«Брачный договор был подложный?»: как у меня отменилась сделка по покупке участка

Недавно я завершил очередную проверку участка. Участок интересный, расположенный на водохранилище. Места красивые, тихие: никаких мимо проходящих, шумящих больших дорог, никаких чадящих производств. Рядом пляж и лес с грибами и ягодами. Красота!

С коммуникациями порядок: полный набор и все центральные. Правда, на поверку газ пока в состоянии проекта. Подъезд отличный. В общем, минусов на первый взгляд просто нет. Однако было-таки в документах несколько косяков:

Отсутствие проекта планировки территории. Участок в зоне Комплексного устойчивого развития территории — КУРТ — и это, в общем-то, неплохо. Даже хорошо. Если есть Проект планировки территории — обязательный документ для КУРТ. В Проекте будет прописано все самое важное: какой ширины дороги, будут ли тротуары, какие отступы между домами устанавливаются — по умолчанию это шесть метров, но КУРТ позволяет диктовать свои правила и сделать, к примеру, 10 метров.

Косяк состоит в том, что в данном КУРТе не было Проекта. А значит, не понятно, как можно строиться, а как нельзя. Если проводить регистрацию уведомительным путем, то строительство просто не разрешат. Регистрировать можно только по «дачной амнистии», что влечет ряд рисков на будущее.

Непонятное количество взносов. Было и еще одно «но»: дороги, фонари, охрану, покос травы на обочинах — все это обещали нам продавцы коттеджного поселка. Только кто это делает, не ясно: никакого ТСН (товарищество собственников недвижимости), СНТ и иных способов кооперации пока не было. Как и устава. Все это тоже «появится в ближайшее время». Получается, покупаешь участок, а размер будущих взносов тебе неизвестен.

В общем, у меня были вопросы к участку. Свои опасения и предостережения клиенту озвучил, но он все равно хотел рискнуть. Что ж, мое дело предупредить, а решать вам.

По самому собственнику, кстати, вопросов не было. Все в порядке: ни судов, ни долгов, ни «субсидиарки». Приобретались им участки в браке, поэтому супругу тоже проверили, у нее тоже все хорошо.

В деле фигурировал брачный договор, обычное дело при продаже большого массива недвижимости. Скинули мне заранее на проверку последнюю страничку, точнее ее часть, там, где написан реестровый номер, ФИО нотариуса и дата заключения. Брачник действителен. Сам текст наотрез отказались предоставить, но это их право — главное чтобы на сделке дали ознакомиться.

Итак, выходим на сделку. Согласовали все договоры, алгоритм передвижений «банк-офис-МФЦ». В назначенный день съехались в славном городе N. Мне туда ехать где-то три-четыре часа, да и клиент тоже издалека — и нам, конечно, было удобнее встретиться в Москве, но на N настаивал продавец участков.

Что ж, встречаемся в банке. Закладываем деньги в аккредитив на два месяца. Затем появляется собственник участков, молодой человек моего возраста. Подписываем договор. Обсуждаем по ходу перспективы развития коттеджного поселка, газификацию, Проект планировки зоны КУРТ… Все, в общем-то идет по плану.

После подписания договора следующая точка — МФЦ. Приходим туда, сдаем на регистрацию документы. Финал близок. Беру ознакомиться ранее обещанный брачный договор. С ним все в порядке, претензий по тексту нет.

А далее я говорю собственнику, отдавая брачник ему обратно: «Вы только далеко не убирайте, его сейчас нужно будет предоставить для сотрудника МФЦ». А собственник мне и говорит: «Нет, я его предоставлять никому не буду».

У меня легкая оторопь: «Почему?» «А потому, что я по 100 участков в месяц продаю, я прекрасно знаю, как все делается, не надо мне рассказывать! Брачный договор в Регпалате уже есть, так что сдавать его снова не нужно», — уже с некоторым вызовом заявляет мне продавец.

«Хорошо, говорю, а как мы, покупатели, должны понять, что у вас брачный договор в регпалате «уже есть»? А если его нет, то что?» Нужно оговориться: действительно, можно не подавать на регистрацию те документы, которые уже есть в Росреестре. Например, так называемый «документ-основание».

Если бы брачный договор являлся «основанием», сдавать его не было бы нужды. Во всех остальных случаях нужно сдавать договор купли-продажи (дарения/мены) и все, что непосредственно с ним связано: согласия, заявления, выписки из домовой и т. д.

Исключение из данного правила только одно: сдающий документы должен назвать четкий «номер дела», по которому изначально сдавал такой-то документ. Однако в этом случае все равно для покупателя сохраняется риск: что там конкретно сдавал на регистрацию продавец ранее, не известно. Сотрудник МФЦ не имеет возможности взять и зайти в это «дело», выяснить правду ли говорит продавец.

Собственник, к сожалению, не согласился с моими аргументами. «Если я вру и ничего не подавал в Регпалату — у вас будет приостановка регистрации, а это ни мне, ни вам не нужно». Увы, и в этом собственник ошибался — или делал вид, что ошибается.

С прошлого года были внесены изменения в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» и теперь переход права на недвижимость в любом случае зарегистрируют: хоть подано согласие супруга/брачный договор, хоть не подано. Просто в ЕГРН появляется вот такая «прекрасная» пометка, как на скрине ниже.

Пометка, во-первых, лишает покупателя «добросовестности», чем ослабляет его позицию в возможном предстоящем суде, а во-вторых, несет сложности при дальнейшей перепродаже участка: вот вы бы купили участок, если в ЕГРН есть такая фраза? Я попытался продавцу объяснить, что если мы не подадим брачный договор, то приостановки не будет, будут вот такие для нас последствия.

А еще постарался успокоить: брачник остается у него на руках, потому что опять же в связи с прошлогодними изменениями документы МФЦ не обязательно забирает, оно их просто сканирует: с Росреестром объявлен «электронный документооборот». В общем, причины беспокойства собственника мне были решительно не ясны и я попросил его объясниться.

И я, и сотрудник МФЦ пытались как-то его образумить, но собственник взметнулся, сказал: «Все, с меня хватит!» и выбежал из МФЦ. Немая сцена.

Сидим с покупателем, смотрим друг на друга и понимаем: а участок-то мы, получается, не купили. Договора вот они, подписанные, оба экземпляра, на столе. А заявлений на переход права нет, документы на регистрацию не поданы. Все. Самое грустное, что деньги лежат в аккредитиве и будут там теперь лежать еще два месяца, и только потом вернутся обратно на счет покупателя.

Мы попрощались с сотрудником МФЦ, вышли и, пребывая в легком шоке, пошли пить кофе в ближайшее кафе… Так почему же собственник не захотел подавать на регистрацию злополучный брачный договор?! Какая вообще может быть у него мотивация? Я додумался только до одного варианта: договор был подложный. Продавец не захотел его «светить» перед Росреестром и тем самым подставляться.

Если бы дошло дело до суда, где появилась бы его супруга с требованиями вернуть участки, которые проданы без ее ведома, продавец сказал бы: «Дык, я же их предупреждал, что у меня согласия нет, вон и в ЕГРН у них отметка об этом!». И не придерешься!

Мораль истории такова: если бы мой клиент был один на сделке, то он бы наверняка не заподозрил бы ничего и подал бы на регистрацию договор купли-продажи. Ведь собственник так складно все говорил да и вообще назвался юристом по образованию. Как же ему не поверить!?

Для того, чтобы отбить такое вот поползновение к возможному мошенничеству, нужно обладать знаниями по порядку регистрации.