Как унаследовать квартиру, которая была в совместной собственности?

Нотариус прав: чтобы вы смогли вступить в наследство, надо сначала выделить долю. Расскажу подробнее почему.

Имущество может принадлежать одновременно двум или нескольким собственникам — это называется правом общей собственности. Общая собственность может быть общей совместной или общей долевой — зависит от того, выделены доли в имуществе или нет.

По умолчанию общая собственность оформляется как общая долевая. Например, мама и совершеннолетняя дочь покупают квартиру и оформляют ее на двоих — по ½ каждому.

В совместную собственность имущество оформляют только в некоторых случаях, которые предусмотрены законом. Например, члены фермерского хозяйства могут владеть имуществом на праве совместной собственности, если не заключат соглашение, в котором определят другой порядок.

Другой, самый распространенный, вариант — совместная собственность супругов. Все имущество, нажитое в браке, принадлежит супругам на праве совместной собственности, если они не заключили брачный договор, где оговорили другие условия. То есть если один из супругов купил квартиру и оформил ее на себя, то она все равно находится в совместной собственности супругов. При условии, что нет брачного договора.

Вы не написали, как именно приобрели квартиру. Думаю, что, скорее всего, вы с мамой ее приватизировали. В самом начале приватизации жилья местные власти иногда передавали квартиры гражданам без выделения долей — просто вписывали в договор некорректную формулировку «передать гражданам таким-то квартиру в собственность».Поскольку доли в договоре не были определены, получалось, что жилье передавалось в совместную собственность.

Нотариус выдает документы по утвержденным законом формам. У свидетельства о праве на наследство тоже есть такая форма. В свидетельстве нотариус указывает объект наследования, а для этого нужны его характеристики, чтобы идентифицировать объект: адрес, метраж и прочее. Если вы не выделите долю, нотариус не сможет описать, что именно вы наследуете.

Вы не можете унаследовать всю квартиру, ведь часть ее и так принадлежит вам. Но вы не можете унаследовать и долю, потому что она не определена правоустанавливающими документами. Поэтому долю сначала необходимо выделить.

Если вы выделите долю, нотариус спокойно выдаст вам свидетельство о праве на наследство по закону на ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. А вторая половина будет принадлежать вам на основании того документа, по которому вы с мамой когда-то приобрели квартиру, и на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.

Чтобы оформить право собственности на долю в совместном имуществе, вам надо обратиться к нотариусу, который ведет наследственное дело. Вы подаете ему заявление, в котором просите выдать вам свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе. Подтвердить, что имущество принадлежало вам и маме совместно, вы сможете документом, на основании которого приобрели квартиру.

Еще нотариус должен выдать вам свидетельство о праве на наследство по закону. Основаниями для возникновения права собственности на целую квартиру будут три документа:

1. Изначальный правоустанавливающий документ, например договор приватизации.
2. Свидетельство о праве собственности на долю.
3. Свидетельство о праве на наследство.

После этого вы сможете зарегистрировать право собственности на всю квартиру.

Если на момент продажи вы владели квартирой не менее установленного минимального срока, платить НДФЛ не придется.

Для недвижимого имущества, которое вы получили по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате приватизации, а также если это единственное жилье, минимальный срок владения — три года. В остальных случаях этот срок составляет пять лет.

Отсчет срока владения всей квартирой в вашем случае будет идти с момента первоначальной регистрации за вами права собственности, а не с момента, когда вы унаследовали долю.

Если вы владели квартирой три года или пять лет — в зависимости от основания, — доход от ее продажи не будет облагаться налогом. Если требование к минимальному сроку владения не выполнено, придется уплатить налог. Но вы можете его уменьшить — мы рассказывали, как это сделать.

Есть нюанс: налоговая может не разобраться и посчитать срок владения с момента, когда вы зарегистрируете выделенную долю, которую унаследовали. В этом случае можете сослаться на письма Минфина. В них ведомство разъясняет, что момент, когда у участника общей собственности на имущество возникает право собственности, — это дата, когда он впервые его зарегистрировал. А не когда повторно оформил право собственности из-за изменения состава собственников и размера их долей.

При наследовании нотариусу нужно описать наследуемую долю. Если вы ее не выделите, он не сможет это сделать.

Чтобы выделить долю, вам надо подать нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.

Уплата и размер НДФЛ будет зависеть от срока, в течение которого вы владели имуществом.