Как определить минимальные и максимальные размеры земельных участков

В каждом населенном пункте у земли есть предельные размеры — максимум и минимум, за которые нельзя выходить.

Эти размеры прописывают в правилах землепользования и застройки, и власти контролируют, чтобы все их соблюдали. А установить пределы чиновники должны разумно: минимум взять, чтобы было достаточно просторно для построек, а максимум выбрать, чтобы земли хватило как можно большему числу претендентов.

В статье расскажу, что такое предельные размеры земельных участков, зачем их знать и можно ли их поменять в каждом отдельном случае.

В городах и на селе есть предельные размеры земли — минимальный и максимальный. У властей не получится взять и «нарезать» под обычный частный дом участок в 1 сотку или гектар. Предельные размеры прописаны в правилах землепользования и застройки муниципалитета. Размеры могут различаться не только по регионам, но и в пределах одного муниципального района и даже населенного пункта.

Предельные размеры с точки зрения закона — это его характеристики в рамках градостроительного регламента  . Среди них также виды разрешенного использования земельного участка, допустимый процент и плотность застройки, предельная этажность строений, отступы объектов от границ участка и другие.

Традиционно считается, что предельные размеры — это площадь, например не менее 2 и не более 10 соток. В большинстве случаев так и есть, но примерно в 5% муниципальных образований лимитируются также и линейные размеры участков. Особенно их длина по фронтальной части: вдоль улицы, как правило, она не должна быть меньше 15—20 м. Так делают, чтобы обеспечить красоту улицы и соблюдение норм безопасности.

Когда власти определяют предельные размеры земель, им приходится решать несколько задач.

Организовать соблюдение норм строительства. Нужно дать людям возможность использовать участок и при этом не нарушить никаких норм — градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и прочих.

Так, во множестве сельских поселений минимальный предельный размер участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — 12 соток. Именно такой размер позволяет выполнить санитарные требования: разместить постройки для скота на нужном удалении от соседей и своего дома. В то же время в Москве достаточным считается любой размер участка для ЛПХ.

Но бывают и исключения. Так, классические 6 соток у миллионов садовых участков советского периода не позволяют выдерживать противопожарные расстояния между деревянными домами на соседних участках. По нормам нужно не менее 15 м от одного такого дома до другого  . Нормы не новые, но 6 соток в СССР устанавливали как максимальный размер во многом по политическим причинам.

Так делали, чтобы не появлялось полноценных частных собственников, способных развернуть приусадебное хозяйство и конкурировать с государством. Частная собственность на участки возникла в 1991 году, когда значительную долю земли уже распределили.

Обеспечить доступность земли. Ее обычно мало, и выделять огромные участки невозможно. А если возможно, они будут дорогими. Резкий рост стоимости земли и строительства подталкивают власти снижать предельные минимальные размеры до 4—6 соток. Появляются целые коттеджные поселки с такими площадями в районах, где земля дорогая, в частности — в Московской области, там это в последние годы приобрело массовый характер.

Одновременно во множестве муниципальных образований Московской области около пяти лет назад предельные максимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения садоводства увеличили с 15—30 до 5000 соток — 50 гектаров. Вероятно, это сделали в интересах состоятельных людей, поскольку у простых покупателей нет денег на приобретение участков такой площади.

Как правило, предельные минимальные и максимальные размеры участков в сельской местности больше, чем в городской. Сказывается меньший дефицит земли.

Предельные размеры земельных участков для бытовых целей, где не планируется застройка, меньше, чем у участков под застройку. Например, для огородных бывает минимальный размер 2 сотки — этого хватит, чтобы разбить грядки. А для застраиваемых участков обычно не меньше 4—6 соток.

Соблюсти справедливость. Власти вынуждены принимать во внимание исторически сложившиеся размеры земельных участков.

Например, если в городской черте много лет участки разбивали по 4 сотки, прописывать в правилах землепользования и застройки, предположим, 6 соток означает поставить владельцев в неравное положение.

Исторически сложившиеся нормативы целесообразно сохранять.

Известны случаи, когда минимальную площадь участков специально завышают, — вероятно, чтобы их покупали только обеспеченные люди: таким образом сохраняется однородный социальный состав жителей поселка.

Учесть федеральные и региональные ограничения. Допустимые размеры земельных участков в ряде случаев определяют не только местные градостроительные регламенты, но еще федеральные и региональные законы.

При покупке участка. Когда известны предельные размеры, понятно, на какие земли можно претендовать при получении их в аренду или собственность от муниципалитета. Также можно проконтролировать, не был ли нарушен закон, когда власти образовали участок, — такое бывает.

При разделе или объединении участка. Существующий участок можно поделить или преобразовать иным образом: объединить с соседним, перераспределить, выделить долю. Но с ограничениями: размеры новых земель не должны нарушать установленные предельные.

При уточнении границ. Во время межевания допускается «прирезать» чуть больше земли, чем указано в документах, но есть ограничение — не больше предельного минимального размера земельного участка соответствующей категории и вида разрешенного использования.

Во множестве источников пишут про 10% от площади участка по правоустанавливающему документу, но это не так.

При выкупе отрезка земли из муниципальной собственности. К частной земле иногда присоединяют соседнюю государственную — ее надо выкупить, после чего зарегистрировать новый участок.

Размер присоединяемой части не должен быть больше предельного минимального. Считается, что, если больше, такой участок не должен перераспределяться в пользу заинтересованного собственника, поскольку на этом месте может быть сформирован самостоятельный земельный участок. Потом муниципальная власть может выставить его на торги.

При изъятии земли. Такое случается, когда, например, строят дорогу. Участок не подлежит изъятию целиком, если оставшаяся после этого часть будет больше предельного минимального размера земли соответствующего назначения.

При решении проблем с администрацией. Власти регулярно проводят проверки земель и находят нарушения: например, у многих не выдержаны противопожарные расстояния между постройками.

Если предельный минимальный размер земельного участка под застройку незначительный, например 4 сотки, и такой же фактически, собственник может рассчитывать на снисхождение от администрации. Ведь она сама создала условия, чтобы люди строились на таких землях.

При этом собственнику не стоит усугублять ситуацию: ставить свои объекты впритык к соседям или превышать допустимый процент застройки, возводить новый дом из пожароопасных материалов, зная, что расстояния выдержать не получится.

Предельные размеры прописаны в правилах землепользования и застройки муниципального образования. Правила публикуют:

1. На официальных сайтах администраций.
2. В региональных системах обеспечения градостроительной деятельности, например ГИС ОГД Москвы или на геопортале Подмосковья.
3. В Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Для начала надо определить, к какой территориальной зоне относится земельный участок: жилой, для ведения садоводства, общественно-деловой, производственной или другой. В правилах землепользования и застройки будет карта, обычно она называется «Схема градостроительного зонирования» или похоже.

Определив, в какой территориальной зоне находится участок, надо найти градостроительный регламент в правилах и в нем посмотреть предельный минимальный и максимальный размер земли.

Несоблюдение предельного размера земельного участка — это следствие нарушений при его предоставлении, образовании или изменении, в том числе при уточнении границ. Допустить такую ошибку владелец участка не может ни юридически, ни технически, это ответственность властей или, например, кадастрового инженера.

Первое и, пожалуй, основное негативное последствие — приостановка и отказ Росреестра в государственном кадастровом учете и регистрации права на такой участок  .

Но есть и другие проблемы.

Нарушение может использовать оппонент в судебном споре. Например, если сосед подаст в суд из-за слишком близко расположенной к нему постройки, нарушение предельных размеров станет аргументом в его пользу.

Если превышен предельный максимальный размер, это может быть связано с самовольным захватом земли.

Участок могут снять с кадастрового учета и аннулировать право. Это делают в судебном порядке  . Бывает, что Росреестр пропустил нарушение предельных размеров, но потом все равно возникают проблемы.

Также это связано с тем, что предельные размеры действуют с момента принятия правил землепользования и застройки. Они постоянно меняются, а еще бывают периоды, когда предельные размеры не установлены. Также меняются административно-территориальное деление, категория земель, вид разрешенного использования, территориальная зона и другие характеристики участков.

Основная часть бытовых земельных участков и вовсе учтена в 1990-е годы, до появления правил землепользования и застройки, и не так-то просто определить, были ли нарушения предельных размеров в момент образования участка.

Ситуация усугубляется тем, что проследить изменения правил землепользования и застройки применительно к отдельному участку во множестве случаев можно, только если располагать качественной и дорогостоящей справочно-правовой системой. С помощью сайтов муниципалитетов с такой задачей не справиться.

В законе перечислены случаи, когда у земельных участков нет максимального и минимального предела  :

1. Если земля находится на территории памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, в том числе выявленных.
2. Это земля общего пользования, например двор у многоэтажного дома.
3. Участок предназначен для размещения линейных объектов или уже занят ими: например, линией электропередачи или трубопроводом.
4. Участок предоставлен для добычи полезных ископаемых.

В градостроительном регламенте про предельные размеры для таких земельных участков будет указано: «Не распространяется».

Также нет предельных размеров у всех земель  :

• лесного фонда;
• запаса;
• особо охраняемых природных территорий;
• покрытых поверхностными водами;
• входящих в сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

На практике перечень участков без пределов гораздо шире. Это могут быть участки для объектов связи, коммунального обслуживания, обеспечения правопорядка, благоустройства территорий, промышленного и сельскохозяйственного производства и другие. В градостроительном регламенте про предельные размеры для них будет указано: «Не подлежит установлению».

Есть одно исключение — Москва. Согласно правилам землепользования и застройки столицы, минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, не устанавливаются. Исключение составляют участки для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества: для них в Москве есть предел — 30 соток  . Для бытовых земельных участков такого больше нет ни в одном субъекте РФ.

Случаи, когда нет требований по предельным размерам земельных участков, не означают полной вольницы, особенно для крупных застройщиков. Например, в местных правилах градостроительного проектирования будет указано, сколько квадратных метров земли должно приходиться на одно место в школе или детском саду.

Предельные размеры земельных участков можно изменить, если откорректировать правила землепользования и застройки. Но аргументы для таких изменений должны быть очень весомыми.

Так, в Одинцовском городском округе Московской области предельный минимальный размер земельного участка для ИЖС долго был равен 8 соткам, а в остальных муниципальных образованиях области — 5—6. Сейчас размер для Одинцова изменили на 5 соток, чтобы везде было одинаково.

В Ленинском городском округе Московской области предельный максимальный размер участков для ведения личного подсобного хозяйства — 5000 соток, хотя по федеральному закону допускается  только 50 соток. Регионального закона, который бы уточнял федеральную норму, нет. Когда-нибудь эту ошибку исправят.

Что же касается инициатив частных застройщиков по изменению предельных размеров земельных участков — скорее всего, их отвергнут.

Но есть альтернативный способ поменять размеры конкретного участка. Если его площадь меньше предельного минимального размера, или участок неправильной формы, или там неблагоприятные инженерно-геологические условия, по результатам публичных слушаний и на основании разрешения администрации допускается изменение до 10% предельных параметров застройки такого земельного участка  .

Сейчас невозможно столкнуться с ситуацией, когда предельные размеры должны быть установлены для земельного участка, но их нет в правилах землепользования и застройки. Не считая Москвы, где отсутствие предельных размеров — осознанная позиция властей.

Если такое муниципальное образование найдется, можно ориентироваться на прежде действовавшие нормативы, региональные требования, технические стандарты и прочие нормы, обеспечивающие комфортные и безопасные условия использования земельных участков.

1. Предельные размеры участка — это минимум и максимум, которые устанавливают местные власти. Бывает, что пределы есть, или их нет совсем, или есть только минимум или максимум. Как правило, ограничивают площадь, но в ряде случаев могут быть требования, например, по длине определенной части земельного участка.
2. Предельные размеры нужно знать, чтобы защищать свои права, когда надо поделить или объединить участок, перераспределить его или купить новую землю у муниципалитета. Во всех этих случаях нельзя нарушать предельные размеры.
3. Предельные размеры земли власти прописывают в правилах землепользования и застройки. Их выкладывают на сайте муниципального образования.