Куда вложиться в недвижи­мость: 5 вариантов на лю­бой бюджет

При растущей инфляции недвижимость — надежный вариант защитить сбережения от обесценивания.

Ведь ее стоимость связана с инфляцией: она переоценивается вслед за удорожанием стройматериалов и рабочей силы. Заработать можно как на росте цены недвижимости и ее дальнейшей перепродаже, так и на пассивном доходе от сдачи в аренду. Это отличает ее от инвестиций в другие материальные активы, такие как драгметаллы, предметы искусства и коммодити  .

Минус недвижимости — низкая ликвидность, то есть на ее продажу может уйти много месяцев. А еще высокий порог входа: надо выложить сразу несколько миллионов или десятков миллионов. Но есть варианты инвестировать совсем небольшие суммы, даже от 5 ₽, и не тратить время на продажу.

Рассмотрим варианты вложений от капиталоемких до самых доступных. Инвестиции в недвижимость за рубежом рассматривать не будем, чтобы исключить страновые и санкционные риски.

Порог входа: 💰💰💰💰💰
Доходность: 💸💸💸

Что можно купить. Есть несколько вариантов — земля или готовый дом.

Землю покупают для перепродажи или аренды, например под сельскохозяйственные нужды. Средняя цена участков по России — 600 000 ₽ за сотку  . Но чаще на земле строят дом для продажи или сдачи в аренду. Строительство дома без внутренней отделки обойдется от 30 000 ₽ за 1 м²  . Таким образом, возвести дом площадью 100 м² на шести сотках, скорее всего, будет стоить от 6 млн рублей.

Частное домостроение сейчас на подъеме: в 2023 году ввели более 49 млн м² частных домов  против 34—35 млн многоквартирных и спрос на загородную недвижимость растет. Можно также покупать вторичные дома и старые дачи, ремонтировать и сдавать помесячно или посуточно.

Если денег на все не хватает, можно использовать ипотечное плечо по низким ставкам. На строительство дома выдают льготную ипотеку со ставкой 8%, причем можно строить самому, без подрядчика  .

Особенности:

• можно получить надбавку к себестоимости дома и ценовой рост земли;
• долгий срок оборачиваемости капитала;
• дополнительные риски в процессе строительства;
• меньшая ликвидность по сравнению с квартирой.

Порог входа: 💰💰💰💰
Доходность: 💸💸💸

Что можно купить. Офисные, торговые, складские и другие помещения. Обычно их сдают в долгосрочную аренду юрлицам, например помещения на первом этаже многоквартирного дома — под магазин.

В первой половине 2023 в коммерческую недвижимость в России вложили 207 млрд рублей  , это вдвое больше, чем за аналогичные периоды 2020 и 2021 годов. Ожидается, что по итогам года показатель достигнет 350—400 млрд рублей. Так что рынок на подъеме.

Арендные поступления зависят от площади объекта: чем она больше — тем шире круг вариантов для сдачи, в том числе нескольким арендаторам. Порог входа зависит от региона, локации и типа объекта. Так, в Москве торговые площади идут по 377 000 ₽ за 1 м², офисы и склады — по 353 000 и 104 000 ₽  . А в Казани средние цены вдвое ниже. Офисное помещение на 80 м² там, например, выйдет от 5 000 000 ₽. А вот для покупки машино-места в России в среднем хватит 800 000 ₽  .

Особенности:

• зачастую не нужно вкладываться в ремонт и меблировку, помещение универсально и при необходимости арендатор отделывает его под себя;
• долгосрочная доходность: бизнес более постоянен, чем жильцы, и стремится заехать надолго;
• нет ипотечных и налоговых льгот;
• нужно регистрировать ИП или ООО, чтобы работать легально и платить налоги;
• менее понятное вложение, чем квартира;
• интерес к коммерческой недвижимости более цикличен и зависит от состояния экономики: например, в 2020 году во время пандемии бизнес сильно пострадал;
• расходы на содержание часто высокие, особенно если это отдельное здание, которое требует капремонта и поддержания инженерных систем.

Порог входа: 💰💰💰
Доходность: 💸💸

Что можно купить. Это жилье со статусом коммерческой недвижимости, поэтому нет многих льгот, которые доступны при покупке квартир. Например, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, выше налоги и дороже ЖКУ, не получится использовать маткапитал и ипотеку с господдержкой.

Из плюсов — апартаменты стоят на 15—20% дешевле аналогичной квартиры или за ту же цену можно получить жилье выше классом и в лучшей локации. Это позволит сдавать объект дороже. Также есть апарт-отели, которые заточены на посуточную сдачу, и это тоже улучшает арендную доходность.

Средняя стоимость 1 м² апартаментов на конец 2023 года: Москва — 279 000 ₽, Санкт-Петербург — 235 000 ₽, Нижний Новгород — 197 000 ₽, Омск и Краснодар — 81 000 и 95 000 ₽  . Таким образом, порог входа в апартаменты площадью 25 м² в городе-миллионнике с учетом меблировки — примерно 2 300 000 ₽.

Особенности:

• можно сдавать посуточно и в долгосрок;
• локация и арендная доходность, как правило, лучше, чем у обычных квартир;
• нужно заложить бюджет на ремонт и меблировку;
• для сдачи в аренду придется оформить ИП;
• при продаже не получится воспользоваться налоговыми вычетами.

Порог входа: 💰💰💰
Доходность: 💸

Что можно купить. Для инвестиций подходят небольшие квартиры. И даже если бюджет позволяет, вместо условной двушки выгоднее купить две студии.

Средняя стоимость квартиры зависит от региона. Так, в Москве на вторичном рынке средняя цена — 257 000 ₽ за 1 м²  , а в Златоусте — 50 000 ₽ за 1 м²  . Купить квартиру дешевле рынка можно попытаться на торгах.

Также выгоду можно увеличить, если задействовать для первоначального взноса материнский капитал и взять льготную ипотеку по низкой ставке. А после регистрации квартиры в собственность — получить имущественный вычет. При разумном вложении доход с аренды будет перекрывать ипотечные платежи.

Порог входа с меблировкой и отделкой в городе-миллионнике — от 2 500 000 ₽.

Особенности:

• всем знакомое и понятное вложение;
• можно сдавать посуточно и в долгосрок;
• можно оформить самозанятость, чтобы уплачивать налог с арендного дохода;
• потребуются дополнительные вложения в ремонт и меблировку.

Порог входа: 💰
Доходность: 💸💸💸

Это вариант коллективных вложений, когда через покупку паев фонда инвестируешь в объекты недвижимости. В каждом из объектов инвестор опосредованно получает небольшую долю. Чем больше паев, тем выше доля.

Некоторые фонды торгуются на бирже или на внебиржевом рынке — их можно купить и продать через брокерское приложение.

Принцип управления недвижимостью у фондов разный. Например, можно купить паи фонда, который владеет складскими помещениями, сдает их в аренду и выплачивает пайщикам дивиденды.

Еще вариант — паи фонда, который покупает объекты для перепродажи. По такому принципу, например, работает фонд «Квадратные метры», который инвестирует в жилую строящуюся недвижимость. Когда квартиры достраивают, их продают, а полученную прибыль реинвестируют в новые объекты. В итоге объем активов в портфеле компании растет — соответственно, растет и цена паев фонда. Комиссия управляющей компании 2,9% уже включена в стоимость пая. Порог входа — от 5 ₽.

Особенности:

• можно зайти малой суммой;
• есть возможность быстро продать паи при необходимости;
• легко диверсифицировать вложения;
• есть комиссия за управление;
• для покупки некоторых фондов иногда нужен статус квалифицированного инвестора  .

Для этого откройте счет в Т-Инвестициях или, если он у вас уже есть, купите сами несколько паев в строящемся ЖК в Москве через фонд «Квадратные метры». Когда объекты сдадут, с большой вероятностью их продадут с прибылью и инвестируют в новые перспективные объекты. Это увеличит стоимость пая, который можно в любой момент продать и получить выгоду. Статус квалифицированного инвестора для этого не нужен.