Хочу создать капитал в 6 миллионов рублей, чтобы гасить ипотеку за счет пассивного дохода

1 ноября 2022 года

Пять лет назад я переехала в Подмосковье, купив в ипотеку свое первое жилье. Это была очень недорогая студия в районе, который только начали застраивать. Плюсом, помимо низкой цены, была близость к ж/д станции, откуда можно было легко добраться в Москву. Тогда меня все в большей степени устраивало: мало людей, чистый воздух, доставки доезжают. Не хватало мест для долгих прогулок, но всегда можно было просто поехать в Москву в выходные. Гасить ипотеку я не спешила и вместо этого откладывала деньги: психологически мне легче иметь долг, чем не иметь накоплений.

После начала пандемии я поняла, что хочу жить рядом с парками, до которых можно дойти пешком в любой день. Прошлым летом я решилась на покупку квартиры в Москве. Так у меня оказалось две ипотеки.

Сейчас я жду ключи от московской квартиры. По договору их должны передать в начале лета 2022 года, но ходят слухи, что это может случиться раньше. Подмосковную студию сразу после переезда я буду продавать. Консервативно рассчитываю на сумму 5,5 млн. Изначально я думала вырученными деньгами погасить вторую ипотеку. Но затем подумала, что эти деньги можно вложить в облигации, а купонами выплачивать долг банку.

Плюс такого плана: у меня останутся накопления. Из минусов: почти все они будут в рублях. Думаю, что итоговое решение, как распорядиться деньгами, буду принимать тогда, когда они у меня будут.

На сегодня у меня:

• долг по первой ипотеке на подмосковную студию — 0,8 млн;
• долг по второй ипотеке на московскую однушку — 5,6 млн;
• накопления на ИИС, который закрою в конце 2021 года — 1,1 млн;
• другие накопления — 0,5 млн;
• до сдачи московской квартиры планирую откладывать с зарплаты 50 000 ₽/месяц.

Планирую в конце 2021 года снять деньги с ИИС и полностью погасить первую ипотеку. Остаток и накопления буду использовать на то, чтобы обставить новую квартиру. Планирую также стоматологическое лечение, на которое закладываю 200 000 ₽.

Я отвожу полгода на продажу подмосковной студии. Если слухи подтвердятся и ключи от новых квартир выдадут зимой или весной 2022, то я рассчитываю продать студию к ноябрю 2022 года. Возможно, это слишком оптимистично, но я готова немного скинуть цену, если это повлияет на скорость продажи.

Худший сценарий, который я рассматриваю, — это потеря стабильного дохода. Я — журналист, и в моей профессии в последнее время происходят не очень хорошие вещи: интересных проектов становится все меньше, а конкуренции за вакансии — все больше. Для себя я решила, что продолжу работать, пока есть возможность. Но думаю, что рано или поздно придется менять сферу. Именно на этот случай мне важно сохранить накопления, а не вбухивать все деньги в долг по ипотеке.

Я бы назвала себя финансовым контрол-фриком. У меня есть табличка с бюджетом на год и табличка, в которой я раз в месяц подбиваю остатки по всем счетам.

Высший пилотаж для меня — составить финансовый план на 20 лет вперед. С интересом читаю про людей, у которых он есть. Но пока не составила свой. Самым сложным кажется планирование доходов в ситуации с профессией, описанной выше.

Еще я не очень опытный инвестор, несмотря на то, что начала инвестировать еще в 2018 году. Долгое время я работала в СМИ, где существовала догма и ограничения на инвестиции в компании, про которые мы писали. Поэтому я покупала только ETF. Проходила курс по анализу акций, но не начала применять на практике.