Что сделать со второй квартирой: сдать или продать?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Айрат Кадырмаев

Всем привет) Недавно взял квартиру 2+ по семейной ипотеке в регионе за 5,9 млн руб — 60,9 квадратов. Пока живу в однокомнатной квартире. Платеж по ипотеке 28,200 рублей в месяц. Если честно, то уже напрягает этот платеж. В данный момент пошел спад на работе и доход сократился.

Честно говоря даже страшно, как жить с этими платежам, когда еще понимаешь, что большая часть из них уходит просто так банку.

Что делать? Квартира по договору будет сдаваться в первой половине следующего года, но дом уже построен, там идет отделка и двор уже облагораживают. Cдача квартиры произойдет быстрее скорее всего.

Как лучше? В будущем сдавать свою однушку за 18-20 тысяч в месяц или продать за 3,5-3,6 млн рублей и эти деньги внести за ипотеку. Ремонт в квартире планирую сделать за счет продажи второй машины. Но если продать квартиру, то можно и взять какую-то сумму из этих средств.

Сам думаю, что сдавать классно, ведь часть ипотеки будет перекрываться за счет пассивного дохода, при этом квартира останется в собственности. Но психологически этот долг на 30 лет как-то смущает, да еще непонятно какие квартиранты будут. Все же буду рад услышать доводы и мнения, спасибо.

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

Айрат Кадырмаев

juarhalaА что вас вообще напрягает, не поняла? До сдачи квартиры осталось совсем немного, сдадут сами пишете раньше срока. После сдачи новой квартиры старая будет оплачивать вам ипотеку, а ту сумму, которую вы раньше оплачивали за ипотеку, вы сможете кидать на досрочное погашение (что может быть и невыгодно, если процент по ипотеке ниже инфляции, но если вам психологически комфортнее закрыть ее раньше и мысль о 30 годах вас пугает - дело ваше). В конце концов, продать ее вы сможете в любой момент, жилье пока в цене только растет, в том числе и в регионах.16
user3211230Вот поможет инфляция. Как сейчас выглядит "большой" по ипотеке взятой 10 лет назад?10
Рудгер ХауерМне бы с 3-мя ипотеками ваши проблемы:-))) квартиры сами себя выкупают. Продавать глупо, так как через 5-6 лет пассивный доход от сдачи будет превышать месячный платеж.25
Алексей ЛА получится ли сейчас продать квартиру на вторичке по нормальной цене? Долг, конечно, давит, но если сдача квартиры будет помогать его гасить, то по идее и вам не так тревожно будет. В конце концов, продать всегда успеете.20
Дмитрий ПраздниковКонечно, сдавать. Сейчас с такими ставками на вторичную ипотеку продать можно только с очень большой скидкой.7
user2965259Сдадут, отремонтируете, заедете и там уже решите, что делать. Др переезда смысла дёргаться вообще нет, это к потере денег только приведёт5
Нина ЗайцеваГасите по возможности больше, сокращая период, найдите другую работу и дополнительную подработку. По статистике многие выплачивают ипотеку в среднем за 7 лет. Сдавайте не на длительный срок, а посуточно, так выгоднее будет.6
Andrey VorobevВопрос такой: когда брали, о чем думали? Брали без готовности платить 30 лет эту сумму?0
Михаил ЛНина, скорее всего человек работает на пятидневка, кто будет посуточной арендой заниматься?5
Алия ГерасимоваЗдравствуйте. Я бы сдавала и покрывала ежемесячный платеж за счёт аренды одной из квартир. Сейчас для продажи вторички нужно учитывать, что ставки по ипотеке очень высоки, придется продать дешевле либо долго искать покупателя. Как с арендой в вашем городе, не знаю. Но всегда есть договор, залог, возможна проверка квартиры по согласованию, возможна сдача посуточно. Не хотите платить 30 лет- это нормальное нежелание. Но с деньгами с арендой,вы сможете кидать сумму в досрочное погашение и выплатить долг раньше. Но нужно, конечно, дисциплинированно вносить эти досрочные платежи. И тогда у вас через n лет,будет 2 свои квартиры.11
Алия ГерасимоваМихаил, это можно автоматизировать. Электронный замок и несколько уборщиц. Моя подруга практически не появляется в своих квартирах под сдачу посуточно.4
Олег СбсМаксим, Мрачковский уже такой ерундой не занимается - видимо получил по шапке. Там много условий должно быть - только первый этаж и тд2
Mike HeadВложения в хату сегодня? Продавайте и вкладывайте в более прибыльные инструменты0
Михаил ОбодовскийАйрат, я не буду советовать ничего относительно решения, которое стоит принять, у Вас свои планы и свои обстоятельства, свое восприятие риска, но есть одно, что я точно могу посоветовать: никогда не пытайтесь анализировать подобное без цифр в руках. Например, Ваша ипотека на 30 лет под 8%, выплачивать её досрочно при нынешних ставках близко к безумию. И для того, чтобы получить дельный совет, выкладывайте в таких постах цифры. Да, неприятно сознавать, что платить едва ли не до гробовой доски, но подумайте, что за десятки лет сделает с этим фиксированным платежом инфляция - Вам станет, возможно, даже весело.11
Евгений ПотаповЧто делать? Не дергаться. Раньше чем через год не заедете, стопудово. Пока сдадут, пока ремонт. А за год существенно изменится ситуация и у вас и на рынке. Вот там и посмотрите. Платеж если напрягает, вносите досрочку какую-то посильную и уменьшайте платеж. И не слушайте никого кто топит за сокращение срока. 30 лет комфортных платежей ни разу не то же самое что 7-8 лет напряга в стремлении скорее рассчитываться. Зато вы сможете маневрировать: удобно - заплатил 28к как и изначально, появились сложности - можно заплатить платеж до которого удалось снизить. Правда, тут важный нюанс: жилье вас должно устраивать полностью без планов продажи и переезда. Нет возможности досрочки? Расслабьтесь и попытайтесь получить удовольствие от процесса и текущего платежа. «Непонятно какие квартиранты будут» - факт. Очень много зависит от района и класса жилья. Поэтому, если перспективка заморачиваться со сдачей заставляет нервно чесаться, а по хорошей цене выйдет возможность сбагрить однушку и тем самым свести платеж по кредиту к комфортному - вариант. Но если однушка в популярном районе где сдать ее в случае смены квартирантов дело нескольких дней - зачем же ее тогда продавать? Короче, ваших условий никто кроме вас не знает, особенностей характера и намерений тоже. Да и в любом случае: ваши решения - ваша ответственность. Удачи! :)7
Маргарита ЗыбинаНе надо ничего продавать. Платеж не так и велик,да и инфляция его сделает очень комфортным. Сдавайте однушку и все вкидывайте в ипотеку. Если совсем стращно,то можно продать вторую машину,вкинуть и рефинансировать платеж или срок0
Ирина БулдаковаПродавать я бы не стала,но и сдавать в аренду не нравится, арендатор во что квартиру превратит,некоторые не платят.Вообще арендаторов бездомных не люблю.Я бы ещё одну хотела взять,но 7 млн не найдётся,а так хорошо то в одной живу,то в другой пару дней1
Айрат КадырмаевЕвгений, квартира, где я живу, в хорошем востребованном районе. Думаю, проблем сдать не будет.1
Айрат КадырмаевБарсучок, спасибо)0
Семен ВасильченкоПри, даже официальной, инфляции больше 8% гасить ипотеку 6% досрочно математически не выгодно. Раз уж мы на инвестиционной площадке общаемся, то можно посоветовать продать квартиру, а деньги держать в коротких надёжных облигациях, которые дают до 18% легко. Купонами можно перекрыть ипотеку и даже немного гасить досрочно. а если (или когда) ставки снизятся, то там и смотреть на возможность досрочного погашения. Ну а если хорошо разбираешься, то можно в длинные офз, но там риск дальнейшего повышения ставки, хотя если держать до погашения, то это не страшно.1
Евгений ПотаповАйрат, или выгодно продать. Строго говоря, я думаю вы уже для себя всё решили. Просто, ищете поддержки в сети :)0
Александр КрыловАйрат, да. Пока не сменятся рулевые центробанка0
Татьяна КирюхинаЯ бы сдавала.0
Айрат КадырмаевЕвгений, Думаю сначала получить квартиру, посмотреть, сделать ремонт, а там уже видно будет) Сдавать конечно классно, доход и еще недвижимость во владении.2
user3295950Вариант 1. Продать, деньги на вклад, проценты по вкладу в погашение ипотеки. Подходит, если: а) ставки по вкладам существенно выше ставки по ипотеке; б) если процентов по вкладу достаточно для платежа по ипотеке. Риски: а) снижение ставок по вкладам (по ипотеке же выше уже не будет); б) обесценивание 'тела' вклада, что можно нивелировать частичной капитализацией процентов (если их хватает и на ипотеку, и на капитализацию). Из поста не понятна величина ипотечного платежа. Вариант 2. Сдавать, гасить ипотеку, но не досрочно, а ровно по договору. В итоге ч/з 30 лет ипотеки нет, в собственности 2 квартиры. Чем плохо: доход по аренде порядка 3% годовых, что при нынешних ставках по вкладам так себе. Плюс при аренде реальный доход будет уменьшаться на стоимость ремонтов, замены мебели и техники, клининги и т.п. П.с. сдавала ровно 15 лет. Где-то на полях интернета подробно описывала составленный за 15 лет расчет аренда/вклад (если бы 15 лет назад продала и положила на вклад). Даже с учётом подорожания стоимости квартиры почти в 2 раза (в моем случае), доходность от вклада выше аренды в разы. И это даже с учётом нескольких из этих 15 лет 'провальных' ставок порядка 4%.4
user1248932Сейчас выгоднее продать и положить деньги в банк. Если вы, при текущей ситуации со вторичкой, продадите за указанную сумму, то положив даже под 14,5% получите ежемесячно больше 42000 дохода. Если сейчас положить на год, то ставка ещё выше + можно с капитализацией процентов. Пока платите свой платёж сами, как платили, потом через год снимите проценты и полностью их закините в тело долга, там и проценты ипотеки вам пересчитаются. Это выгоднее сейчас, чем сдавать + вы правы, арендаторы ушатают квартиру 100%, проверено не раз. Вторичка точно не будет дорожать сейчас, поэтому можно будет позже взять за свои же деньги снова однушку или что-то в стройке на 2+ года сдачи, и получить сейчас за год больше 500000 дохода (ну минус инфляция, но все равно выйдет больше дохода от аренды).4
user1248932user3295950, пришлите ссылку на вашу статью1
Miss Prideuser3295950, а еще можно за эти 30 лет помереть..0
Дамир ФаттаховСразу говорю , нет ! Сдавайте квартиру , ипотека сама себя будет гасить . С работой уладится , будете платить досрочно + , в конечном итоге у вас будет 2 квартиры . Это и есть ваша подушка безопасности в случае не дай бог чего !0
Тимофей ОбЯ в такой же ситуации. Двушка которую жду ключи ипотека была 58т.р платеж когда брал, сейчас за счёт досрочных снизил до 35т.р.и есть однушка которую выгодно продать в текущих условиях и положить под 18% в облигации перекрывало бы в два раза платеж по ипотеке, но продать в текущих условиях не реально поэтому я думаю сдать и от сдачи покрывать только платеж 35т.р. , а все остальные деньги лучше прокручивать в облигациях или на вкладах пока высокие проценты. Как только доходность упадет ниже 10% вклады или облигации, то выгоднее будет опять в досрочные кидать у меня 7.7% по ипотеке. Так поступил я в текущих реалиях. Смысла гасить досрочно не вижу. Лучше минимальный платеж и сдача квартиры и остаток на депозит. Но если у вас получится продать по рыночной цене квартиру, то выгоднее конечно ее продать и эти деньги под 18% и платить ипотеку с них. Я пытался продать однушку, но по рыночной цене никто не хочет покупать, поэтому планирую сдавать, а дешевле рынка или большие скидки чтобы продать я например н е готов, когда она приносит мне 10% от сдачи на те деньги которые покупал.0
Elena_TВсе комментаторы забывают, что после сдачи дома необходимо делать ремонт. Если человека напрягает платёж 28 тыс, то ремонт который в двушке обойдётся 2-2.5, млн очень сильно ударит по бюджету. Никакая аренда не отобьёт этот ремонт. Да ещё и вообще не известно сколько времени пройдёт до момента сдачи квартиры в аренду. Я бы продала эту двушку после сдачи дома. Вкладывать ещё кучу денег в ремонт который при доходах автора будет длиться годами нет смысла.0
Евсей ИвановБожечки мой. Калькулятор вам в руки. 3.5 мульта кладете под 18%, получаете 50 тыр 29 на ипотеку остальное на жизнь или лучше на депозит. Ипотеку досрочно не гасить! Только если ключевая ниже ипотечного процента будет, то есть никогда.0
Евсей ИвановЕвгений, досрочку нельзя ни в коем случае!!! Свободные средства на депозит и с депозита проценты платить. Это выгоднее досрочки в 2.5 раза.0
Евсей ИвановНина, совет не актуальный при депозитах под 18%0
Евсей Ивановuser3295950, начали за здравие, а кончили за упокой. Зачем досрочно гасить при 18% на депозите???0
Евсей Ивановuser1248932, это нерационально. Проценты с депозита надо класть обратно на депозит. Покрывать лишь минимальный платеж по ипотеке.0
Сергей ТЯ бы продал и взял бы другое жилье на этапе строительства.0