Обязанности при наличии ипотеки

За первое полугодие 2021 года выдано 936 тысяч ипотечных кредитов на 2,69 трлн рублей. А за весь 2020 год — 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн.

Каждый заемщик вместе с кредитом и обременением получает права и обязанности. Он может воспользоваться отсрочкой платежей без согласия банка, прописывать в квартире детей и гасить ипотеку досрочно. Но при этом обязан оформлять страховки и не может продать недвижимость когда захочется.

О правах ипотечников уже был отдельный разбор. Пришла очередь обязанностей — все они в таблице со ссылками на законы.

А вот подробности.

Основание: ст. 1, 77 ФЗ об ипотеке.

Как это работает. Ипотека — это залог недвижимого имущества. То есть такой вид обеспечения, когда заемщик получает от кредитора деньги, а взамен оформляет в залог свою недвижимость. И если не расплатится по долгам, кредитор сможет получить деньги из стоимости объекта.

Ипотеку можно установить не только по кредитному договору при покупке жилья. Этот способ подходит и для обеспечения других обязательств: по обычным займам, подряду, аренде, купле-продаже. Но в залоге всегда объект недвижимости.

В договоре ипотеки всегда будет установлено, что вот это имущество передается в залог и вот такие обязательства могут быть обеспечены за его счет.

В этой статье пойдет речь об ипотеке при покупке жилья в кредит. Такая ипотека возникает в силу закона — то есть тут без вариантов: если взяли деньги в долг на покупку жилья, это жилье станет залогом.

Договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре. С даты регистрации он и вступает в силу. А в выписке из ЕГРН будет указано, что у жилья есть обременение — ипотека в силу закона. Без ведома и согласия кредитора-залогодержателя никакие сделки с квартирой невозможны. А обременение снимается только после погашения кредита.

Собственником ипотечного жилья все равно является заемщик. А банк — только залогодержатель, и его право собственности на квартиру никак не регистрируется.

Взять ипотеку вообще без залога невозможно. Если не хочется оформлять обременение, поможет только потребительский кредит.

См. также:

1. Как устроена ипотека.
2. Как снять обременение с квартиры.
3. Когда жилье можно забрать за долги.
4. Что проверять перед покупкой квартиры.

Основание: ст. 31 ФЗ об ипотеке, п. 10 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ.

Как это работает. Предмет ипотеки — это какой-то объект недвижимости. По закону заемщик обязан страховать этот объект от рисков повреждения и утраты. Банк должен быть уверен, что получит возмещение, если дом сгорит. Или если квартиру затопят соседи и она сильно подешевеет.

От страхования объекта залога отказаться невозможно: это требование закона. Страховку оплачивает заемщик, но иногда ее стоимость включают в сумму кредита и можно платить частями. Страховая сумма должна быть не меньше долга.

Выгодоприобретателем по такой страховке будет банк. Он как минимум получит сумму долга.

Страховку на первый год ипотеки обычно оформляют вместе с кредитом. А дальше заемщик должен сам покупать полис на следующий год. Если этого не сделать, банк имеет право оформить страховку и взыскать ее стоимость с заемщика. Еще могут быть предусмотрены штрафы. И даже требование вернуть весь долг досрочно.

Стоимость полиса зависит от суммы долга по ипотеке. Если долг составит 2 млн рублей, полис для квартиры обойдется в 4500 ₽, при долге в размере 3 млн рублей — уже в 6800 ₽.

См. также:

1. Как экономить на ипотечном страховании.
2. Как застраховать квартиру.

Основание: п. 14 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ, ч. 2 ст. 935 ГК РФ.

Как это работает. В отличие от страхования залога, обязанности страховать жизнь и здоровье по закону нет. Но она может быть предусмотрена договором — в случае с банковскими кредитами так всегда и происходит.

Теоретически ипотеку можно взять и без страхования жизни и здоровья. Но если от него отказаться, вырастет ставка. Такое условие предусмотрено даже программами господдержки. Льготная ставка действует только при страховании жизни и здоровья, а без него кредит обойдется дороже.

Стоимость страхования жизни зависит от разных факторов. Например, при ипотеке на 2 млн рублей женщине 38 лет оно обойдется в 7600 ₽, мужчине такого же возраста — в 12 200 ₽.

Но оформлять страховку нужно каждый год. Постепенно ее стоимость будет уменьшаться — с учетом сокращения долга.

В любом случае страховка — это не просто расходы, а реальная защита. Если с заемщиком что-то случится, его наследники смогут получить квартиру без долгов: ипотеку погасит страховщик.

Если оформили страховку, а потом решили, что она не нужна, в течение 14 дней можно расторгнуть договор и забрать деньги.

См. также:

1. Что такое страхование жизни.
2. Как оформить договор страхования.
3. Что такое титульное страхование.
4. Как погасить кредит за счет страховки.

Основание: ст. 810 ГК РФ, ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ.

Как это работает. Если заемщик взял деньги в долг, он должен их вернуть. Это работает и с договором ипотеки. Платежи нужно вносить по графику или досрочно. При задержке придется заплатить неустойку и штраф.

Если не получается платить вовремя, есть два варианта:

1. Использовать ипотечные каникулы в трудной жизненной ситуации.
2. Договориться с банком о реструктуризации.

Если заемщик не платит и нет возможности получить от него деньги по графику, банк имеет право получить свои деньги за счет залога. Он может забрать квартиру, или ее выставят на торги, а банку отдадут деньги для погашения кредита. Такое право есть у кредитора, даже если это единственное жилье заемщика и там живут дети. Обратить взыскание на имущество можно при систематическом нарушении сроков уплаты. По закону это более трех раз в течение 12 месяцев.

Если заемщиков несколько, банк имеет право требовать всю сумму платежа с любого из них: так работает солидарная ответственность. А заемщикам потом приходится разбираться между собой в судах.

Если есть поручитель, платить заставят его. Он сможет взыскать деньги с заемщика, но уже самостоятельно — и, возможно, через суд.

Погашать ипотеку придется даже в том случае, если дом не достроили или сделку оспорили. Банк дал деньги в долг на определенную цель. Заемщик их использовал — и должен вернуть. Если он не дождался квартиры, это проблема заемщика и застройщика, а не банка. В таких случаях дольщик может рассчитывать на помощь специального фонда или механизм защиты счетов эскроу.

См. также:

1. Как купить квартиру в ипотеку.
2. Стоит ли досрочно гасить ипотеку.
3. Как снизить ставку по ипотеке.
4. Что с ипотекой при банкротстве застройщика.

Основание: ст. 42 ФЗ об ипотеке.

Как это работает. Через некоторое время после покупки может выясниться, что сделка была незаконной. Например, объявились наследники, бывший супруг или предыдущий собственник.

Суд может решить, что квартиру нужно вернуть. Но долг банку никуда не денется. Заемщик обязан его погашать. Он, конечно, может отсудить свои деньги у продавца, но это уже не проблемы банка.

При возврате квартиры банк может потребовать досрочного погашения ипотеки: предмет залога уже не у заемщика — и у банка нет гарантии, что тот вернет деньги.

Иногда заемщики думают, что если банк выдал ипотеку — он точно проверил квартиру, сделка безопасная. Это не так. Банк проверяет квартиру, продавца и покупателя, но эта проверка не дает гарантии, что сделку не оспорят и квартиру потом не заберут.

Банк может отказать в ипотеке на совсем уж сомнительные объекты, но если он одобрил кредит, это все равно не гарантия. Проверяйте продавца, объект и все юридические особенности — сами или с помощью риелтора. В случае чего платить ипотеку придется вам.

Для подстраховки можно заказать углубленную юридическую проверку или оформить титульное страхование.

См. также:

1. Как взять ипотеку без первоначального взноса.
2. Выгодно ли брать ипотеку.

Основание: ст. 811 ГК РФ, ст. 14 ФЗ № 353-ФЗ.

Как это работает. Если заемщик не платит по графику и не договорился об отсрочке, кредитор вправе начислить ему неустойку и штраф. Размер таких санкций установлен в договоре.

Например, за просрочку платежа банк может потребовать дополнительный процент с суммы просрочки в размере ставки ЦБ.

Если не заплатить добровольно, банк сможет взять эти деньги из суммы, которую выручит при обращении взыскания на квартиру. То есть он получит от заемщика не только долг, но и все, что дополнительно начислили за просрочки, неоформленные страховки и другие нарушения.

См. также:

1. Как досрочно погашать ипотеку.
2. Как рассчитать переплату по кредиту.
3. Если нет денег платить за кредит.
4. Как выплатить просроченный кредит.

Основание: ст. 29, 30, 32, 35 ФЗ об ипотеке.

Как это работает. Собственником ипотечной квартиры является заемщик. А залогодержателем — кредитор. И он имеет право рассчитывать на то, что предмет залога, как гарантия исполнения обязательств, будет в целости и сохранности.

Поэтому закон обязывает заемщика содержать объект в нормальном состоянии. Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, следить за коммуникациями, беречь объект от огня и затопления, защищать от взлома.

Какие-то риски можно застраховать: например, на случай пожара. Но если не делать в квартире ремонт и сдавать ее ненадежным нанимателям, она может потерять в стоимости — а это уже нарушение обязанностей заемщика и повод для санкций со стороны кредитора.

Банк хочет быть уверен, что стоимость объекта ипотеки не станет меньше суммы долга по кредиту. И закон на его стороне.

См. также:

1. Кто ответит за ущерб от потопа при тушении пожара.
2. Права при ремонте в квартире.
3. Как выбрать бригаду для ремонта.
4. Как заставить квартирантов платить за ремонт.
5. Как согласовать перепланировку.
6. Кто должен оплачивать замену счетчиков.

Основание: ст. 34, 36 ФЗ об ипотеке.

Как это работает. Банк имеет право проверять состояние и условия содержания имущества — по документам и фактически. То есть представитель банка вправе по согласованию приехать посмотреть, в каком состоянии квартира и кто именно в ней живет.

Такая проверка не должна создавать неоправданные помехи, но в целом она законна.

Предоставить заложенное имущество для проверки — обязанность заемщика. Если этого не сделать, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Частота таких проверок законом не ограничена.

Интересно, что и порядок их проведения тоже не регламентирован. К одному заемщику так внезапно ворвался в дом представитель нового кредитора с охранником. Они пришли осматривать залог без предупреждения и разрешения. А когда их попросили уйти — потребовали вернуть кредит досрочно. Владелец дома не смог доказать, что такой визит нарушил его права. Даже Конституционный суд не против таких проверок.

См. также:

1. Главные ошибки ипотечников.
2. Права собственника квартиры.
3. Права нанимателя квартиры.
4. Как узнать о прописанных в квартире.

Основание: ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ.

Как это работает. У заемщиков с ипотекой есть право на льготный период — в сложной жизненной ситуации можно полгода не вносить платежи по графику. При этом не нужно спрашивать согласия банка и можно не бояться никаких санкций.

Основание для ипотечных каникул заемщик обязан подтвердить документами. Одного требования недостаточно: банк откажет и будет прав. Документы нужно сразу прикладывать к заявлению о предоставлении льготного периода. Если чего-то не хватит, банк запросит дополнительные сведения.

См. также:

1. Что такое ипотечные каникулы.
2. Как оформить льготный период.
3. Что изменилось в ипотечных каникулах.

Основание: ст. 37, 38, 39 ФЗ об ипотеке.

Как это работает. Заемщик хоть и собственник квартиры, но не может продать или подарить ее без согласия банка. И разделить при разводе как захочется тоже не может.

На любое отчуждение нужно спрашивать согласие залогодержателя. Это не значит, что сделки вообще невозможны. Банк может согласиться даже на продажу квартиры, если будет погашен долг или оформлено новое обременение.

И на раздел имущества банки тоже соглашаются. Например, договор оформляется только на мужа — он остается собственником и продолжает платить ипотеку.

А вот указать ипотечную квартиру в завещании можно и без согласия банка. Она все равно перейдет наследникам вместе с долгами, а до смерти владельца никакие права не прекращаются.

Если возникла необходимость продать квартиру или провести с ней еще какую-то сделку, связанную с переходом прав, нужно прийти в банк и обсудить варианты. Никаких договоров до согласования заключать нельзя. Росреестр все равно ничего не зарегистрирует, потому что на квартире обременение. Даже если сделка и случится без согласия кредитора, ее признают недействительной.

См. также:

1. Как продать квартиру в ипотеке.
2. Можно ли продать квартиру до погашения ипотеки.
3. Как платить ипотеку за счет арендаторов.
4. Как купить квартиру в Москве онлайн в ипотеку.

Основание: ст. 50, 51, 56 ФЗ об ипотеке, ст. 446 ГПК РФ

Как это работает. Если заемщик нарушает свои обязательства — не платит по кредиту, не оформляет страховку или не пускает представителей банка для осмотра имущества, — это повод обратить взыскание на предмет ипотеки. Простыми словами — забрать квартиру в счет долга или выставить на продажу.

Закон защищает от взыскания единственное жилье, но для ипотечного сделали исключение. Его можно забирать, даже если семье больше негде жить.

Общий порядок взыскания — через суд. Но можно договориться и по соглашению. Через суд квартиру могут забрать как по одному иску с погашением долга, так и по отдельному. А можно подать к заемщику иск о погашении долга — а взысканием займутся приставы в рамках исполнительного производства.

Если квартиру забрали через суд, ее продадут на публичных торгах. Но могут обойтись и без торгов, или банк вообще оставит объект у себя.

Если погасить долг до продажи, квартиру получится оставить себе. Если жилье все же забирают, предоставлять новое заемщику банк не обязан.

См. также:

1. Как взять ипотеку на родственников.
2. Как рефинансировать ипотеку дистанционно.
3. Единственное жилье могут забрать за долги.

Основание: ч. 4 № 256-ФЗ ст. 10 ФЗ.

Как это работает. Маткапитал можно использовать для погашения ипотеки сразу же, не дожидаясь трехлетия ребенка. Если так распорядиться господдержкой, автоматически появляется обязанность оформить жилье в собственность всех членов семьи.

Если квартира или дом в ипотеке, эта обязанность никуда не исчезает. Просто откладывается до погашения кредита. Когда ипотека будет выплачена, придется выделить доли супругу и всем детям.

До погашения ипотеки этого сделать нельзя, так как передать права на заложенное имущество без согласия банка не получится, а делать заемщиками детей ни один кредитор не захочет.

Но потом выделить доли будет нужно: это важная обязанность, за которой следит не банк, а государство. Если этого не сделать, потребуют вернуть всю сумму маткапитала или признают сделку по продаже квартиры недействительной.

См. также:

1. Права родителей с маткапиталом.
2. Как выделить доли детям.
3. Отмена нотариального обязательства о выделении долей.
4. Выделять ли долю бывшему мужу.
5. Как снизить НДФЛ при продаже квартиры с маткапиталом.
6. Как купить квартиру с маткапиталом без ипотеки.
7. Что надо знать про детские доли и господдержку.

Основание: ст. 1175, 323 ГК РФ.

Как это работает. Ипотечную квартиру можно передавать по наследству и наследовать. Ее можно указать в завещании — даже до погашения кредита. А если завещания нет, наследники все равно будут иметь право на это жилье после смерти собственника. То есть если сам заемщик умрет — это не значит, что банк автоматически заберет квартиру. Она войдет в состав наследственной массы.

Наследники получат не только само имущество, но и долги. Ипотечную квартиру можно унаследовать только вместе с кредитом. И его придется погашать в том же объеме и на тех же условиях.

Или принимаете наследство вместе с долгами, или отказываетесь от всего наследства.

Например, заемщик умер, у него осталась добрачная квартира стоимостью 3 млн рублей и долг по ипотеке — 1 млн. Наследники — жена и двое взрослых детей. Они получат по ⅓ квартиры и по ⅓ долга. Один из сыновей решает отказаться от долга — но сделать это он сможет, только если откажется от своей доли в квартире. А если примет наследство, то будет должен выплатить и часть долга по ипотеке.

Если в наследство досталась ипотечная квартира, нужно:

1. Узнать о размере долга.
2. Сообщить в банк о смерти заемщика.
3. Обсудить с банком порядок уплаты долга.
4. Подать нотариусу заявление о принятии наследства.
5. Выплачивать ипотеку.

Если решили не принимать наследство, можно просто ничего не делать. Наследник, который не обратился к нотариусу, не принял ни ипотечное имущество, ни долги за него. Платить будут те наследники, что все же вступят в свои права.

См. также:

1. Что нужно знать о наследстве.
2. Можно ли унаследовать ипотеку без долгов.
3. Как оформить отказ от наследства.
4. Наследник умер до вступления в наследство.
5. Как принять наследство по завещанию.
6. Что делать при наследовании недвижимости.
7. Права наследодателей.
8. Права наследников.
9. Документы для вступления в наследство.

Основание: ст. 39 СК РФ, определение ВС РФ № 18-КГ18-201.

Как это работает. Если ипотеку взяли в браке и нет брачного договора, обычно оба супруга созаемщики. При разводе они оба имеют право на квартиру. Даже если банк оформил кредит на одного из супругов, право на квартиру есть у обоих. При разводе ее можно разделить.

В этом случае возникает не только право на долю в квартире, но и обязанность погашать долг. Если платежи после развода вносит один супруг, а квартира общая, он имеет право потребовать половину денег — то есть ту часть платежа, что должен внести созаемщик или второй собственник.

Можно договориться с банком о том, чтобы перевести квартиру и долг на одного из супругов. Тогда все упрощается. Но может быть и как в этой истории: муж остался в квартире, выплачивал ипотеку, а потом потребовал от жены половину сумм — и выиграл.

См. также:

1. Как делить ипотеку при разводе.
2. Личный опыт раздела ипотеки при разводе.
3. Налоговые вычеты в браке.
4. Права в гражданском браке.
5. Как делится имущество при разводе.

Основание: п. 5 ст. 220 НК РФ.

Как это работает. При покупке квартиры можно получить имущественный вычет и вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ со стоимости жилья и еще до 390 000 ₽ с уплаченных процентов. Вычет равен стоимости жилья, но не более 2 000 000 ₽. Лимит для процентов — 3 000 000 ₽.

Если квартиру покупают в ипотеку, можно сразу вернуть налог — даже до ее погашения. Деньги переводит банк, но он делает это от имени заемщика. Получается, что кредитные средства — расходы заемщика. И их можно учесть в составе вычета.

Например, квартира стоит 2 000 000 ₽. Первоначальный взнос — 700 000 ₽, остальное — в кредит. Но платежные документы сразу будут на 2 000 000 ₽ — можно заявить всю сумму как вычет и вернуть 260 000 ₽ НДФЛ. Допустим, заемщик их получил из бюджета и потратил на ремонт.

А потом у заемщика рождается ребенок, семья получает маткапитал и гасит часть ипотеки за счет господдержки. Получается, что 460 000 ₽ потрачено на квартиру не из личных денег, а из бюджета. А собственные расходы заемщика на жилье составляют уже не 2 000 000 ₽, а 1 540 000 ₽. Но НДФЛ ему вернули со всей стоимости квартиры. Значит, теперь нужно вернуть государству 13% от использованного маткапитала — 59 800 ₽ придется перечислить в бюджет.

То же самое — при оформлении ипотечной субсидии для многодетных.

Возвращать деньги не придется, если при использовании маткапитала сумма расходов из собственных средств все равно превышает лимит вычета.

Например, квартира стоит 2 500 000 ₽. Даже при использовании маткапитала для погашения кредита заемщик все равно заплатил больше 2 млн своими деньгами. С этой суммы он получил вычет. Возвращать ничего не нужно.

См. также:

1. Как рефинансировать ипотеку.
2. Как реструктурировать ипотеку.
3. Как вернуть проценты по ипотеке.
4. Как потратить маткапитал на ипотеку.
5. Как получить 450 000 ₽ на погашение ипотеки.