Что выгоднее: погасить ипотеку досрочно или платить по графику?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Что выгоднее: погасить ипотеку досрочно или платить по графику?

Этот текст написала читательница в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Я фрилансер, зарабатываю около 2000 $ (146 152  Р) ежемесячно.

Но бывают периоды, когда доход нулевой, — примерно 2—3 месяца в году. У меня есть ипотека от Сбера: я уже выплатила почти две трети, сейчас задолженность составляет около 850 000 Р. Ежемесячный платеж по ипотеке — 25 000 Р, из них треть уходит на переплату по процентам, а две трети — на выплату основного долга.

Сначала я платила досрочно, но в последние месяцы пробовала закидывать сверху примерно 10 000—12 000 Р, при этом проценты или срок ипотеки сокращаются минимально. На жизнь в экономном режиме в течение нескольких месяцев мне может хватать 40 000 Р без учета ипотечного платежа.

Еще у меня есть около 2500 $ (182 690  Р) накоплений на черный день, которые теоретически можно отправить на закрытие ипотеки. Я планирую начать инвестировать и копить на будущую пенсию. Но пока ничего в этом направлении не делала, так как морально давит ипотека. Все думаю: сейчас расплачусь и уж тогда начну копить. Но «сейчас», как обычно, откладывается: то непредвиденные траты всплывают, то в отпуск хочется.

Вопрос: стоит ли торопиться закрывать ипотеку? В принципе, если ужаться, то я могу погасить ее за несколько месяцев и уже спокойно заниматься накоплениями. Или не обращать внимания на проценты и страховки, так как в год уходит немного? Может, я могу потратить эти суммы на развлечения и продолжать платить по графику, а параллельно начать копить? Скажите, как бы поступили вы?

Редакция
05.08, 11:53
Что может пойти не так при досрочном погашении ипотеки?
Герой Т—Ж

Исходные данные Автора:
1. Задолженность: 850 т.р.
2. Ежемесячный платёж по ипотеке: 25 т.р.
3. Доход автора: 145 т.р., но 3 месяца поступлений может не быть. Итого средний доход в месяц: 108,75 т.р. (грубо).
4. Накопления 182 т.р.
5. Расходы: 40 т.р. (на жизнь в режиме экономии)

Сухие расчёты:
108,75 т.р.(средний доход) - 25 т.р. (платёж по ипотеке) - 40 т.р. (расходы на жизнь) = 43,75 т.р. (остаётся у автора).

43,75 х 12 месяцев = 525 т.р.
Вычтем из этой суммы 15%, т.к. могут возникать непредвиденные расходы, которых не избежать.
Остаётся: 446 т.р. в год.
Если поступления тупо аккумулировать на счёте без выплат %, потребуется два года, чтобы досрочно закрыть ипотеку.

Рассуждения:
Если расчёты выше в общем и целом верны, то супер быстро(за несколько месяцев) закрыть ипотеку не удастся. К сожалению, это небольшая иллюзия, что имея доход, (пусть даже) 150к, можно закрыть ипотеку 850 т.р. в течение 6-8 месяцев. Если автор хочет ужаться, то до какой степени и какой будет рацион питания ? Отказаться от путешествий, ресторанов, театров и т.д. это одно, а ужиматься в расходах на поддержание здоровой жизни - другое.

На месте автора я бы не торопился закрывать ипотеку тем способом, который она описала (досрочно закидывать по 10-12 т.р.) Внесение 10-12 т.р. просто ухудшает текущий бюджет(личный, семейный) и огорчает. Когда автор брала ипотеку она рассчитывала комфортный платёж. Так зачем его делать менее комфортным для себя ?
Оптимальным в данной ситуации решением считаю накапливать "жирок", это могут быть короткие надежные облигации, ETF. У Банка Тинькофф сейчас на основном счёте если подключить сервис Pro проценты на остаток начисляют 6% годовых; понятно что инфляция и бла-бла, но даже в таком супер пассивном режиме можно затормозить обесценивание (хоть и небольших) накоплений.

Необходимо учесть, что в России сейчас (или всегда) кризисная ситуация, при которой к мировой инфляции прибавляется и наша традиционная локальная. Дорожать будет всё. Будет сложнее обеспечивать себя. Если раньше тратили 40к в месяц, то будете тратить 50к ужимаясь. Никто не гарантирует, что ваш доход будет расти хотя бы на уровне инфляции. Никто не гарантирует, что отрезок в 3 месяца (без работы), который у автора периодически возникает, не увеличится на 4 или 5 месяцев; и из каких средств будут выплачиваться 25 к по ипотеке (которые вроде бы комфортны)?

Выводы:
- 25 к - кажется комфортным платежом.
- Если есть возможность ужаться, то следует это сделать, но без вреда для здоровья (питание в приоритете; теплая одежда на осень и зиму).
- "Закидывание" по 10-12 или пусть даже 20к на досрочное погашение может только огорчать, т.к. автор делает психологическое усилие и проявляет дисциплину(мол "Вот какая я молодец, ужимаюсь и досрочно гашу ипотеку"), но награда в виде сокращения срока или суммы платежа незначительна, и поэтому это скорее расстраивает. Это индивидуально.
- накапливать денежную подушку безопасности. Когда появиться возможность погасить, к примеру 300 к за раз, и действительно есть желание это сделать без вреда для других сфер жизни, то сделать это. Получится сократить срок или платёж ощутимо. При этом эти 300к до платежа являются страховкой, что платить по ипотеке целый год вы сможете в любом случае.
- долларовую заначку бы не трогал вообще.

126

Aleman, отличная реклама Тенькова, спасибо

23

Aleman, Да не первый раз замечаю что люди видя 6% совсем забывают что платят за это 199 руб в месяц что уже уменьшает эти 6%

18
Герой Т—Ж

Влад, В этот раз кто забыл ? Думаю, все читают условия и делают осознанный выбор.

(минус) 199 рублей - платим ежемесячно.
(плюс) 59 рублей - перестаём платить за мобильное оповещение, т.к. с Pro оно бесплатное.
(плюс) +2% к процентам на остатке на основном счете. Если на основном счёте сумма не падает ниже 100к, то в месяц проценты на остаток дают дополнительно 167 р.
Если учесть только эти два бонуса, то 59 +167 = 226 р. в месяц Или просто не платим за мобильное оповещение и окупаем услугу Pro.

А там ведь ещё много других бонусов (повышенный % на накопительные счета, на вклады, кэшбэки, отсутствие комиссий при покупке ценных бумаг и т.д.). В общем надо считать каждому, если не выгодно, то понятное дело не надо брать.
Я доволен этой опцией.

11

Aleman, отсутствие комиссий при покупке ценных бумаг?

3
Герой Т—Ж

Денис, Это к облигациям ТКС относится.

2

Aleman, отмечу, что 6% на остаток начисляют на счёте до 300к

11

Aleman, здравствуйте! Спасибо Вам! Я автор оригинального вопроса, но решила зарегать аккаунт и ответить под ним. Заодно дополнить статью, не ожидала, что мой вопрос в сообщество станет дискуссией недели.
Почитала комментарии, я к сожалению не указала ставку, у меня 9,5%, ипотечный кредит на 2,1 млн. рублей, брала в 2018 году.
Рефинансирование мне не подходит, я самозанятая, доход в долларах или евро.
Почему решила написать этот вопрос - частые инструменты, которые работают у других людей, не совсем работают у меня из-за самозанятости и доходов в валюте. Например, я не могу рефинансировать ипотеку, мне не выгодны всякие вклады и копилки, т.к. придется менять мои заработанные доллары на рубли - я меняю обычно на жизнь по немногу в будни, примерно равными долями, и заначки делаю в долларах.
По занятости - на самом деле так получается, что я не работаю: в 2018 все ок было, я работала на обычной офисной работе с белой зп, в 2019 ушла на проект и после окончания решила отдохнуть, работу нашла довольно быстро, но да 2 месяца я не работала, в прошлом году очень неудачно, одним днем, уволилась сама. Думала, быстро найду осенью, в итоге нашла работу только в марте этого года. В любом случае конечно приходится из-за этого держать подушку безопасности.

Да, вы правы, цены растут. Я веду учет финансов, 40К могло вполне получаться в апреле-мае этого года, сейчас - уже большой вопрос.
Закидывание 10-20К рублей сверху меня правда только расстраивает. Я выплатила уже 60% основного долга (ипотечный кредит был на 2,1 млн. рублей изначально), и если в 2018-2019 годах эти 10-20к и правда играли роль (я видела, что сокращается основной долг на месяц, два, был азарт, в некоторые месяцы я закидывала и по 50 и по 80К рублей, то сейчас динамики особой уже нет).
25К (там даже чуть меньше, 24800 с копейками) для меня комфортный платеж.
В целом сейчас получается около 7,5-8К рублей в месяц я трачу на выплату процентов, конечно это квартплата за мою однушку и пару походов в рестик, но в целом не такая супер критичная сумма.
Страховки у меня дешевые обе, и на жизнь и на недвижку, около 3К в год за обе.

Спасибо, я тоже все-таки прихожу к выводу, что стоит платить по графику, и параллельно копить.

10
Герой Т—Ж

Юлия, Спасибо за обратную связь, было интересно прочесть. Немного дополню с учётом обновлённой информации:

1. Если грубо проанализировать рынок недвижимости и сопоставить ставки по ипотеке, то ваши 9,5% в 2018 ничем не хуже, а скорее даже лучше чем ставка 5,75%(с учётом господдержки на новостройки + снижение ставки от банка) в 2021 году. Всё из-за роста стоимости жилья. Наверное, всем уже стало очевидно, что чем ниже ставка по ипотеке, тем больше спрос на недвижимость и цена её растёт(часто перекрывая выгоду от снижения ставки по ипотеке).

2. Я не сильно ошибусь, если скажу, что рефинансировать ипотеку даже не будучи наёмным работником можно, как и то, что ваши доходы в валюте. Когда ипотека небольшая и сумма выплат невысокая, в банках не просят справки с места работы, подтверждение дохода и пр. С суммой, которая указана у вас требуемый доход для получения ипотеки должен быть очень низким, который банки не проверяют. А почему вас останавливает доход в валюте мне не ясно; вы ведь можете просто указать эквивалентную сумму в рублях.

3. Рекомендую разобраться в том, что вы считаете "невыгодным".
Во-первых, расходы в рублях: если платить их со счёта, на который начисляют % на остаток и есть кэшбэк, то достаточно потратить небольшую сумму (в тех же Перекрестках и ВкусВиллах), чтобы % начисляли, а в каких-то банках может и без расходов это делают.
Во-вторых, размен долларов/евро на рубли: делать это через брокерский счёт или по выгодному внутрибанковскому курсу. Физически идти в обменник в 2021 мне кажется анахронизмом + это невыгодно. Даже оплата с долларового счёта с выгодным внутрибанковским курсом может быть намного выгоднее чем физический обменник. Не знаю как именно вы меняете, решил просто указать это.
В-третьих, "заначки в долларах". Моё мнение такое, что заначка должна быть одна. Если заначек несколько, то это просто заморозка денег. Лучше если будет заначка(с комфортной суммой), и дополнительные инвестиционные активности с привязкой к каким-то целям (накопить на обучение, сделать ремонт, и т.д.).

4. Вы ведёте учёт расходов, это хорошо. Для себя в финансах я выделил два подхода: макро и микро. Макро - это когда я глобально придерживаюсь определённого уровня жизни (расходы на жизнь, путешествия, айфон не менее 4 лет не менять и т.д); микро- когда пытаюсь сэкономить, выбрать более выгодные условия и т.д.
Если у вас хаотичное обращение с финансами, пусть даже вы ведёте их учёт, то может быть такие подходы будут вам полезны.

Это журнал про жизнь вокруг денег(или наоборот), поэтому не стоит обижаться или удивляться если аудитория с разной степенью агрессивности пропагандирует разные финансовые инструменты :)

9

Aleman, здравствуйте! Я не обижаюсь и не удивляюсь - как раз наоборот, хочется разные мнения увидеть, возможно я чего-то не понимаю или не вижу - всегда полезно посмотреть со стороны.
1. Конечно лучше, я купила квартиру за 3,3К (1,2КК - первый взнос, 2,1КК - ипотека + 0,7К ремонт), даже если суммировать уже уплаченные проценты (сбер к сожалению не дает выгружать, где-то 370К я уже выплатила) и ремонт, то это выгоднее, чем если бы я покупала по текущим ценам, даже с ремонтом и за мЕньшую ставку (сейчас в моем доме однушки не продаются, в соседних двух без ремонта продают подобные за 6,6-6,8КК, с ремонтом где-то за 7,5КК).
Тем более я брала квартиру по переуступке, это новостройка была, но у меня еще и поэтому процент 9,5%.

2. Вы знаете зашла сейчас ради интереса на пару агрегаторов, действительно рефинанс есть без подтверждения дохода, удивительно, хотя я смотрела где-то в 2019, не было вариантов для самозанятых. Тут правда есть еще момент, что я у меня перепланировка, и я ее не согласовывала. Ее можно и согласовать, хотя я еще даже не пыталась это делать и выяснять, сколько стоит и стоит ли игра свеч: я получила ключи от бетонной коробки без стен, просто не стала возводить стену между коридором и кухней, у меня получилось единое пространство. Плита электрическая, так что такое согласуют, вопрос в том стоит ли бегать делать это если в принципе можно перед продажей квартиры, когда я ее соберусь продавать, можно возвести стену из гипсокартона, и в принципе это будет ок. Собственно еще поэтому не заморачивалась с рефинансированием.

3. Кешбеком я активно пользуюсь, в месяц где-то 1-1,5К рублей кешбека приходит, иногда и больше.
С обменом валюты - на самом деле пыталась разобраться, как менять доллары на рубли через брокерский счет, либо я недалекая, либо есть возможность только обратной операции - обмена рубли на доллары, в общем я не поняла как это делается, если честно, как мне менять доллары на рубли. Увы.
Меняю в основном через Тиньков, у меня подключен Тиньков про. До недавнего времени меняла еще в Заубер банке, у них курс был либо так же как в Тиньков про, либо даже больше по будням днем, был офис в Жулебино, мне было ехать близко, но у них отозвали лицензию совсем недавно. Так в центр Москвы ехать в обменник какой-нибудь конечно смысла ноль.
По возможности оплачиваю покупки в $ для себя и близких, которые мне отдают в рублях по курсу цб. Например тот же алик в долларах дает цены на несколько процентов ниже, чем в рублях. Но алик - не продуктовый магаз, там каждый день не будешь что-то покупать, но хотя бы так.
4. Да, я стала вести учет финансов, когда сидела без работы четвертый месяц в феврале этого года. Просто посмотрела что в приложении одного из банков за месяц я потратила 160К в январе и решила, что это очень круто для безработной, у которой весь доход за январь составил 22К (подработки). Из полезного - поняла, что мало трачу на еду и стала питаться качественнее, а также стала больше тратить на транспорт и экономить время. Сократила бесполезные траты вроде оплаты курсов, которые я вряд ли пройду, или спонтанные траты на разную фигню.
В целом за эти месяцы поняла, что мне удобнее всего понимать, что я в день могу потратить примерно 1,5К рублей, я стараюсь не выходить за эту сумму. Если у меня был "бесплатный день" (т.е. я ничего не потратила), то на следующий могу потратить 3К.
Заначки во множественном числе - я сейчас откладываю где-то $300-500 в месяц, в ипотеку не пускаю + раз в 2-3 месяца откладываю $100 на отдых. Как-то так.

7
Герой Т—Ж

Юлия, думаю, у вас всё будет хорошо.

Как менять доллары на рубли:
У вас должен быть долларовый счёт. В Тинькофф мультивалютные счета по умолчанию, поэтому если у вас нет открытого долларового счёта, заходите и открываете в личном кабинете за пару кликов. Далее на этот счёт необходимо завести доллары. Возможно у вас он уже есть, ведь вы куда-то получаете свои долларовые поступления.
Переводите с этого долларового счёта на брокерский счёт. Заходите на брокерский счёт и делаете пополнить; пополняете с валютного счёта. Через короткое время (у меня от 1 до 5 минут обычно) доллары появляются у вас в портфеле. Нажимаете на доллары, заходите на соответствующую страничку; далее продаёте доллары на бирже по биржевому курсу. Полученные от продажи долларов рубли переводите на рублевый счёт. Важно перевести именно на рублевый счёт. Вот и всё. До недавнего времени покупать можно было валюту в круглых суммах, если не ошибаюсь 1 000 - мин. сумма. Но уже сделали так, что даже 1 $ можно купить.
С покупкой евро или других валют тоже самое(надо не забыть открыть счёт в соответствующей валюте). В данный момент в этом банке на бирже можно купить 8 валют.
Если вдруг у вас наличные в долларах, то их можно положить на счёт либо через банкомат Тинькофф (необходимо привязать карту к счёту в долларах обязательно) и проверьте по карте принимает доллары и какой номинал. Скорее всего банкоматы принимают только номиналы 100 или 50, точно не помню.
Если у вас старые банкноты или слишком мятые, то через отделения партнёрских платежных систем или банков.

По поводу рефинансирования с неузаконенной планировкой не знаю что подсказать. Вы ведь при приёмке делали оценку для банка по ипотеке; возможно, при рефинансировании повторно это делать не придётся, тем более если рефинансирование в том же банке. Перепланировка может быть обязательным условием, если тот кто у вас покупает берёт ипотеку и банк должен провести оценку. Могу ошибаться. Просто мысли вслух.

Не могли бы вы подсказать по поводу приёмки квартиры без стен:
- как измерялся метраж ? По трассировке(выложенные на полу один ряд из блоков) ? Инженер из БТИ убирал площадь, которую занимают стояки ? Ведь если тупо замерили площадь без стен, а стены потом возвели- площадь помещений с учётом планировки уменьшилась.

3

Aleman, вообще как оказалось знающие люди вызывают фотографа из оценочной компании до начала ремонта, и собственность оформляется до ремонта, когда еще есть вот этот один ряд из блоков, и квартира таким образом принимается спокойно.
Я вообще не знаю как обмеряли, у нас есть чат дома и ЖК, я вызвала и принимали фотографа строители, которые доделывали ремонт у меня в квартире. Стены не было и конечно в отчете они написали, что сделала неузаконенная перепланировка, которую можно узаконить.
Я не разбиралась в этом вообще, принесла в сбер, в котором мне выдали ипотеку, мне дали документ для получения собственности, где было указано, что никакой перепланировки нет))))
Тут уже был недосмотр менеджера Сбера. Я честно говоря вообще ни сном ни духом, задумалась о том, что это важно только когда мне оформили собственность и через пару недель я стала отправлять заявки в страховые компании, где мне менджеры стали на это указывать, что в отчете оценщика у меня - перепланировка, а в доках от сбера и выписке ЕГРН инфо о перепланировке нет.
В итоге мне дали страховку, все норм. Я уже после этого обратилась к знакомому юристу, она сказала что мне повезло, что менеджеры банка не проверили инфо, а то бы пришлось еще платить или переделывать. Я поэтому решила забить на оформление перепланировки. Как выплачу ипотеку и сниму обременение, тогда и подумаю, нужно ли мне оно или лучше я стену из гипсокартона возведу недостающую между кухней и коридором и все.

Спасибо отдельное про брокерский счет, попробую по вашему гайду перевести и саппорт тинька помучаю, может действительно не сообразила. А ведь на переводе валют я теряю еще пару тысяч рублей в месяц точно.

3
Герой Т—Ж

Юлия, Нигде не могу найти ответы по этим деталям со "свободной" планировкой.
Дело в том, что квартиры со "свободной" планировкой на самом деле имеют планировку по проекту. В ДДУ указано, что квартира без стен, но это не значит что нет планировки. Есть проект и согласно этому проекту у каждой квартиры есть планировка. При приёмке человек принимает эту квартиру и должен возвести стены, если он их возведёт не так как в проекте и площади помещений будут отличаться от проекта, то это будет считаться незаконной перепланировкой. Или согласовать перепланировку до возведения стен и потом с новой официальной планировкой возводить.
А в банке при ипотеке сделать оценку квартиры человек обязан в короткие сроки + застраховать объект или будут санкции в виде увеличения % по ипотеке. Возвести стены в режиме "полундра" и так идти в банк за оценкой и страховкой..хз.
В общем вопросов много, а ответов нет. Даже на платном курсе который сейчас подготовил Тинькофф этих особенностей нет.

В любом случае спасибо, буду иметь в виду ваш опыт.

2

Aleman, да это так, квартиры со свободной планировкой - это один из способов привлечения клиентов маркетологами застройщика, на самом деле тех план есть для каждой квартиры. У меня прокатило так, есть знакомые которые покупали двухуровневую квартиру у Гранель со свободной планировкой, их соседи оформили собственность еще когда квартира в бетоне была с одним рядом выложенных блоков, мои знакомые сделали ремонт и пошли оформлять собственность, прошли все круги ада. Оформляли больше года. Так что я поняла на будущее - имеет смысл сразу до ремонта вызывать оценщиков, оформлять и будет все ок.

0

Юлия, прочитала и задумалась - у меня тоже не было стенки между коридором и жилой площадью, но мне возвели ее только с одной стороны, чтобы холодильник на кухню вписался, а с другой стороны не стали, т.к. решили, что там все равно будет стоять шкаф и я хотела, чтобы шкаф был большой, длиннее коридора. И вот теперь у меня есть только часть стенки, отделяющая коридор от жилой площади студии, и я гадаю - перепланировка это или нет? Мы купили квартиру без ипотеки, но брали кредит на ремонт под залог квартиры, банк не запрашивал оценку, просто пришли и сфотографировали квартиру и дом снаружи.

0
Отредактировано

Larissa, если есть какие-либо изменения, которых нет в плане БТИ - это перепланировка. По идее даже перенос розеток по сравнению с этим планом уже является перепланировкой. Какие-то можно узаконить (например как у вас, нет стенки между коридором и комнатой), какие-то нет (например как любят люди объединять комнату с лоджией). Если у вас не стоит вопрос продажи квартиры, то в принципе можно забить (можно и даже во время продажи забить, просто ипотечникам нужна оценка, а многие сейчас с ипотекой покупают). Я пока не собираюсь продавать, забила. Потом просто посчитаю что дешевле сделать, узаконить перепланировку эту или возвести гипсокартонную стену (пока кажется стена дешевле и менее геморно по времени обойдется). Перепланировку эту я сделала, чтобы на кухню влез диван и было спальное место. И в принципе получается больше квартира визуально.

2

Юлия, спасибо за ответ

1

Юлия, выгоднее копить на брокерском счете, за счет сложных процентов. Изучите долгосрочное инвестирование. Рефнуть ипотеку можно по 2м документам, но нужно считать, есть ли смысл. Налоговые вычеты получить уже вряд ли сможете, но в личном кабинете пфр можно глянуть

5

Дарья, спасибо! Да, тут еще один момент: у меня в квартире неузаконенная перепланировка. Мне чтобы заморачиваться с рефинансированием, нужно как минимум стену из гипсокартона на время переоформления возвести, пофоткать и разобрать обратно. Про налоговые вычеты - я их и так не получу, но да интересно, я думала тем, кто рефинансирует, вычеты положены.

0

Юлия, Не надо ничего возводить, или рушить. Сфоткайте квартиру у соседа этажом выше (или ниже), этого будет достаточно для оценки.

5

Роман, у соседей этажами ниже и выше та же самая перепланировка) да, так делают я знаю) просто реально там у нас не самая удачная планировка, и из тех, кого знаю, только один человек в итоге возвел эту стену, остальные 6 включая меня, не стали этого делать. Просто мои соседи получили доки на то что квартира без перепланировки до того, как начали делать ремонт, вот что, а я протупила и оформляла собственность уже когда ремонт почти завершился. Ничего страшного, перед продажей что-нибудь придумаю, все равно года 3-4 я думаю поживу еще в этой квартире скорее всего.

0

Юлия, Можно обратиться к мастерам фотошопа, если уж были готовы фоткать чужую квартиру.

3

Юлия, это уже какое-то мошенничество с предложениями у соседей сфоткать, а если банк решит проверить собственность? маловероятно, но если да, то заставят гасить досрочно за нарушение и что тогда?
У нас была перепланировка, при оценке сам оценщик указал, что она есть и не узаконена, но она не несет каких-то существенных изменений (типа сноса несущих стен и т.п.) и т.п. и банк прекрасно все рефинансировал без вопросов.
Подайте заявку, все честно укажите и может все будет как надо и без скелетов в шкафу.
Рефинансировались в Дом РФ, когда акция была под 7,1% в конце прошлого года

2

Сергей, спасибо! Да у меня так же в оценочном отчете указано, что сделана перепланировка, которую можно узаконить и она не несет существенных изменений. Попробую, даже интересно стало, хотя я уже выплатила около 60% основного долга, уже маленький процент плачу, но кто знает может и правда выгоднее.

0

Юлия, ну вы пересчитайте ) может все накладные связанные с рефинансированием (оценка, комиссии банку и прочее) будут "съедать" вю выгоду, ну или выгода будет не такая, чтобы за нее суетиться )

0

Сергей, в пару банков обратилась в пятницу, в общем мне уже не выгодно рефинансироваться. Я сейчас по своему аннуитетному кредиту ближе к концу, а получится что если рефинансировать, то я опять в начало кредита попадаю. Плюс мне доступно не много программ, прямо скажем, из-за самозанятости. Так что на рефинанс точно забью.

0

Юлия, подскажите, где вы застрахованы? А то есть ощущение, что меня где-то нагрели)
У самого выходит 8к в год в Ресо

2

Александр, у меня обе страховки и на недвигу и на жизнь в Зетта-Страховании. Там от суммы остатка по основному долгу зависит, в Зетте самое дешевое, Сбер принимает их страховки. Мне коллега посоветовал эту страховую.

2
Отредактировано

Aleman, молоток. крепко жму твою волосатую руку. все просчитал.

8

Однозначно закрывать ипотеку досрочно и жить без финансового обременении, хотя-бы в части вопроса с единственным жильём.

82
Отредактировано

Александр, поделюсь своим рецептом
Нужно досрочно гасить в сторону уменьшения платежа до той суммы, за которую можно сдать свою недвижимость.
А дальше уже смотреть на процент - у меня 5,9
Вообще пофиг на досрочку
Сейчас даже вклады выше

16

Александр, особенно если речь о возможности закрыть за несколько месяцев

15

Как человек с ипотекой около 3 млн,на 2 объекта недвижимости, зп чуть меньше, но с фин подушкой и около 1 млн на инвест счету, могу посоветовать так: 2500 долларов трогать нельзя, пусть будут нз, инвестировать деньги надо те,что лишние после закрытия основных потребностей, можно завести инвескапилку для начала и регулярно её пополнять, а ипотеку гасить +10_20к к платежу в месяца с доходом 2 к $. И будет вам счастье.

41

Смотря какая ипотека
Если те самые 6,5% то просто забыть и платить, вряд ли скоро такие ставки будут а инфляция всю переплату сожрет

Если 10-12℅ то конечно закрывать ипотеку в первую очередь

29

Том, у меня 5.79% на 20 лет. Если «просто платить и забыть», то общая переплата составит 70% от суммы основного долга.

Если условно, то взял 1 000 000, а вернул 1 700 000.

Можно долго заниматься там математикой и высчитывать стоимость денег через 5, 10 и так далее лет. Но я для себя выбрал гасить досрочно сейчас.

С учётом выбранного графика досрочного погашения общая переплата составит ~ 17%. Ну и срок уменьшится почти в 4 раза.

Для меня выбор очевиден.

14

Crazy, а теперь вспомните сколько похожая на вашу квартира стоила 20 лет назад, в 2001 году судя по сумме кредита 1,7 млн это тысяч 300, в лучшем случае 500

Следовательно, через 20 лет ваша квартира должна стоить 1,7 млн * 3 - примерно 5 млн. А переплатите вы 700 000

Все еще не очевидна выгода?

16
Отредактировано

Том, во-первых, полная стоимость кредита не 1.7 млн. Была взята в пример сумма в 1 млн, дабы проще сосчитать на пальцах.

Во-вторых, немного с иронией воспринимаю вашу аппроксимацию на основе прошедших 20-лет. Если смотреть на это с точки зрения чистой математики - все так. Но если говорить серьезно, статистика очень хороша, но она прекрасно обьясняет то, что уже случилось. И совсем не гарантирует, что все случится точно также в следующие 20 лет. Например, в начале и середине нулевых очень повлиял фактор приватизации и жильё росло на дрожжах, как бы в поисках своей реальной ценности на рынке. И те темпы совсем не применимы сейчас.

В третьих, общая переплата с учётом досрочного погашения, не бъющего по карману и уровню жизни все равно будет ниже. О чем разговор?)

17
Герой Т—Ж 🏆

Подушку безопасности тратить ни в коем случае нельзя. Она для другого.

Выбирая между досрочным закрытием ипотеки и инвестициями, стоит исходить из соотношения ставки по ипотеки и ожидаемой доходности от инвестиций. Если ожидаемая доходность выше ставки по ипотеке, то выгоднее инвестировать, иначе выгоднее досрочно гасить ипотеку.

Исторически, средняя доходность рынка акций США около 7% годовых. Скорее всего твоя ставка по ипотеке выше. Так что выгоднее гасить ипотеку, а не инвестировать в рынок США.

С другой стороны, стоит учесть, что инвестиции — это психологически тяжелый процесс, требующий знаний и опыта. Нельзя их получить не инвестируя. Поэтому, несмотря на экономическую сомнительность, я рекомендую уже сейчас начать инвестировать часть своего дохода (10% от каждого поступления денег — отличное круглое число) и таким образом инвестировать в своё образование, набираться опыта и одновременно гасить ипотеку досрочно.

Таким образом, я рекомендую стараться погасить ипотеку досрочно при этом регулярно инвестируя по чуть-чуть, понимая что первые шаги могут быть неудачными.

23

Тёма, только 7% плюс обесценивание рубля же, правда? Примерно 17% получается в лучшие для рубля годы

Это если без лукавства

11
Герой Т—Ж

Я для себя такой же вопрос решила так.
Финансовую подушку в размере расходов на 6 месяцев не трогаю вообще. Лежит на вкладе с возможность досрочного снятия. Процент небольшой, но он есть. Со срочным вкладом можно в случае "черного дня" остаться без процента. В любом случае это нз, а не инвестиция.
По ипотеке гашу досрочно несколько тысяч в месяц сокращая платеж. Все, что сократилось в платеже в следующем месяце идет на ту же досрочку. То есть ежемесячно плачу определенную сумму. сам платеж сокращается, сумма досрочки растет.
Все что осталось делю на три части, треть на обычный вклад, две трети на инвестиции, треть на ИИС, треть на брокерский. Я не инвестор. Я покупаю стабильные низкорисковые акции и облигации и забываю про них. сейчас мне показывает доходность по брокерскому счету за два года 150%. Но это условно. реально примерно 15-20%. Ипотека у меня под 8%.

16

Кто-нибудь может дать объяснение как для чайника, то бишь мне, почему большинство советуют быстрее погашать? Если учесть инфляцию и то, что доходы в основном увеличиваются со временем, в будущем платеж по ипотеке будет совсем не обременительным (если ипотека в рублях). Так зачем затягивать пояса сейчас, когда цены на все растут, и ваших 40к на жизнь в месяц может не хватить даже на поддержание существующего уровня комфорта, не говоря о повышении.

14

Анастасия, морально неприятно иметь долг. И мысли, что если что-то с работой случится или другое событие, требующее денег, и от тут ты и забегаешь

5

Все зависит от процента по ипотеке. У меня 6%. Поэтому решила платить по графику, инфляция и то выше - плачу почти в рассрочку ))

13

Чем больше в составе ежемесячного платежа процентов, тем активнее нужно использовать ресурсы для досрочного погашения.

Это говорит о том, что досрочно гасить нужно сразу и по-максимуму.

А вот последние пару лет можно и растянуть. Там проценты будут минимальны и на общую переплату они повлияют значительно меньше.

12

Том, не совсем понял о чем вы.

Я вот пример приведу: в 2016 году знакомый взял в ипотеку 5кк под 10.49% на 20 лет. Стоимость квартиры 7.5кк.

Если вбить эти параметры в калькулятор, то он вернёт банку 5кк+7кк процентов. Общие затраты на квартиру будут 14.5кк. Сейчас она 10-11кк стоит. Не в последнюю очередь, благодаря пузырю, после которого как минимум ожидается стагнация на пару-тройку лет.

В итоге пройдёт как раз 10 лет с момента начала ипотеки. Квартира как раз пойдёт в новый рост (прикидываем, что экономика циклична). Скажем будет стоить 12-14кк на тот момент после ожидаемой стагнации в ближайшие годы.

Но к тому моменту человек уже бОльшую часть процентов отдаст банку. В итоге в сумме отдаст столько, сколько она и будет стоить на тот момент.

Дешевле ли деньги по сравнению с 2016 годом сейчас? Да.

А что с реальным ростом доходов за этот период, покрывают ли они «удешевления» денег за этот период. Не совсем.

Мой вывод простой: если есть деньги гасить сейчас, нужно гасить сейчас. Или вкладывать их так, чтобы они перекрывали начисляемые проценты по ипотеке. А это очень непросто.

11

Dima, а какие инструменты?

8

Павел, таких нет. Банки не идиоты, они сами вкладывали туда, а не давали ипотеки.

12

Том, я слишком рационален, поэтому одновременно и погашаю досрочно, и вкладываюсь в себя, и повышаю доход)

И отказываться полностью от первого, чтобы все силы бросить на второе и третье - это для тех у кого очки слишком розовые.

Риск-менеджмент наше все ;)

8
Герой Т—Ж

С вашим доходом вы можете закрыть ипотеку за 8-9 месяцев, в чем вопрос-то? Давно бы уже закрыли и начали инвестировать.

7
Отредактировано

Сделайте то, чего вам сейчас не хватает:
- хотите в отпуск? летите!
- хотите чуть быстрее закрыть ипотеку? закиньте немного больше.
- хотите начать копить? начинайте.
Просто небольшими частями удовлетворите каждую потребность.

Приведу пример, у вас есть лишние 81 000 рублей. Берем из них 45 000 рублей на отпуск. 18 тысяч отправляем на ипотеку, а 18 тысяч на инвестиции. Довольны по всем фронтам;)
В след месяце вам уже не будет нужен отпуск, тогда смело сможете отправить на ипотеку 63 тысячи рублей.

ПС: финансовую подушку (на 6 месяцев жизни) трогать нельзя вообще.

6

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю