Как заработать до 40% на инвестициях в недвижимость: примеры из личной практики

65

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Аватар автора

Павел Шамаев

Страница автора

Несмотря на рост ипотечных ставок, инвестиции в недвижимость в нашей стране остаются одним из самых популярных и прибыльных способов вложения средств. Цены на жилье продолжают расти, и перспектив снижения пока не видно.

За 5 лет работы агентом по недвижимости я убедился, что с помощью грамотных инвестиций можно получать существенную прибыль в любое время. Для всех, кто сомневается, можно ли заработать на покупке жилья, хочу поделиться парой примеров из личного опыта с расчетом доходности.

Кейс 1: Покупка с дальнейшей перепродажей

Александр, 33 года, сотрудник предприятия из Санкт-Петербурга, обратился ко мне с запросом: сохранить свои сбережения и получить дополнительный доход. Нужно было подобрать вариант с минимальными рисками, поэтому мы выбрали самый простой и надежный сценарий: покупку однушки на окраине города с последующей перепродажей. Спальные районы крупных городов — максимально ликвидный вариант, который стабильно растет в цене.

Выбор пал на квартиру в новостройке в Мурино стоимостью 3 400 000 ₽, которую он купил, взяв ипотеку с господдержкой под 5,9% c первоначальным взносом 680 000 ₽. Его ежемесячный платеж составлял около 18 000 ₽. За год, суммарно, Александр вложил в квартиру порядка 900 000 ₽ (первоначальный взнос + ипотечные платежи), а через год продал ее уже за 4 000 000 ₽.

После вычета всех ипотечных платежей чистая прибыль на перепродаже составила около 400 000 ₽, что дало ему доходность около 40%.

Рассчитаем доходность сделки по шагам:

  1. Сначала рассчитываем расходы. В нашем случае это первоначальный взнос + платежи по ипотеке + страховка по ипотеке: 680 000 + 18 000*12 + 30 000 = 926 000
  2. Рассчитываем прибыль от продажи: 4 000 000 - 3 400 000 = 600 000
  3. Приводим прибыль к годовой доходности относительно расходов: 600 000* 100% / 926 000 = 64%
  4. За вычетом комиссии агента и сопутствующих расходов можем получить доходность сделки от 40 до 50%

Кейс 2: Увеличение прибыли за счет налогового вычета

В марте 2024 я купил однокомнатную квартиру во вторичке в Московском районе Санкт-Петербурга, в 10 минутах от метро за 6 500 000 ₽. При покупке принял решение оформить квартиру на родителей, чтобы воспользоваться правом на однократное получение налогового вычета при покупке имущества.

Так как стоимость квартиры превышала четыре миллиона рублей, каждый из родителей смог получить по 260 000 ₽ НДФЛ, то есть 13% от 2 000 000 ₽. Через три месяца я перепродал квартиру уже за 7 050 000 ₽, таким образом, доходность составила около 30% плюс дополнительные 520 000 ₽, которые родители получили в виде налогового вычета.

Налоговый вычет — отличный способ увеличить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Кейс 3: Инвестиции в регионах с высокой доходностью

Не у всех есть возможность приобрести жилье в Москве или Санкт-Петербурге, но это не значит, что стоит отказываться от инвестиций в недвижимость.

Иногда покупка в регионах может быть более выгодной. Рейтинги регионов по доходности регулярно публикуются на профильных ресурсах, и многие из них обгоняют по прибыльности привычные всем столичные города.

Мой клиент Сергей, 27 лет, из Санкт-Петербурга в апреле 2023 года решил на время переехать в Карелию, так как работает удаленно. Вместо съема жилья решил купить квартиру в Петрозаводске. Двухкомнатная квартира там стоила 5 400 000 ₽, но благодаря грамотному торгу цена была снижена до 5 000 000 ₽. Через семь месяцев он решил вернуться в Петербург и продал квартиру за 5 600 000 ₽. Доходность от перепродажи составила порядка 20%.

Таким образом, вместо того, чтобы потратить за пол года 150-200 000 ₽ на съем жилья, Сергей за это время заработал 600 000 ₽.

После продажи квартиры в Петрозаводске он приобрел квартиру в Санкт-Петербурге за 6 100 000 рублей в ноябре 2023 года, а в настоящее время продал её за 6 900 000 рублей.

Выводы

Даже в условиях роста ставок ипотека может быть выгодным инструментом для краткосрочных инвестиций.

Использование налогового вычета — дополнительный способ увеличить доходность при покупке недвижимости.

Инвестирование в регионы с растущей доходностью — разумная альтернатива дорогим мегаполисам.

Не стоит бояться инвестировать в недвижимость даже с учетом растущих ставок: такие вложения в любое время могут приносить существенную прибыль, если подходить к ним с умом и использовать все доступные инструменты.

  • 🗺🐈удивительно конечно видеть как люди туда-сюда покупают-продают квартиры за короткое время, большинство пытаются наскрести на свою хотя бы одну8
  • 🗺🐈а какой ремонт был в квартирах? и вкладывались ли новые хозяева в него перед продажей?1
  • MagnoliaА налоги на прибыль ваши клиенты не платят? (Не увидела их в расчетах доходности) + стоимость риэлторских услуг, расходы на сделку...21
  • MagnoliaПоследний пример: Купил за 5, продал за 5,6. Мне кажется 600 тыс от 5 млн это не 20%...я, конечно, гуманитарий, но деньги считать люблю. Окей, 600 тыс это все-таки выручка, а не прибыль. Из этой суммы следует вычесть налог 13% (округлим до 80 тыс), расходы по содержанию жилья во время владения (коммуналка+мелкий быт, пусть 10 тыс в месяц, итого 70 тыс за 7 месяцев владения) + услуги риэлтора при покупке-продаже квартиры, а также расходы во время сделки (пусть 100 тыс за всё). Итого: 600-70-80-100= 450 тыс, а это уже прибыль. А это 9% от вложенных средств. Как минимум банковский вклад в 2023 году дал бы больший % (и меньше телодвижений), не говоря уже о других финансовых инструментах.29
  • Николай ПеревезенцевMagnolia, ну зачем Вы такие вопросы задаёте...3
  • Три товарищаMagnolia, я вот тоже не поняла, каким образом можно купить квартиру и продать ее через 3 мес с прибылью, не заплатив налог. Лично для меня подобные схемы не являются приемлемыми11
  • Божья коровканалоги забыли. Поскольку объекты были в собственности меньше положенного срока, то, как минимум, в 2 кейсах еще и 13% от разницы между покупкой и продажей. А еще можно посчитать стоимость переезда в Карелию и обратно, затраченное время, траты на обустройство (неужто не купил новый ершик в квартиру и пр.) и выгода так себе.11
  • Системный инженер"Через три месяца я перепродал квартиру уже за 7 050 000 ₽, таким образом, доходность составила" А налог на продажу?2
  • user5941749А ремонт вы не делали?Сколько он стоит?1
  • Elena_TМой опыт и моих родителей показывает, что все эти инвестиции в недвижимость - полный провал. Это не актив, а жуткий пассив, который сосёт время, деньги и энергию. Лучше чем вклады и покупка валюты, я не нашла способ. Особенно инвестиции в регионы)) в Туле квартиру продавали полтора года и продали за меньшую цену чем купили. Шикарную однушку в центре8
  • Мамин_абьюзерMagnolia, не важно сколько зарабатываешь, важно назвать себя инвестором) Это сейчас очень модно 😎12
  • MagnoliaElena_T, а расскажите поподробнее? Может вы рано продали? Есть же витки стагнации, потом роста1
  • RapidMagnolia, Вы забыли в годовые перевести, прибыль же за 7 месяцев. За год получается 15,42%3
  • MagnoliaRapid, точно, не математик же я! Видимо так 600 тыс от 5 млн и превратились в 20% годовых)2
  • Павел ШамаевБожья, Добрый день. Так ведь не покупка квартиры ради переезда. 1) Клиент захотел переехать 2) Вместо съема квартиры, я предложил купить 3) Вместо расходов за съем квартиры, прибыль с продажи0
  • Три товарищаПавел, тогда корректнее было бы эти суммы вычесть из общего дохода, а то получается это считаем, а вот это уже нет 🤷🏻‍♀️7
  • Павел Шамаевuser5941749, Добрый день. Нет, ремонт не делали. Это не флипинг. Как я говорил сама перепродажа квартир это вторичный фактор. Первичный иной0
  • Системный инженерПавел, так вы налоговый вычет в прибыль плюсуете, не говоря ни слова о том, что из него вычитать надо. ;-)8
  • Владимир АброновMagnolia, чукча не математик, чукча инвестор)0
  • Elena_TПавел, причём здесь где жить и инвестиции. Статья бред. Оформление на родителей ради налогового вычета. Продажа через 3 месяца без уплаты налогов. Это прям топ)1
  • Александр БеляковВо всех случаях не учтены налоги. А если мы говорим про "некие" инвестиции, то все расходы должны быть учтены. И я вообще не понял как во втором случае получилась доходность 30%. Ну а налоговый вычет это частный случай. Не у всех он может быть.4
  • Эксперт по вывескамПавел, а при продажи недвижки нет инфляции? Очень натянуто. Вклады спокойно есть на 6 мес2
  • КуманикаПавел, что значит из личных средств? Чистая прибыль считается после всех налогов и расходов4
  • Олег СбсСюз, комментируют схему заработка, которую описал автор. А описал он свои фантазии, как будет обувать людей на покупке/продаже квартир, ведь если покупать на несколько месяцев - то заработает на этих сделках только риэлтор1
  • Системный инженерMagnolia, а что, так можно, покупку-продажу в годовых считать)))0
  • Системный инженерПавел, приблизительные расчёты - это 13% с прибыли не учесть?))1
  • MagnoliaПавел, с процентами признаю, не учла годовую ставку. Но! Квартиру не факт что быстро удастся продать / дороже чем купил. Иногда придётся и подождать. Вклады (или облигации) можно на короткие дистанции брать.3
  • мумитрольПавел, первоочередная цель это получение налогового вычета для родителей. Это что за цель? Отъём денег у государства?0
  • мумитрольПавел, так вы и не инвестор, вы зарабатываете на желающих перепродать недвижимость. Инвесторы покупают площади под сдачу в аренду или вкладываются в строительство. Купи-продай, налоговый вычет - какие тут инвестиции?2
  • АнонаНи в одном из примеров не учтен налог и агентское вознаграждение риэлтора.1
  • Aksi_OmaПавел, у всех этих инвесторов в недвижимость не использован лимит по налоговым вычетам на приобретение недвижимости? Странно, конечно.1
  • Елена КопыловаПавел, "даже в условиях роста ставок ипотека может быть выгодным инструментом для краткосрочных инвестиций" - три кейса: два за наличные, один ипотека с господдержкой под 6% годовых. Со ставкой 26% как сейчас у ВТБ была бы другая картинка2
  • user5952661К сожалению неточный расчет уже в первом примере Прибыл меньше чем 600 на уплаченные проценты 18*12 месяцев и минус комиссия 30 И налог 13% 600-246=354- 13% итого 307 тысяц максимум На вложенные 680+246=926 итого доходность 307/926 *100%=33.26% годовых Что тоже не плохо но считать надо всё-таки Правильно2
  • Павел Шамаевuser5952661, Спасибо за Ваш комментарий. Действительно я не ожидал, что нужно все расписывать до мелочей. Это были определенные кейсы из которых лишь 1 был инвестор. Остальные - это самые обычные клиенты, которым нужна была квартира для себя В первом кейсе на самом деле и платеж по ипотеке меньше. 16 300 в мес. И часть ипотеки уйдет в доход потому что примерно 1/10 часть платежа уходит в тело кредита а не в проценты и т.д. Расчеты были приблизительные чтобы люди просто понимали, что можно купить недвижимость, а можно купить грамотно. Но как оказалось, некоторые люди даже не понимают, что инфляция на недвижимость не распространяется. Я готовлю новый пост в продолжении этого. Там будут подробно расписаны цифры, включая комиссию, расходы по сделке, расходы по ЖКХ и тд.0
  • Павел Шамаевмумитроль, Добрый день, что же Вас в этом смущает? Само государство сказало, что люди, работающие официально, могут вернуть 13% с 2 млн рублей с покупки квартиры. Вы называете возврат 13% отъемом денег у государства. Но налог, которым облагаются все граждане - не называете отъемом денег у граждан. Какие то двойные стандарты получается1
  • Павел ШамаевАнона, Добрый день, столько людей про это написано, делаю следующий пост в дополнение к этому - распишу подробнее, спасибо0
  • Павел ШамаевAksi_Oma, Добрый день. Вопрос с налоговым вычетом был только в одном кейсе. И из предложенных кейсов лишь 1 это инвестиция, в остальных случаях первоочередная цель иная. Если говорить отдельно об инвестициях я предлагаю другие модели и естественно они меняются в зависимости от изменения и поведения рынка недвижимости. Могу сказать на данный момент самая простая и успешная инвестиция это в земельные участки. Сам на данный момент владею 3 участками и одной квартирой в новостройке.0
  • Павел ШамаевЕлена, Вы абсолютно правы. Но тут и не было инвестицинной стратегии как таковой. Стратегии делаются в моменте (ситуация рыночная и тд) а так же под запрос клиента. Кому-то долгосрочные, кому-то короткосрочные; кому-то покупка и продажа, кому-то аренда. Все очень индивидуально.0
  • RpechЭксперт, вы не понимаете, это другое )))))1
  • RpechРассказ без учета налогов и прочих расходов, да еще и на растущем в пузырь рынке. Как бы теперь на падающем заработать больше вкладов в 24% годовых?0
  • RpechПавел, 4) и упущенная прибыль от альтернативного вложения средств0
  • RpechПавел, а какая цель статьи? Реклама ваших услуг? Как конкретно ее использовать для получения 40% годовых с учетом налогов? Гарантированно,а не в рулетку играть? Чтобы это могло быть выгоднее, чем 24% в банке?0
  • MagnoliaПавел, "Но как оказалось, некоторые люди даже не понимают, что инфляция на недвижимость не распространяется" Как раз тут много опытных комментаторов, которые не первый год следят и участвуют в рынке недвижимости. Лично я сама предпочитаю сидеть в бетоне, а не в акциях/облигациях. Но квартиры имеют особенность не продаваться по щелчку пальцев и не дорожать. Как мне кажется сейчас и ещё + какое-то время такая ситуация продлится.1
  • Павел ШамаевRpech, Добрый день, в следующем посте будет как раз сравнение этого варианта с вкладом + арендой квартиры. Наглядно распишу, сравню, покажу.0
  • Павел ШамаевRpech, Добрый день. Все что могу сказать: когда одни двери закрываются - открываются другие. И намекну. Стоит посмотреть проект КАД-2. По поводу 24% годовых, не забудьте вычесть инфляцию, и да, не ту о которой официально говорят.0
  • Павел ШамаевRpech, В том числе реклама моих услуг. Цель статьи показать что есть ИНЫЕ варианты. Буквально каждый мой клиент приходит ко мне с идеей "А". Посмотрев на ситуацию, подумав, я, кроме идеи "A" предлагаю идею "Б" и идею "В". Как Вы думаете какое кол-во клиентов выбирают вариант, предложенный мной? Рассказать, что покупать нужно грамотно, с умом. Рассказать о возможностях, таких как налоговый вычет. Вы не поверите, но не все об этом знают. А ещё, ОЧЕНЬ ВАЖНО не использовать налоговый вычет на недвижимость, купленную до девальвации рубля.1
  • MagnoliaТак сначала на продать, заплатить налоги и тогда уже можно зафиксировать прибыль. Пока ваши расчёты это чистая фантазия.0
  • Павел ШамаевMagnolia, У меня уже было 3 покупателя на участока, но сделки не состоялись, увы. Это было летом (июль - август) и доходность была бы больше 100%. Если покупатели были - значит цена адекватная и объект рентабельный. Таким образом минимальная доходность будет 50% годовых я в этом уверен, и как только сделки пройдут - я обязательно напишу статью :)1
  • Павел ШамаевДрузья, всех приветствую. Было очень много вопросов по поводу расчетов. Поэтому написал вторую статью в которой подробно расписал расчеты по всем кейсам. P.S. В 3-м кейсе есть опечатка, к сожалению, статьи править нельзя. https://journal.tinkoff.ru/a-kak-invest-zarabotal-na-nedvizhimosti/0
  • OlegKНапоминает вопрос: кто больше всего зарабатывает на рынке? Ответ: директор рынка)0