ПРОМО
Эта реклама здесь, чтобы вы на нее нажали

Как платить налог при продаже квартиры, если в ней изменились доли?

Мы владеем квартирой с 1996 года. Договор купли-продажи в трех долях — на меня и родителей. Доли не определены.

В 2020 году родители решили подарить мне свои доли. Для этого мы сначала заключили соглашение о распределении долей в квартире: в августе 2020 года установили, что мне принадлежит 8/10 квартиры, а родителям — по 1/10. После этого они оформили дарственную. Теперь в Росреестре дата начала владения мною 8/10 квартиры — август 2020 года.

Я хочу продать эту квартиру. Так как три года не прошло, я готова заплатить налог с дохода от продажи подаренных мне долей. Но почему я должна платить налог со своей доли? Квартира в собственности почти 25 лет, а в Росреестре теперь стоит 2020 год. Законно ли это и можно ли как-то оспорить?

Квартира, в том числе подаренные родителями доли, числится в вашей собственности с даты покупки, то есть с 1996 года. В Росреестре только регистрировали перераспределение долей. Это не будет учитываться, чтобы посчитать срок владения недвижимостью, — вам не придется платить налог при продаже квартиры и подавать декларацию.

Когда не надо платить налог при продаже квартиры

Человек, который продает имущество, обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. Но из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи имущества, которое было в собственности в течение минимального срока владения.

Минимальный срок владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев, — пять лет. А для недвижимости, которую купили до 1 января 2016 года, минимальный срок владения — три года.

Например, квартиру купили 1 марта 2016 года. С 1 марта 2021 года при продаже этой квартиры подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно. А если бы квартиру купили 5 декабря 2015 года, без уплаты НДФЛ собственник мог продать ее с 5 декабря 2019 года.

Когда возникает право собственности, если перераспределяют доли

Имущество, которое находится в собственности нескольких человек, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли определены, это долевая собственность, если нет — совместная.

Ваша квартира была в общей совместной собственности, так как вы не выделяли доли. Позже вы с родителями переоформили ее в общую долевую собственность — определили долю каждого.

В вашей ситуации изменился вид общей собственности, но не прекратилось право собственности. По закону оно прекращается, например, в таких случаях:

  • собственник передает свое имущество другим, например дарит или продает;
  • собственник отказывается от права собственности;
  • имущество уничтожено.

Если и другие случаи, когда прекращается право собственности. Но изменения вида общей собственности среди них нет.

Право собственности на долю в квартире возникает в момент первоначальной регистрации права совместной собственности. В вашем случае право собственности у вас и ваших родителей возникло в момент покупки квартиры — в 1996 году. Тогда не было Росреестра, поэтому квартиру поставили на учет позднее. Собственниками квартир, приобретенных до 1998 года, становятся с момента покупки, а не регистрации в Росреестре.

Право собственности не прекратилось после переоформления квартиры в долевую собственность в августе 2020 года. Далее родители подарили вам свои доли — квартира целиком перешла вам. При этом право собственности на квартиру у вас также не прекращалось, а только увеличилась доля в ней.

Когда меняется состав собственников недвижимости, такое изменение тоже регистрируют в Росреестре. Независимо от даты госрегистрации срок владения квартирой — это дата приобретения первоначальной доли.

Первоначальная доля в квартире принадлежит вам с 1996 года — более трех лет. Поэтому с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ вы не должны.

Нужно ли подавать декларацию

Доходы, которые не облагаются налогом, в декларации не указывают. Если в году продажи квартиры у вас не будет других доходов, за которые нужно отчитаться и уплатить налог, можете вовсе декларацию не подавать.

Когда налоговая получит сведения из Росреестра и увидит даты продажи и перераспределения долей, инспектор может заинтересоваться вашей сделкой. В этом случае представьте в ИФНС документы, которые подтвердят, что вы владели долей в квартире с 1996 года, например договор купли-продажи.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
Какие проблемы были у вас при продаже квартиры?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Ирина Михайловна

Добрый день, если вы владели своей долей более 5 лет и можете это подтвердить, то никакой налог платить не надо! Так же если вы родственники то вам нужно будет предоставить в налоговую документы подтверждающие это и налог никакой не надо будет платить!
Мы тоже оформляли соглашение, что обязуемся выделить доли детям после того, как выплатим ипотеку, что мы и сделали, затем мы продали квартиру и тоже каждый из членов семьи владел долями менее 5 лет (ранее менее 3 лет). Нам прислали письма каждому члену семьи из налоговой, что нужно заплатить налог с продажи. Я написала в налоговую через личный кабинет и предоставила свидетельство о браке и свидетельства о рождении и ДДУ и акт приёма передачи, что квартиру покупали в браке и дети родились за долго до продажи квартиры, соответственно владение долями (квартирой) было более 5 лет и обязательства об оплате налога от продажи квартиры отсутствует! Налоговая прислала ответ, что налог платить не надо!

2
Евгений Демонов

Ирина, отлично. Полезная инфа. Тоже через это предстоит пройдти

0
Vicka Choo

Можно ли снизить налог, если сделал ремонт и можешь подтвердить расходы?

1
Санёк Ш.

А при продаже реновационной собянинки налог надо платить?

0
Ден

Что значит не надо подавать декларацию? Ее надо подавать, хоть 100 лет владей недвижемостью. Как иначе ее снять с себя в налоговой? Или можно не подавать декларацию, но продолжать плать налог за нее.

0
Мария

Здравствуйте! Можете ли вы подсказать по такому вопросу:
В 1995 году Мама купила квартиру по ДКП 1/2 доле себе и 1/2 мне, как несовершеннолетней дочери. В июне 2019 года я свою 1/2 долю дарю маме, она становится единственным собственником. Сейчас Мама планирует продать эту квартиру. У неё это единственная собственность. Будет ли налог с продажи, если не дожидаться июня 2022 чтоб прошло 3 года с даты дарения?
Где то читала что собственность считается с даты первой доли, так ли это?

0
елена

Мария, налог с продажи недвижимого имущества уплачивается в случае, если возникает доход при его продаже и при этом срок владения менее минимального. В связи с тем, что первая доля у мамы была приобретена в 1995 г. (минимальный срок владения уже истек), и она в июне 2019 года провела процедуру приращения своей первоначальной доли, обязанности по уплате налога у нее не возникает.
Минфин и Управление налоговой службы уже не раз давали пояснения на этот счет: там указано, что срок права на всю квартиру отсчитывается с момента приобретения самой первой доли (письмо от 15 августа 2014 г. N 03-04-05/40976)

0
Анна Сергеевна

Добрый день! А у меня такая ситуация. Я владела домом более пяти лет. Но это была 1/2 доля с соседкой ( у нее полдома и у меня полдома). В этом году мы переделали документы и теперь у нас уже не долевая собственность, а две разных квартиры на земле. Я решила продать свою часть, но поскольку это новый объект, с новым кадастровым номером, то в налоговой сказали, что я обязана уплатить налог от продажи. Но это же не справедливо, это по факту все то же строение, которым я владею уже давно. Есть ли возможность не платить налог?

0
Татьяна Сокол
Отредактировано

Здравствуйте, у нас квартира давно была оформлена в собственность по приватизации на 4х -я, мама, папа, брат -по 1/4 доли. В прошлом году родители мне подарили свои доли. Теперь у меня 2 свидетельства -на 1/4 доли и на 2/4 доли. Я хотела бы продать квартиру и с братом договорённость, что он не претендует на свою долю. Но как лучше сделать чтобы гарантированно не платить налог совсем -оформить сначала дарственную его доли на меня, а потом я одна продаю. Или он просто пишет доверенность на меня на продажу с правом распоряжения средствами от продажи. Есть ли разница с точки зрения закона и налогов?
Заранее большое спасибо!

0

Сообщество

Популярное за неделю