Как я организовала посуточную сдачу 9 квартир в центре Петербурга, вложив 5 млн рублей

Сегодня история про посуточную аренду в Санкт-Петербурге. Мой личный опыт: как я начала с одной квартиры в спальном районе в 2019 году и масштабировалась до 11 апартаментов на декабрь 2021 года.

Осенью 2019 года я купила квартиру в центре города на деньги с продажи квартиры в Московском районе, разбила ее на две и сдавала посуточно, тем самым увеличив доход с 5% до 18%. Уже осенью 2020 года я поняла — хочу масштабировать бизнес. Денег на покупку чего-то масштабного не было. Было 3 900 000 ₽ и кредитные карты.

Мой супер-план:

1. Снять убитую квартиру в центре города. Центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние — неважно, главное — локация и вид из окна.
2. Сделать классный ремонт.
3. Сдавать и получать доход.

Шаг №1. Варианты:

1. Взять в аренду готовый мини отель.
2. Взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет.

Шаг №2. Анализ

Вариант 1: взять в аренду готовый мини отель.

Плюсы: не надо делать ремонт, можно сразу начать работу.

Минусы:

• хорошее не сдают в аренду. Те варианты, что были на рынке, я находила на Букинге и смотрела отзывы. Это были «уставшие» апартаменты с дефектами, такими как звукоизоляция, запахи, неисправная канализация, и тд.
• Большая стоимость аренды. В не сезон т.е. осень-зима-весна работаешь в ноль.
• В большинстве апартаментов есть персонал. У меня же всё на удаленном управлении и придется многое переделывать.

Вариант 2: взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет. Плюсы: все сделаю под себя, низкие арендные ставки. Время ремонта — 3 месяца минимум, но это нервы и деньги. И для двух вариантов одинаковые — риски аренды.

Шаг №3. Поиск

• главный критерий — локация;
• планировка квартиры — возможность перепланировки, не нарушая законов, максимальное количество номеров;
• удобство эксплуатации. У меня уже есть квартиры в центре города, я хотела квартиру в этой же локации.

Искала через Авито и Циан, в рубриках «готовый бизнес», «квартира аренда», «коммерческая недвижимость аренда».

• Рыночная цена: 24 700 000 рублей.
  Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
  Метраж: 130 м.кв.
  Арендная ставка: 60 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
  Текущая доходность: 2.93% (аналитика с сайта бн.ру ).

Но для хозяина такой квартиры процент доходности — это очень печальные цифры.

Я нашла и взяла в аренду 2 таких квартиры в одном доме. Условия — 55 000 рублей за каждую, аренда с увеличением на 5000 каждый год. 2 месяца на ремонт. Без агентов с моей стороны с регистрацией в Россреестре. Самое сложное было общаться с агентом с той стороны. Более 3х месяцев тянулись переговоры. Пока не встретились с собственником, и там быстро договорились.

Проект + Расчет доходность:

• Проект я сделала до заключения договора аренды на планах ПИБ. На его основе я рассчитала доходность всей затеи.
• Количество студий спроектировала не максимальное. Важнее для меня был все-таки комфорт. Студии от 16 метров и более.
• Предложений на рынке с мини-студиями полно. Я знала своего клиента — это клиент Сапсана. Средний класс, любит комфорт, историю и уют.
• Удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволило мне не иметь персонал.

Что получилось:

• студия 16-22 м.кв на 2 гостя — 6 шт.;
• студия 25 м.кв на 4 гостя — 2 шт.;
• 1-комнатная квартира 35 м.кв. на 4 гостя — 1 шт.

Сделала три варианта расчета:

1. Оптимистический: без пандемий и сдаем весь год лето 98% заселения, зима 75%.
2. Средний: лето 98% зима 50%, либо зима сдаем в долгосрочную аренду.
3. Плохой — сдаем все на долгосрочную аренду.
4. Принимать решение об открытии бизнеса нужно, только если вас устроит и самый плохой вариант.

Сама себе прораб. Я нанимала людей на Профи.ру на конкретную задачу. Материалы рассчитывала сама.

Плюсы:

• экономия финансов;
• личный контроль всех скрытых работ;
• знаю все слабые места и учитываю их при эксплуатации.

Минусы:

• много времени проводила на стройке и сама многое делала своими руками;
• устала
• кожа и ногти ни к черту — девочки, не советую!

Важно: у меня есть опыт авторского надзора и архитектурное образование. Я знала очередность работ, и четко понимала, чего требовать от строителей.

Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане было еще одно окно, а по факту его не было, поэтому у нас вышло на 1 кв. меньше. Были и приятные — 2 зашитых стояка канализации позволили нам обойтись без насосов.

Денег на оборудование не хватило. Помогла Икея! У них мы оформили беспроцентную рассрочку для бизнеса до 1.5 лет. Взяли мебели, постельного белья и тд на 500 000 рублей без первого взноса.

Оптимизировала все, что могла. Например: батареи, вентиляторы, плиту индукционную, дополнительные комплекты белья купили уже летом с доходов. Картины на стены — проблема! Денег на них уже не было. Попыталась договориться с художниками, чтобы у меня в номерах висели их картины, а люди могли бы при желании их купить, но в последний момент мне отказали, когда узнали, что у меня нет персонала. Пришлось развесить свои работы с института.

Доступ в квартиру — мини-сейф с кодовым замком. Умные замки с кодом, который можно удаленно изменить. Такой замок сообщает вам на телефон, когда и кто заходит в квартиру.

Аккаунт на Airbnb у меня к тому времени уже был, а также я уже имела статус суперхозяина, который дает большое количество просмотров. Новый объект я присоединила к нему. Было очень сложно удержать этот статус так как при запуске новое было еще очень сырое. За каждый отзыв я боролась. Я разговаривала с гостями, ставила бутылочки шампанского. Приезжала ночью открывать замки и тд. Гости хорошо относятся даже к косякам, если они быстро решаются, хозяин их выслушивает, идет на уступки и быстро реагирует на просьбы.

Финансы:

• вложили 5 000 000 ₽;
• оборот за 8 месяцев — 4 500 000 ₽;
• доход более 50% от оборота.