Как я инвестирую в мексиканскую недвижимость в 2024 году

Мексика — страна контрастов. Сюда едут ради насыщенного пляжного отдыха, посещения знаменитых пирамид майя и традиционной мексиканской кухни. Но если вы собираетесь инвестировать в мексиканскую недвижимость, нужно тщательно выбрать регион и учесть некоторые особенности.

Меня зовут Екатерина Сорокина, я предприниматель, основатель образовательного центра «Хочу учиться», и занимаюсь инвестициями в зарубежную недвижимость. Для меня это важная часть жизненной стратегии — чтобы обеспечить стабильную финансовую подушку себе и своей семье.

Сегодня я хочу поделиться опытом инвестирования в мексиканскую недвижимость — расскажу о своем кейсе и поделюсь особенностями мексиканского рынка, который я тщательно анализировала.

Мы выбрали Мексику, потому что здесь есть районы с высоким уровнем жизни, приятным климатом и хорошими университетами для наших детей. А стоимость жизни не очень высокая. Здесь довольно легко, по сравнению с США, можно получить ВНЖ и даже ПМЖ — за рождение ребенка на территории государства.

Изначально я делала выбор между Мексикой и Аргентиной — но сделав макроанализ обеих стран поняла, что экономика Мексики растет, инфляция снижается, а валюта по отношению к доллару более стабильна. Кроме того, на побережье Карибского моря не так много земли около моря — а значит, если приобрести там недвижимость, то она всегда будет расти в цене.

Например, на полуострове Юкатан, в штате Кинтана-Роо круглый год тепло и можно купаться — сюда на зимовку приезжают канадцы и американцы, рынок стабилен, кроме внешнего турпотока развит и внутренний, многие едут сюда учиться. Плюс здесь очень богатая культура: на Юкатане находятся пирамиды майя, а каждый год в конце октября проходит красочный праздник — День Смерти, куда съезжаются туристы со всего мира. Он, как и карнавал в Бразилии — визитная карточка страны.

Сделав SWOT анализ, я выделила преимущества Мексики и выбрала город Канкун. Вот какие плюсы я отметила:

• рост цен на недвижимость в штате Кинтана Роо на 15% за 2023 год;
• удаленность Мексики от мировых конфликтов;
• стабильный поток туристов на Карибы;
• миграция местного населения из-за климата и наличия хороших университетов;
• круглогодичный курорт на полуострове Юкатан;
• безопасность;
• сравнительно дешевая земля;
• развитая медицина;
• новая ж/д дорога «Поезд Майя» через весь Юкатан.

Среди минусов я отметила довольно дорогие авиабилеты из России, зависимость от политики США, сложности тропического климата и быстрый износ фасадов домов из-за этого. Но плюсы перекрыли минусы. Какие локации лучше рассматривать в Мексике Здесь довольно ощутимый разрыв между богатым и бедным населением, не во всех районах безопасно, присутствует наркоторговля и бандитизм. Поэтому очень важно выбрать наиболее спокойный регион — например, штат Китана-Роо, который популярен у американцев и канадцев. Мексиканские власти обеспечивают здесь безопасность, потому что штат находится на побережье — здесь много крупных отелей, и правительство штата заинтересовано в потоке туристов.

Кроме того, здесь находятся американские школы, университеты и медицинские учреждения высокого уровня, но при этом их цены ниже, чем в США. Люди едут сюда за медпомощью или образованием и просто приезжают жить. Например, многие американцы на пенсии переезжают в Канкун, потому что жизнь здесь дешевле, а климат лучше, чем в той же Флориде.

Иностранцы не имеют права покупать недвижимость в зоне ближе, чем 50 км от моря. Но чтобы обойти этот запрет, можно открыть траст — юридическое лицо в мексиканском банке и оформить недвижимость через него. Заплатить за это придется $500-1000.

Налог на владение недвижимостью в Мексике совсем небольшой, всего 0,1% от стоимости. Налог на прибыль — если вы захотите продать жилье — составит 35%. Но за первая покупка не облагается налогом.

Объект можно купить удаленно на фазе котлована, но на оформление собственности нужно будет приехать. Вид на жительство проще всего получить по работе, а не за счет недвижимости — это обойдется примерно в $3000, можно заплатить онлайн.

Сначала вы с риелтором выбираете объект, потом заключаете договор с застройщиком — все документы оформляются на испанском и английском языках. Если вы хотите приобрести недвижимость в рассрочку, то сначала оплачивается бронь (около $1000), а затем заключается договор предварительной продажи. До момента постройки объекта (обычно это полтора-два года) для оформления сделки обязательно нужно привлечь юриста.

После постройки оформление недвижимости в собственность происходит у нотариуса. Для этого ваш юрист должен открыть траст и оформить на него недвижимость. На все юридические моменты уходит около 7-8% стоимости недвижимости.

Если вы покупаете объект не напрямую у застройщика, а в формате переуступки прав, то до вступления в право собственности можно даже не приезжать в страну. Но нужно очень внимательно читать договор — застройщик может взять комиссию от 5 до 25% за оформление переуступки.

Квартиры продаются с полной отделкой и встроенной мебелью. Управлением вы можете заниматься самостоятельно, а также через управляющую компанию или застройщика. Если вы покупаете апартаменты, изначально построенные под аренду, то управление организует сам застройщик.

Самая выгодная стратегия на рынке Канкуна — это покупка новостроек на этапе котлована и перепродажа. Купить объект можно онлайн — приехать придется только для оформления права собственности. Стоимость новостройки на этапе котлована начинается от $150 тыс, в зависимости от района, и в дальнейшем она растет примерно на 20-40% в год. Последующая продажа происходит через риелтора — это и выгоднее, и менее трудозатратно.

Арендная ставка в Мексике — от $800/мес за новостройку или студию в несезон и от $1000/мес в сезон. Посуточная аренда — $100-150/сутки. То есть, окупаемость составит около 15-16 лет — это не так выгодно, как перепродажа. Чтобы доходность на вложенный капитал была выше, можно использовать ипотечное плечо.

Конечно, нужно учитывать, что реальная стоимость недвижимости и ее инвестиционная привлекательность напрямую зависят от локации.

Перед покупкой я сделала полный анализ объекта по собственной технологии, который включает макро- и микроанализ локации, SWOT-анализ нематериальных факторов и маркетинговое обоснование. После я составила финансовую модель.

Мы выбрали проверенного застройщика, который строит не только в Канкуне, но и в Пуэбла, и в Мехико. В нашей локации у него тоже было несколько объектов — мы посмотрели их перед покупкой. Также мы провели юридическую проверку жилья и земли — due diligence.

В итоге мы купили объект на этапе котлована в пригороде Канкуна, на второй линии от моря. В самом Канкуне большое количество площади занимает лагуна с крокодилами, и нет доступа к морю напрямую. Поэтому мы выбрали именно пригород — к тому же, и ценник там ниже.

Земли около моря осталось в продаже не так много, она почти вся выкуплена и застроена. Поэтому в любом случае цена объекта на побережье будет расти быстрее, нежели у других объектов. Покупку мы совершали через риелтора, и единственной сложностью была оплата — потому что перевод через SWIFT от одного физлица не может превышать 840 тыс песо в год. Пришлось использовать криптовалюту — покупать ее за рубли, а потом продавать за песо.

Застройщик пошел нам навстречу и принял оплату наличными чуть больше положенного. В этом и плюс Мексики — экономика там не зарегулирована, что позволяет найти компромиссы в сделках с иностранными гражданами.

Если вы хотите приобрести недвижимость в Мексике, важно понимать, для чего вы это делаете — есть ли у вас план по развитию в зарубежных инвестициях и знаете ли вы особенности страны. Инвестиции в мексиканскую недвижимость хорошо подходят людям, которые живут в США, Канаде или Латинской Америке. Рынок в Мексике более дешевый, а инфраструктура и законы там очень похожи на американские, также есть возможность ипотеки и быстрого получения ВНЖ. В Мексике хорошо относятся к россиянам, экономика здесь не зарегулированная, и есть возможность завезти сюда российские деньги.

Минус в том, что все расчеты происходят в песо — он привязан к доллару не так сильно, и есть определенная волатильность. Также в Мексике не все говорят по-английски, большинство знает только испанский — поэтому лучше сразу искать русско- или англоговорящего риелтора или пользоваться услугами переводчика.

Если вы точно решили приобрести объект в Мексике, выберите надежных застройщиков и риелторов, запросите у них все документы. Обязательно проверьте, чтобы земля была в собственности у застройщика.

Сравнивая предложения, делайте SWOT-анализ — сильные и слабые стороны, возможности развития и риски. Например, у выбранного объекта может быть множество преимуществ, но риски будут их перевешивать.

***

Планируете инвестировать в мексиканскую недвижимость? Не знаете, с чего начать? Буду рада пообщаться и ответить на все вопросы в комментариях.