Дольщики снова могут взыскивать неустойку с застройщиков и предъявлять претензии

Мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков закончились 1 июля 2023 года.

С 29 марта 2022 года до конца июня 2023 года дольщики не могли взыскать неустойку, а также применить к застройщику иные меры финансовой ответственности, даже если тот задерживал сдачу дома или выполнял работы некачественно. Кроме того, правительство ввело особые правила приемки квартир, которые сильно ограничивали права дольщиков на предъявление претензий. Теперь мораторий и ограничения закончились.

Расскажем, что изменилось для дольщиков и как теперь взыскивать неустойки с застройщиков.

Это зависит от того, когда застройщик начал нарушать обязательства.

Если просрочка сдачи дома или иная ответственность застройщика перед дольщиком наступила после 29 марта 2022, никаких денег с застройщика не получить. Исключение — расторжение договора. Тогда неустойка будет, но ее верхний предел — ключевая ставка ЦБ РФ на 25 февраля 2022 года. То есть если дольщик решит расторгнуть договор, при расчете неустойки должны использовать текущую ключевую ставку, но она не может превышать 9,5%.

Сейчас ключевая ставка — 7,5%, потому неустойку считают по ней. Если же вдруг ЦБ поднимет ставку до 11%, неустойку застройщику начислят по 9,5%. В этой части ничего не изменилось.

Если застройщик нарушил сроки или не обеспечил качество еще до 29 марта 2022 года, можно было обратиться в суд. А вот получить деньги по его решению — нет.

Суды удовлетворяли такие иски, но с отсрочкой исполнения. Теперь исполнительный лист по решению суда можно сдать в банк или судебным приставам и получить деньги. А если еще не обращались в суд — подать документы.

Можно взыскивать неустойки. С 1 июля 2023 года все ограничения закона о долевом участии в строительстве и закона о защите прав потребителей сняты. А значит, если застройщик нарушает обязательства по договору — с него можно взыскивать неустойки в обычном порядке. Как именно это сделать, мы уже рассказывали.

Кроме того, с 1 июля перестали действовать особые «кризисные» правила приемки квартир. Я уже рассказывал, что это за правила. Теперь их отменили и к дольщикам вернулись их права. Расскажу о главных.

Можно приглашать своего эксперта и признавать недостатки несущественными. В период моратория отказаться от приемки квартиры можно было, только если вскрывались существенные недостатки. Причем это должен был установить эксперт застройщика. При несущественных нужно было подписать акт и ждать, когда их устранят. Сейчас снова можно не подписывать акт приема-передачи, даже если недостатки несущественные, и требовать компенсации или исправления. А также привлекать своих экспертов и обращаться в независимую экспертизу.

Можно требовать компенсации за недостатки деньгами. По «кризисным» правилам дольщик мог только потребовать устранить недостатки за счет застройщика и только если он их не устранял — требовать деньги. А сейчас можно устранять самим и требовать компенсации или провести экспертную оценку стоимости устранения недостатков и потребовать ее.

Можно дольше не подписывать акт. Срок, через который застройщик мог подписать односторонний акт приема-передачи, снова стал два месяца, а не один, как было во время моратория. Я уже рассказывал, в каких случаях подписывают односторонний акт и как этого избежать.

Можно идти сразу в суд. По «кризисным» правилам сначала следовало потребовать от застройщика устранить любые недостатки: и существенные, и несущественные. И только если застройщик не устранял их за 60 дней, можно было требовать денег и идти в суд.

Сейчас возмещение деньгами можно потребовать сразу. И требования дольщика надо удовлетворить незамедлительно. Разумным сроком считается 10 дней, а после этого можно идти в суд. Если застройщик решит сам устранить недостатки, он должен уложиться в 45 дней. Если что-то пошло не так, можно составить претензию застройщику.

Интересно, как будет складываться судебная практика. Часть дольщиков даже после отмены моратория фактически окажется пораженной в правах. Вполне может случиться, что дольщики из соседнего подъезда, на который выдано отдельное разрешение на строительство и который должен был быть построен всего на пару месяцев позже, смогут спокойно принимать квартиры по «старым» правилам и требовать денег. А их соседи — ждать устранения недостатков силами застройщика.

Причина — в разных датах ввода в эксплуатацию. Одну секцию ввели в эксплуатацию в период моратория и пригласили дольщика на приемку. Он обнаружил, что у него не отрегулированы окна, плохо прилегают уплотнители, а на дворе зима и за окном −30 С°. Для него этот недостаток существенный, но с точки зрения строительных правил — нет. А значит, он должен подписать акт и ждать до 60 дней, пока ему все исправят.

При этом его сосед в другой секции получил свою квартиру всего через несколько дней после отмены моратория и с такими же неотрегулированными окнами. Он может вообще не подписывать акт и требовать денег или устранить самостоятельно проблему сразу, а не ждать застройщика.

Что еще почитать по теме:

1. Как взыскать неустойку в 2023 году, если застройщик нарушает договор.
2. Что делать, если на стенах квартиры плесень.
3. Как принять квартиру у застройщика.