Мнение: лучше купить квартиру в Дубае, чем в Москве

В России перестала действовать льготная ипотека на новостройки под 8% годовых. Однако у очевидной выгоды был и минус — цены на недвижимость стремительно росли. За 4 года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья выросла в 2 раза — в среднем 75 000 рублей за кв. м. летом 2020 года и 150 рублей за кв.м. летом 2024 года. А значит и вырос размер первоначального платежа. Схема — купить квартиру в ипотечный кредит под 8%, сдавать её в аренду под те же 8% годовых и погашать платежи по ипотеке — теперь не будет работать ни в одном из городов популярных среди инвесторов, в том числе, конечно, в Москве.

Смотрю в сторону инвестиций в недвижимость Дубая, а не Москвы. И вот почему!

Сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18%, добавьте к этому высокую ключевую ставку ЦБ 19%. Чтобы приобрести недвижимость как инвестицию, то есть зарабатывать на ней, нужно сдавать её с доходностью не менее тех же 18%, а это нереально. Например, купив квартиру за 13 миллионов рублей с первоначальным взносом 20%, нужно ежемесячно выплачивать по ипотеке 156 000 рублей, получить такой же арендный доход не просто. Реальная стоимость аренды такой квартиры около 80 000 ежемесячно. Средняя доходность сдачи в аренду квартиры в Москве составляет 4—8% годовых. Не только инвесторы, но и многие из тех, кто хотят купить квартиру для собственного проживания просто не смогут позволить себе ипотеку. Из-за высокой процентной ставки по ипотеке ежемесячный платёж теперь вырастет в 2 раза (по сравнению со временами льготной ипотеки). А чтобы банк одобрил ипотеку, зарплата должна быть в полтора-два раза больше — около 300 тыс. руб. в Москве. У многих ли такая зарплата?

Рынок московских новостроек потерял своё главное для инвестиций преимущество — низкую ставку по ипотеке, а значит доходность.

Например, сдача в аренду 2-комнатной квартиры приносит собственнику 80 000 рублей ежемесячного арендного дохода (960 000 рублей в год). Примерная стоимость этой квартиры 20 миллионов рублей. При льготной ипотеке 8% ежемесячный платёж по ипотеке составлял 123 000 рублей, сейчас это 235 000 рублей (по ставке 17,5%).

Приобрести квартиру в Дубае сейчас выгодней по условиям ипотеки, инвестиционной привлекательности, и даже по цене, чем в Москве.

Мотивы покупки квартиры в Дубае понятны. Во-первых, это надёжный актив, который приносит пассивный доход от сдачи в аренду, в среднем 6-9% годовых, а средний рост стоимости в год самой квартиры 13% (даже 26% у инвесторов Colife Invest). Во-вторых, это право на получение долгосрочной резидентской визы (аналог ВНЖ) при покупке объекта стоимостью от $205 000. В-третьих, инвестор, который покупает недвижимость в Дубае защищён со стороны государства. Законы и работа специальных органов по контролю за сектором недвижимости гарантируют защиту каждого покупателя от недостроя и банкротства застройщика.

В Дубае доступен широкий выбор ипотечных программ, включая фиксированные и плавающие процентные ставки. Обычно покупателю требуется внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости, а оставшаяся сумма выплачивается банку в течение 10—25 лет. Ставка по ипотеке в Дубае варьируется около 4% в сравнении с 18% в России.

Плюс ипотеки в Дубае не только в низкой процентной ставке. Доход с аренды может быть выше, чем платеж по ипотеке.

Однако ипотека в Дубае доступна не всем. Нужно подходить по нескольким критериям: быть владельцем бизнеса в ОАЭ с 2 и более годами работы, либо наёмным сотрудником с официальным трудоустройством с выплатами зарплаты от компании не менее полугода. К дополнительным требованиям относятся: счёт в местном банке, резидентство, возраст от 21 до 65 лет.

Если покупатель соответствует этим требованиям, то можно переходить к первому этапу процесса получения ипотеки. Это предодобрение в банке. Документы можно подавать как самостоятельно во все банки, так и через ипотечного брокера. Лучше выбрать второй вариант, так как практика показывает, что процент одобрения выше. Если банк дал pre-approval, можно переходить к поиску объекта. У покупателя есть несколько месяцев, чтобы подобрать подходящий объект, а после оплатить первоначальный взнос (около 20%) и завершить сделку. 2 главных финальных шага: банк выпускает менеджер чек и отправляет его в Trustee офис (отделение регистрации и договоренностей), а покупатель и продавец приходят регистрировать сделку. Если покупатель не подходит под эти критерии, выручает рассрочка.

Рассрочка — один из способов покупки недвижимость без оплаты полной суммы сразу. Первый взнос, как правило, составляет от 10% стоимости. До завершения строительства собственник платит 50-70% от цены квартиры, остальное делится на равные платежи на определённый период времени. Девелоперы ОАЭ часто предлагают привлекательные условия рассрочки, без необходимости оплаты процентов, что делает этот способ доступным и удобным для многих покупателей. Россиянам легко оформляют рассрочку у всех девелоперов ОАЭ.

После сдачи объекта платежи по рассрочке можно перекрывать доходом от аренды. А ещё на один и тот же объект можно оформить и рассрочку, и ипотеку. Можно купить в ипотеку готовую студию за $190 000, сдавать её за $1500 в месяц минимум и за 10 лет доходом на аренде закрыть долг.

Если говорить о стоимости квартир в Дубае и Москве, в целом они сопоставимы, а по срокам окупаемости от сдачи в аренду однозначно выигрывает Дубай — в среднем 8-10 лет, по сравнению с 15—20 лет в России.

Интересно, напишите в комментариях, вы бы купили квартиру в Дубае или Москве при том, что порог входа одинаковый.