Регистрируем и принимаем квартиру

1. Как зарегистрировать право собственности.
2. Как правильно принять квартиру.
3. Как быть примерным ипотечником.
4. Что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой.

В прошлом уроке мы рассказали, как подготовиться к сделке: проверить документы и разобраться с расчетами, чтобы все прошло спокойно и без неожиданностей. Теперь пора двигаться дальше.

Напомним, что право собственности и саму ипотеку — залог недвижимости — нужно зарегистрировать. Считается, что они возникают именно с момента регистрации. Нет регистрации — нет ипотеки.

Регистрацию права собственности и залога проводит Росреестр — это сокращенное название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. Самостоятельно.
2. Через банк.
3. Через нотариуса.

В этом случае нужно подать документы в Росреестр через центры услуг «Мои документы». Их еще часто называют МФЦ. Там же можно уплатить госпошлину — обычно в каждом отделении стоит платежный терминал.

Если покупаете новостройку. В этой ситуации квартира еще не построена, поэтому регистрируют не право собственности, а договор долевого участия. Для регистрации понадобится сам договор и заявления от обеих сторон. Если вы стали первым участником долевого строительства, застройщик должен подать дополнительно целый пакет документов: проектную декларацию, разрешение на строительство и другие. Но чаще весь пакет документов застройщик уже подавал раньше, и дополнительно помимо своего договора покупатель ничего подавать не должен.

Если покупаете на вторичном рынке. Вам предстоит зарегистрировать право собственности и залог — ипотеку. Вопреки распространенному мнению регистрируют не сам договор купли-продажи квартиры, а право собственности нового собственника.

Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие именно документы понадобятся, можно через сервис Росреестра.

После этого вам выдадут расписки о приеме документов — в них указаны сроки регистрации. Обычный срок регистрации при подаче через МФЦ — девять рабочих дней: сама регистрация проходит быстрее, но получить документы раньше срока получается не всегда.

Следить за регистрацией можно на сайте Росреестра в разделе справочной информации. Информация о номере и дате регистрации права должна измениться на свежую, как только Росреестр зарегистрирует новое право собственности или ДДУ. Часто сотрудники МФЦ сами звонят и сообщают, что документы готовы.

Получать документы в МФЦ можно поодиночке — вам не обязательно приезжать вместе с продавцом. Он может получить свои экземпляры сам и забрать деньги из ячейки или получить их на счет, предъявив оригиналы документов. После регистрации права собственности на квартиру вам должны выдать:

1. Выписку из ЕГРН. Сразу же проверьте ее на опечатки и описки: заявление на исправление технических ошибок можно подать сразу же, это бесплатно, а исправить все должны в течение трех дней.
2. Договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности.
3. Закладную.
4. Договор ипотеки.

Некоторые банки тоже оказывают услуги регистрации — например, если вы заключаете договор со Сбером и согласны на регистрацию через банк, то благодаря этому можно даже получить более низкую ставку по кредиту.

При покупке квартиры в новостройке всю регистрацию может взять на себя застройщик — покупателю не придется никуда ездить. Некоторые застройщики проводят электронную регистрацию, для этого покупатель оформляет электронную подпись.

Электронная регистрация быстрее обычной: такую сделку регистрируют 1—5 рабочих дней.

Есть ситуации, когда регистрировать сделки самому не понадобится: если вы подписывали договор у нотариуса. В некоторых ситуациях — например, если супруги покупают квартиру в долевую собственность, — нотариальная форма сделки и вовсе обязательна. В таких случаях нотариус может отправить документы на регистрацию сам. Забирают зарегистрированные документы также у него.

Через нотариуса сделки обычно регистрируют в среднем 1—5 рабочих дней.

Госпошлину потребуется уплатить, чтобы Росреестр зарегистрировал документы. Сделать это можно прямо в МФЦ через платежный терминал или через банк. Но следует предварительно уточнить реквизиты.

Сколько платить — зависит от того, что именно вы регистрируете и сколько у вас сторон в договоре.

Если у вас новостройка. Вы платите госпошлину за регистрацию ДДУ — 350 ₽. Если договор регистрирует застройщик, то иногда компании уплачивают госпошлину за дольщика сами.

Если у вас покупка на вторичном рынке. Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру — 2000 ₽. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на них пропорционально долям. Например, если супруги покупают квартиру на двоих и в равных долях, каждый супруг должен уплатить от своего имени госпошлину 1000 ₽.

Если банк подписал с вами договор ипотеки, то регистрируется ипотека на основании договора. За такую регистрацию нужно заплатить государственную пошлину 1000 ₽, а регистрировать договор нужно вместе с представителем банка. На практике банк выдает заемщику полный пакет документов для регистрации и доверенность от имени банка на регистрацию.

Если банк оформил закладную, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона — это будет указано в выписке из ЕГРН, которую вы получите после регистрации. Для такой регистрации вам не придется платить пошлину, а банку — посылать своего представителя в МФЦ. Вы сможете подать ее на регистрацию самостоятельно, а после — привезти в банк с отметкой Росреестра.

Когда вы получили документы о праве собственности, самое время договориться о передаче квартиры и переезде.

По договору купли-продажи продавцу дают несколько дней, чтобы освободить квартиру и передать ее покупателю: обычно это 3—10 дней. Исключение — квартиры, которые продаются в цепочке: в такой ситуации срок может быть больше, так как продавец ждет, пока освободится квартира, которую покупает он.

Договоритесь о дате и времени, когда вы будете принимать квартиру.

Вот на что нужно обратить внимание при приемке.

Все на месте и работает. Квартира должна быть в том же состоянии, в каком была при просмотре. Проверьте, на месте ли все вещи, которые должны остаться в квартире, например сантехника, кухонный гарнитур. Если договаривались, что вам остаются посудомойка или люстры, проверьте, работают ли они. Возьмите зарядник и включите в розетку, чтобы проверить, есть ли электричество. Позвоните в домофон, посмотрите, есть ли вода и отопление.

Все документы по технике. Попросите продавцов отдать вам все документы, которые связаны с квартирой и техникой в ней: свидетельства о поверке счетчиков, инструкции и гарантийные талоны для бытовой техники, договор на водоснабжение, если он есть, договор на интернет, договор с управляющей компанией и любые другие документы.

Все детали, нужные для жизни в квартире. Узнайте, услугами какого интернет-провайдера пользовался продавец, пароль от сети, номер стационарного телефона, примерные затраты в месяц на квартплату и коммунальные платежи, как работает управляющая компания, код от домофона и любые другие особенности квартиры.

Ключи и квитанции. Возьмите ключи от двери квартиры, в том числе мастер-ключ. Попросите у продавца последние оплаченные квитанции: на оплату телефона, интернета, электричества, на квартплату.

Зафиксируйте текущие показания счетчиков воды и электричества: продавец может оплатить долг сам, а может оставить вам деньги для этого, размер суммы можно рассчитать по документам на оплату — в них обязательно пишут тарифы для расчетов.

При приемке квартиры на вторичном рынке нужно подписать единственный документ — акт приема-передачи квартиры. В нем нужно обязательно зафиксировать дату передачи квартиры и описать ее состояние, включая состояние инженерных систем, пола, потолка, стен и вещей, остающихся в квартире. В этом же акте стоит указать, сколько экземпляров ключей отдал продавец и какие текущие данные счетчиков.

Если у покупателя есть претензии к квартире — например, появилась новая трещина на стене, разбито окно или не работают розетки, — это обязательно нужно прописать в акте. Принимать квартиру в состоянии, которое не соответствует тому, каким оно должно быть, не обязательно. В акте можно описать не только такие недостатки, но и сроки, в которые продавец устранит их и передаст квартиру в нужном виде.

С момента подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все обязанности по содержанию квартиры и ответственность за ее сохранность: с этого момента именно покупатель платит все налоги, квартплату и коммунальные платежи, а также несет риск того, что с квартирой что-то случится. Если продавец неудачно отключит стиральную машину и затопит соседей, то от того, подписан ли акт приема-передачи, будет зависеть, кто компенсирует ущерб. Так что не соглашайтесь подписать акт до того, как продавец вынесет свои вещи и полностью освободит квартиру.

Вот что надо сделать, когда вы стали собственником квартиры.

Настройте оплату ипотечных платежей. Подберите удобный способ, как вам удобнее погашать кредит. Можно настроить напоминания и лично ходить в банковское отделение накануне каждого платежа или переводить деньги онлайн на специальный банковский счет, откуда их будет списывать банк. Чаще всего у банка есть приложение или личный кабинет, в котором видны размер ежемесячного платежа и дата списания и есть возможность внести сумму в счет досрочного погашения.

Переоформите на себя договоры на коммунальные услуги. Вам следует сходить в УК или ТСЖ, предъявить выписку из ЕГРН и переоформить договор на себя. Обратите внимание на платежи за капремонт: это единственные платежи, которые привязаны к квартире, а не к собственнику. И если на прошлом собственнике остались долги за капремонт, они перейдут к вам.

Часть договоров на коммунальные услуги можно перевести на свое имя через МФЦ, например договоры на радиоточку, водоснабжение и то, что перечислено в едином платежном документе. Договор на энергоснабжение придется переоформлять в местном отделении энергоснабжающей компании, а договор на телефон и интернет — переподписать с провайдерами. Посмотрите в квитанциях предыдущего собственника телефоны компаний и узнайте, как переоформить договоры на свое имя.

Зарегистрируйтесь по месту жительства. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и показать документы о праве собственности на квартиру. Паспорт заберут на несколько дней, а отдадут с печатью о регистрации по новому месту жительства. Сниматься с регистрации по старому месту жительства не понадобится — паспортный стол сам отправляет эту информацию по старому адресу. В некоторых домах действуют свои паспортные столы — тогда подать заявление на регистрацию можно через них.

После регистрации напишите о смене адреса тем, кого обязаны об этом предупреждать: работодателю, банку, страховой компании, в которой у вас полис ОМС, и так далее.

Разберитесь с уплатой налога на имущество. Теперь вы собственник недвижимости, и помимо квартплаты и коммуналки вам предстоит платить налог на имущество. Его платят раз в год. Размер рассчитывают от кадастровой стоимости квартиры. В каждом муниципальном образовании своя ставка налога, но она не должна превышать 0,1—2% и зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Проще всего уплачивать налог через личный кабинет на сайте налоговой: в разделе «Имущество» появится ваша купленная квартира, а в разделе «Налоги» вам начислят налог на имущество. Уплатить его нужно до 1 декабря следующего года: так, налог за 2021 год платят до 1 декабря 2022 года.

Познакомьтесь с соседями. Зайдите к соседям по площадке, а также сверху и снизу по стояку и представьтесь. Так соседи будут знать вас, а вы — их. Желательно обменяться телефонами, чтобы соседи знали, как вас найти, если в квартире наверху прорвет трубу или будет идти дым.

Возможно, у соседей есть собственный чат в «Вотсапе» или другом мессенджере. Попросите вас добавить туда.

Многие считают, что купленная квартира принадлежит банку, но это не так. Как только вы зарегистрировали право собственности, квартира ваша. А ипотека — это всего лишь залог, то есть ограничение возможности делать с квартирой все, что вздумается. И все-таки с ней можно делать почти все то же самое, что и с любой другой квартирой: продавать, сдавать, завещать и регистрировать в ней других жильцов. Но многое — только с разрешения банка.

По умолчанию на все важные шаги с заложенной квартирой нужно получить согласие банка. В основном это действия по распоряжению с жильем.

Когда у вас под рукой нет юриста, который подскажет, где распоряжение, а где — еще не оно, задайте себе два проверочных вопроса о том, что хотите сделать с квартирой:

1. Можете ли вы лишиться квартиры в результате этого или точно лишаетесь?
2. Нужно ли регистрировать это в Росреестре?

Если вы ответили «да» хотя бы на один из вопросов, то, скорее всего, это распоряжение квартирой. Этот тест не самый точный на свете, но во многих ситуациях сможет помочь.

Распоряжаться ипотечной квартирой без согласия банка можно только в одном случае: если это прямо разрешено в договоре. Например, написано, что какие-то вещи вы можете делать вообще без банковского согласия, а для других достаточно просто сообщить о них банку. Но обычно банк хочет как можно больше контролировать заложенное имущество и знать, что с ним происходит, поэтому не разрешает распоряжаться им без своего ведома. Банк не может запретить распоряжаться квартирой, но по факту может не дать согласие на это.

Банки очень любят писать все запреты мелко, незаметно и в самом конце документа, поэтому проверяйте договор очень внимательно. Вот как выглядят типичные условия об этом в закладной на квартиру:

Если в договоре про это ничего не сказано, то работает вариант по умолчанию: любое распоряжение — с согласия банка. Мы собрали в наш тест самые частые случаи распоряжения. Если вы собираетесь прописать в ипотечной квартире подругу или не знаете, можно ли составить на такую квартиру завещание, ответьте на несколько вопросов, и все станет понятно:

1. Есть несколько способов регистрации сделки: можно сделать это самостоятельно, а можно подать документы электронно через банк, застройщика или нотариуса.
2. Нередко за электронную сделку и регистрацию банк уменьшает процентную ставку.
3. При покупке новостройки регистрируется не право собственности, а договор долевого участия. Право собственности возникает, только когда квартиру построят.
4. Для самостоятельной регистрации в МФЦ должны явиться обе стороны купли-продажи: и продавец, и покупатель.
5. Принимая квартиру, проверьте не только ее состояние, но и долги по квартплате и коммунальным услугам. Запомните: долг за капремонт перейдет к вам автоматически.
6. Квартира принадлежит вам, а не банку, несмотря на залог. Вы можете сдать, отремонтировать, завещать и даже продать ее, но ряд действий — только с согласия банка.