Лучше вклад, чем дом: итоги 2024 года в частном домостроении
Дачи и загородные дома
4K
Фотография — Orini / Shutterstock / FOTODOM

Лучше вклад, чем дом: итоги 2024 года в частном домостроении

Главные тезисы о строительстве частных домов с форума по развитию ИЖС
17
Аватар автора

Андрей Ненастьев

следит за рынком ИЖС

Страница автора

Высокие ставки по ипотеке и введение эскроу-счетов привели к спаду на рынке частного домостроения.

Об этом рассказали участники форума «Малоэтажная Россия — 2024», который прошел 10 и 11 декабря в Торгово-промышленной палате России. Собрали пять основных тезисов, насчет которых эксперты единодушны.

Спрос на ИЖС снижается

Согласно исследованию «Дома-рф» и ВЦИОМа, 66% домохозяйств считают частный дом предпочтительным видом жилья. В общей структуре ввода нового жилья ИЖС занимает почти 70%. Но строители фиксируют падение выручки и спроса — от 50 до 70% по сравнению с 2023 годом. У подрядчиков нет оборотных средств, а кредиты они не могут взять из-за высоких процентов.

Строители сократили объем работы и начали увольнения, часть ушла с рынка или переориентировалась на другие сегменты. Некоторые строят за свой счет, но таких мало.

При этом загрузка подрядчиков остается выше, чем в 2023 году. «Если в прошлом году подрядные организации строили в два раза меньше, чем их декларируемые максимальные возможности, то в этом году их планы были более позитивными в части загрузки мощностей. Две трети подрядчиков ответили, что будут загружены работой на 60% относительно своих максимальных возможностей», — рассказал директор развития жилищной сферы «Дома-рф» Евгений Квасенков в ходе пленарной сессии форума.

В то же время в ноябре 2024 года восемь из десяти застройщиков не выполнили планы по продажам, хотя деньги у покупателей есть. Люди предпочитают класть их на депозиты, так как ставка по ним очень высокая. То есть привлекательность вкладов выше, чем вложений в недвижимость. Покупатели, которые хотят приобрести дом по цепочке сделок, не могут продать свою недвижимость по той же причине: ее никто не хочет покупать.

Основное преимущество ИЖС сегодня — строительство хозспособом, то есть самостоятельно.

Покупатели частных домов сталкиваются с отсутствием инфраструктуры

Новые владельцы частных домов постепенно познают особенности жизни за городом. Среди них:

  • низкий уровень благоустройства: в малоэтажных районах нет дорог или они перегружены, нет детских площадок, зон отдыха, велодорожек, а зачастую и просто тротуаров;
  • отсутствие инфраструктуры и архитектурной среды: проблемы с подачей электричества, подключением газа, уличным освещением и содержанием общих территорий, пестрый облик частных домов;
  • нет рабочих мест: на работу, даже самую неквалифицированную, надо ездить в город, отсюда так называемая маятниковая миграция, когда люди целыми районами утром выезжают, а вечером приезжают, создавая проблемы на дорогах.

Больше всего проблем у семей с детьми, так как в районах ИЖС чаще всего нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Существующие нормативы, на которые опираются власти, завышены. Например, для постройки детсада нужны полторы тысячи жителей в районе, но на деле острая потребность есть, когда живет уже пятьсот семей, то есть в три раза меньше.

По существующим нормам предполагается строительство огромных школ, например на две тысячи мест, что уместно в районе с высотками, но выглядит неадекватным для ИЖС: полностью загрузить такую школу в малоэтажном районе не получится даже спустя 10 лет.

В профессиональном сообществе обсуждается пересмотр нормативов по социальной инфраструктуре для зон малоэтажной застройки, так как 30% покупателей домов называют определяющим фактором для покупки развитую социальную инфраструктуру.

Формируется рынок стройконтроля в ИЖС

В России сейчас нет нормативно-технического обеспечения для ИЖС, то есть отсутствуют какие-либо правила, как строить. Разработка проектов в ИЖС необязательна, классификации домов тоже нет — застройка малоэтажных районов хаотичная.

Самая большая проблема — качество строительства. Введение эскроу-счетов решает проблему с откровенно недобросовестными предпринимателями, которые собирали деньги и исчезали, но не особо помогает строить без ошибок.

В марте 2025 года у банков, вероятно, появится услуга строительного контроля для тех, кто берет ипотеку на постройку частного дома. Пока эта услуга будет необязательной, стоимость ее неизвестна.

Как, кто и по каким стандартам будет контролировать, сейчас решают в экспертном сообществе вместе с некоммерческой организацией НОПРИЗ. Это ассоциация, которая объединяет организации и специалистов в сфере инженерных изысканий и проектирования. Планируется создать профстандарт для специалистов стройконтроля в ИЖС.

Сейчас в законах прописаны правила только для стройконтроля крупных объектов, многоквартирных домов. При этом на рынке частного домостроения работают отдельные специалисты технадзора, но это не системный и не сформированный рынок.

Предлагается также создать единый реестр специалистов строительного контроля в ИЖС, ввести их аттестацию и запустить несколько программ обучения вместе с вузами.

Размываются границы между ИЖС и СНТ

Крупные застройщики заходят в СНТ с малоэтажными проектами, чтобы сэкономить. Земля в СНТ стоит дешевле, налоги ниже, а дома в садоводствах привлекательнее для покупателей, так как там ниже стоимость электричества и плата за вывоз мусора.

Главный архитектор Мособласти Александра Кузьмина рассказала, что в регионе остро стоит эта проблема и она представляет опасность, так как в СНТ обычно нет инфраструктуры для крупного нового строительства. В результате жители новых домов сталкиваются с отсутствием дорог, дешевым, но нестабильным электричеством, невозможностью подключить коммуникации и зависимостью от председателя товарищества.

Московская область работает над нормативной базой, чтобы разрешить новое жилое строительство только на землях ИЖС — с возможностью перевести в ИЖС земли сельхозназначения.

Люди все еще не знают об эскроу и ипотечных программах

По данным «Дома-рф», сейчас с ипотекой строится каждый четвертый дом, а может, и каждый второй. Когда полностью внедрят эскроу, доля тех, кто хотел бы строиться с проверенным подрядчиком, вырастет. Но не все знают о переходе на эскроу рынка ИЖС, несмотря на то, что запущена большая информационная кампания. Об эскроу в ИЖС осведомлена только треть россиян, тогда как об эскроу в долевом строительстве — больше половины.

То же и с ипотечными программами. Несколько лет активно работала льготная программа кредитования строительства частных домов под 6%, где подрядчик получал оплату траншами. Но многие узнали об этой программе, только когда государство ее закрыло летом 2024 года.

О том, что можно строить дом по семейной ипотеке под 6% или купить участок в ипотеку и заключить договор подряда на строительство дома, многие также не знают. Но в последние месяцы ситуация улучшается. По данным «Дома-рф», доля ИЖС в семейной ипотеке с июля по ноябрь выросла в четыре с половиной раза.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Андрей НенастьевКак вам идея построить свой дом в 2025 году?
  • ПавелИдея построить свой дом мне нравится. Мне не нравятся цены земли, стройматериалов, работы строителей и кредитов12
  • ObvПланирую построить, да. Участок уже куплен, вода, эл-во и центральная канализация подключены, эскизный проект готов. За полгода надо будет подкопить еще денег, сделать рабочку и можно будет начинать.6
  • ГостьУчасток есть, планы на постройку дома тоже0
  • Строительная ЭкспертизаОчень точно отражены проблемы, с которыми сталкиваются покупатели ИЖС на землях, которые вчера были тайгой, целиной, полями, рощами (нужное подчеркнуть). Как-то очень уж лояльно сказано про "строителей", которые городят эту городьбу. Рынок ИЖС сегодня - это абсолютно первобытно-дикий рынок, сегодня любой, кто согласен по синьке продать свой лексус за 3-5 мульенов, уже завтра станет "застройщиком", найдет двух-четырех бродяг, скорее всего мигрантов, и начнет лепить ваш будущий дом с того, что есть. Проект сдует с интернета, материал посчитает на онлайн-калькуляторе, найдет чем закинуть все это на клочок купленной земли (на котором даже машину будет негде поставить - примеров масса). За пол-лета дом будет готов, на участке общей площадью 5,5 соток (это включая само строение). Я видел море этой дичи своими глазами, и люди берут - рынок ИЖС конкретно в нашей географии НИЧЕГО другого тупо не предлагает, т.е. и рад бы купить - а нечего. Себестоимость такого дома в Амурской области по состоянию на март 2022 - 2,2-2,7 млн, продают за 7 и в гору. А теперь задайте вопрос: на кой чуваку нанимать еще и стройконтроль на свой объект? Чтобы что? Увеличить расходы??? Чего????? Государство обяжет? Да да, конечно) Эти ребята будут лезть из любой шкуры и во все щели, чтобы построить максимально дешево, при любом раскладе, а продать максимально дорого. Ниже рынка никто такое не продавал, не продает и продавать не будет. Спрос то прет, еще как, по крайней мере на ДВ. Дома растут как грибы, их ляпают с такой скоростью, что за строительный сезон на пустой земле в чистом поле вырастает от 25 до 45 домов. Это как раз та сфера, где регулятору сейчас нужно жестить максимально, чтобы стереть с лица этого рынка весь строительный мусор, зовущий себя "застройщики". В противном случае, эти ребятки поднагребут с людей какую-никакую кучку денег - честность здесь и рядом не пробегает - и уйдут сначала в малоэтажное строительство, зайдя в программное строительство для переселенцев (трехэтажки, которые аварийные уже через год-два после ввода в эксплуатацию - примеров тьма), на которое сегодня тоже, в принципе, налетай-торопись кто хошь, а уже после малоэтажки пойдут куда? Правильно - в большое строительство. Так появилась не одна крупная строительная компания, даже не десять... Какого качества сегодня новостройки - нет смысла мусолить.4
  • trofius86Последние месяца два активно раздумываю над стройкой дачи всесезонной в МО с семейной ипотекой. Учитывая все вводные мечусь из стороны в сторону. Вот вчера принял решение что в 25 влезать в это не буду, так как не хочу вбухать все накопления в стройку и остаться совсем без подушки безопасности в непредсказуемое время. А так цель построиться в ближайшие годы есть и она обязательно реализуется.0
  • Аида МарсельевнаЯ живу в частном доме 30 лет. Когда заезжали - была окраина, теперь центр. Город вырос вокруг коттеджного поселка. До школы и садика по 600 м. Надо понимать, что застройщик построит Вам дом там где лично Вы пальцем покажете. И если Вы решили сэкономить на участке, то чем застройщик то виноват. Участки зачастую ищут сами без профессионала, покупают где елочки и подешевле, а в результате дом стоит в лесу! "Недвижимость" - так называется потому что прочно привязана к участку, не двигается. И один и тот же дом в тайге и в городе будет стоить в разы .... Возводя дом САМОЕ ГЛАВНОЕ - это ВЫБОР УЧАСТКА. Ибо сам дом Вы можете 100 раз достроить , перестроить, а вот локацию сменить уже нет. Кто относится серьезно и ищет профи , у того все замечательно. А те кто САМИ С УСАМИ.... Эти из разряда " Фантастики бесплатно" . Что ж. Выбор за вами2
  • Павел ФедоровИдея ужасная.2
  • user3047637Павел, смотря где земля. На Красной площади она дороде, а вот где нибудь у рязанского леса на берегу озера более чем доступна.0
  • Павелuser3047637, так получилось, что мне не интересна земля на красной площади, и в рязанском лесу тоже не нужна. Даже если в лесу она для Вас доступна. Я привык жить в своём населённом пункте. Со всеми его недостатками и преимуществами.0
  • Fedor BПавел, ещё каких то 5-6 лет назад это выглядело реалистично, и даже тогда это был страшный геморой с бюджетной чёрной дырой и неудобный. Моё мнение - это для тех у кого денег куры не клюют, не в шкаф же их складывать. Для обычного среднестатистического жителя ( кроме южных регионов, это важное уточнение) жить только в квартире и иметь дачу на лето, если очень хочется в загородную жизнь, её не надо топить зимой. Если посмотреть на это объективно - не будет в ближайшие 15 лет нормальной инфраструктуры со школами, больницами и транспортом в колхозных полях для ИЖС - энтузиастов, ее в жилых кварталах из человейников за такой срок в большинстве случаев не могут обеспечить.0
  • Fedor BАида, цена у строителей под ключ минимум 100 тыс, вы действительно думаете что дом в 150 кв за такие деньги можно десять раз строить перестроить, а участок за 3 -5 млн перрпродать и купить в другом месте нельзя?1
  • ПавелFedor, да, как раз 5-6 лет назад я начал над этим серьезно думать. Пытался приобрести землю у города, но чиновники и околочиновничий сброд меня с этим прокатили. Ладно..., прорвемся...0
  • Елена БогдановаОни бы цены не ломили и все бы было ок. Мне Идеадом сказали, что маржа ниже 40% им неинтересна, поэтому за сарай ценник как за особняк. А продать это можно дай бог за треть цены потом.0
  • Fedor BПавел, вы так пишите будто каждому просящему они обязаны предоставить, наверняка у них есть план развития города или его пока придумывают и лепить кому попало всё что вздумается неправильно. Так было в 90- и 00 , раздавали земли и разрешения на строительство всякого уродства и сейчас оно стоит недостроенное или не востебовпнное, и сделать с этим ничего не могут. Да и вам бы за это им спасибо сказать надо, у меня есть пример когда человек с идеей фикс о стройке построился в хорошем месте в пригороде крупного города после одной неудачной стройки, продал всё что можно, залез в долги, влатежи в 2013 составляли более 70 тыс только банкам и по итогу перенёс инсульт, и сразу поперся на работу, т к долги. И там его нашли уже мертвым, так что ну его мимо это ИЖС0
  • ПавелFedor, Вы не из чиновником случаем? Они тоже очень любят что-то придумывать в своей голове, а потом усиленно с этим бороться и искать объяснения своим выдуманным "фактам". У меня на улице 1/4 часть участков стоят пустые. их раздавали в конце 80х, ещё при коммунистах. И как-то не удачно раздали, многое осталось на балансе муниципалита. Сейчас эти участки числятся в реестре готовых к торгам на аренду или продажу. Казалось бы, пиши заявление и участвуй в торгах. Вот только торги эти никак не состоятся, хоть сотню заявлений им принеси. Похоже ути участки приметил кто-то из чиновников и держит для себя.1
  • Fedor BПавел, воот, сразу чувствуется позднесоветский народец, " Всё для нас, всё для людей, но остальные не люди, только для нас". Если построили, поделили при коммунистах - это единственно правильно и свято! Ещё раз, в настоящее время во всех населённых пунктах разрабатывают генеральный план, он отличается от тех что были приняты в СССР, но окончательного плана нет даже в Петербурге. Т е они просто не знают зачем могут понадобиться те участки и не будут ничего выставлять на торги, чтобы не присесть за эту самодеятельность года на 3.0