Регистрируем и принимаем квартиру

1. Как зарегистрировать право собственности.
2. Как правильно принять квартиру.
3. Как быть примерным ипотечником.
4. Что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой.

В предыдущем уроке мы рассказали, как подготовиться к сделке: проверить документы и разобраться с расчетами, чтобы все прошло спокойно и без неожиданностей. Теперь пора двигаться дальше.

Напомним, что право собственности и ипотеку — залог недвижимости — надо зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет ипотеки.

Росреестр — это сокращенное название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Подать документы можно тремя способами:

1. Самостоятельно в МФЦ.
2. Через банк.
3. Через нотариуса.

Документы в Росреестр подают через МФЦ. Там же можно уплатить госпошлину — обычно в каждом отделении стоит платежный терминал. Но он чаще принимает наличные, поэтому проще расплатиться картой у сотрудника, которому вы будете отдавать документы.

Если покупаете новостройку. Квартира еще не готова, поэтому регистрируют не право собственности, а договор долевого участия. Для этого нужен ДДУ и заявления от застройщика и покупателя. Если вы стали первым участником долевого строительства, застройщик должен подать проектную декларацию, разрешение на строительство и другие документы в Росреестр — и кроме договора у покупателя ничего не попросят.

Если покупаете на вторичном рынке. Вам предстоит зарегистрировать право собственности и залог — ипотеку. Вопреки распространенному мнению, регистрируют не договор купли-продажи квартиры, а переход права собственности от старого владельца к новому.

Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие бумаги нужны, можно через сервис Росреестра.

После этого вам выдадут расписки о приеме документов. Обычно через МФЦ право регистрируют в течение 7 рабочих дней.

Следить за оформлением можно на сайте Росреестра, в разделе справочной информации, или на сайте МФЦ. Еще можно звонить по телефону круглосуточной поддержки Росреестра — операторы посмотрят статус дела. Информация о номере и дате регистрации права должна измениться на свежую, как только Росреестр зарегистрирует новое право собственности или ДДУ. Обычно сотрудники МФЦ сами звонят и сообщают, что документы готовы.

Получать документы в МФЦ можно поодиночке — вам не обязательно приезжать с продавцом. Он может сам забрать бумаги и предъявить их банку, в котором открыт аккредитив или находится сейфовая ячейка. В ответ банк выдаст деньги. После регистрации права собственности на квартиру в МФЦ вам должны выдать:

1. Выписку из ЕГРН. Проверьте ее на опечатки и описки — заявление на исправление технических ошибок можно подать сразу же, это бесплатно, а скорректировать документ должны в течение трех дней.
2. Договор купли-продажи.
3. Закладную, если вы ее подавали.
4. Договор ипотеки.

Почти все банки тоже оказывают услуги регистрации. Например, вы заключаете договор со Сбером и согласны на регистрацию через банк — так можно даже получить ставку пониже. Скидку обычно предлагают кредиторы, у которых есть электронная регистрация.

При покупке квартиры в новостройке регистрацию может взять на себя застройщик — покупателю не надо никуда ездить. Ее проводят почти все застройщики, оформляя покупателю электронную подпись.

Электронное оформление быстрее обычного: за 1—2 рабочих дня, хотя по закону срок — до 5 рабочих дней.

Если вы подписывали договор у нотариуса, регистрировать сделку самостоятельно не нужно. Например, если супруги покупают квартиру в долевую собственность, нотариальная форма сделки обязательна. Тогда нотариус сам отправит документы. Забирают зарегистрированные документы также у него. Минус — кроме госпошлины нотариус возьмет плату за технические и правовые услуги, сумма зависит от региона.

Через нотариуса сделки обычно регистрируют в среднем за 1—3 рабочих дня.

Госпошлину потребуют уплатить, чтобы Росреестр зарегистрировал документы. Сделать это можно через терминал прямо в МФЦ или через банк, а можно картой у сотрудника, который примет ваши документы.

Сколько платить — зависит от того, что вы регистрируете и сколько сторон в договоре.

Если у вас новостройка. Вы платите госпошлину за регистрацию ДДУ — 350 ₽. Если договор регистрирует застройщик, иногда компании уплачивают госпошлину за дольщика сами.

Если покупка на вторичном рынке. Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру — 2000 ₽. Когда покупателей несколько, эту сумму делят пропорционально долям. Например, супруги покупают квартиру на двоих и в равных долях, каждый супруг уплачивает от своего имени 1000 ₽.

Если банк оформил закладную, Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона — это будет указано в выписке из ЕГРН, которую вы получите после регистрации. Тогда вам не нужно уплачивать пошлину, а кредитору — посылать представителя в МФЦ. Вы сможете подать закладную на регистрацию сами, а после — привезти в банк.

Когда вы получили документы о праве собственности, самое время согласовать с продавцом передачу квартиры и переезд.

По договору купли-продажи продавцу обычно дают 3—10 дней, чтобы освободить квартиру и передать ее покупателю. Исключение — жилье, которое продают в цепочке: тогда срок может быть больше, так как продавец ждет, пока освободится недвижимость, которую покупает он.

Договоритесь о дате и времени, когда вы будете принимать квартиру.

Вот на что стоит обратить внимание при приемке.

Все на месте и работает. Квартира должна быть в том же состоянии, что и на просмотре. Проверьте, на месте ли вещи, которые должны остаться в квартире, например сантехника, кухонный гарнитур. Если договаривались, что вам достанутся посудомойка или люстры, проверьте, работают ли они. Возьмите зарядник и включите в розетку, чтобы проверить, есть ли электричество. Позвоните в домофон, посмотрите, есть ли вода и отопление.

Все документы на технику. Попросите продавцов отдать вам бумаги: свидетельства о поверке счетчиков, инструкции и гарантийные талоны для бытовой техники, договор на водоснабжение, интернет, договор с управляющей компанией и любые другие документы.

Все детали, нужные для жизни в квартире. Узнайте, услугами какого интернет-провайдера пользовался продавец, пароль от сети, номер стационарного телефона, примерные затраты в месяц на квартплату и коммунальные платежи, как работает управляющая компания, код от домофона и любые другие особенности квартиры.

Ключи и квитанции. Возьмите ключи от двери квартиры, в том числе мастер-ключ. Попросите у продавца последние оплаченные квитанции: на оплату телефона, интернета, электричества, на квартплату.

Зафиксируйте текущие показания счетчиков воды и электричества: продавец может оплатить долг сам, а может оставить вам деньги для этого, размер суммы можно рассчитать по документам на оплату — в них обязательно пишут тарифы для расчетов.

При приемке квартиры на вторичном рынке надо подписать единственный документ — акт ее приема-передачи. Обязательно зафиксируйте дату передачи квартиры и опишите состояние инженерных систем, пола, потолка, стен и вещей, которые остаются в квартире. В этом же акте стоит указать, сколько экземпляров ключей отдал продавец, и записать текущие данные счетчиков.

Если у покупателя претензии к квартире — например, появилась новая трещина на стене, разбито окно или не работают розетки, — это прописывают в акте. Не обязательно принимать жилье в таком состоянии. В акте можно указать сроки, в которые продавец устранит недостатки и передаст квартиру. Мы подготовили шаблон акта приема-передачи квартиры. Его можно скопировать из «Гугл-документов» или скачать DOCX-файл.

С момента подписания акта приема-передачи к покупателю переходят обязанности по содержанию квартиры и ответственность за ее сохранность: покупатель вносит квартплату и коммунальные платежи, а также несет риск того, что с квартирой что-то случится. Если после подписания акта продавец неудачно отключит стиральную машину и затопит соседей, компенсировать ущерб будет покупатель. Так что не соглашайтесь подписывать акт до того, как продавец полностью освободит квартиру.

Порядок действия при приеме квартиры от застройщика будет другим. Мы советуем пригласить специалиста-приемщика, чтобы тот оценил и проверил качество сдаваемого жилья. А как это сделать, подробно разобрали в статьях Т⁠—⁠Ж «Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги» и «Как принять квартиру у застройщика».

Вот что надо сделать, когда вы стали собственником квартиры.

Настройте ипотечные платежи. Подберите удобный способ погашения кредита. Можно настроить напоминания и лично ходить в банковское отделение накануне каждого платежа или переводить деньги онлайн на специальный банковский счет. Чаще всего у банка есть приложение или личный кабинет, в котором виден размер ежемесячного платежа, дата списания и можно внести сумму в счет досрочного погашения. А еще у некоторых банков есть автоплатеж — клиенту нужно дать согласие на его подключение и указать счет, с которого будут списывать деньги.

Переоформите на себя договоры на коммунальные услуги. Вам следует сходить в УК или ТСЖ, предъявить выписку из ЕГРН и переоформить договор. Обратите внимание на взносы за капремонт: это единственные платежи, которые привязаны к квартире, а не к собственнику. И если за прошлым владельцем остались долги по взносам, они перейдут к вам.

Часть договоров на коммунальные услуги можно перевести на свое имя через МФЦ: например, документы на радиоточку, водоснабжение и то, что перечислено в едином платежном документе. Договор на энергоснабжение придется переоформлять в местном отделении энергоснабжающей компании, а на телефон и интернет — переподписать с провайдерами. Посмотрите в квитанциях предыдущего собственника телефоны компаний и узнайте, как переоформить договоры на себя.

Зарегистрируйтесь по месту жительства. Для этого надо подать заявление в МФЦ и показать документы о праве собственности на квартиру. Паспорт заберут на несколько дней, а отдадут с печатью о регистрации по новому месту жительства. Сниматься с регистрации по предыдущему месту жительства не нужно: паспортный стол сам отправляет эту информацию по старому адресу. В некоторых домах действуют свои паспортные столы, куда можно подать заявление.

После регистрации напишите о смене адреса тем, кого обязаны об этом предупреждать: работодателю, банку, страховой компании, в которой у вас полис ОМС, и так далее.

Разберитесь с уплатой налога на имущество. Теперь вы собственник недвижимости — и раз в год вам предстоит платить налог на имущество. Оценить сумму можно в калькуляторе на сайте ФНС, там же есть информация о льготах по налогу.

Уведомление о сумме налога пришлют в ваш личный кабинет на сайте ФНС, перевести сумму надо до 1 декабря следующего года: например, налог за 2023 год платят до 1 декабря 2024.

Познакомьтесь с соседями. Зайдите к соседям по площадке, а также сверху и снизу по стояку и представьтесь. Так они будут знать вас, а вы — их. Желательно обменяться телефонами, чтобы жильцы ближайших квартир знали, как вас найти, если в квартире прорвет трубу или будет идти дым.

Возможно, у соседей есть чат в «Телеграме» или другом мессенджере. Попросите добавить вас туда.

Многие считают, что купленная квартира принадлежит банку, но это не так. Как только вы зарегистрировали право собственности, недвижимость ваша. А ипотека — это лишь залог, то есть ограничение возможности делать с жильем что вздумается. Распорядиться квартирой, например сдать ее или продать, вы можете с одобрения банка. А завещать её или зарегистрировать жильцов — не спрашивая согласия.

Если рядом нет юриста, который подскажет, где распоряжение, а где нет, задайте себе два проверочных вопроса:

1. Можете ли вы лишиться квартиры в результате этого или точно лишаетесь?
2. Нужно ли регистрировать это в Росреестре?

Если вы ответили «да» хотя бы на один из вопросов, скорее всего, это распоряжение квартирой. Этот тест не самый точный, но в обычных ситуациях помогает.

Распоряжаться ипотечной квартирой без согласия банка можно, только если это прямо разрешено договором. Но обычно банк хочет контролировать заложенное имущество и знать, что с ним происходит, поэтому не разрешает распоряжаться им без ведома. Это не значит, что банк, к примеру, вправе запретить продать квартиру. Но он вправе обязать вас сделать это так, чтобы банк сохранил право залога. Либо вовсе заставить вас полностью расплатиться до продажи.

Делать текущий и капитальный ремонт можно без разрешения банка, а перепланировку — только с согласия залогодержателя, потому что такие изменения могут сказаться на общем состоянии залога. Также банки часто требуют согласовывать с ними сдачу квартиры внаем. А еще указывают в договоре право регулярно проверять залог — это законно. В Т⁠—⁠Ж подробно рассказали о правах и обязанностях заемщиков.

Банки очень любят писать запреты мелко, незаметно и в самом конце документа, поэтому проверяйте договор внимательно.

Если в договоре про это ничего не сказано, то работает вариант по умолчанию: любое распоряжение — с согласия банка.

Мы собрали в наш тест самые частые случаи распоряжения. Если вы собираетесь прописать в ипотечной квартире подругу или не знаете, можно ли составить на такую квартиру завещание, ответьте на несколько вопросов, и все станет понятно.

1. Есть несколько способов оформления сделки: можно сделать это самостоятельно — через МФЦ, застройщика или нотариуса, а можно подать документы электронно через банк — это самый удобный и быстрый вариант, его предлагают почти все кредиторы.
2. Нередко за электронную сделку и регистрацию банк уменьшает процентную ставку.
3. При покупке новостройки регистрируется не право собственности, а договор долевого участия. Право собственности возникает, только когда квартиру построят.
4. Для самостоятельной регистрации в МФЦ должны явиться обе стороны купли-продажи: и продавец, и покупатель.
5. Принимая квартиру, проверьте не только ее состояние, но и долги по квартплате и коммунальным услугам. Запомните: долг за капремонт перейдет к вам автоматически.
6. Квартира принадлежит вам, а не банку, несмотря на залог. Вы можете сдать, отремонтировать, завещать и даже продать ее, но ряд действий — только с согласия банка.