Как я работала в управляющей компании и нашла ответы на 5 неудобных вопросов к ЖКХ

Проработав два года в Управляющей компании, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов застройщика ДОНСТРОЙ, я захотела поделиться рассуждениями на популярно-болезненные вопросы, ответы на которые и давала все два года клиентам.

Я занималась информационным обслуживанием клиентов.

Честно, но кратко, поговорим о работе ЖКХ (только часть, всю объять — слов не хватит), как вообще все это работает и почему управляющей компании приходится повышать тарифы.

Коммунальная сфера — очень сложная, и от глаз жителей скрыта большая часть процессов и проводимых работ, которые в буквальном смысле ведутся без перерывов на обед, праздников и выходных.

Сотни специалистов, в составе инженеров, диспетчеров, энергетиков, уборщиков и дворников ежедневно трудятся, чтобы обеспечить бесперебойное снабжение дома всем необходимым, для вашей обычной жизни — водой, светом, электричеством, теплом (чистотой и порядком, конечно).

У собственников и жителей к Управляющим компаниям, как правило, всегда много вопросов. Ниже попробуем разобраться в некоторых из них и заодно увидеть, где фронт работ управляющих компаний, а где городских служб.

Начнем с самого наболевшего — почему УК ничего не делает со шкафами/велосипедами/колясками/обувными тумбами жителей на лестничных площадках?

Как мы все знаем, коридор — это путь эвакуации, и стоящая у чьей-то двери коляска — препятствие. Всем кажется, что обойти коляску ни для кого не составит труда. В обыденной жизни — да, но в момент пожара, когда по коридору бегут жители всех квартир этажа — это риск для жизни.

УК не может прийти и выкинуть ваши или чужие вещи, даже если они нарушают нормы пожарной безопасности, но может выписать предписание, направив его в МЧС, а те в свою очередь выпишут вам штраф, и будет выписывать его, пока вещи не будут убраны из мест общего пользования.

На момент моей работы было два крупных возгорания в двух ЖК — в первый раз загорелся строительный мусор в общем коридоре, второй случай был по серьезнее: загорелся чехол для рояля, рояль стоял так же в коридоре общего этажа.

В обоих случая, слава богу, обошлось без жертв, но черные потолки, стены и двери квартир наводят настоящий ужас и заставляют задуматься.

За деньги да — что будет со мной и моей квартирой, если я не плачу за ЖКУ? А взносы в Фонд капитального ремонта я не плачу, кстати, принципиально!

Здесь без чудес — УК будет настойчиво напоминать вам о задолженностях. И не забывайте про пени — они тоже капают, увеличивая сумму долга. А запрет выезда заграницу — как бонус. Таковы правила Жилищного Кодекса РФ.

А про взносы в Фонд капитального ремонта многие рассуждают так — «Зачем они вообще нужны, если у нас новостройка?» — на первый взгляд логичный вопрос.

Но по последней поправке закона о назначении срока выплат взносов в ФКР — любой дом, даже самый «свежепостроенный», обязан осуществлять взносы, начиная с 5-го месяца с момента ввода дома в эксплуатацию (ну не дом, конечно, собственники).

Деньги могут храниться двумя способами: в Фонде Капитального Ремонта вашего города (по умолчанию) или же собственники, собрав Общее собрание, открывают в банке N счет и деньги хранятся там.

В обоих случаях — денежные средства никто и никогда не украдет, но второй вариант удобнее, так как собственники смогут оперативно, приняв общее решение, воспользоваться средствами, в случае такой необходимости, а когда средства «в городе» — решения принимает город.

С неоплатой взносов — та же история с запретом выезда, но заплатить все равно придется, рано или поздно, как минимум — при продаже квартиры.

Вывоз мусора — УК плохо справляется с этой задачей.

Так как я, автор данной статьи, живу в Москве, и работала в Московской УК, то говоря о данной проблеме в разрезе нашего города, начинаю с того, что УК не осуществляет вывоз Твердо-бытовых (ТБО) и строительных отходов, это делает региональный оператор АО «Экотехпром», и логичнее направлять все вопросы ему.

Важные моменты — уборка зоны вокруг контейнеров — зона ответственности УК. Собственникам следует придерживаться правила утилизации мусора: твердо-бытовые отходы и строительный мусор утилизировать в разные контейнеры.

Утилизация бытового мусора в контейнер для строительных отходов приводит к перезаполнению емкостей и повышению их тоннажа. Региональный оператор не забирает переполненные «с горкой» контейнеры, что приводит к нарушению графика вывоза и скоплению на территории мусорных отходов, перезаполненных емкостей и созданию антисанитарных условий.

Очередной яркий пример на моей практике, когда жители пренебрегали правилам выброса отходов и их территория буквально превратилась в помойку, так как оператор просто не мог забрать контейнеры.

Почему периодически отключают воду/электричество/отопление?

И опять же, иногда жители — злейшие враги своему же дому, например, когда захламляют коридоры вещами, или когда самостоятельно, без специальных технических испытаний, увеличивают энергоэффективность квартиры с 220 до 380 V (подключение трех фаз), а это неравномерно распределяет напряжение во всем доме! Да еще и влечет нагревание и возгорание кабельных линий.

Или не хочет мусорить в квартире и проводит какие-либо ремонтные работы в общем коридоре — а потом строительная пыль попадает в датчик АПС и пожарная сигнализация срабатывает в 10 вечера во всем доме (здесь речь про современные постройки, оснащенные датчиками АПС внутри квартир и коридорах).

Самое распространенное — сотрудник рабочей бригады жителя слил в унитаз строительный мусор, а еще лучше — бетон.

В этот момент с канализационной системой происходят страшные вещи, коллеги с объекта присылали мне фото- и видео-отчеты по последствиям и устранению таких ситуаций, я прикладывала все файлы в свои информирования для жителей, но нарушения, к сожалению, все равно всегда повторялись.

Да, халатность и безответственность жителей или ремонтных бригад действительно иногда является причиной отключения каких-либо коммуникаций, а еще иногда это производится по требованию городских служб, Мосводоканал, ОЭК, Мосэнергосбыт — для проведения необходимых или аварийных работ. Обычно УК предупреждает о таких вещах заранее.

Почему УК повышает тариф на обслуживание?

Здесь тоже никаких секретов нет. Берется в расчет общая инфляция, учитывается, какие службы и подрядчики (например, клининг) стали дороже стоить — и это закладывается в повышение тарифа.

Если этого не сделать — подрядчик либо не сможет осуществлять свою деятельность в полную меру (будет мыть этажи не ежедневно, как ранее, а раз в неделю, например), либо подрядчика в принципе придется сменить на более дешевого, но смысл останется тем же — та же услуга не может быть оказана за тот же размер оплаты, что и пять лет назад.

Как правило, УК дают расшифровки и подробные разъяснения таких вещей, потому что если повышение тарифа связано с причинами, описанными выше, то не возникает проблем показать это возмущенным собственникам наглядно.

Самый лучший вывод из этих мыслей, думаю, можно сделать следующим: залог комфортного проживания в первую очередь начинается с жителей. И уровень элитности вашей недвижимости здесь совершенно не важен, проблемы везде одни и те же, потому что люди везде одни и те же. Надеюсь, что после прочитанного материала вам будет легче наладить взаимопонимание и контакт с вашей Управляющей компанией.