«Вера в человечество пошатнулась»: как я сдаю две квартиры в Екатеринбурге

В марте 2021 года моя семья переехала из Екатеринбурга в Питер. На Урале у нас остались две квартиры, которые нельзя было продать «прямо щас»: студия на Широкой речке, купленная на материнский капитал, и двушка на Уралмаше, приватизированная только в январе 2022 года — а значит, до 2025 года ее продажа будет облагаться НДФЛ.

Сдавать — самое очевидное решение. Ожидалось, что за двушку я буду получать около 15 000 ₽ и платить ими за квартиру, которую мама снимает в СПб, а плату за студию — те же 14 000—15 000 ₽ — мы будем тратить на текущие нужды. В принципе, так и получилось, но был нюанс.

Состояние квартир вы увидите на фото, и они сильно различались: если студия была почти новой, с кухонным гарнитуром, шкафом-купе, бытовой техникой и даже относительно рабочим телевизором, то из двушки мама забрала с собой мебель и технику, а все оставшееся я выкинул из-за максимального износа.

Дополнительно я облицевал кафелем ванную в студии — плитку мы купили задолго до отъезда, и она просто лежала; нужно было либо оставлять все как есть, либо заморочиться и все-таки приклеить ее, куда положено. Нанял мастера, заплатил ему, кажется 25 000 ₽. Больше в студии не делал ничего. Двушку я оставил пустой, но застраховал по риску «ущерб третьим лицам» — в ней газовая плита, это могло быть опасно.

Завел себе приложение самозанятого, чтобы платить налоги. Договоры найма подготовил сам.

Студию я сдавал с помощью риелтора: просто оставил ключи человеку, который продавал мою третью квартиру. Михаил был идеален: жильцов находил быстро, все они были платежеспособны, аккуратны и милы. Деньги за свои услуги взял один раз: когда нашел первого квартиранта.

Потом были еще двое, но за их поиск я не платил ни копейки. Оказал мне множество мелких бесплатных услуг, например, однажды приехал ночью на такси, когда я долго не мог открыть собственную дверь. Приехал, вложил правильные ключи в правильные скважины, сказал «не за что» — и уехал обратно. Денег не взял даже за такси. С тех пор я люблю риелторов.

С двушкой получилось сложнее: после приватизации я начал тоже искать риелтора, потому что в Екб не жил и мне нужен был кто-то, кто мог бы хотя бы показать квартиру. По рекомендации Михаила связался с одной женщиной, и она нашла квартирантов, но почему-то озвучила им не те условия, которые оговаривала со мной. В итоге они прожили всего месяц, заплатили 13 000 ₽, из которых 8000 ₽ я отдал риелторке за услуги.

Вторая попытка была экстремальной, но, казалось, удачной: я приехал в Екатеринбург на сутки без плана, ночью закинул объявление на сайт поиска недвижимости, днем следующего дня получил единственный ответ от эмигрантов из Узбекистана, показал им квартиру и через пару часов уехал на полгода. Договорились с ними на 17 000 ₽ в месяц, в итоге заплатили они 94 000 ₽ за 9 месяцев, и остались должны мне, с учетом компенсации за коммуналку, около 60 000 ₽.

Об этих людях я расскажу отдельно, но в итоге они съехали, и с марта 2023 в двушке живут другие люди: их агент нашел меня через полчаса после размещения объявления на сайте, а еще через неделю в очередной моей командировке мы подписали все документы. Пока, тьфу-тьфу, все хорошо, полностью и вовремя.

Жильцы в студии не запомнились ничем, кроме хорошего. Всего за два года их было четверо: молодой железнодорожник (уехал на повышение в Москву), сотрудник силового ведомства (снимал квартиру тестю, съехал, когда достроил дом), девочка-студентка (нашла через год квартиру ближе к месту учебы).

Сейчас живет работник завода, который искал квартиру рядом с местом своего основного проживания. Личные семейные дела, все вот это. Я даже не видел никого из них, кроме последнего жильца, но все было как надо: платили вовремя, общались адекватно, ничего не разрушили.

С двушкой гораздо интереснее. Квартира, как я говорил, на Уралмаше, пустая и довольно запущенная. Приводить ее в порядок я пока не вижу смысла: как только закончатся «налоговые» три года, мы ее продадим. Ну а жить «как есть» согласны только искатели счастья в чужой стране.

Так в июле 2022 года у меня появились две милые женщины с иностранными паспортами, комком смятых купюр в руках и регистрацией до сентября по какому-то не очень убедительному адресу. Первые два месяца они, видимо, скидывались, и платили вовремя и полностью, но потом все пошло не так: одна съехала, вторая осталась, но выписала себе с родины мужа: безработного, зато выпивающего.

Они попросили скидку и стали платить 15 000 ₽ в месяц, и те с большой задержкой. Я терпел до февраля, а потом приехал поговорить. Дальше просто приведу выдержку из искового заявления, которое подам на днях:

«В ходе разговора с Х. мы пришли к соглашению, что накопленную на тот момент сумму долга — около 32 000 ₽, в основном — задолженность по коммунальным платежам — Х. заплатит на следующий день. Мы оформили дополнительное соглашение к договору, в котором документально зафиксировали сумму задолженности и обязательство погасить ее. Сразу после этого я возвратился в Санкт-Петербург.

Ни 14 февраля, ни позже денег я не получил, а 21 февраля 2023 года сообщением в мессенджере «Вотсап» наниматель сообщила, что освободила квартиру в связи с возвращением в Узбекистан, ключи от квартиры оставила у соседей.

Я приступил к поиску новых нанимателей, разместил объявление на сайте «Циан» и договорился с агентом на просмотр. Агент, прибывший 14 марта в квартиру, обнаружил, что наниматель Х. и какой-то неизвестный мужчина находятся в квартире, то есть не освободили ее и ввели меня в заблуждение, пользуясь тем, что я постоянно проживаю в Санкт-Петербурге и проверить квартиру сразу не смогу.

Я немедленно вылетел в Екатеринбург, и 20 апреля 2023 года обнаружил, что квартира освобождена от нанимателя, иных лиц, их вещей. При этом квартира стоит незапертой, сломана газовая плита на кухне, принадлежащая наймодателю — разбито стекло духовки, оплавлены переключатели конфорок, плита непригодна к эксплуатации».

Так я поиграл в рантье и недополучил почти 70 000 ₽: 32 000 ₽ — долг за наем, 29 000 ₽ — компенсация коммунальных услуг, 8000 ₽ — примерная стоимость б/у-плиты. Мелочи вроде новой личинки замка я не считаю.

Не очень верю, что долг удастся взыскать, но в суд все равно обращусь и, возможно, накатаю жалобу и в миграционную службу — денег мне не жаль, но вера в человечество пошатнулась, это нужно как-то компенсировать.

С конца марта двушка опять сдается, новые жильцы купили в нее холодильник и стиральную машину, платят вовремя и полностью, вопросов нет.

Сдаю две квартиры уже почти два года.

Заработано за весь срок: 550 000 ₽ (210 000 ₽ за двушку и 340 000 ₽ за студию).

Налоги: около 22 000 ₽ (4 % как самозанятый).

Убытки: 70 000 ₽.

Сопутствующие расходы — около 50 000 ₽:

• услуги риелтора — 15 000 ₽ единоразово за обе квартиры,
• ремонт за мой счет (замена теплосчетчика, починка стиральной машины, прочистка труб, замена замка) — около 17 000 ₽ за все время,
• компенсация за покупку техники в двушку — 12 000 ₽,
• реклама на сайте недвижимости — 733 ₽ за два размещения,
• страхование квартиры на год — 1575 ₽.

Чистый доход: около 430 000 ₽ за период, или 215 000 ₽ в год.

Какие выводы я для себя сделал? Все можно делать дистанционно, без вложений, риелтора, показов и особых заморочек, но многое зависит от порядочности нанимателя. Считаю, что мне больше повезло, чем нет.