«Заметнее всего ценник меняют нестандартные особенности»: из чего складывается стоимость жилья

На стоимость жилья влияет все — от планировки до состояния фасада.

Чтобы понять рыночную цену, можно обратиться к оценщику. Еще к его услугам часто прибегают, когда оформляют ипотеку.

Анна Логинова занимается оценкой недвижимости с 2014 года. Поговорили с ней о том, как работает оценщик, почему определить стоимость квартиры легче, чем дома, и влияет ли на стоимость жилья мебель, которую оставляет продавец.

Оценка бывает обязательной и нет. Чаще всего люди обращаются за обязательной — при оформлении ипотеки. В последнее время банки стали оформлять ипотечные кредиты на вторичном рынке без отчета об оценке, то есть ее делает сам банк. Но это касается только квартир — и то не во всех регионах.

70% запросов, которые ко мне поступают, — оценка частных домов и земельных участков. Там для ипотеки отчет об оценке по-прежнему нужен.

Необязательную оценку недвижимости делают в следующих случаях:

1. При разделе имущества между супругами: ее может запрашивать опека, если продается доля несовершеннолетнего в собственности.
2. Для страховой компании, чтобы подтвердить рыночную стоимость имущества.
3. Для себя: например, человек собирается продать квартиру или помещение под сдачу в аренду и хочет понять рыночную стоимость.

В интернете иногда предлагают оценить недвижимость удаленно за пять минут. Не знаю, как это возможно. Но если будет доказано, что оценка сделана по подложным документам или использована информация другого объекта, оценщика могут отстранить от работы  .

Стоимость оценки во многом зависит от региона, но в 2024 году, по моим наблюдениям, в среднем цифры примерно такие:

1. Квартира — 3000—5000 ₽.
2. Земля без дома — 6000—8000 ₽.
3. Дом с участком — 9000—15 000 ₽

В разных регионах цены различаются. Законом не урегулировано, кто оплачивает оценку. По сложившейся традиции, если речь идет о жилой недвижимости, чаще всего это делает покупатель.

В среднем работа оценщика занимает два дня. В первый день специалист получает от заказчика выписку из ЕГРН и техническую документацию — обычно это технический паспорт. Также заказчик представляет проект перепланировки или, к примеру, реконструкции. На основе этих документов можно оценить, из чего и как именно сделан объект.

На следующий день оценщик выезжает на объект, осматривает его, фотографирует сам или привлекает фотографа. Важно, чтобы при съемке была включена геолокация, которая подтвердит адрес в случае спорных ситуаций. В этот же день готовит отчет — на него уходит около двух часов.

В отчете оценщик указывает метод, которым пользовался. Есть три метода оценки.

Сравнительный, когда собирается информация по аналогичным объектам. Его используют для оценки квартир — смотрят объявления похожих объектов на общедоступных площадках вроде «Авито», «Домклика» и «Циана».

Оценщик проводит анализ рынка, используя 5—10 предложений. Вносит поправки на торг и отсекает объекты по минимальной и максимальной цене. Затем рассчитывает коэффициент вариации, его нормативный показатель — 33,3%  . Если значение меньше этого показателя, выборке можно доверять. То есть коэффициент вариации показывает разброс цен и помогает исключить неправдоподобно дорогие или дешевые объекты, получив нормальную выборку.

Затратный, когда специалист рассчитывает затраты на воссоздание идентичного объекта, а потом вычитает суммы за износ и устаревание объекта оценки. Его тоже применяют, но редко и только для частных домов. Для квартир он не подходит, потому что сложно рассчитать цену строительства такого же дома и такой же квартиры.

Доходный, когда определяется, какой доход может приносить объект. Для оценки жилого имущества этот метод не подходит.

Район. Квартира в центре города будет стоить дороже, чем в спальных районах, примерно на 10—20%.

Учитывается также вид из окна: квартира с окнами в парк, скорее всего, будет стоить дороже той, чьи окна выходят на автомагистраль. Однажды я оценивала квартиру, окна которой выходили на соседний дом — расстояние между зданиями было минимальным. Следовательно, в комнаты свет практически не попадал. Эта квартира стоила дешевле аналогичных на рынке.

Техническое состояние дома. Оценщик проверяет год постройки дома и материал стен. Изучает, был ли капитальный ремонт, — эти данные есть на сайте Фонда капитального ремонта.

Еще анализирует, нет ли дома в реестре аварийного жилья: под покупку квартир в таких домах банки не дают ипотеку. Узнать о признании дома аварийным можно на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Для этого достаточно ввести адрес в поисковую строку раздела «Расселение аварийного жилья».

Кроме изучения общедоступных данных оценщик осматривает и фотографирует подъезд, фасад, иногда — подвал.

Если видно, что дом находится в аварийном состоянии или коммуникации изношены, стоимость квартиры снижается.

Этаж. Как правило, квартиры, которые расположены от третьего до шестого этажа, стоят дороже на 5—10%, чем все остальные. Учитывается, что в случае поломки лифта до этой квартиры несложно добраться пешком. Еще такая квартира защищена от подвальной сырости, которая может быть на первом этаже, и от затопления — на верхнем.

Ремонт и мебель. Иногда собственник завышает цену, считая, что раз оставляет мебель и технику, квартира должна стоить дороже. Но мебель — объект движимого имущества, ее можно убрать. Оценке подлежит только недвижимое имущество, то есть ремонт влияет на стоимость квартиры, а вещи, которые в ней остаются, — нет.

Для ипотеки оценивается только квартира. Если остается мебель или техника, покупатель может договориться, что оплатит их за свой счет, но в кредит их включить не получится.

Перепланировка — еще один немаловажный фактор. Законная и удобная перепланировка повысит стоимость квартиры. Так будет, если сделаны комнаты правильной формы, увеличена площадь кухни, продуманы гардеробные, кладовые, сделано несколько санузлов.

Заметнее всего ценник меняют нестандартные особенности. Два уровня в квартире, панорамные окна, эркеры или выход на личную террасу сделают квартиру в полтора-два раза дороже, чем жилье того же размера, но с планировкой попроще.

А вот незаконная перепланировка может привести к отказу в ипотеке. Даже если оценщик напишет, что снесена не несущая стена.

Оценивать квартиру легче, чем дом, потому что можно найти очень похожие объекты, в то время как дома строят из разных материалов, по разным технологиям — учитывать все факторы сложно. Но вот что стоит иметь в виду.

Местность. Я сталкивалась с инвестиционно непривлекательными домами, но с удачным расположением. То есть дом в плохом состоянии у реки может стоить дороже, чем новый в центре того же поселка.

Местоположение — основной ценообразующий фактор для частных домов. Банки это учитывают. И когда специалист оценивает частный дом, берет аналоги с таким же месторасположением.

Дополнительные постройки. Сарай или баня увеличивают стоимость дома, но только если они капитальные. Однажды я работала с клиентом, у которого был земельный участок, а на нем стояла перевозная баня-бочка и такая же бытовка. Из-за этого клиент оценивал участок в 9 000 000 ₽, но не учитывал, что перевозные объекты относятся к движимому имуществу.

Я оценила участок на 1 500 000 ₽ дешевле. Покупатель купил баню-бочку и бытовку за свой счет, для этого они составили отдельный договор.

Коммуникации. Когда они есть, дом дороже. В среднем центральный газ повышает стоимость дома на 8%, центральный водопровод — на 4%.

Строительные материалы. Один из ключевых факторов — стоимость материалов. Дом из кирпича дороже, чем каркасный. Срок эксплуатации кирпичного дома — 150 лет, каркасного — 75.

Фундамент из монолитной плиты оценивается дороже свайно-винтового, потому что для монолитной плиты потребуется больше материала, и стоить он будет дороже. Соответственно, такой фундамент прочнее.

Также учитывается год постройки дома и износ.

Ремонт. Здесь действуют те же правила, что и при оценке квартиры: дом с дизайнерским ремонтом будет стоить дороже, чем с советским. Оставленная мебель и техника не учитываются.

Это может произойти по разным причинам. Чаще всего — если менеджер посчитал, что стоимость завышена. Следовательно, увидел в этом угрозу для дальнейшего обеспечения кредита или залога.

Обычно на сайте банка есть перечень оценщиков. Отчеты экспертов из своего списка банк примет без проблем, а вот отчет другого специалиста, скорее всего, дополнительно проверит. Банковский сотрудник анализирует рынок, смотрит текущие предложения, сравнивает свою выборку с выборкой оценщика.

К примеру, если оценивается квартира с простой отделкой, объекты-аналоги должны быть соответствующими. Если предложения на рынке ограничены, к объекту оценки применяют корректировку. Например, если квартира с простой отделкой сравнивается с квартирой с улучшенной, оценщик должен ввести понижающую корректировку.

Бывают случаи, когда банк не соглашается выдать ипотеку на конкретный объект. Например, выясняется, что на нем есть обременения или кто-то имеет право на пожизненное проживание. Я сталкивалась с такими случаями и, как правило, банк предлагал решения. Если банк считает, что стоимость недвижимости завышена, обычно он называет среднюю рыночную стоимость.

Окончательный отказ бывает, только когда банк не согласовывает сам объект, потому что право на него есть у третьих лиц — например, жильцов, которые отказались от приватизации. Тогда лучше присмотреть другой объект для покупки.

Обратиться за оценкой можно как в организацию, так и к частнопрактикующему специалисту. Лицензия и аккредитация для такой работы не нужны, но вот на что стоит обратить внимание.

1. Специалист должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Их список опубликован на сайте Минфина. В реестре будут указаны опыт работы, образование, размер страховки, дисциплинарные взыскания, если они были.
2. Страхование ответственности — не менее 300 000 ₽, если оценщик работает самостоятельно  , и пять миллионов рублей, если он работает по трудовому договору с компанией  . Если, к примеру, оценщик потерял или испортил документ, страховая компания возместит ущерб.
3. Оценщик должен иметь квалификационный аттестат по тому направлению оценки, в котором работает. Их три: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Эта информация также будет указана в реестре.