«Мы потратили на ре­монт 30 млн рублей, а потом нас выжили»: как мы открыли и закрыли велокафе

«Мы потратили на ре­монт 30 млн рублей, а потом нас выжили»: как мы открыли и закрыли велокафе

Проблемы с собственником, лопнувшие трубы, отключение электричества и другие несчастья
172
Аватар автора

Наталья Чувиковская

соосновательница велокафе Lim

Страница автора
Аватар автора

Анна Бобылева

убедилась, что нельзя отчаиваться

Страница автора
Аватар автора

Михаил Голденков

красиво сфотографировал

Страница автора

Всю сознательную жизнь я занимаюсь маркетингом в ресторанном бизнесе.

Неудивительно, что в какой-то момент мне захотелось открыть собственное заведение. Все складывалось идеально: мы с партнером придумали концепцию, быстро нашли помещение, собрали единомышленников, с размахом открылись. А потом что-то пошло не так.

Расскажу, почему наше велокафе в центре Москвы проработало меньше года и что мы собираемся делать дальше.

СММ на все руки

В начале 2010-х я устроилась на работу в диджитал-агентство, которое занималось базовым СММ. Только-только появился «Инстаграм»*, все начали выкладывать свои первые селфи, фотки завтраков, закатов и рассветов. А бизнес в России делал робкие попытки с помощью соцсети привлекать клиентов.

Наверное, тогда же сложилось убеждение, что сммщик должен уметь делать все на свете. Писать контент-планы, создавать классные тексты, делать съемки. Я тоже стала таким многоруким многоногом. В 2014 году начала заниматься ресторанами Аркадия Новикова, на пике мы с коллегами отвечали за соцсети 16 заведений.

В тот период я осознала две вещи. Во-первых, что у меня хорошо получается все делать самой, мне не нужен руководитель и я хочу попробовать открыть свое дело. Во-вторых, что ресторанный бизнес мне подходит. Общепит — нервная история. То унитазы сломались, то трубы потекли, то поставщики цены задрали. Слишком много процессов, стабильности не существует. Ты это либо отвергаешь, либо принимаешь — раз и навсегда.

В 2016 году я ушла из найма и вместе с подругой открыла СММ-агентство. У нас обеих был опыт в ресторанной сфере, поэтому мы остались в знакомой нише. Работали в основном с кафе, потом появились клиенты из бьюти-сферы. Это был бизнес на коленке, мы просто поделили между собой обязанности. Агентство просуществовало три года, в 2019 мы разошлись. Произошло, как сейчас говорят, выгорание.

Мой профессиональный кризис совпал с моментом, когда наши дружеские отношения пошатнулись
Мой профессиональный кризис совпал с моментом, когда наши дружеские отношения пошатнулись

Однажды мне пришло смс с незнакомого номера с просьбой помочь открыть хипстерскую пиццерию в центре города. Слово «хипстер» уже тогда было кринжатиной, но мне стало интересно. Я согласилась на встречу, по итогам которой стала директором по маркетингу сети пиццерий «Зотман». Проработала полгода, пока мне снова не стало скучно.

Так я окончательно поняла, что хочу работать не «на кого-то», а «с кем-то» и создала маркетинговую студию Lieu Сommun. Сделала все с нуля — новое название, команда, сайт, другой пул услуг. Студия существует до сих пор, мы пишем концепции для брендов, маркетинговые стратегии, организуем мероприятия. Клиенты в основном из HoReCa  .

Позднее меня пригласили преподавать в Novikov Space, и я начала еще глубже взаимодействовать с этой сферой. А перед сном все чаще начали появляться мысли о том, что когда-нибудь у меня будет свое кафе.

Как в моей жизни появился велосипед

В 2020 году во время пандемии я купила первый в жизни велосипед — за 70 000 ₽. Для шоссейного велосипеда это немного, но тогда сумма казалась мне огромной. Еще раздумывала, нужна ли мне такая дорогая приблуда.

Мы с мужем начали кататься по городу, хотя я очень боялась. В детстве у меня никогда не было велосипеда, я не умела ездить. Но в ковид это был один из немногих способов ощутить себя свободным человеком, подышать свежим воздухом. Сначала мы делали небольшие выезды за кофе по 10 км в день, потом по 20. Я постепенно втягивалась.

Как-то летом 2022 года я приехала на рабочую встречу на велосипеде. Тогда партнер одного из проектов нашей студии Николай Акулич предложил сделать совместный ресторанный проект про велосипеды. Просто на уровне идеи, без конкретики. Поговорили и разошлись.

Потом мы несколько месяцев не виделись и не общались, и я перестала думать об этом предложении. Но в ноябре позвонил Николай с вопросом, когда мы начинаем стройку. Тогда я поняла, что это не шутка, и села писать концепцию.

Мы официально стали бизнес-партнерами, встречались почти каждый день, чтобы обсудить свои идеи.

Решили назвать проект Lim — это сокращение от слова «лимит». Фотография: 11.19 design
Означает, что нет предела человеческим возможностям. Фотография: 11.19 design

К названию добавили буквы CC, потому что за рубежом так обозначают велосипедные клубы — cycling club. Но мы вкладываем в аббревиатуру и дополнительные смыслы. CC может также означать «кофе», «комьюнити», «культура» — в общем, многие классные слова, которые в английском начинаются с буквы «си».

Николай хорошо разбирается в кофе, у него раньше была спешелти-кофейня. Поэтому мы решили, что Lim будет, во-первых, заведением с сильным спешелти-кофе. Во-вторых, это кафе с полноценной едой и вином. В-третьих, шоурум с одеждой. Таким образом, у нас получилось совместить три бизнес-модели. Плюс мы изначально думали о создании сильного велосипедного комьюнити.

Мы все подробно посчитали — сколько денег уйдет на ремонт и оборудование, по какой цене будем продавать кофе, прикинули количество рабочих часов для персонала и сроки окупаемости. Так как мы оба уже занимались ресторанным бизнесом, для нас это было достаточно просто — у нас была понятная, детализированная бизнес-модель.

Мы сделали презентацию с концепцией и попытались найти частных инвесторов. Но потом решили все же делать проект на личные деньги Николая.

Ничто не предвещало беды

В январе 2023 года Николай случайно нашел заброшенный гараж в одном из дворов Кривоколенного переулка. Долго искал выходы на собственника, а потом еще дольше пытался его убедить, что мы сможем эту рухлядь превратить в цветущий сад. Все удалось, мы подписали договор аренды и полезли в стройку.

Арендная ставка у нас была невысокой для центра Москвы — 300 000 ₽. Мы взяли помещение в убитом состоянии. В договоре также прописали длинные арендные каникулы — 11 месяцев.

До революции территория гаража принадлежала аптекарю Карлу Феррейну. В нашем здании находился склад, где хранились всякие лекарственные травки.

Когда разбирали пол, нашли старинный пузырек. Трофей подарили охраннику.

Помещение и двор вокруг были в ужасном состоянии. Рядом со стройкой была куча мусорных ящиков, по сути просто городская помойка. Но нас это не смущало, потому что мы были уверены, что сможем привести все в порядок.

Во дворике было еще несколько подобных гаражей. Мы договорились с собственником, что если у нас все получится с первым объектом, то деньги с прибыли мы сможем реинвестировать в другие гаражи. Место должно было однажды превратиться в прекрасный креативный кластер.

У нас до сих пор хранятся рендеры благоустроенного двора с лавками, клумбами и большим выставочным кубом. Есть концепции книжного магазина, китайского ресторанчика и музея малой формы имени Карла Феррейна, которые тоже должны были там когда-нибудь появиться.

Мы чувствовали себя в абсолютной безопасности, потому что подписали соглашение на пять лет. Это долгий срок для ресторанного бизнеса. Договор был совершенно понятный, белый, по всем правилам зарегистрированный. Собственник казался лапочкой, он еще и выглядит как Санта-Клаус — такой милый, светлый, седина приятная. Ничто не предвещало беды.

Рендеры благоустройства двора. Фотография: 11.19 design
Рендеры благоустройства двора. Фотография: 11.19 design
Тогда казалось, что открытие Lim — это только начало. Фотография: 11.19 design
Тогда казалось, что открытие Lim — это только начало. Фотография: 11.19 design

Ремонт занял семь месяцев

Как только мы подписали договор аренды, сразу начали черновые работы, не дожидаясь финального дизайн-проекта. Надо было все переделывать и менять — прогнивший пол, ужасный потолок. Не было окон, стояла обычная гаражная дверь.

Жесткие черновые работы шли с января по май. На территорию заезжали машины с цементом, чтобы залить пол. Мы снимали старый асфальт и клали новый, устанавливали веранду, сажали туи. Перекладывали крышу, выдалбливали в ней мансардное окно, ставили двери. В общем, приводили помещение в порядок от и до.

У нас была очень классная подрядная команда и чудесный прораб Артур, который ни разу не сорвал дедлайн. Еще мы наняли технического директора, который собирал нужную документацию, занимался лицензиями, разрешениями. Любые изменения территории нужно было согласовывать с городом.

Двор до ремонта. Фотография: личный архив героини
Двор до ремонта. Фотография: личный архив героини

Мы с Николаем с самого начала разделили зоны ответственности. Он, как опытный ресторатор, отлично знал все этапы открытия — от стройки и документации до получения разрешений и лицензий. Он взял на себя финансовые и строительные вопросы, а моя зона ответственности — концепт, визуальные детали, подбор команды и работа с ней.

Четкого разделения в итоге не вышло, многое делали вместе и помогали друг другу. Я все равно часто бывала на стройке, а Николай участвовал в проработке деталей. Правда, я больше тревожно наблюдала, чем контролировала. В итоге измотала себя волнением, потому что параллельно нужно было вести множество процессов — от строительства до покупки оборудования и выбора столовых приборов.

Набросали кучу референсов на каждый угол, даже для туалета у нас была отдельная папка картинок. Приземлить эти идеи взялись девчонки из архитектурного бюро «11.19». Когда я увидела первые прекрасные рендеры, смогла наконец отпустить стройку.

После этого стала участвовать только в принятии решений по визуалу. Фотография: 11.19 design
После этого стала участвовать только в принятии решений по визуалу. Фотография: 11.19 design
Например, выбрать цвет плитки или раковины в уборную, оттенок дерева для стульев. Фотография: 11.19 design
Это все мы согласовывали вместе. Фотография: 11.19 design

Пик моей дисциплинированности

В процессе открытия Lim мне пришлось многому учиться. Как я могу делать кофейню, если не разбираюсь в кофе? Моим любимым напитком всю жизнь был капучино, фильтр-кофе я вообще не пила. Я этого не стыжусь, просто признаю, что не профессионал в спешелти.

Я попросила о помощи подругу Олю Выродову, которая раньше работала тренером по обучению в «Старбаксе», а сейчас развивает сеть «Дринкит». Она провела для меня несколько индивидуальных занятий и научила, как вести кофейный журнал.

Я начала ходить на каппинги  и знакомиться с обжарщиками. Покупала тонны разных зерен, и мы с мужем дома все это пробовали заваривать. Прекрасный новый мир. Тогда же узнала много новых слов — например, рефрактометр. Это специальный прибор, который оценивает кислотность и горечь кофе.

Кофейный журнал — это тетрадь, где ты фиксируешь все свои впечатления от кофе. Фотография: личный архив героини
Мой журнал. Фотография: личный архив героини

Но я понимала, что в построении сообщества многое зависит от личности человека. Я собиралась делать комьюнити — мне важно было стать более уверенной во всем, что касается кофе и управления велосипедом. При этом я никогда не участвовала в гонках и ни с кем не соревновалась, у меня нет рекордов скорости. Что уж там, я даже руки от руля боялась оторвать. Поэтому я пошла тренироваться на велотрек в Крылатском.

Силовые упражнения, тренировки на роллерном и обычном станках — всю зиму я усиленно занималась на крытом велотреке. Весной начала больше кататься на улице, просто чтобы ноги стали сильнее.

Надо сказать, что я никогда не была настолько организованной и дисциплинированной, как в процессе открытия Lim. Я понимала, что у меня есть мечта — и есть план, как ее достичь. Зимой к 8 утра ездить через полгорода на велотрек? Сейчас я бы это не повторила.

Потратили на кофемашину 2 млн рублей

Мы сразу же купили две большие и дорогие вещи, которые стали якорем концепции. Тогда психологически стало понятно, что назад дороги нет. Первая — это велосипед для инсталляции в зале. Мы решили, что кофейная стойка будет стеклянной, а внутри расположится велосипед мечты — голубой Canyon. Мы нашли нужную модель в Питере на «Авито» за 380 000 ₽.

Вторая вещь — кофемашина Victoria Arduino Eagle One. Новая, синяя, красивая. Мы ее сразу заметили, когда начали искать оборудование. Она стоила 1,8 млн рублей, плюс к ней нужно было докупать кофемолки, чайники, ринзеры  — и кучу других мелочей. Это лютые деньги для кофемашины. Но бариста мечтают на такой работать, она очень удобная.

В какой-то момент мы подумали, что машинка не так важна и мы сможем выдавать качественный продукт на чем-то подешевле. Чуть не купили аппарат российского производства, который тоже достаточно симпатично выглядит и стоит всего около 500 000 ₽. Нам уже даже выставили за нее счет, но в последний момент мы передумали.

Когда я увидела это сочетание — кофемашина и велосипед — все сомнения пропали. Фотография: 11.19 design
Когда я увидела это сочетание — кофемашина и велосипед — все сомнения пропали. Фотография: 11.19 design
Я мыслю картинками, и в этот момент все сложилось. Мне стало намного спокойнее. Фотография: 11.19 design
Я мыслю картинками, и в этот момент все сложилось. Мне стало намного спокойнее. Фотография: 11.19 design

Дичайшая история приключилась с мебелью. Мы планировали делать все на заказ, потому что нужны были сложные формы — например, овальные фигурные столы. Нашли частного мебельщика в Питере, который согласился сделать весь заказ за 2 млн рублей. В Москве за все просили минимум 3,5 млн, дешевле никто не брался.

В итоге мы ждали мебель больше двух месяцев и получили вещи только за два дня до технического открытия. С ними было два прикола. Во-первых, заказ приехал без стульев и мягких кресел. Во-вторых, возникла проблема с барной стойкой.

Ее сделали на заказ из голубого каленого стекла. Когда стойку установили, оказалось, что она слишком высокая и заканчивается на уровне глаз. А если на нее поставить кофемашину, то вообще придется сооружать лестницу.

В итоге наш прораб Артур за одну ночь срезал верхнюю часть стойки, вытащил каленое стекло и заменил его обычным. Каленое стекло мы потом придвинули к стенке и сделали доской объявлений.

Маркерами оставляли на ней разные послания — писали этапы важных гонок, даты наших мероприятий, спешел-меню. Фотография: 11.19 design
Маркерами оставляли на ней разные послания — писали этапы важных гонок, даты наших мероприятий, спешел-меню. Фотография: 11.19 design

Двор ожил

Мы изначально держали в голове, что делаем не просто кафе, а велокафе. И старались учитывать потребности велосипедистов. Например, люди приезжают, садятся, снимают шлемы, кладут их на стол — и для тарелок со стаканами не остается места. Так появились подставки под шлемы, про которые есть интересная история.

Я нашла на «Пинтересте» изображение походного стульчика с блестящей поверхностью. Мы решили эти стульчики повторить и использовать в качестве подставок под шлемы. Но никак не могли найти материал, который так же блестит. Решение подсказал мастер, который настраивал нам умные лампы. Он предложил обернуть стулья пустыми пачками корма для собак, вывернутыми наизнанку. У них внутри светоотражающая поверхность, которая как раз обеспечивает нужный нам эффект.

Еще мы сильно заморочились с велопарковкой, долго искали конструкцию. Нам было важно, чтобы она крепилась вертикально и чтобы крючок был из мягкого материала — чтобы не поцарапать обода велосипедов.

Конструкция для велосипеда. Фотография: 11.19 design
Конструкция для велосипеда. Фотография: 11.19 design
Подставка для шлема. Фотография: 11.19 design
Подставка для шлема. Фотография: 11.19 design

Мой муж придумал выдавать каждому посетителю маленький замочек с индивидуальным номером. Человек мог оставить велосипед на нашей парковке, надеть на него замок и не переживать, что его кто-то украдет.

Мне как маркетологу хотелось, чтобы у нас в заведении было как можно больше всяких вирусных штук. Я понимала, что это органически поможет нам присутствовать на фото и в сторис, привлекая не только велосипедистов. Кафе — это бизнес, а велокомьюнити в Москве небольшое. Для того чтобы выжить, нам нужно было привлекать людей, и не катающихся на велосипеде.

Мы заказали специальные силиконовые молды  в форме велошлема, в которых потом замораживали сливочное масло. Наш шеф Оля Мерзляк придумала потрясающие начинки для пирожных в виде велосипедного колеса под названием «Пари — Брест»  .

Мы открылись в июле, и поначалу все было очень круто. Мы ни копейки не потратили на пиар, многие медиа поддержали нас по своей инициативе. Открылись громко и шумно, сразу начали делать велозаезды и тусовки. Двор ожил.

Расходы на открытие кофейни в 2023 году

Всего расходов29 530 000 ₽
Вентиляция4 500 000 ₽
Окна и двери4 000 000 ₽
Зарплаты рабочим и дополнительные расходы на стройку4 000 000 ₽
Мебель3 000 000 ₽
Оборудование3 000 000 ₽
Полы: стяжка и паркет2 500 000 ₽
Электрика черновая2 000 000 ₽
Крыша и кровля1 900 000 ₽
Кофемашина1 800 000 ₽
Укладка асфальта и высадка деревьев1 500 000 ₽
Велосипед Canyon Aeroad380 000 ₽
Дизайн-проект300 000 ₽
Посуда300 000 ₽
Кухонная утварь200 000 ₽
Прочие расходы150 000 ₽

Расходы на открытие кофейни в 2023 году

Всего расходов29 530 000 ₽
Вентиляция4 500 000 ₽
Окна и двери4 000 000 ₽
Зарплаты рабочим и дополнительные расходы на стройку4 000 000 ₽
Мебель3 000 000 ₽
Оборудование3 000 000 ₽
Полы: стяжка и паркет2 500 000 ₽
Электрика черновая2 000 000 ₽
Крыша и кровля1 900 000 ₽
Кофемашина1 800 000 ₽
Укладка асфальта и высадка деревьев1 500 000 ₽
Велосипед Canyon Aeroad380 000 ₽
Дизайн-проект300 000 ₽
Посуда300 000 ₽
Кухонная утварь200 000 ₽
Прочие расходы150 000 ₽

Начались наши приключения

Пока мы строились, на нашу территорию зашли новые собственники. Для центра Москвы это стандартная история — кто-то выкупил с торгов Дом.рф  соседние с нами площади. Новые игроки сразу установили во дворе ворота и шлагбаум, но мы сначала не придали этому особого значения.

Через полтора месяца после открытия я прихожу в Lim и вижу, что ворота закрыты. А это значит, что велосипедисты, для которых создано заведение, не могут проехать. С этого момента начались приключения.

История в следующем. Есть собственник гаража, с которым у нас заключен договор на аренду. И есть новые владельцы территории — как выяснилось, очень крупный холдинг, чье название даже страшно произносить. Отношения двух собственников регулируют соглашение о сервитуте.

Записка от охранника, когда закрыли ворота. Фотография: личный архив героини
Записка от охранника, когда закрыли ворота. Фотография: личный архив героини

Сервитут — это право на совместное пользование прилегающей территорией. Самый распространенный пример — когда ты можешь попасть на дачный участок только через участок соседа. Вы заключаете сервитут, чтобы этот вопрос урегулировать.

Собственник нашего помещения пообещал, что обо всем договорится. Через месяц ворота действительно открылись, мы даже сделали вечеринку в честь открытых ворот и продолжили спокойно работать.

Следующая проблема возникла сразу после новогодних праздников. 4 января из-за сильных морозов в помещении лопнули водопроводные трубы, и Lim остался без воды. Мы вызвали Мосводоканал, но они только развели руками. Оказалось, что у собственника не был заключен договор о подключении воды и канализации.

Арендодатель начал кормить нас завтраками. В какой-то момент стало понятно, что он либо не может ничего сделать, либо не хочет. Началась какая-то непонятная игра. Нас начали аккуратно, в рамках закона, выживать из помещения.

Три месяца работали без водопровода

Мы оказались в ситуации, когда заведение закрыто, выручки нет. Кроме того, из-за холода на складе лопнули бутылки с вином, и у нас образовался долг на 300 000 ₽. А еще пришлось списать кучу продуктов, на которые мы должны были жить. Так работает система — ты заказываешь в ресторан еду на какой-то период, потому что у поставщиков есть минимальный заказ. Нельзя заказать, условно, одну банку йогурта.

Начались задержки по зарплате. Мне нужно выйти к персоналу и об этом объявить. А для ребят, которые работают на линейных позициях, задержка даже на 2—3 дня может быть критичной. Мне пришлось расплачиваться с сотрудниками личными деньгами, которые я заработала с других проектов. Кафе так быстро ушло в минус еще и потому, что когда все было хорошо, мы сразу реинвестировали деньги. Дошивали мерч, что-то постепенно улучшали.

В общем, в этот момент большая часть команды решила покинуть проект. Я никого не виню и понимаю, что работать без воды на кухне нереально.

С нами осталось буквально три человека. Таким составом мы продержались без воды 86 дней.

Мы были закрыты несколько дней и не знали, что делать. Потом закупили цистерны технической воды, подключили кофемашины к фильтрованной воде и стали работать в формате простой кофейни, без еды и туалета. Трогательно, что гости все равно продолжали приходить, чтобы поддержать бренд. Были люди, которые покупали кофе каждый день. Это помогало держаться.

В один из дней я вышла из Кривоколенного переулка, пошла прогуляться. И почему-то вспомнила про фестивали еды, которые были очень популярны лет 6—8 назад. На них гастроэнтузиасты давали пробовать людям свои блюда.

Внезапно пришла идея. Я объявила опен-колл для ребят из гастросреды — делать для нас бранчи выходного дня на фильтрованной воде. Никаких условий, нужны только медкнижка и желание поддержать проект. Мы предоставляем свою кухню, а ребята имеют возможность удивить аудиторию.

В первый раз я показала на своем примере, как это может работать. Мы купили парбейки  и разные начинки. Так как поваров на тот момент в команде не осталось, собирал эти пиццы на кухне мой муж и бренд-шеф Zotman Коля Баксан. Еще один человек отвечал за напитки. Я была в тот вечер официантом.

Потом была вечеринка в поддержку Lim, где мы тусили с диджеями и продавали мерч. Затем понеслось, мне начали писать разные люди и заведения. Так мы прожили до начала апреля.

Четыре месяца мы зарабатывали по выходным и жили на это всю неделю. Для сравнения — в хорошие времена выручка кафе была 1,3—1,5 млн рублей в неделю. Теперь мы зарабатывали максимум 200 000 ₽ — около 150 000 ₽ за выходные и 50 000 ₽ за все остальные дни.

Был ад, но в то же время это было и по-своему счастливое время. Мы получили много дружеской поддержки. Фотография: 11.19 design
Был ад, но в то же время это было и по-своему счастливое время. Мы получили много дружеской поддержки. Фотография: 11.19 design

Потом не стало электричества

В начале апреля в кафе пришли какие-то мужики и вырубили в помещении свет. Не Мосэнергосбыт, просто непонятные мужики. Я сидела в пустом кафе, приехал Коля. Мы достали все пирожные из холодильника и поняли, что это все.

До этого к нам несколько раз приходили от собственника люди и требовали подписать бумажку, что мы обязуемся платить за электричество по авансовой системе. При этом в договоре у нас прописана другая схема. Мы платили за потребленное электричество по счетчикам. Собственник пытался нас вынудить вносить авансовые платежи, но мы решили, что не будем поддаваться шантажу. Поэтому он просто решил отключить нам свет.

На следующий день мы поехали к юристам составлять досудебные претензии. До мая мы с собственником перекидывались официальными письмами. Юристы сказали, что дело сложное, судебный процесс может затянуться на годы.

Изначально мы хотели отсудить у собственника так называемые неотделимые улучшения — расходы на ремонт. К сожалению, в договоре есть пункт о том, что эти улучшения нужны только нам как арендатору, а значит, вернуть их практически невозможно. Недополученную прибыль тоже сложно отсудить.

Мы подали в МФЦ заявление о прекращении коммерческой деятельности. Была назначена дата приемки собственником ключей и помещения. Он на нее не пришел, что дало нам право расторгнуть договор в одностороннем порядке и отправить ему ключи по почте.

Стало понятно, что миром мы не договоримся, и надо срочно вывозить вещи. Это тоже был полнейший сюр. Охранники территории не открыли нам ворота, пришлось все на руках носить в машину.

В один из последних дней я заметила, что во дворе что-то роют. Оказалось, что приехали чинить трубы. Через четыре месяца.

Аватар автора

Дарья Третьякова

адвокат и специалист по недвижимости

Страница автора

Что можно сделать в подобной ситуации

Основная причина проблем героев статьи — договор аренды, который был составлен не в их пользу. По закону договор аренды здания обязательно должен содержать всего два условия: что именно арендуется и размер арендной платы. Указывать или не указывать что-то еще — законодатель оставил на усмотрение сторон соглашения. Вот какие условия можно и нужно включать в договоры аренды, чтобы не оказаться беспомощными в аналогичной ситуации.

Цель, для которой будет использоваться арендованное здание. Формулировка может быть любой. Например, «для размещения кофейни», «для использования в качестве офисного помещения», «под склад».

Это важно, так как арендодатель отвечает за такие недостатки сданного в аренду имущества, которые не дают пользоваться имуществом по его назначению (ст. 612 ГК РФ и разъяснения Верховного суда РФ).

Очевидно, что недостатки, которые помешают использовать здание под гараж или склад, сильно отличаются от недостатков, которые будут мешать использовать его под кофейню. На примере нашей ситуации это видно особенно ярко: для гаража, которым по документам и было здание, наличие водоснабжения и электричества не критично, а для кофейни — это вопрос жизни и смерти.

Если информация о цели использования здания в договоре есть, то ответственность арендодатель несет уже по нормам ГК РФ. Так, если здание невозможно использовать по назначению, то по ст. 612 ГК РФ арендатор вправе выбрать из таких вариантов:

  1. потребовать от арендодателя за свой счет устранить недостатки. Например, починить лопнувшую трубу;
  2. устранить недостатки самостоятельно и взыскать расходы с арендодателя либо зачесть расходы в счет части арендных платежей;
  3. требовать снижения размера арендной платы;
  4. потребовать досрочного расторжения договора аренды.

К тому же к любому из этих вариантов можно потребовать возмещение других убытков, не связанных непосредственно с устранением недостатков здания.

В нашей ситуации такими дополнительными убытками могли бы быть:

  1. Стоимость испортившихся без электричества продуктов.
  2. Стоимость бутылок с вином, лопнувших из-за холода.
  3. Упущенная выгода — прибыль, не полученная из-за простоя кафе.

Доказать размер упущенной выгоды в суде очень сложно, поэтому взыскивают ее крайне редко. Сильно улучшает шансы арендатора на получение какой-то компенсации включение в договор условия о возмещении потерь (ст. 406.1 ГК РФ).

Это условие может звучать примерно так: «В случае невозможности использовать здание по назначению Арендодатель возмещает Арендатору имущественные потери в размере 100 000 рублей за каждый календарный день, в течение которого использование здания по назначению было невозможно».

Кроме условия об имущественных потерях в договор можно добавить условия о пенях и штрафах за различные нарушения со стороны арендодателя.

Не забывайте также, что просто вписать в договор правильные условия не достаточно. Все факты нарушений договора нужно правильно и вовремя фиксировать — составлять акты, писать претензии, снимать фото- и видеоподтверждения. Можно вызывать специалистов — электриков, сантехников, строительных экспертов, которые также письменно подтвердят наличие проблемы.

Прописать конкретные минимальные требования, которым должно соответствовать здание. Например: наличие электричества, водопровода, отопления, интернета. Или возможность доступа для арендатора, его посетителей и транспорта по определенному графику.

Если конкретное нарушение этих требований помешает вашей работе, то по п. 4 ст. 614 ГК РФ вы сможете требовать уменьшения арендной платы по причине «ухудшения условий использования имущества».

Например, если изначально вы прописывали, что доступ посетителей через шлагбаум вам дают с 08:00 до 22:00, а потом расписание у охраны изменилось, и теперь доступ только с 09:00 до 19:00, то работать вы все еще можете, но на 4 часа меньше. Это прямое основание потребовать уменьшения арендной платы.

За нарушение прописанных в договоре требований стоит также предусмотреть пени и штрафы. Не забывайте сразу фиксировать все нарушения.

Неотделимые улучшения. Вопрос о том, должен ли арендодатель компенсировать арендатору стоимость ремонта, реконструкции или других «неотделимых улучшений», решается в ст. 623 ГК РФ следующим образом:

  1. если улучшения делались с согласия арендодателя — арендатору при расторжении договора положена компенсация;
  2. если арендодатель согласия на улучшения не давал — арендатору ничего не компенсируют.

Но закон устанавливает только режим «по умолчанию», в договоре можно прописать иначе, например, что затраты не компенсируются никогда или компенсируется только какой-то процент или фиксированная сумма. Либо компенсация положена в ситуации, когда договор расторгается по вине арендодателя.

В договоре у героев статьи было написано, что стоимость улучшений не возмещается ни в каких случаях, что сейчас стало основным препятствием для взыскания стоимости ремонта.

Если вы планируете серьезно вкладываться в арендованное помещение, включения в договор такого условия нужно избегать всеми силами. Кроме того, все работы, в идеале в виде готового проекта и сметы, нужно заранее и в письменном виде согласовывать с арендодателем.

Нельзя сказать, что у героев статьи не осталось никаких возможностей хотя бы частично компенсировать свои убытки. Они могут попытаться доказать суду, что:

  1. Отсутствие воды, отопления, электричества и сложности с пропускным режимом были зоной ответственности арендодателя.
  2. Эти сложности делали использование здания под кафе невозможным.
  3. Наши герои понесли убытки в виде материального ущерба: стоимость испорченной еды, бутылок и упущенной выгоды.

Доказывать размер убытков, особенно упущенной выгоды, в суде очень сложно. Но позитивные прецеденты иногда встречаются, так что надежду терять не стоит.

Начинаем с чистого листа

Здание фабрики Феррейна выкупил крупный застройщик, который специализируется на строительстве элитного жилья. Вся информация о торгах, стоимости и новых владельцах есть в открытом доступе. Но чтобы начать проектирование, нужно было выкупить и гараж Lim.

Получается, что нашему собственнику выгоднее просто продать перестроенный гараж с прилегающей капитализированной территорией и получить за него гораздо больше денег, чем год назад. Это догадка, никто прямо об этом не говорил, но это первая мысль.

Сейчас у нас нет доступа к помещению. Какое-то время я не могла перейти на ту сторону, где раньше был Lim, мне было тяжело. Сейчас я периодически стою у ворот и наблюдаю. Там не происходит ничего, все наглухо закрыто.

Таким был двор, когда все работало. Теперь там только вянут туи, которые украшали веранду. Фотография: 11.19 design
Таким был двор, когда все работало. Теперь там только вянут туи, которые украшали веранду. Фотография: 11.19 design

Недавно мне позвонил знакомый ресторатор и рассказал, что ему прислали закрытую ссылку на аренду помещения, соседствующего с нашим бывшим кафе. У него тот же собственник. В разговоре намекнули, что остальные здания тоже рассматриваются под сдачу в аренду на три года. Видимо, на то время, пока не начнут строить новый ЖК.

Мы вбухали в проект больше 30 млн рублей, основная часть ушла в перестройку гаража. Крыша, пол, дорогой паркет, стены, окна, двери, асфальт. На строительство нового места денег не осталось, зато остались вера и мечта.

Сейчас мы с Колей ищем внешние инвестиции на полноценный запуск. Я встречаюсь с людьми, просчитываю бизнес-модели под разные конфигурации помещений.

Мы продолжаем кататься и развивать комьюнити. Многие места, от небольших кафешек до известных ресторанов, зовут нас в гости, предлагают поставить часть нашего меню к себе. Это не дает сойти с ума.

Скоро мы открываем Lim заново в коллаборации с другим брендом. Будем продавать кофе, другие горячие и холодные напитки, выпечку, сидр и пиво. Со временем в меню появятся вино и закуски. Сделаем отдельную брю-зону, где будем наливать только фильтр-кофе, проводить каппинги.

Возрождение Lim стало возможным благодаря дружбе и взаимопомощи двух брендов. Пусть пока и в усеченном формате.

Расходы и доходы за август 2023 года

Всего доходов6 467 000 ₽
Всего расходов3 713 120 ₽
Прибыль2 753 880 ₽
Продукты1 987 000 ₽
ФОТ1 341 000 ₽
Налоги204 120 ₽
Другие операционные расходы130 000 ₽
Печать меню и наклеек51 000 ₽

Расходы и доходы за август 2023 года

Всего доходов6 467 000 ₽
Всего расходов3 713 120 ₽
Прибыль2 753 880 ₽
Продукты1 987 000 ₽
ФОТ1 341 000 ₽
Налоги204 120 ₽
Другие операционные расходы130 000 ₽
Печать меню и наклеек51 000 ₽

Мы ищем предпринимателей. Если хотите рассказать историю своего бизнеса — заполняйте анкету

Анна БобылеваЧто бы вы сделали на месте героини?
  • Мирный атомОчень вас жаль, но, извините, не могу понять, как можно заложить 30 млн на красивые велосипеды и диваны и не потратиться на хорошего юриста, который сможет составить адекватный договор аренды и проверить наличие всех необходимых документов у арендодателя?177
  • DGМне кажется, что основная ошибка автора - это вкладывать огромные деньги в помещение, которое не находится у него в собственности. Для арендодателя огромное искушение - сдать существенно подорожавшее помещение дороже.123
  • Заурядный человекDG, ну купить помещение в центре Москвы это несколько больше 30 млн, едва ли такие средства есть в моменте, с учётом ещё необходимости ремонта17
  • EzraХороший опыт образованных в своей сфере, но наивных в бытовом и юридическом плане молодых людей. Бедными они точно не останутся, после этого проекта.53
  • DGЗаурядный, конечно! Но можно снять помещение, пусть дороже, которое не нужно перестраивать с нуля.20
  • AirinЛучи поддержки автору, к сожалению, лично столкнулась с таким же беспределом. И вводные похожи, тоже бывшая фабрика, и бюджет проекта, и борьба за неотделимые улучшения, но мы её выиграли, пусть и с кровью. А в этоге влажные мечты собственника об элитном ЖК на этом месте.11
  • AirinDG, к сожалению нет. Под свои нужды все равно придётся капиталить здание и под требования пожарных и прочих инспекторов вносить существенные конструктивные изменения.12
  • Дима КасленниковЧерновая электрика 2.000.000 рублей. У вас там что 5км кабеля и помещение 500м2? Лукавство какое-то или наедалово37
  • Дина ФедороваWTF, тем важнее начинать с правовой базы и прикрывать тылы, если среда недружелюбная. Автору могу выразить уважение за то, что честно рассказала о своих ошибках 👏🏼53
  • Алексей КлимовскийЧестно говоря, очень недальновидно было так подставляться перед арендодателем. Видно, что бизнес первый. И про экономику бизнеса толком не сказано. Я бы не вложил в такое предприятие ни копейки, при всей симпатии к идее.12
  • Δημήτρης Δημητριάδης (DD)Продумать все мелочи и не увидеть главного... Так можно было и 50 млн.₽ выкинуть в никуда. Бизнес в Москве - это жестокий, холодный и циничный расчет. А не то креативное, что вы написали на 100 экранов12
  • Сюзан ПолетаеваОчень понимаю героиню. Сами в похожей ситуации. Открыли крутой цветочный салон в жк, вбухали в приличный ремонт, сделали лофт. а когда некоторые жильцы дома узнали из интернета о том, что кроме обычных букетов, мы делаем на заказ венки и цветочное оформление похорон (витрина и все остальное никак на это даже не намекали), то решили, что у нас под видом флористики скрывается похоронное агентство. Никакие доводы разума на них не действовали. И начался ад. Они собрали инициативную группу, которая подзуживала тех, кто был спокойно настроен. Начались жалобы во все возможные инстанции, проклятия, оскорбления, протесты. В ночь перед официальным открытием нам разбили витрину, стекло обушилось, а это был конец декабря, и открытие конечно сорвалось. Вместо застолья сидели в полиции, давали показания. Они врывались к нам, толкали флористов, искали "где сидят агенты", угрозы сыпались каждый день. Инстанции давали им официальные ответы, что мы ничего не нарушаем, но это тоже не помогало. Мы продержались ещё полгода, за это время не сделали там ни одного венка, для этого у нас изначально было другое, закрытое помещение в другом районе. В общем решили мы съезжать. И тут вступают хозяева помещения, выясняется, что по договору мы не имеем права без уважительной причины съезжать. Все вышеописанное уважительной причиной они не сочли. И должны мы дальше платить за помещение, которым не пользуемся, в течение 6 месяцев. Ремонт, конечно, тоже никто не компенсирует даже частично, и вообще это все наши "предпринимательские риски". Вот такие пироги, суд будет разбираться35
  • Kernunn17Сюзан, Господи, ребята, человеческая глупость ломает жизни, держитесь( Пусть все будет хорошо!12
  • КНеизбежный финал когда мир смузи стартаперов встречается с миром владельцев недвижимости и строителями.38
  • Maey WhrouteЯ сильно извиняюсь, но с трудом представляю, что такой концепт отбивал даже аренду, не говоря уж о другом. В рассказе много рекламы агенства 11.19 и почти ничего о самом бизнесе26
  • Александр АлександровДима, там и стяжка пола и паркет существенно дороже, чем есть по факту10
  • Александр АлександровСветлана, а лучше с юристами было изначально все обговорить, составить нормальный договор, хоть как то себя застраховать. Как можно было не интересоваться, каким образом подведение воды организовано и с кем договор на поставку ресурсов заключён......10
  • EzraНу и не самый дурной колаб с дизайнерами, под закрытие. Статья явно претендует на вирусность агенства. Видимо, уже новое местечко отрендили, за эту статью. Говорю же - талантливые!12
  • Far AwayТут в съемную квартиру пару тысяч на новые обои жопишься тратить, а люди по 30 лямов вкидывают в чужое имущество. Цензурного сказать нечего, увы.38
  • Сэндвич с тунцомКлассика, вкинуть 30кк в красивую картинку и искать официантов на 50-70к - https://hh.ru/vacancy/83466307 . Причем непременно эмпатов, любящих велосипеды и не пасующих перед трудностями 😂 Отдельное изумление вызывает переход от "сумма 70000 за велосипед казалась мне огромной" к "не вложить ли десяток-другой миллионов в открытие кофейни" за пару лет. Почему было не развивать существующий бизнес, который приносил такие доходы?49
  • Far AwayСюзан, а что именно смущало жителей в похоронной тематике? Люди не умирают? Людей не нужно хоронить красиво и достойно? У вас во дворе катафалки хороводы водили? Непонятно38
  • Кирилл КазанскийТворческая личность выгорающая за 3-5 лет на новом месте, и возомнившая себя ресторатором, неспособная даже проверить договора помещения с городом, обречена на провал. И куда смотрел нанятый "технический директор" в процессе.. Бред. Единственное что радует, у аффтара есть опыт, который можно применить на новом месте, если не успеет выгореть, в очередной раз.23
  • Гусь ОбнимусьСэндвич, это были деньги партнёра... поупражнялась за чужой счёт в реализации своих фантазий🤪23
  • БИБИГОНПотратить 30 лямов на ремонт чужого помещения... Мои поздравления12
  • Хитрый ДмитрийПосмотрел локацию, не совсем понятно как подразумевалось привлекать в центр Москвы с плотной исторической застройкой любителей вело прогулок. Тогда надо смотреть локацию около каких нибудь парков, а так это получается чисто дизайн концепт21
  • Ivan IvanovДима, сам занимаюсь электрикой. На коттедж в 200 кв.м уходит провода и автоматов около 100к, и работа около 80-100к, а так еще на 100к можно поставить розетки, выключатели, светильники и люстры. Это для коттеджа. Не для гаража. Видимо их там кто-то очень грамотно развел, либо они завышают стоимость31
  • Хитрый ДмитрийЭхх, мне бы кто так гараж отремонтировал19
  • Malen KyhrenЦентр Москвы для велосипедиста малоинтересен. Интереснее простор парков с наличием свободных велодорожек, наличие мастерской для мелких поломок. Вам бы объединиться с мастерской, как это делают некоторые автосервисы, сделавшие внутри себя кафе. Что бы клиент мог отдохнуть и починить велосипед одновременно. Это будет выгодно всем. У нас в мастерской, люди по экспресс ремонту, просто стоят над душой. А могли бы расслабиться на уютном диване.9
  • Ivan IvanovМеня одного смущает, ремонт в 30 лямов, аренда 300к в месяц? Причем арендовался убитый гараж. А не проще ли было взять ипотеку, с таким же платежом в месяц, но сделать ремонт чуть попроще. Зато даже если бы бизнес не пошёл, сдали бы под другой бизнес, помещение с хорошим ремонтом. А так все потеряли и суд не факт что выиграете16
  • БИБИГОНХитрый, да там от велосипедистов только сам велосипед.14
  • Alex ProПотратить 30 млн рублей на ремонт и ни копейки на грамотного юриста, который бы помог избежать большинства из описанных в посте проблем…миллениалы)11
  • Maey WhrouteИлина, всех ждало бы что-то потрясающее, если бы с неба упали 30 млн безвозмездно и ежемесячно 300 тыс на аренду убитого гаража11
  • Катарина ЯнусМирный, к сожалению, так поступает 99,99 процентов ВСЕХ предпринимателей в России. Они готовы тратиться на что угодно: на ремонт, цветы, фейерверки, рекламу у блогеров, любое сомнительное маркетинговое средство, но только не на юриста. А это первый специалист, которого должен нанять ЛЮБОЙ предприниматель на любой свой проект. Вначале юрист, а потом смета на ремонт, на старт, на рекламу, на все, что угодно. Потому что пока юрист не расскажет, что думает о вашем бизнес-проекте в заданных условиях, все ваши расчеты могут запросто пойти псу под хвост, как это и произошло в данном случае. Очень жаль людей, которые так искренне отнеслись к своему делу и допустили ошибки, которых можно было бы избежать, доверив юристам их дело.32
  • Катарина ЯнусАлександр, ну для этого всего тоже нужен юрист, и не один. А в смету на юриста ни рубля не заложено. Конечно, возникла бизнес-идея - звони юристу, возникли любые размолвки с кем-то - звони юристу, не дай бог уже и проблемы - бегом беги к юристу.9
  • Петр ФилимоновIvan, странно мерить стоимость работ по электрике площадью помещения. Особенно от практикующего электрика2
  • Иванблин, очень сочувствую ребятам! Классная локация и дизайн кофейни. Но это странная концепция - кафе ориентированное на велосипедистов в городе, где комфортная погода для катания примерно 3 месяца, а сам город вообще не предназначен для велосипедистов (ну не по паркам же постоянно кататься, в самом деле?) Велик за 380тыс. в витрине, шоурум, спешалти кофе - очень сложно и дорого. Спешалти кофе, вообще, переоценен.16
  • _DD_В кафе заходил пару раз, неоднозначное впечатление от истории. Большая часть преподнесена как неудачное стечение обстоятельств, но каждое из них могло быть предотвращено, отсюда вопрос к управлению. Предпринимательство, это не только про рендеры и концепции. По поводу концепции, если бы не велосипед за барной стойкой и проектор, кафе ничего не отличает от любого другого. Кофе вкусный, но не хуже или лучше другого спешелти, вероятно баристе удобно работать за машиной 2кк, но на качестве это не сильно отражается. После истории с закрытым туалетом больше не заходил, об этом сообщили после выпитого кофе, чтобы было весьма некстати. Могу пожелать удачи в новых идеях, но ошибок сделано много с учетом предыдущего опыта.21
  • Виктория КаплинаFar, просто все очень боятся «похоронной мафии». В реальности есть, чего бояться, просто ребята явно не имели к ней отношения.1
  • ОлолоМирный, а что вы хотели от от людей у которых в голове РАФ на безлактозном молоке... Кофе и велосипеды ..мертворожденная концепция..хотя это же нерезиновая, там все такие. Живут как пони сферические. Нет, надо отдать должное таланту и увлечённости, но житейской мудрость и бытовуха сильно хромает9
  • Роман ВикторовMaey, автор, похоже, училась у Чубайса. Смело про... ть огромные суммы и не унывать 😁10
  • ЯнаСэндвич, описание вакансии уже характеризует нам работодателей как епанько. Что, собственно, и подтвердил результат проекта.9
  • Василиса ПремудраяНикогда нельзя делать ремонт в арендованном помещении, только в собственном. Тоже убедилась на собственном опыте в бизнесе. За такие деньги, как 30 млн, можно было спокойно взять помещение на торгах, тем более в то время, сейчас уже нет.9
  • z_grigОлоло, велокафе Салют отлично существует5
  • БорисычВиктория, какая связь? Как можно бояться то, что вас совсем не касается... пока. Или если "мафия", то будут во дворе " крутые парни" тусовать? Что вообще за бред?!2
  • ддОлоло, rebelion, салют- эти прекрасно живут. не несите бред, если не понимаете. я в велосипедах не понимаю, но понимаю в кофе и немного в кафе7
  • Сюзан ПолетаеваFar, дословная цитата из жалобы жильцов в Управу района и в Прокуратуру: "Размещение на 1 этаже многоквартирного жилого дома салона флористики, предоставляющего ритуальные услуги (а ритуальная флористика является частью ритуальных услуг) является нарушением статей 2,8, 11, 24 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", поскольку снижает качество жизни лиц, проживающих в данном доме, заставляет безосновательно испытывать негативные эмоции и переживания, сказывается на рыночной оценке объектов недвижимого имущества, противоречит этическим и моральным нормам, а так же нормам п. 4.15 СНиП 31-01-2003". Занавес... А теперь еще раз: никаких похоронных агентов, катафалков у входа, гробов и венков в витрине, а также отсылок к этой тематике в названии или вывеске НЕ БЫЛО. Экзистенциальный кризис неотвратимости неизбежного вызывал по факту только один из наших сайтов, посвященный данной теме. Ну так в интернете еще не такое встречается, если сайт не нравится - можно просто не заходить туда. И наличие у нас других сайтов с обычными цветами, свадьбами и новогодними елками никого не утешало. Мы были "черти", "бесы" и "твари", самый цивильный комментарий звучал как "домой идешь мимо вас - вспоминаешь о смерти, кому понравится думать каждый день об этом"8
  • Денис ОсокинIvan, таких цен и в провинции нет , коттедж 200кв . работы на 100 тыс? не смешите . 200 кв. котедж по наполнению эконом + будет в районе 500 тыс. с работой и материалами ( черновуха ) . а это в Маскве - столице нашей родины т.е. услуги + х3-5 . итд . т.е возможно ребят обсчитали , но так , совсем немного .0
  • SVМирный, да и думать не стоит. У кого есть 30 млн и он бизнесмен - у него 100% есть хоть вяленький юрист. Который никогда не допустит гараж🙄 отремонтировать за 30 лямов. Сказки.0
  • Maey WhrouteAirin, да прям. Мало что ли общепита закрывается? Не заметила чтобы под каждый ресторан капиталили здания.1
  • AirinMaey, если общепит закрылся, то это в первую очередь плохая локация. А зачем снова открывать там, где плохо? Я вот иногда смотрю на эти рестораны и искренне не понимаю, на что надеется 10й по счету собственник в одном и том же помещении, меняя только вывеску.. А так здание хорошее, но там был ресторан, а я хочу открыть ветклинику (условно) и вот под неё мне придётся очень много переделывать. Разве не так:)? Или я должна искать другую закрывшуюся ветклинику на другом конце Москвы?0

Вот что еще мы писали по этой теме