Что вы узнаете

  1. Как рассчитать комфортный ежемесячный платеж по ипотеке.
  2. Какую квартиру вы можете себе позволить и сколько денег вам понадобится для первоначального взноса.
  3. Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос, и как быстрее на него накопить.
  4. Как рассчитать итоговую стоимость ипотеки.
  5. Почему переплата по кредиту такая большая и как ее уменьшить.

Чтобы взять ипотеку, нужно понять, на какую квартиру вы можете претендовать. Для этого нужно определить, кредит на какую сумму банк сможет вам выдать. А чтобы узнать сумму кредита, надо прикинуть размер ежемесячного платежа, который вы потянете. С него и начнем.

Рассчитываем комфортный ежемесячный платеж по ипотеке

В прошлом уроке мы рассказали, что самый безопасный вариант — когда на погашение ипотеки уходит не больше половины дохода за вычетом обязательных платежей. Но есть и другие ориентиры.

Если вы снимаете жилье и исправно вносите арендную плату, очевидно, что ваш арендный платеж вам по силам, а значит, вы сможете отдавать на погашение ипотеки такую же сумму. Вероятно, вы можете выплачивать и больше, но хотя бы с комфортным уровнем мы определились.

Заложите резерв на время до въезда в квартиру

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме или планируете делать ремонт в купленной квартире, вы не сможете въехать в нее сразу после покупки. Соответственно, на какое-то время на ваш бюджет ложится двойная нагрузка: помимо аренды нужно выплачивать ипотеку. Составьте бюджет и посчитайте, хватает ли вам денег на платежи сразу по двум квартирам. Обычно это самый сложный период — потом вы переедете в собственную квартиру и станет легче.

Если вы не снимаете жилье, ориентируйтесь на свои доходы и расходы. Оцените будущие траты в течение года и разделите их на две категории: обязательства и повседневные расходы.

Обязательства — это фиксированные платежи. Например, квартплата, кредиты, транспорт, связь. То есть те расходы, которые даже в случае потери работы вы не сможете уменьшить.

Повседневные траты — это ваши обычные расходы на еду, обеды на работе, бензин, развлечения и так далее. Если вам не будет хватать свободных денег на ипотечные платежи, эти расходы можно уменьшить, чтобы найти недостающие средства.

Как мы уже сказали, хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины дохода за вычетом обязательств. Ответьте на несколько простых вопросов — и мы прикинем, какой ежемесячный платеж для вас оптимальный:


Отрепетируйте жизнь с ипотекой

Перед оформлением ипотеки можно провести генеральную репетицию: попробовать пожить так, будто уже купили квартиру и нужно каждый месяц платить банку. Выберите один день в месяц, когда нужно перечислять платеж воображаемому банку, и откладывайте размер этого платежа на отдельный счет. А еще лучше — на срочный вклад сроком до покупки квартиры, чтобы у вас не было соблазна использовать эти деньги.

Не забудьте о коммунальных платежах. Если вы всегда жили в съемном жилье, эти расходы могли быть включены в арендную плату, поэтому размер дополнительных расходов на вашу новую квартиру может неприятно удивить.

Репетировать можно и вживую, и на бумаге. А для вдохновения предлагаем вам финансовый план одной семьи, которая спланировала свой бюджет на 15 лет вперед, смогла выплатить две ипотеки и взять третью, регулярно ездить в отпуск, инвестировать и обустраивать дом.

Считаем, какую сумму банк сможет вам дать

Предположим, вы определились с размером посильного ежемесячного платежа. Чтобы понять, какую квартиру вообще получится купить с таким платежом, нужно прикинуть, какую сумму банк одобрит в ипотеку.

Сделать примерный расчет можно без похода в банк: чтобы узнать сумму кредита, нужно знать ставку, срок ипотеки и ежемесячный платеж. Размер платежа у нас уже есть, давайте разберемся с остальным.

Ставка. Ипотечная ставка рассчитывается индивидуально для каждого заемщика, поскольку зависит от многих факторов: финансового положения, кредитной истории, типа приобретаемого жилья и т. д.  По данным Центробанка, в декабре 2020 года средняя ставка по ипотеке была 7,38% — во многом благодаря программам господдержки и льготным кредитам. Но ставки могут меняться — зайдите на сайты крупных банков или сайты-агрегаторы, например «Сравни-ру», и посмотрите, под какой процент сейчас банки дают ипотеку. Чем ниже ставка по кредиту, тем большую сумму получится взять при том же сроке и ежемесячном платеже.

Срок кредита. Общее правило такое: чем больше срок кредита, тем большую сумму получится взять. Вот пример того, как это все сочетается.

Как срок ипотеки влияет на размер кредита при ежемесячном платеже 35 000 Р и ставке по ипотеке 7%

Срок ипотеки Размер кредита
30 лет 5 260 000 Р
20 лет 4 514 000 Р
10 лет 3 014 000 Р
Срок ипотеки
Размер кредита
30 лет
5 260 000 Р
20 лет
4 514 000 Р
10 лет
3 014 000 Р

Примерно посчитать можно на нашем калькуляторе: укажите посильный для вас ипотечный платеж и определите, какую максимальную сумму дадут в ипотеку.


Так ли страшна ипотека на 30 лет

Многие боятся брать ипотеку на 30 лет: мол, это кабала на полжизни, а еще и переплата растет вместе со сроком. Но это все в теории. Обычно люди берут ипотеку на максимальный срок, чтобы иметь комфортный платеж на случай финансовых затруднений, но при этом гасят ее досрочно.

Возьмем кредит на 1 млн рублей под 7% годовых и посчитаем условия для двух сроков: 10 и 30 лет.

10 лет: ежемесячный платеж — 11 600 Р, переплата — 393 тысячи.

30 лет: ежемесячный платеж — 6600 Р, переплата — 1,393 млн.

А теперь сделаем вот что: возьмем ипотеку на 30 лет, но платежи будем вносить такие, будто взяли ипотеку на 10 лет — то есть 6600 по графику и еще 5000 сверху досрочно. В результате переплата по нашей «30-летней» ипотеке составит 393 тысячи рублей и мы закроем ее через 10 лет — 30-летняя ипотека превратится в 10-летнюю с точностью до копейки. То есть важен не срок ипотеки в договоре, а то, какие платежи вы по ней вносите.

Плюс такого подхода в том, что обязательный платеж по «30-летней» ипотеке меньше почти в два раза: если случатся какие-либо финансовые трудности, можно снизить платеж до минимального и обойтись без штрафов и просрочек.

Прицениваемся к квартирам и разбираемся с первоначальным взносом

Итак, теперь вы знаете, какую сумму сможете платить каждый месяц и какую максимальную сумму банк сможет вам дать. Перейдем к самой тревожной части — оценим первоначальный взнос и сравним желаемое с действительным.

Продолжим на том же примере с ежемесячным платежом в 35 000 Р в месяц и максимальной суммой кредита, если брать его на 30 лет по ставке 7%, — 5 260 000 Р.

Как правило, банки требуют, чтобы первоначальный взнос составлял, как минимум, 10—15% от стоимости квартиры, остальное — ипотечный кредит. В этом случае мы можем посчитать, по какой максимальной цене можно купить квартиру и какой для этого нужен первоначальный взнос.

Ипотека: 5 260 000 (85% стоимости квартиры)

Какой первоначальный взнос потребуется: 928 245 Р.

Итого максимальная стоимость квартиры: 6 188 000 Р.

Делаем вывод: можно купить квартиру максимум за 6 188 000 Р, но для этого нужен первоначальный взнос 928 245 Р. В расчете мы пока не учитываем дополнительные расходы, которые обычно сопровождают ипотеку: страховку, оценку квартиры, комиссии и т. д. До этих расходов мы доберемся чуть позже и подробно поговорим о них в следующих уроках.

Прикиньте с помощью нашего калькулятора, на какую стоимость квартиры вы можете рассчитывать и какой первоначальный взнос для этого нужен. Укажите, какую сумму вы планируете взять в кредит и какой процент первоначального взноса требует банк.


Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос

Итак, вы рассчитали, какой первоначальный взнос нужен для квартиры, в которую вы целитесь. Вполне может оказаться, что ваших накоплений на этот взнос не хватает. И тут есть два очевидных, но реальных варианта: либо смотреть квартиры дешевле, либо копить.

Если покупка квартиры не горит, подкопить — лучший вариант. Наш калькулятор подскажет, сколько денег вам нужно откладывать и как долго придется копить.

Как пользоваться калькулятором:

  1. Выберите тип квартиры, укажите ее стоимость и процент, который собираетесь внести за счет собственных средств. Если у вас уже накоплена часть суммы, введите ее тоже.
  2. Настройте идеальный для себя баланс между сроком накопления и суммой, которую вы можете откладывать: двигайте ползунок до тех пор, пока не поймете, что это та самая сумма, которую вы в состоянии откладывать.
  3. Чтобы вы копили и не срывались, калькулятор предложит вам визуализировать цель: сгенерирует план предполагаемой квартиры, расчерченный в клеточку. Вам останется его распечатать и повесить на видное место, чтобы цель как можно чаще попадалась вам на глаза и напоминала о себе.
  4. Ежемесячно откладывайте необходимую сумму и закрашивайте клеточки. Каждая клетка на плане квартиры — деньги, которые вам нужно ежемесячно откладывать на покупку, а количество клеток — сумма первоначального взноса. Получили зарплату — отложили деньги — закрасили клеточку. И так каждый месяц. Некоторые клеточки в шаблоне будут закрашены сразу: это сумма, которую вы уже накопили.


Следующий шаг в накоплениях на первый взнос — организовать свой бюджет таким образом, чтобы к назначенному сроку вся нужная сумма была у вас на руках. Для этого рекомендуем составить финансовый план на предстоящий год. Спрогнозируйте доходы, проанализируйте расходы и решите, где стоит ужаться, чтобы регулярно откладывать необходимую сумму на первый взнос.

Не стоит тратить на первоначальный взнос все свои накопления. Покупка квартиры обязательно потянет дополнительные расходы: придется потратиться на оценку квартиры, комиссии банка, регистрацию права собственности, переезд, ремонт и даже покупку недостающих вещей.

Также мы рекомендуем накопить подушку безопасности — ваш резерв на случай непредвиденных ситуаций. Это первое, на что вам стоит отложить деньги, особенно если собираетесь брать ипотеку. Если доходы внезапно снизятся, финподушка позволит продержаться на плаву и не просрочить ипотечные платежи.

Хорошо, если вам удастся накопить резерв в размере 3—6 ваших зарплат. Если вдруг вы лишитесь работы, запаса должно хватить, чтобы во время поиска работы вести привычный образ жизни и не погрязнуть в долгах.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Есть разные способы купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Но будьте готовы к тому, что у ипотеки без первоначального взноса условия будут хуже, чем у ипотеки с первоначальным взносом. Банк захочет минимизировать свои риски при помощи более высокой процентной ставки, обязательного страхования и более жестких требований к заемщику.

Программа господдержки. Семьи с детьми могут накопить на первоначальный взнос за счет материнского капитала — сейчас его дают даже при рождении первого ребенка, а родителям двоих детей при определенных условиях государство заплатит более 600 000 Р. Но на практике банки редко воспринимают маткапитал как гарантию платежеспособности и дают кредит, только если в составе первоначального взноса есть и свои накопления.

Молодым семьям, в которых супругам еще не исполнилось 36 лет, государство готово оплатить до 35% жилья. У военных — участников накопительно-ипотечной системы первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы. Молодым ученым, учителям, медицинским работникам государство также помогает получить ипотеку по льготной ставке или выдает субсидию.

Более подробно о каждой программе расскажем в следующем уроке.

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Даже если вы не подходите ни под одну из программ, взять ипотеку без первоначального взноса можно под залог уже имеющейся недвижимости. Заложить можно любую недвижимость: квартиру, гараж, дом, землю. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а на 40—70% от ее оценочной стоимости. Выше всего оценивают квартиру, потому что она более ликвидна по сравнению с землей: ее проще продать. Процедуру такой сделки мы разберем в дальнейших уроках.

Особо рисковые граждане берут потребительский кредит на первоначальный взнос, но мы однозначно против такой затеи: вместо одного кредита нужно будет гасить сразу два. А если вам пришлось брать потребительский кредит на первоначальный взнос, значит, своих накоплений нет совсем — и если в жизни случится неприятная финансовая ситуация, переживать придется сразу из-за двух кредитов вместо одного.

А что там с переплатой по кредиту

Если вы пользовались кредитными калькуляторами, то наверняка видели, что кроме ежемесячного платежа они считают общую стоимость кредита и размер переплаты. И с ипотекой на большой срок обычно получается так, что вы переплачиваете сумму, соразмерную стоимости самой квартиры. Такая огромная переплата пугает людей, но на деле все не так страшно: переплата уже включена в ежемесячный платеж, она «размазана» по огромной дистанции, разом отдавать эти деньги банку не нужно. А еще эту переплату можно регулировать.



Чтобы понять, откуда берется такая переплата и что с ней делать, нужно разобраться с тем, как устроены платежи по кредиту.

Когда вы платите ипотеку, банк делит ваш ежемесячный платеж на две части: одна часть идет на погашение основного долга, другая — на уплату процентов за пользование кредитом.

Банк начисляет проценты за пользование кредитом каждый день по чуть-чуть, а выплачиваете вы их раз в месяц. Например, если у вас кредит на 5 000 000 Р под 7% годовых, проценты за день будут считаться так:

5 000 000 × 7% / 365 = 958,9 Р — или 28 767 Р за месяц.

В первую очередь ежемесячный платеж идет на уплату процентов, а остаток — на погашение основного долга. К примеру, если ежемесячный платеж 35 000 Р, на проценты в первый месяц уйдет 28 767 Р, а на погашение основного долга — 6233 Р.

После этого платежа у вас немного уменьшится долг перед банком — пока что совсем незначительно, на 6000 Р. Но теперь банк будет начислять проценты на меньшую сумму:

4 993 767 × 7% / 365 = 957,1 Р — или 28 731 Р в месяц.

С каждым месяцем основной долг будет уменьшаться все быстрее и на него будет начисляться все меньше процентов. В результате все большая доля платежа будет отправляться на уменьшение долга.

К примеру, через 10 лет на проценты будет уходить порядка 23 тысяч рублей вместо 28, а на погашение основного долга — около 12 тысяч.

Такой вид платежа, когда каждый месяц вы платите одинаковую сумму, называется аннуитетным. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа.

Еще бывают дифференцированные платежи: когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга, а проценты начисляются так же — на остаток. Как следствие, ежемесячный платеж в этом случае будет все время разным: в начале ипотеки вы гасите фиксированный основной долг и платите много процентов, а со временем платежи уменьшаются — основной долг тот же, а процентов меньше. Получается, что при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

Каким способом будет выплачиваться ипотека — решает банк, и в большинстве случаев банки предлагают аннуитетный вид платежей. Так меньше рисков, что заемщик не справится с выплатами, ведь размер платежа все время одинаковый.

Но правда в том, что заемщику без разницы, дифференцированные у него платежи или аннуитетные: ведь можно гасить ипотеку досрочно.

Разберем пример. Допустим, у заемщика аннуитетный платеж 10 000 Р в месяц, а если бы платежи были дифференцированными, платеж был бы 13 000 Р. Если заемщик будет платить больше, как при дифференцированном платеже, разница уйдет на погашение основного долга. В результате итоговая переплата при аннуитетном и дифференцированном платеже станет одинаковой. То есть сам вид платежа в договоре ни на что не влияет — влияет только сумма, которую заемщик вносит каждый месяц. А увеличивать эту сумму, если есть такая возможность, никто не запретит.

Такой способ уменьшения переплаты хорош тем, что ни к чему вас не обязывает. Минимальный платеж не увеличивается, и если вдруг повышенные платежи станут для вас некомфортными, вы в любой момент сможете от них отказаться и вернуться к первоначальным аннуитетным платежам — без всяких штрафов и просрочек. Ко всему этому мы еще вернемся в отдельном уроке о том, как гасить ипотеку досрочно и стоит ли это делать.

Итоги

  1. Перед тем как искать квартиру, рассчитайте комфортный для себя ежемесячный платеж: от этого будет зависеть цена вашей будущей квартиры.
  2. Накопите на первоначальный взнос: обычно нужно не менее 10—15% от стоимости квартиры. Но не тратьте все свои накопления — оставьте подушку безопасности на случай, если ваше финансовое состояние ухудшится.
  3. Попробуйте жить так, будто ипотека уже есть: репетиция подготовит вас к настоящему кредиту и выявит проблемы в планировании.
  4. Вносите больше денег, чем изначально договаривались с банком, и направляйте дополнительный взнос на погашение основного долга — так вы уменьшите переплату по процентам.

Что дальше

В следующем уроке разберемся, как выбрать банк и квартиру, подать заявку и увеличить свои шансы на одобрение ипотеки, а также определим, сможете ли вы сэкономить на ипотеке за счет различных программ с господдержкой.