₽ — если нет прав на землю  ;
  2. до 2000 ₽ — если нарушены регламенты  ;
  3. до 1000 ₽ — если уведомление не отправлено или отправлено с нарушением срока  .

Как видите, штрафы невелики. Но штраф — полбеды. Самовольную постройку могут заставить переделать по нормам застройки или снести  . Причем за счет собственника.

Есть шанс, что если построить «втихую», то дом просто не заметят. Но тогда не получится его зарегистрировать, а еще кто угодно может пожаловаться и вызвать внимание контролирующих органов.

Жительница Махачкалы построила на своем участке трехэтажный жилой дом. При этом уведомления о начале строительства в администрацию она не подавала, а во время строительства нарушила нормы.

Администрация города обратилась в суд. Хозяйка строения на заседание не пришла, поэтому решение вынесли заочно. Суд посчитал, что дом — самовольная постройка и подлежит сносу за счет застройщицы.

Нужно ли уведомление о строительстве дачи

Понятия «дача» в законе нет — есть садовые дома и индивидуальные жилые дома. Первые можно строить на участках СНТ, а также на землях с назначением «ведение личного подсобного хозяйства» в границах населенных пунктов.

Если участок огородный, дачи там быть не может: только теплица и некапитальный сарай для инструментов.

Для возведения садового дома нужно уведомить администрацию. Порядок такой же, как и при ИЖС. Разница в том, что самовольно построенный садовый дом можно узаконить по «дачной амнистии». Она касается не только домов, которые появились много лет назад, по ней также можно зарегистрировать дом, недавно построенный без согласований.

Дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления прав собственности на дома, при строительстве которых владелец не подавал уведомлений и не получал разрешение на строительство  . Подробнее — в статье «Как оформить дом в собственность по дачной амнистии».

Пока амнистия действует до 1 марта 2031 года. Для регистрации нужен лишь технический план дома, который сделает кадастровый инженер. Но опять же — дом должен соответствовать правилам застройки и ничего не нарушать, а у собственника должны быть права на землю.

Если дом построен без согласований на участке ИЖС или ЛПХ, поставленном на кадастровый учет до 4 августа 2018 года, то тоже можно воспользоваться амнистией. Регистрацию сделают на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. Но если собственник хочет, он вправе оформить уведомления о начале и конце строительства  .

Запомнить

  1. Разрешение на строительство индивидуального жилого или садового дома не нужно. Все работает через уведомления — о начале и конце строительства. Уведомьте местную администрацию о будущих параметрах дома, дождитесь ответного одобрения — и можете приступать к строительству.
  2. Перед подачей уведомления убедитесь, что на участке можно возводить дом. Всего три ВРИ подходят для строительства жилого или садового дома. Это участки под ИЖС, ЛПХ в границах населенных пунктов, а также участки с ВРИ «ведение садоводства» — обычно на территориях СНТ.
  3. Строить по согласованным параметрам можно в течение 10 лет. Если продадите участок, уведомление продолжит действовать, и новый владелец вправе строить по нему.
  4. Если решите переделать проект будущего дома, придется подавать уведомление об изменении параметров планируемого строительства. Порядок и сроки его рассмотрения такие же, как и у уведомления о начале стройки.
  5. Уведомление об окончании строительства надо отправить в течение месяца после завершения стройки. Приложите выполненный кадастровым инженером технический план. В течение 7 рабочих дней дом проверят и, если все в порядке, поставят на кадастровый учет. После этого его можно будет оформить в собственность.
  6. Если дом не соответствует первоначальному проекту, администрация направит владельцу уведомление о несоответствии дома требованиям законодательства. Могут оштрафовать, а дом заставят перестроить или снести. Такие же последствия будут у строительства, если вообще не отправлять уведомлений.
  7. По дачной амнистии можно зарегистрировать дом в упрощенном порядке — не подавая ничего, кроме документов на землю и техплана. Амнистия распространяется и на случаи, когда стройка началась до 4 августа 2018 года без получения разрешения на строительство. Но дом в любом случае должен соответствовать градостроительным регламентам.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Андрей КорниловПодавали уведомление о начале строительства? Расскажите, как это было:
  • Андрей ХаненкоА для нежилых строений, но капитальных (например гараж или мастерская, тоже уведомление надо подавать?1
  • Дмитрий ВадимовичАндрей, Да, но можно так же узаконить через суд.0
  • Павел ОйтоиНет не нужно, в целях строительства гаражей, бань, хозпостроек не связанных с предпринимательской деятельностью собственника земельного участка не нужно уведомлять органы местного самоуправления, их регистрация осуществляется в обычном порядке. Подробнее смотрите https://spozu.ru/0
  • Валерия ВарланДмитрий, нужно, но не обязательно. Хотя вот юрист консультирует https://pravozem.ru/forum/stroitelstvo/otmena-razresheniia-na-stroitelstvo.html#cposted-1539352184 что так как строение капитально, то нужно.0
  • Кирилл Серажетдинов...И еще один документ, о котором тихо помалкивают все статейки об уведомлениях, но в отсутствие которого при строительстве садового дома у вас никакое уведомление при соблюдении параметров строительства и исправных документах о собственности не примут ( завернут вообще без рассмотрения ) - Справка из Роснедр о том, что под вашим участком нет золотой жилы, нефтеносных слоев итп . Закон 1991 г о Роснедрах никто не отменял пока, а по нему все застраиваемые за пределами населенных пунктов сначала должны быть исследованы на наличие полезных ископаемых ( вопрос - кто мешал это сделать при выделении земли под СНТ либо потребовать от СНТ сделать это централизовано, если СНТ старше 1991г?) и если они под вашим участком окажутся, в строительстве вам откажут - сначала разрешение должны дать Роснедра. Справку в Роснедрах готовят месяца два ( по регламенту) при условии предоставления вами топографической съемки участка ( минимум 4-5т у кадастрового инженера). И еще - если категория земель для вашего участка не определена, будете "посланы" точно также.6
  • Алексей дыльМожно купить участок на мат капитал а снт?0
  • Таня МакароваДобрый вечер! Если дом оформлен по декларации и введён в эксплуатацию в 2014 году, как получит акт выполненных работ (на компенсацию строительства мат капиталом)?0
  • TatianaНужная статья ,полезная информация актуально0
  • Елена УльяновскаяЗачем получать разрешение на строительство, когда назначение земель под ИЖС это предусматривпет. Контроль соблюдения снипов обязательного и рекомендательного характера, которые в свою очередь не должны противоречить Кодексам, вот это другая задача1
  • Т—ЖВпервые мы опубликовали этот материал в июле 2019 года. В ноябре 2024 мы его обновили и опубликовали повторно.2
  • ObvЯ получал и разрешение на строительство и подавал уведомление. Во-первых, общие слова. Среди глупцов весьма распространено мнение, что уведомление <> разрешение. Типа это послабление. Вот раньше то был разрешительный порядок, а теперь жить лучше, жить стало веселей и порядок стал уведомительным. На самом деле, отличается только название. А сам документ фактически разрешением и остался. Отличий только два: - На разрешение абсолютно все муниципалитеты (неравнодушный человек специально проверял - да, реально все муниципалитеты РФ) в нарушение Градостроительного кодекса РФ приняли свои локальные ПНА о порядке выдачи разрешения, куда напихали всякий незаконный бред. В первую очередь требование ГПЗУ предоставить. Который должны делать сами муниципалитеты и которого обычно нет, потому что на него нужна топосъемка, а на это денег жалко. В итоге муниципалитеты всех обязали незаконно делать топосъемки за своей счет. Как всегда пытаясь переложить выполнение своих функций на граждан. Вероятно, чтобы потом выделить на это деньги из бюждета, отчитаться о выполнении за счет полученных гражданами результатов, а деньги - того. - Если администрация прохлопает ушами период ответа на уведомление, то оно считается одобренным. Но я бы по факту не рассчитывал, что, случись какие вопросы, то это потом удатся отстоять в судах. Если вы, конечно, поняли, как жизнь в РФ устроена. Теперь конкретный случай. Я подавал уведомление на жилой дом в Сочи. Участок ЛПХ, на землях поселений (деревня), выделен в советское время для улучшения жилищных условий (работнику совхоза для постройки дома). С тех пор не эксплуатировался. Подаю заявление - отказ, требуется описание внешнего вида планируемого объекта капитального строительства. Делаю описание, подаю - отказ. Дом должен быть подключен к сетям централизованного водоснабжения и подоотведения, предоставьте документы, подтверждающие это. А это - тупик. Про наличие в деревне центральной канализации говорить просто смешно. Ее там нет и никогда не будет. Водопровод там как бы есть с советских времен. Но формально он выключен, потому что спустя 40 лет безупречной работы его обследовал Ростехнадзор, выявил нарушения в обустройстве водозаборного узла и предписал закрыть до устранения, оставив без воды деревню с несколькими сотнями домов и прописанных людей. Нарушения, конечно, никто устранять не стал, а глава муниципалитета отдал устное распоряжение оператору водокачки - включить всё обратно. В итоге водопровод работает (если что - сядет, понятно, оператор, который самовольно зачем то включил водопровод), да еще стал бесплатным (водоканал же не может за воду из выключенного водопровода деньги собирать), но формально его нет. То, что я описал, получив отказ, словами не описать. Я продал два дома в Подмосковье, квартиру в Москве, приехал в Сочи, жить на съемной квартире с детьми, строя дом. И тут всё, тупик. К счастью, соседи подсказали решение. Водоканал знает о проблеме и бесплатно, даже без коррупции дает ТУ на подключение к водопроводу и канализации самого г.Сочи. Точка присоединения в 7км от участка по горам. Водоканал это мотивирует так: "Да, канализации у вас не будет никогда, водопровода формально нет, но строить то надо, а эти требуют невыполнимого". Всем понятно, что это чистейшей воды фикция. Но градостроительный отдел администрации Сочи эти ТУ удовлетворяют. Заодно получается очень удобно - проверил потом любого, кто рот открыл не в такт желаниям администрации, а у него ни водопровода, ни канализации. И можно подавать иск о сносе дома. Каждый виноват и находится в заложниках у администрации.0
  • Игорь ХромовКо мне так докопались по поводу небольшой коморки на участке, сбитую из досок и профлиста. Чисто инвентарь для уборки двора хранил. На след день пришлось разобрать. Сейчас оформление закончу и нормальную постро.1
  • Дмитрий Олегович мельниковПродаёте тех план в БТИ нарисован собственно ручно0
  • Дмитрий Олегович мельниковБТИ план от руки и этажность0
  • ВитаминТ—Ж, Зачем такие сложности? Все проще, строишь и узаканиваешь например по дачной амнистии и переводишь в жилой,, дешево и быстро.1
  • Евгений ТрошичевЗачем? Пока действует "дачная амнистия" можно не заморачиваться.1
  • Сетевой леммингВитамин, а что тут сложного? заполнить анкету занимает 5 минут, еще пару кликов, что бы отправить ее через сайт и все.0
  • Сетевой леммингКирилл, если вы не в поле, то не надо никакой топографической сьемки. Просто делаете запрос в недры и заполняете запрос на сайте. По регламенту ответ 30 дней0
  • ВитаминСетевой, ну да, проходили, а потом проект меняется в процессе стройки, иии? знаете что дальше?)))0
  • Сетевой леммингВитамин, не знаю, у меня все было по проекту0