Как мы купили квартиру в Белграде с ограниченным бюджетом и в условиях неработающих SWIFT-переводов

Зимой 2024 года мы с мужем переехали в Белград и достаточно быстро поняли, что нам здесь нравится, мы хотели бы иметь тут жилье и остаться жить. Кроме того, в наличии была некоторая сумма, стремительно обесценивающаяся на фоне мировых инфляций, и хотелось ее сохранить, получив взамен ликвидный объект, в котором можно жить или сдавать в аренду.

Изначально мы рассчитывали уложиться с покупкой в 60 тысяч евро: купить жилье в маленьком городке или даже деревне и жить там, работая на удаленке. Но я нашла офисную работу в Белграде, к тому же мы поездили по стране и решили, что еще слишком молоды, чтобы уезжать в глухую провинцию. Поэтому заручились согласием родителей дать в долг и стали смотреть объекты за 90-100 тысяч евро.

Поиск квартиры: просмотры и особенности местного рынка Как вытащить деньги из России: простые решения и неожиданные сложности Сделка: много документов и разговоров

Мы точно знали, какой район хотим. Почти случайно после приезда мы сняли квартиру в Мириево II, нам очень понравился этот район, и жить дальше мы собирались именно тут. Поэтому искали на всех доступных сайтах недвижимости и мониторили все новые предложения по Мириево II в нашем бюджете.

За два месяца посмотрели шесть квартир, все от сербских владельцев. Цены на квартиры в нашем районе аналогичной площадью варьировались от 75 до 105 тысяч евро. Еще на этапе отбора квартир на сайте с объявлениями мы поняли, что без местного со знанием местных особенностей мы не справимся. Нашли русскоязычного сербского риелтора Николу и на все просмотры ходили только с ним.

Некоторые квартиры нам предлагали агентства, некоторые находили сами по объявлениям на сайтах.

Первая квартира была отличная, со свежим ремонтом и по хорошей цене (90 тысяч евро), но не подошла по планировке и расположению соседних домов: пришлось бы постоянно смотреть в окна соседям.

Вторая квартира: цена была немного ниже рынка, но и ремонта в ней не было. Оказалось, что квартиру продает взрослый сын, но у его пожилой мамы, несмотря на то, что она живет в доме престарелых, есть право вернуться жить в эту квартиру в любой момент. Мы посовещались с Николой и решили, что риски слишком высоки, даже несмотря на очень хорошую цену.

Третья квартира: относительно новый дом, но в квартире была куча минусов:

• расположение: самый дальний конец Мириево IV, для нас это очень далеко.
• последний этаж — возможны проблемы с протечками крыши, а также зимой в таких квартирах может быть холодно, а летом — жарко из-за плохой термоизоляции крыши.
• возможные проблемы с парковкой у дома, потому что рядом строится еще один дом.
• управляющая компания плохо следит за домом, что было видно по состоянию подъезда и придомовой территории.

Все эти тонкости на просмотре нам сказал Никола, сами мы вряд ли бы обратили внимание на такие вещи, особенно — на возможные проблемы с последним этажом. Российские дома почти всегда имеют чердак или технический этаж, и это спасает от многих проблем, которыми “болеют” здания югославской постройки.

Четвертая квартира: отличный югославский дом в Мириево II, 4 этаж. По фото было понятно, что состояние квартиры плохое, а цена — завышена. Перед просмотром обсудили с Николой, что будем считать вложения, которые необходимо сделать в ремонт, и пытаться сбить завышенную цену. На просмотре он залез в каждую щель, посмотрел каждый сантиметр квартиры и насчитал ремонта примерно на 20 тысяч евро. Плюс к этому квартира в процессе укнижевания, что по опыту риелтора может занять непредсказуемо долгое количество времени. А наша цель — получить ВНЖ после покупки.

Пятая квартира: на фото квартира отлично выглядела, локация подходила. Но при просмотре Никола сразу обратил внимание на подозрительные потеки на потолке: похоже, подтекал стояк центрального отопления. Власник сказал, что это затопили соседи сверху во время ремонта, но когда мы предложили проверить, как обстоят дела у соседей снизу, он начал уклоняться и утверждать, что этажом ниже давно никто не живет. Решили не связываться с потенциальной необходимостью договариваться со всеми жильцами 9-этажного подъезда менять стояк отопления и отказались от квартиры.

Шестая квартира: на фото она выглядела невзрачно. Но когда мы в нее вошли, сразу поняли: эта квартира для нас. Никола все осмотрел и ни нашел ни одной серьезной проблемы, вопросы касались только косметического ремонта. И мы почти сразу решили: берем эту.

Уже на следующий день квартиру полностью проверили через адвоката, которому Никола отправил документы: статус укнижения, отсутствие обременений, имя владельца и другие юридические подробности. Когда адвокат подтвердил, что у квартиры нет юридических проблем, мы поехали в агентство, которое представляло продавца, и внесли депозит в размере 2000 евро.

На то, чтобы собрать всю сумму, нам дали 20 дней. Риелтор со стороны продавца пыталась настоять на сроке 15 дней, но наш риелтор подробно рассказал ей про сложности вывода денег для русских и убедил, что нам нужно больше времени.

Кстати, изначально квартира была выставлена за 105 500, но Николе удалось договориться о небольшой скидке, и финальную стоимость квартиры согласовали на цифре 103 500. Спойлер: эти 2 тысячи пригодились для организации процесса сделки.

По сербским законам, при сделках на большие суммы наличными можно оплатить только 10 тысяч евро, остальное должно быть перечислено безналом на банковский счет продавца. Примерно половина денег лежала в рублях на российском счете мужа и задача была — вывести их в Сербию в безнал и конвертнуть в евро. Это оказалось возможным через казахстанский банк BCC. Связка выглядит так: рубли лежат на счете в российском Райфайзене — отправляем их на корреспондентский счет BCC в Райфайзене. На следующий день рубли зачисляются на рублёвый счёт в BCC в Казахстане, также открытый на имя мужа. Дальше конвертируем из в евро на FX бирже BCC. И отправляем SWIFT-перевод из BCC на счет мужа в сербском Альта Банке.

Комиссии: за перевод 70 тысяч евро комиссия составила около 200 долларов США. Время ожидания: деньги SWIFT-переводом доходят на следующий рабочий день. В целом процесс вывода денег несколькими траншами занял шесть дней.

Альта Банк прислал форму, которую попросил заполнить и подписать. В ней банк снимал с себя ответственность за происхождение денег, а мы обещали, что эти деньги получены честным путем и не будут пущены на преступные цели.

Вторая часть суммы, около 30 тысяч евро, у нас была наличными, и мы были уверены, что с этой частью платежа проблемы не возникнет. Как оказалось позже — ошибались. План был такой: просто закидываем 30 тысяч на счет мужа в Альте к уже пришедшей сумме из Казахстана. Но оказалось, что один человек может положить на свой счет в банк не больше, чем 9 900 евро в месяц. Ждать месяц и складывать на счет остатки денег мы не могли, поэтому 10 тысяч положили на счет, открытый на мое имя, и попросили риелтора добавить в договор пункт о том, что часть платежа будет совершена с другого счета. Продавец и нотариус не возражали. Последние 10 тысяч евро отдали продавцу наличными.

Весь процесс сделки оплачивали мы: работа нотариуса и судебного переводчика, гонорар свидетелям (по сербским законам на сделке должно быть два свидетеля). Все это обошлось нам примерно в 55 тысяч динаров.

Никола проконсультировал нас по процессу сделки, вел переговоры с агентством продавца, договорился с нотариусом и судебным переводчиком, нашел свидетелей. Также он пришел с нами на сделку и переводил, если мы что-то не понимали.

Сам процесс сделки занял около часа. Сначала риелтор со стороны продавца подготовила договор, нотариус его прочитала вслух, а судебный переводчик перевела для нас. Мы подтвердили, что поняли и согласны с тем, что услышали. Подписали договор и поехали в банк переводить деньги продавцу.

На следующий день около полудня деньги поступили на счет продавца. Мы снова поехали к нотариусу, где продавец подписал документ с названием Clausula Intabulandi (согласие продавца на регистрацию недвижимости на имя покупателя в кадастре).

На этом все, собственник отдал нам ключи, и можно было планировать вечеринку с друзьями и коллегами, а также выяснять, как заплатить налог на переход права собственности и перерегистрировать на себя договоры с Электродистрибуцией и управляющей компанией. Но это уже совсем другая история.

Итого сделка нам обошлась:

• стоимость квартиры: 103 500 евро.
• работа риелтора — 2% от стоимости объекта — 2000 евро.
• организация сделки (работа нотариуса, судебного переводчика, свидетели) — 500 евро.
• налог на переход права собственности — 2500 евро.