Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или открытие вклада?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Татьяна Пономарева

Здравствуйте! Ипотека на 30 лет под 5.99 проц на 3 млн руб. Платеж около 17 тыс, есть возможность еще гасить по 30-50 тыс руб в месяц досрочно. Либо же класть их на вклад под 16%. Как будет выгоднее?

30 лет точно тянуть не хочу (груз на душе)), но понимаю, что процент по ипотеке очень хороший и гасить досрочно невыгодно. Тем более в этой квартире буду жить вряд ли долго, потом либо сдам, либо покупать что-то побольше (а она в залоге у банка)

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

Татьяна Пономарева

kuskus kuskus12
СергейТатьяна, вы сами ответили на свой вопрос. Понятно что ипотека на 30 лет это психологически не самая комфортная история, но исходя из чистой арифметики вопрос что лучше - досрочно гасить кредит под 6% или положить деньги на вклад под 16% - ответ очевидно в пользу вклада. В качестве некоторого консенсуса - откройте вклад (накопительный счет) на год, проценты которые набегут можете направить на погашение ипотеки. (но в целом, откройте вклад и не мучайтесь, эти деньги у вас будут всегда под рукой. Когда ставка ЦБ снизится процентов до 12%, вернетесь к вопросу).7
AnnaГеннадий, не факт, что всегда будут под рукой, учитывая некоторую хм... турбулентность.0
Екатерина Колосовадумаю, лучше положить их на вклад, тем более, если там всегда не собираетесь жить, зачем тогда вам ипотека?! :) :)1
Безбедный тюленьМатематически выгоднее, конечно, не гасить досрочно. Но психологически выгоднее погасить ещё вчера вне зависимости от ставки. Вопрос, что для вас важнее душевный покой или доп.прибыль?4
WilligundМожете сейчас класть на вклад, пока проценты большие. Когда ставка упадет, можете комбинировать, определитесь с суммой, которую вы готовы отложить, 80% переводите на досрочное, 20% - на счёт. Так через время у вас и деньги будут на счёте, и ипотека будет досрочно гаситься, и на душе покой:)1
Denso SurferЭто ж насколько у нас все плохо с финансовой грамотностью, что люди не понимают, что выгоднее, 6% или 16%..2
Alex VetrovЯ решил в своем случае - половину суммы трачу на досрочное погашение, половину - в инвестиции.1
SofiaКороче, я вроде посчитала через калькулятор (сама пытаюсь со своей ипотекой решить). Если гасить ипотеку по 50 тыс в месяц досрочно, то закроет за 4 года и 2 месяца, переплата процентов 400 тыс. Если положить 50 тыс под 16% на 3 года года 8 месяцеви(что невозможно) и докидывать по 50 тыс в месяц, то проценты за будут 593 тыс после уплаты налогов. Итого получится на этом вкладе за этот срок 2 858 000 руб. Если эти деньги вы через 3 года 8 месяцев вкидываете в ипотеку, чтобы закрыть её, то вы её конечно закроете, но за эти 3 года 8 месяцев платите банку в виде процентов по ипотеке 644 тыс руб. Итого, вариант выкидывать в ипотеку по 50 тыс в месяц и закрыть её через 4 года и 2 месяца, перепоатив 400 тыс. Или вариант отправлять на вклад под мифические 16% и закрыть ипотеку через 3 года и 8 месяцев, потеряв 644 тыс руб.0
Denso SurferSofia.artist, видимо, у вас какой-то сломанный калькулятор. Потому что если 3 года 8 месяцев закидывать на депозит под 16% в начале каждого месяца по 50 тысяч, то в конце у вас процентами накапает не 593 тысячи, а (сюрприз!) 777 тысяч. И это уже с вычетом налога на сумму сверх 1 миллиона. То есть, вы за счет этих процентов не только переплату по ипотеке перекроете, но еще и в плюсе останетесь. Думайте.1
SofiaDenso, вы видимо считали с капитализацией процентов, что редко бывает. Сбер по крайней мере сразу понижает процент, если вы делаете капитализации процентов. Без капитализации с выплатой в конце срока получается 593 тыс. Не говоря уж о том, что вклад "лучший" у сбера с 16 % на 11 месяцев не подразумевает пополнение, а вклад с пополнением на 36 мес вроде всего под 9%, а с капитализацией процентов ещё меньше.0
Denso SurferSofia.artist, мы же говорим не конкретно про вклады Сбера, а в целом про саму идею, правильно же? Полно банков имеют условия вкладов с капитализацией процентов (например, Тинькофф, Альфа). С чего вы взяли, что капитализация это редко - непонятно. Я не знаю, какие именно у вас условия по ипотеке, но практически всегда класть деньги на вклад под высокий процент будет выгоднее, чем досрочно гасить ипотеку с низким процентом. Кстати, вот нормальный калькулятор1
SofiaDenso, ну мы тогда переходим в область фантазий. Потому что ставка 16% с капитализацией и на все 4 года с пополнением - это фантазии. В реальности я не нашла банка с капитализацией процентов и ставкой 16%. 16% в основном у вкладов на полгода и без капитализации, хотя в реальности это скорее 15,5%. Если мы рассуждаем от теоретической вкладе под 16% на 4 года без капитализации, то это не выгодно. Если рассуждаем о 16% на 4 года с капитализацией, то почему мы не пофантазировать о ставке 20%?? Или 50% как в Турции?? Всякое бывает, всё можно допустить. Реальность - это 9-10% на год с пополнением и может быть, если повезёт, с капитализацией. Максимальную ставку на вклад на 12 месяцев 14% я видела только весной 2022 года. Можно посчитать, какой будет доход за год, если каждый месяц класть 50 тыс на мифический вклад с пополнением под 16% с капитализацией. Но за ипотеку под 6% вы за год переплатить 180 тыс руб в качестве процентов. Вклад точно не покроет эти расходы даже за год.2
Руслан РомановНе смущает, что деньги, которые на вкладе так и остаются вашими, а то, что вы отдали банку уже не вернётся?1
Denso SurferSofia.artist, вы пытаетесь выдумывать какие-то ненужные дополнительные условия. Зачем обязательно сразу на 4 года пополняемый вклад? Смотрите на вопрос шире. Можно открыть вклад на пол года, потом переоткрыть. Можно хоть каждый месяц открывать новый непополняемый вклад. Даже не обязательно искать вклад под 16%, потому что под 15% и даже под 14% вклад будет выгоднее, чем досрочно гасить ипотеку под условные 8%. У меня вот прямо сейчас в Тинькофф как раз "мифический" пополняемый вклад под 14% на 6 месяцев с капитализацией (не является рекламой 😅). Закончится - переоткрою. Ваш аргумент про 180 тысяч переплаты процентов не совсем корректный, потому что в варианте с досрочным погашением ипотеки вы же тоже не 0 рублей переплачиваете. Чем заниматься тут словоблудием, вы лучше напишите ваши условия по ипотеке (сумма, срок, процент). И я на конкретных расчетах покажу вам, что выгоден вклад даже со ставкой на 5% больше, чем процент по ипотеке. Не говоря уже о том, когда как у автора статьи на целых 10% процент по вкладу больше 🙂0
SofiaDenso, можно переоткрыть, но никто не знает, какая ставка будет через полгода. Моя ипотека под 10%, я поняла, что мне нет смысла заниматься попытками выиграть полпроцента. Я придерживаюсь тактики покупки долларов в ожидании очередного обвала рубля, это принесёт больший доход, чем вклад. В данном вопросе от автора меня заинтересовал то, что по сути даже с разницей в 10 пунктов не имеет смысла класть деньги на вклад (при отсутствии капитализации процентов) , а в случае наличия капитализации выгода минимальна (если вся не уйдёт на покрытие страхования ипотеки) .0
Denso SurferSofia.artist, так никто не заставляет продолжать класть деньги на вклад, если ставка станет невыгодной 🙂 Но это не значит, что сейчас не нужно этим пользоваться, пока есть возможность) А то что вы не видите смысла во вкладе по сравнению с досрочным погашением, так это просто от некорректных расчетов. В своем первоначальном комментарии вы не только берете невыгодные условия вклада, но еще и не замечаете, что при досрочном погашении вы закроете ипотеку на пол года позже (4 года 2 месяца против 3 лет и 8 месяцев). И за эти пол года вы заплатите банку ещё минимум 300 тысяч. Не надо тут людей в заблуждение вводить 🙂 Но ради справедливости скажу, что если бы я выбирал между досрочным погашением, вкладом и инвестициями, то тоже бы выбрал инвестиции (в валюту или во что-то другое). Но так как автор ставит вопрос, то в ее случае ответ "конечно же вклад под 16%"1
ОDenso, можете мне помочь рассчитать как лучше, все данные дам))0
SofiaDenso, в целом да, разницу в 6 месяцев я упустила, это ещё 300 тыс досрочными взносам на погашение 🤔0
Denso SurferО, давайте, напишите)0
ОDenso, в декабре 23г. мы взяли в ипотеку 11999000 под 7,99% на 30 лет, ежемесячный платеж сейчас стал 87154. Первоначально платеж был 88080руб., но в январе мы заплатили на 100000 больше в счёт уменьшения платежа. Практически 78000-80000 в месяц уходит на уплату процентов. Мы могли бы платить на 100000 больше каждый месяц, но с февраля решили открыть накопительный счёт под 16% годовых с начислением процентов ежемесячно. Я считаю что с такими большими процентами по ипотеке (80000 руб. в месяц на покрытие процентов) выгоднее платить в месяц по 187000 руб., закрывая ипотеку, чем держать деньги на счёте под 16%годовых. Считаю что сейчас нужно быстрее закрывать ипотеку, а вот когда в ежемесячном платеже по ипотеке будет больше основного долга, то тогда можно уже не торопиться и открывать вклады, счета. Как на цифрах, конкретно рассмотреть два варианта не пойму. Помогите пожалуйста разобраться)) Если нужны какие-то ещё данные, спрашивайте, напишу! Могу прислать график уплаты процентов по ипотеке сюда). Заранее благодарю!0
Denso SurferО, давайте для упрощения сделаем сравнение со стартовой суммой долга 11 999 000 и стартовым ежемесячным платежом 88 080, чтобы не запутаться. И я сравню не все 30 лет, а первые 5 лет, чтобы показать, что даже в первое время выгоднее класть деньги на вклад с более высоким процентом, а не гасить ипотеку досрочно. И процент по вкладу возьмем не 16%, а пусть будет 14%, чтобы было реалистичнее. Итак, сравниваем два варианта: 1) Первый вариант - каждый месяц закидывается 100 000 на досрочное погашение ипотеки. Так как после каждого досрочного платежа основной платеж будет уменьшаться, то высвободившиеся деньги тоже будут пускаться на досрочное погашение. То есть, каждый новый месяц закидываться досрочно будут уже не 100 000, а все больше и больше. 2) Второй вариант - досрочное погашение ипотеки не делается вообще, только платится основной платеж. А 100 000 закидываются на вклад под 14% с ежемесячной капитализацией. Что будет через 5 лет: 1) В первом варианте сумма основного долга по ипотеке уменьшится до 4 056 266 рублей. 2) Во втором варианте сумма основного долга по ипотеке уменьшится до 11 402 037 рублей. Но на вкладе к этому времени у вас будет 8 720 073 рублей. Налог за проценты по вкладу за 5 лет составят 268 458 (с учетом того что проценты с первого миллиона не облагаются налогом). Получается, что если отнять налог, то на вкладе будет 8 720 073 - 268 458 = 8 451 615 рублей. Если закинуть их как досрочное погашение, то сумма основного долга ипотеки уменьшится так: 11 402 037 - 8 451 615 = 2 950 422 рублей. Сравниваем итоговый остаток основного долга в первом и втором варианте: 4 056 266 - 2 950 422 = 1 105 844 рублей. То есть, в вашем случае если вместо досрочного погашения ипотеки вы будете закидывать каждый месяц на вклад 100 000 рублей под 14%, то через 5 лет это будет выгоднее больше, чем на миллион рублей. Если есть вопросы по тому, как я посчитал какую-то цифру, спрашивайте. Но все это можно легко проверить где-нибудь в экселе.1
ОDenso, в феврале мы закинули на 100000 больше, основной платеж уменьшился с 88080 до 87154, т.е. если продолжать закидывать на 100к больше каждый месяц, то платеж будет уменьшаться примерно на 930 рублей в месяц, т.е за 5 лет платеж уменьшится ежемесячно на 930*5 лет*12месяцев=55800,т.е станет 32300руб в месяц! Мы взяли 11999000, через 30 лет должны будут отдать +19 млн,т.е. всего со взятой ипотекой 31 млн. Распишите пожалуйста подробнее откуда вы взяли каждую цифру0
О0
Denso SurferО, извиняюсь за долгий ответ, был завал по времени. Для расчета я написал программу, которая делает вычисления по формулам. Для варианта досрочного погашения ипотеки я использовал формулу расчета ипотеки для аннуитетных платежей. Для варианта со вкладом я использовал формулу расчета доходности вкладов с ежемесячной капитализацией. Эти формулы есть в открытом доступе. Основной вывод такой - если процент по вкладу выше хотя бы на 3%, чем процент по ипотеке, то выгоднее откладывать деньги на вклад, а не досрочно гасить ипотеку.0