«Вера в человечество пошатнулась»: как я сдаю две квартиры в Екатеринбурге

25

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Удаленный аватар автора

Больше не в Т—Ж

Как я решил сдавать жилье

В марте 2021 года моя семья переехала из Екатеринбурга в Питер. На Урале у нас остались две квартиры, которые нельзя было продать «прямо щас»: студия на Широкой речке, купленная на материнский капитал, и двушка на Уралмаше, приватизированная только в январе 2022 года — а значит, до 2025 года ее продажа будет облагаться НДФЛ.

Сдавать — самое очевидное решение. Ожидалось, что за двушку я буду получать около 15 000 ₽ и платить ими за квартиру, которую мама снимает в СПб, а плату за студию — те же 14 000—15 000 ₽ — мы будем тратить на текущие нужды. В принципе, так и получилось, но был нюанс.

Как я готовился

Состояние квартир вы увидите на фото, и они сильно различались: если студия была почти новой, с кухонным гарнитуром, шкафом-купе, бытовой техникой и даже относительно рабочим телевизором, то из двушки мама забрала с собой мебель и технику, а все оставшееся я выкинул из-за максимального износа.

Дополнительно я облицевал кафелем ванную в студии — плитку мы купили задолго до отъезда, и она просто лежала; нужно было либо оставлять все как есть, либо заморочиться и все-таки приклеить ее, куда положено. Нанял мастера, заплатил ему, кажется 25 000 ₽. Больше в студии не делал ничего. Двушку я оставил пустой, но застраховал по риску «ущерб третьим лицам» — в ней газовая плита, это могло быть опасно.

Завел себе приложение самозанятого, чтобы платить налоги. Договоры найма подготовил сам.

Студия выглядит более современно
Студия выглядит более современно
В двушке — уставший ремонт
В двушке — уставший ремонт

Как я искал жильцов

Студию я сдавал с помощью риелтора: просто оставил ключи человеку, который продавал мою третью квартиру. Михаил был идеален: жильцов находил быстро, все они были платежеспособны, аккуратны и милы. Деньги за свои услуги взял один раз: когда нашел первого квартиранта.

Потом были еще двое, но за их поиск я не платил ни копейки. Оказал мне множество мелких бесплатных услуг, например, однажды приехал ночью на такси, когда я долго не мог открыть собственную дверь. Приехал, вложил правильные ключи в правильные скважины, сказал «не за что» — и уехал обратно. Денег не взял даже за такси. С тех пор я люблю риелторов.

В студии довольно просторный санузел
В студии довольно просторный санузел

С двушкой получилось сложнее: после приватизации я начал тоже искать риелтора, потому что в Екб не жил и мне нужен был кто-то, кто мог бы хотя бы показать квартиру. По рекомендации Михаила связался с одной женщиной, и она нашла квартирантов, но почему-то озвучила им не те условия, которые оговаривала со мной. В итоге они прожили всего месяц, заплатили 13 000 ₽, из которых 8000 ₽ я отдал риелторке за услуги.

Вторая попытка была экстремальной, но, казалось, удачной: я приехал в Екатеринбург на сутки без плана, ночью закинул объявление на сайт поиска недвижимости, днем следующего дня получил единственный ответ от эмигрантов из Узбекистана, показал им квартиру и через пару часов уехал на полгода. Договорились с ними на 17 000 ₽ в месяц, в итоге заплатили они 94 000 ₽ за 9 месяцев, и остались должны мне, с учетом компенсации за коммуналку, около 60 000 ₽.

Об этих людях я расскажу отдельно, но в итоге они съехали, и с марта 2023 в двушке живут другие люди: их агент нашел меня через полчаса после размещения объявления на сайте, а еще через неделю в очередной моей командировке мы подписали все документы. Пока, тьфу-тьфу, все хорошо, полностью и вовремя.

А это ванная в двушке
А это ванная в двушке

Что было после передачи ключей

Жильцы в студии не запомнились ничем, кроме хорошего. Всего за два года их было четверо: молодой железнодорожник (уехал на повышение в Москву), сотрудник силового ведомства (снимал квартиру тестю, съехал, когда достроил дом), девочка-студентка (нашла через год квартиру ближе к месту учебы).

Сейчас живет работник завода, который искал квартиру рядом с местом своего основного проживания. Личные семейные дела, все вот это. Я даже не видел никого из них, кроме последнего жильца, но все было как надо: платили вовремя, общались адекватно, ничего не разрушили.

С двушкой гораздо интереснее. Квартира, как я говорил, на Уралмаше, пустая и довольно запущенная. Приводить ее в порядок я пока не вижу смысла: как только закончатся «налоговые» три года, мы ее продадим. Ну а жить «как есть» согласны только искатели счастья в чужой стране.

Так в июле 2022 года у меня появились две милые женщины с иностранными паспортами, комком смятых купюр в руках и регистрацией до сентября по какому-то не очень убедительному адресу. Первые два месяца они, видимо, скидывались, и платили вовремя и полностью, но потом все пошло не так: одна съехала, вторая осталась, но выписала себе с родины мужа: безработного, зато выпивающего.

Они попросили скидку и стали платить 15 000 ₽ в месяц, и те с большой задержкой. Я терпел до февраля, а потом приехал поговорить. Дальше просто приведу выдержку из искового заявления, которое подам на днях:

«В ходе разговора с Х. мы пришли к соглашению, что накопленную на тот момент сумму долга — около 32 000 ₽, в основном — задолженность по коммунальным платежам — Х. заплатит на следующий день. Мы оформили дополнительное соглашение к договору, в котором документально зафиксировали сумму задолженности и обязательство погасить ее. Сразу после этого я возвратился в Санкт-Петербург.

Как ситуация развивалась дальше

Ни 14 февраля, ни позже денег я не получил, а 21 февраля 2023 года сообщением в мессенджере «Вотсап» наниматель сообщила, что освободила квартиру в связи с возвращением в Узбекистан, ключи от квартиры оставила у соседей.

Я приступил к поиску новых нанимателей, разместил объявление на сайте «Циан» и договорился с агентом на просмотр. Агент, прибывший 14 марта в квартиру, обнаружил, что наниматель Х. и какой-то неизвестный мужчина находятся в квартире, то есть не освободили ее и ввели меня в заблуждение, пользуясь тем, что я постоянно проживаю в Санкт-Петербурге и проверить квартиру сразу не смогу.

Я немедленно вылетел в Екатеринбург, и 20 апреля 2023 года обнаружил, что квартира освобождена от нанимателя, иных лиц, их вещей. При этом квартира стоит незапертой, сломана газовая плита на кухне, принадлежащая наймодателю — разбито стекло духовки, оплавлены переключатели конфорок, плита непригодна к эксплуатации».

Так я поиграл в рантье и недополучил почти 70 000 ₽: 32 000 ₽ — долг за наем, 29 000 ₽ — компенсация коммунальных услуг, 8000 ₽ — примерная стоимость б/у-плиты. Мелочи вроде новой личинки замка я не считаю.

Не очень верю, что долг удастся взыскать, но в суд все равно обращусь и, возможно, накатаю жалобу и в миграционную службу — денег мне не жаль, но вера в человечество пошатнулась, это нужно как-то компенсировать.

С конца марта двушка опять сдается, новые жильцы купили в нее холодильник и стиральную машину, платят вовремя и полностью, вопросов нет.

Что получилось в итоге

Сдаю две квартиры уже почти два года.

Заработано за весь срок: 550 000 ₽ (210 000 ₽ за двушку и 340 000 ₽ за студию).

Налоги: около 22 000 ₽ (4 % как самозанятый).

Убытки: 70 000 ₽.

Сопутствующие расходы — около 50 000 ₽:

  • услуги риелтора — 15 000 ₽ единоразово за обе квартиры,
  • ремонт за мой счет (замена теплосчетчика, починка стиральной машины, прочистка труб, замена замка) — около 17 000 ₽ за все время,
  • компенсация за покупку техники в двушку — 12 000 ₽,
  • реклама на сайте недвижимости — 733 ₽ за два размещения,
  • страхование квартиры на год — 1575 ₽.

Чистый доход: около 430 000 ₽ за период, или 215 000 ₽ в год.

Какие выводы я для себя сделал? Все можно делать дистанционно, без вложений, риелтора, показов и особых заморочек, но многое зависит от порядочности нанимателя. Считаю, что мне больше повезло, чем нет.

РедакцияА вам везло с жильцами или хозяевами съемной квартиры?
  • Alexandra P.После прочтения лишний раз убедилась, что если у человека нет недвижимости, то у него одни проблемы, а если есть недвижимость - другие проблемы... Хороших вам жильцов)19
  • Alexandra, спасибо, это натурально геморрой какой-то по первости. Я еще довольно спокойно все это описал, а так разруливать из Питера сломанный счетчик в Екб - это довольно весело, конечно. Потом привыкаешь, не без того.3
  • АлисаУ меня вопрос : а как Вы сдавали квартиру иностранкам без регистрации? Она же до сентября, как я поняла, была у них.1
  • МорковкаМама тоже сдает квартиру. Естественно очень много откликов от иностранных граждан и мне как-то неловко их футболить только по нац. признаку, но вот еще одно доказательство. Причем они всегда клянутся, божатся, что будут жить одни, но я не верю, никогда южане или среднеазиаты не живут по одному. Статья убедила меня не сдавать не русским.8
  • Ерофей ДорогинИстория - ещё одно подтверждение моего давнего вывода: сдавать надо либо в том городе где живёшь (а ещё лучше в том же районе), либо необходимо иметь надёжного партнёра - профессионала, кто не только сдаст, но и целиком возьмёт в управление. По терминологии не понял что значит убытки. Догадываюсь, что это расходы на восстановление того что сломали, но убытками это называть неправильно, это просто ещё одна статья расходов. Не понял, почему риэлтора что сдал студию не подрядили и на 2ю квартиру. По-моему, это вытекало из истории сотрудничества с ним.4
  • Ерофей ДорогинРоткив, >мог угореть на штраф, прекрасно это понимал.> Ладно бы только штраф. Если бы ваши узбеки были бы пойманы на торговле чем-то запрещённым, то вас бы могли привлечь как соучастника. По крайней мере, на допросы б потаскали. Взяли б подписку о невыезде и сидеть вам в Екатеринбурге до окончания следствия, а это дело не быстрое, больше года может идти.5
  • Юлия ШершневаКакая прикольная табличка «В парк»)) Как она вам досталась? Совершили набег на «восьмерку»? Стибрили в троллейбусе?3
  • Юлия, брат стащил где-то, и эта табличка – единственное, что я не смог выбросить. С этим справились первые же арендаторы, те, которых нашла риэлторка.0
  • КадерлемМама сдает квартиру, оставшуюся ей в наследство. Я помогаю ей в этих делах. Были готовы к проблемам, но пока, тьфу-тьфу-тьфу, всё более или менее, но хорошо. Квартира оказалась "счастливой". Первые квартиранты - парень с девушкой, прожили два года, поженились, нашли работу в Москве и уехали. До сих пор поздравляют маму в мессанджере с праздниками. Правда, один раз залили соседей, прорыв трубы случился под утро, а они крепко спали:) Но всё решилось спокойно и без нашего особого участия. Жильцы находятся сами:) точнее по рекомендации предыдущих Следующая пара - тоже поженились, когда там жили, у них родились двойняшки, и так бы и дальше жили, но попросили временную регистрацию для себя и детей, чтобы дети пошли в школу престижную, к которой по прописке относился дом. Мы на это не пошли и расстались с ними полюбовно. Иногда встречаемся случайно в городе, здороваемся и я сама уже, как старушка, дивлюсь тому, какие у них уже большие дети, потому что помню их младенцами:) Потом там жили две девушки, одна из них очень хотела замуж и вышла именно через два года жизни в той квартире и съехала, сейчас живет вторая, но уже с парнем:) Да, договариваемся, если нужен мелкий или не мелкий ремонт (например, вторые жильцы приводили в порядок лоджию, предоставляли чеки и эти затраты шли в счет арендной платы), за всё это время меняли сантехнику, делали ремонт на кухне, покупали новую стиральную машину и холодильник. Подумываем продать, но пока еще есть жильцы, поживём - увидим.3
  • Ерофей ДорогинРоткив, >расходами они не являются, потому что при нормальном развитии событий этих расходов не было бы.> Как раз именно расходами ори и являются. Другое дело что не запланированными, но из-за этого они ими быть не перестают. Убытки = Выручка - расходы (при условии что расходы больше выручки). Вам бы матчасть по бухгалтерскому учёту чуть подтянуть. Говорю исключительно по доброму, просто сильно глаз режет терминология.2
  • Ерофей ДорогинКадерлем, >Квартира оказалась "счастливой".> У меня такие объекты практически все. Сейчас вот 3й (в этом году выходит с ремонта). Со всех 3х в начале этого года съехали потому что : 1. Поженились и взяли ипотеку (молодая пара) 2. Ждут прибавления в семье - взяли ипотеку 3. Решили что в 1к тесно с маленьким ребёнком и купили свою квартиру в ипотеку. >договариваемся, если нужен мелкий или не мелкий ремонт> Сильно рискуете - при ремонтах жильцы вряд ли будут выбирать правильные материалы и делать качественно. Так замазать/залепить. Потом переделывать придётся дороже.3
  • Ерофей, для меня убытки это то, что в кодексе, а не то, что в бухучете, но тут кто на что учился. Глаза вашего мне жаль, но не очень, вам бы уровень общения подтянуть, тоже исключительно по-доброму говорю.0
  • Провоторова ОльгаТоже сдаю квартиры и всегда считала и считаю, что если квартира убитая, то и не будет в ней достойных жильцов. Кто чистоплотен и аккуратен, тот ищет квартиру с ремонтом, комфортную для проживания из-за уважения к собственной персоне))) И продавая квартиру, клеила дешёвые, но новые обои, белый поток (даже и натяжные прилично смотрятся, если перепад плит) Просто чисто и свежо. И на фотографиях квартира смотрелась намного выигрышнее и продалась быстро и по хорошей цене. Вам удачи в этом нелёгком способе дохода✌8
  • Юлия ШершневаРоткив, эх, ну это ж надо было... Хоть бы спросили.2
  • Провоторова, спасибо. Для меня это скорее не способ дохода, а вынужденная мера - иначе пришлось бы оплачивать мамину съемную квартиру из своих денег, а так я просто чуть-чуть за нее доплачиваю, это не напряжно. Ну и 70 потерянных я зафиксировал как свой собственный долг, мама не пострадала. Насчет "сделать косметику" вы правы, мне было бы приятнее сдавать комфортную квартиру, а не уставшую. Но это требует времени и физического присутствия в Екб, у меня нет ни того, ни другого. Есть еще мысль, что вложения в ремонт не отобьются примерно никогда, учитывая разницу между стоимостью комфортной и пустой квартир в одинаковой локации. Но если будет возможность, сделаю, конечно, мне самому так комфортнее будет.2
  • Ромбик"Агент, прибывший *14 марта* в квартиру, обнаружил, что наниматель Х. и какой-то неизвестный мужчина находятся в квартире, то есть не освободили ее и ввели меня в заблуждение....." "Я немедленно вылетел в Екатеринбург, и *20 апреля 2023* года обнаружил...." Как-то по датам не сходится3
  • Женя ЯнченкоКадерлем, а почему вы не стали делать временную регистрацию? Ее же можно на полгода всего сделать, оформились бы в школу и всё. Никак на вашу квартиру от этого претендовать они бы не смогли, не смотря на детей.1
  • Ромбик, 20 марта, да.1
  • КадерлемЖеня, мама - собственница этой квартиры, не захотела, почему - не знаю, мне уговаривать её тоже интереса нет0
  • АбырвалгСвое потраченное время на сдачу и решение проблем нелишне было бы еще посчитать. Хотя бы в часах, если не в деньгах. "Как я получил 215000 в год просто так" - это одно. А "как я получил 215000 в год потратив 100 часов" - другое.1
  • Руслан КозырчиковКадерлем, странные вы конечно люди. Говорите что люди жили, проблем не было. А во временной регистрации отказали, что пришлось даже съехать. Вот тут вера в человечество действительно пошатнулась.2
  • Alexey_PeАбырвалг, Время сна тоже учитывать?0
Вот что еще мы писали по этой теме