Мнение: не стоит ждать снижения цен на объекты недвижимости

Сейчас практически каждый покупатель задумывается стоит ли прямо сейчас покупать себе квартиру, будь то вторичный рынок или рынок новостроек. Из-за высокой ставки по ипотеке покупатели боятся двигаться в сторону приобретения долгожданной квартиры. Напомню, ключевая ставка ЦБ РФ на момент написания статьи 18% годовых. А это означает, что на ипотечном рынке ставка от 19% годовых.

Конечно, мало приятного, но что же делать, если квартиру хочется купить прямо сейчас? Увеличатся ли цены на жилье, или наоборот снизятся? И как выгодно купить объект недвижимости? Спрос на объекты недвижимости зависит от ставки по ипотеке. Чем выше ставка, тем ниже спрос, и наоборот. Спрос влияет и на цены. Если спрос невысокий, тогда и цены будут медленно снижаться. «Из-за высокой ставки цены на вторичное жильё снизятся. До текущего момента мы имели дело со стагнацией на рынке готовых квартир: рост цен находился на минимальных показателях, а за последние несколько месяцев даже замедлился. По нашим данным, в городах-миллионниках и в целом по России увеличение медианной стоимости квадрата в июле по сравнению с июнем 2024 года составило менее 0,5%», — рассказал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.

Так стоит ли прямо сейчас приобретать долгожданный объект недвижимости под такую высокую ставку? Понятное дело, что сейчас не каждый может «потянуть» платеж по ипотеке в 40—60 тыс. руб. при скромных подсчетах. Но, если есть такая финансовая возможность, стоит ли приобретать? Из-за того, что любой товар на рынке только дорожает, конечно стоит. Многие потенциальные покупатели могут возразить, ожидая падения цен на рынке недвижимости. Давайте вспомним, что у нас когда-нибудь дешевело. Бывают случаи, конечно, что товар/продукт дешевеет на 10%, правда перед этим дорожает на 30%.

В последнее время, из-за определенных факторов в России дорожает практически все. Одни из самых главных факторов — СВО, инфляция — как следствие первого фактора. Также, сильное влияние обеспечило перегрев рынка гос. поддержкой, из-за которой взлетели цены не только на новостройки, но и на вторичное жилье. У Правительства нет четких планов как сократить инфляцию, поэтому пока живем в реальном времени с высокой ставкой. Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что дешеветь точно ничего не будет, в том числе и объекты недвижимости. Поэтому, если есть финансовые возможности, то покупать стоит прямо сейчас. Когда ставка будет снижаться, тогда резко вырастет спрос на покупку, из-за этого вырастет и цена объектов недвижимости.

Если я купил квартиру со ставкой 19—21% годовых, у меня все время будет такой процент? Если купили квартиру с высокой ставкой, не стоит переживать, поскольку такую ставку можно будет рефинансировать, когда снизится ключевая ставка, а вместе с ней и ипотечная. Когда будет снижение ставки, никто точно не знает. «Повышение ключевой ставки с 16% до 18% годовых дает рынку сигнал о том, что жесткая денежно-кредитная политика сохранится в течение года. Переход к постепенному снижению ключевой ставки возможен не раньше весны 2025 года, а достижение целевых показателей по инфляции — в 2026 году. Очевидно, что удержание инфляции является приоритетом с точки зрения стабильности финансового рынка и главным фактором поддержания инвестиционной активности», — полагает председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель Совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков.

Как выгодно купить квартиру после поднятия ставки? На чем можно сэкономить? Поскольку банки и застройщики не хотят терять прибыль, они придумали такие инструменты как «купи ставку», ипотека без первоначального взноса с увеличением стоимости квартиры, но с приятной ставкой.

«Купи ставку». В чем суть? Идея простая, для того, чтобы воспользоваться такой программой, необходимо иметь на руках определенную часть денег, которая пойдет для покупки ставки. Ставка приобретается на срок до 2 лет. Банки считают, что высокие значения по процентным ставкам продлятся не долго, примерно год-полтора, далее будет снижение. Например: объект недвижимости на вторичном рынке стоит 5 млн. руб., первоначальный взнос 1 млн 500 тыс. руб. 1 млн 250 тыс. руб. из которых пойдет на первоначальный взнос, а 250 тыс. руб пойдут на покупку ставки, таким образом, есть шанс превратить свою ставку с 20% в 12.9% годовых на 2 года, разница в 7,1%, выгода составит в деньгах 515 376 руб. Т. е. вложив всего 250 тыс. руб, можно сэкономить 265 тыс. руб. Конечно, математика занимательная, но покупка ставки рассчитывается сугубо индивидуально.

Иногда покупатели забывают, что они подходят под условия семейной ипотеки, ставка у такой программы 6% годовых на новостройки. Программа нацелена на улучшение демографической ситуации.

Также, нужно просчитывать страховку на жизнь, она не является обязательной, лишь рекомендательной, но банки почти всегда поднимают ставку на 1%, если ее не приобрести. Поэтому, нужно считать окупит ли страховка на жизнь этот 1% или нет. Масса случаев, когда покупатели отказываются от страховки, т. к. иногда выгоднее переплатить 1% по ипотеке. Таким образом можно сэкономить и на страховке.

На риелторских услугах экономить не рекомендую, нужно найти хорошего специалиста, который возьмет всю рутину по сделке на себя и поможет купить или продать объект недвижимости выгодно с гарантией безопасности для вас. Ведь покупатель или продавец в среднем за жизнь совершает всего 2—3 сделки, и не знают каких-либо тонкостей. Риелтор же, возможно, провел 100, 200, а то и 500 сделок, опыта явно у специалиста по недвижимости больше, и он знает какие-либо нюансы по сделке, что поможет существенно сократить расходы по времени и в деньгах.

Мои ожидания. Я полагаю, что пока основная масса денег тратиться не на улучшение благосостояние а на поддержание СВО, ничего не поменяется, возможно будет ухудшение экономики. Почему вообще эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки к весне 2025 года? Возможно они считают, что к этому времени военной операции уже не будет и экономика будет восстанавливаться. Если это так, то я тоже в надежде, что экономика будет восстанавливаться уже к весне 2025 года, а к концу 3-го квартала ставка будет такой, что можно будет купить объект недвижимости без внутренних потрясений.

Что касается роста цен, то я считаю, что цены в среднем будут расти, не сильно, но все же расти за счет инфляции, ведь обесценивания денег еще никто не отменял, а зарплаты не успевают индексировать. Что касается спроса, то он никуда не делся, люди по прежнему женятся, плодятся и разводятся, покупать будут всегда, просто спрос будет не такой высокий. Поэтому самое лучшее время для приобретение жилья — прямо сейчас!