Лучше вклад, чем дом: итоги 2024 года в частном домостроении
Высокие ставки по ипотеке и введение эскроу-счетов привели к спаду на рынке частного домостроения.
Об этом рассказали участники форума «Малоэтажная Россия — 2024», который прошел 10 и 11 декабря в Торгово-промышленной палате России. Собрали пять основных тезисов, насчет которых эксперты единодушны.
Спрос на ИЖС снижается
Согласно исследованию «Дома-рф» и ВЦИОМа, 66% домохозяйств считают частный дом предпочтительным видом жилья. В общей структуре ввода нового жилья ИЖС занимает почти 70%. Но строители фиксируют падение выручки и спроса — от 50 до 70% по сравнению с 2023 годом. У подрядчиков нет оборотных средств, а кредиты они не могут взять из-за высоких процентов.
Строители сократили объем работы и начали увольнения, часть ушла с рынка или переориентировалась на другие сегменты. Некоторые строят за свой счет, но таких мало.
При этом загрузка подрядчиков остается выше, чем в 2023 году. «Если в прошлом году подрядные организации строили в два раза меньше, чем их декларируемые максимальные возможности, то в этом году их планы были более позитивными в части загрузки мощностей. Две трети подрядчиков ответили, что будут загружены работой на 60% относительно своих максимальных возможностей», — рассказал директор развития жилищной сферы «Дома-рф» Евгений Квасенков в ходе пленарной сессии форума.
В то же время в ноябре 2024 года восемь из десяти застройщиков не выполнили планы по продажам, хотя деньги у покупателей есть. Люди предпочитают класть их на депозиты, так как ставка по ним очень высокая. То есть привлекательность вкладов выше, чем вложений в недвижимость. Покупатели, которые хотят приобрести дом по цепочке сделок, не могут продать свою недвижимость по той же причине: ее никто не хочет покупать.
Основное преимущество ИЖС сегодня — строительство хозспособом, то есть самостоятельно.
Покупатели частных домов сталкиваются с отсутствием инфраструктуры
Новые владельцы частных домов постепенно познают особенности жизни за городом. Среди них:
- низкий уровень благоустройства: в малоэтажных районах нет дорог или они перегружены, нет детских площадок, зон отдыха, велодорожек, а зачастую и просто тротуаров;
- отсутствие инфраструктуры и архитектурной среды: проблемы с подачей электричества, подключением газа, уличным освещением и содержанием общих территорий, пестрый облик частных домов;
- нет рабочих мест: на работу, даже самую неквалифицированную, надо ездить в город, отсюда так называемая маятниковая миграция, когда люди целыми районами утром выезжают, а вечером приезжают, создавая проблемы на дорогах.
Больше всего проблем у семей с детьми, так как в районах ИЖС чаще всего нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Существующие нормативы, на которые опираются власти, завышены. Например, для постройки детсада нужны полторы тысячи жителей в районе, но на деле острая потребность есть, когда живет уже пятьсот семей, то есть в три раза меньше.
По существующим нормам предполагается строительство огромных школ, например на две тысячи мест, что уместно в районе с высотками, но выглядит неадекватным для ИЖС: полностью загрузить такую школу в малоэтажном районе не получится даже спустя 10 лет.
В профессиональном сообществе обсуждается пересмотр нормативов по социальной инфраструктуре для зон малоэтажной застройки, так как 30% покупателей домов называют определяющим фактором для покупки развитую социальную инфраструктуру.
Формируется рынок стройконтроля в ИЖС
В России сейчас нет нормативно-технического обеспечения для ИЖС, то есть отсутствуют какие-либо правила, как строить. Разработка проектов в ИЖС необязательна, классификации домов тоже нет — застройка малоэтажных районов хаотичная.
Самая большая проблема — качество строительства. Введение эскроу-счетов решает проблему с откровенно недобросовестными предпринимателями, которые собирали деньги и исчезали, но не особо помогает строить без ошибок.
В марте 2025 года у банков, вероятно, появится услуга строительного контроля для тех, кто берет ипотеку на постройку частного дома. Пока эта услуга будет необязательной, стоимость ее неизвестна.
Как, кто и по каким стандартам будет контролировать, сейчас решают в экспертном сообществе вместе с некоммерческой организацией НОПРИЗ. Это ассоциация, которая объединяет организации и специалистов в сфере инженерных изысканий и проектирования. Планируется создать профстандарт для специалистов стройконтроля в ИЖС.
Сейчас в законах прописаны правила только для стройконтроля крупных объектов, многоквартирных домов. При этом на рынке частного домостроения работают отдельные специалисты технадзора, но это не системный и не сформированный рынок.
Предлагается также создать единый реестр специалистов строительного контроля в ИЖС, ввести их аттестацию и запустить несколько программ обучения вместе с вузами.
Размываются границы между ИЖС и СНТ
Крупные застройщики заходят в СНТ с малоэтажными проектами, чтобы сэкономить. Земля в СНТ стоит дешевле, налоги ниже, а дома в садоводствах привлекательнее для покупателей, так как там ниже стоимость электричества и плата за вывоз мусора.
Главный архитектор Мособласти Александра Кузьмина рассказала, что в регионе остро стоит эта проблема и она представляет опасность, так как в СНТ обычно нет инфраструктуры для крупного нового строительства. В результате жители новых домов сталкиваются с отсутствием дорог, дешевым, но нестабильным электричеством, невозможностью подключить коммуникации и зависимостью от председателя товарищества.
Московская область работает над нормативной базой, чтобы разрешить новое жилое строительство только на землях ИЖС — с возможностью перевести в ИЖС земли сельхозназначения.
Люди все еще не знают об эскроу и ипотечных программах
По данным «Дома-рф», сейчас с ипотекой строится каждый четвертый дом, а может, и каждый второй. Когда полностью внедрят эскроу, доля тех, кто хотел бы строиться с проверенным подрядчиком, вырастет. Но не все знают о переходе на эскроу рынка ИЖС, несмотря на то, что запущена большая информационная кампания. Об эскроу в ИЖС осведомлена только треть россиян, тогда как об эскроу в долевом строительстве — больше половины.
То же и с ипотечными программами. Несколько лет активно работала льготная программа кредитования строительства частных домов под 6%, где подрядчик получал оплату траншами. Но многие узнали об этой программе, только когда государство ее закрыло летом 2024 года.
О том, что можно строить дом по семейной ипотеке под 6% или купить участок в ипотеку и заключить договор подряда на строительство дома, многие также не знают. Но в последние месяцы ситуация улучшается. По данным «Дома-рф», доля ИЖС в семейной ипотеке с июля по ноябрь выросла в четыре с половиной раза.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga