«Экономить можно на всем, кроме фун­дамента»: как постро­ить частный дом

«Экономить можно на всем, кроме фун­дамента»: как постро­ить частный дом

Рассказывает эксперт по технадзору Александр Анохин

45
Аватар автора

Александр Анохин

строительный эксперт

Страница автора
Аватар автора

Юлия Скопич

задавала вопросы

Страница автора
Аватар автора

Дарья Ревина

сфотографировала

Страница автора

В частном доме строительные ошибки дают о себе знать и через годы: рабочих уже и след простыл, а вдруг потекла крыша или заскрипели полы.

Александр Анохин более 20 лет работает в строительстве, проводит экспертизу загородной недвижимости и оценивает дома перед покупкой. Еще он строительный судебный эксперт в Москве и Подмосковье.

Поговорили с Александром о том, какие проблемы в частных домах встречаются чаще всего, как общаться о них с подрядчиками и в каких случаях нужно привлекать внешнего специалиста.

Какие проблемы бывают с фундаментом?

Бывает, владельцы или будущие покупатели дома не знают, на каком фундаменте он стоит. Я делал экспертизу двухэтажного дома из газоблоков. Заказчик сказал, что фундамент — плита на сваях, но оказалось, что на полу плиты нет, лежит просто песок, на нем пленка, потом теплоизоляция «Пеноплекс», а сверху засыпана полусухая стяжка. Следовательно, бетона внизу нет.

Может быть, конструкция и имеет право на существование, раньше люди и с земляным полом жили, но они не опирали на него железобетонные лестницы. Риск такого основания под железобетонную лестницу в том, что она просядет и испортит отделку в коридоре. Вплоть до того, что лопнет.

Экономить можно на всем, кроме фундамента. Но если хочется сэкономить и на нем, надо строить легкие, подвижные стены — например, каркасные. Если же стена капитальная, фундамент должен быть соответствующим: с предварительно сделанной геологией, расчетами, подушкой, армированием и бетонированием.

Вот еще некоторые особенности по типам фундаментов.

Свайный фундамент. Если у здания свайный фундамент с деревянным ростверком  , важно обращать внимание на расстояние между сваями. Оно не должно быть больше двух метров, потому что на таком расстоянии дерево не провисает. Некоторые располагают сваи в трех-четырех метрах друг от друга, а потом удивляются, почему пол «играет».

Можно использовать ЛВЛ-брус — из клееного шпона. Если уложить такой в качестве лаг пола в небольшом доме, пол будет гораздо жестче.

Недавно я ездил смотреть объект компании, которая раньше не отличалась качественным строительством: пролеты делали по четыре метра, полы провисали примерно на восемь сантиметров. Я уже настраивался разочаровать заказчика, но когда пришел, увидел, что подрядчики стали использовать ЛВЛ-балки, — обрадовал заказчика, что пол будет жестким.

Железобетонный фундамент. Если фундамент залит некачественным бетоном, к сожалению, с ним ничего не сделать — разве что выбить и залить заново. Декоративную сторону можно улучшить, но прочности не добавится.

Вот как проследить за качеством бетона.

  1. Покупать бетон лучше напрямую у производителя, а не по объявлению. Заказывайте бетон с доставкой на утро, чтобы его не катали полдня по пробкам, а сразу после открытия растворобетонного узла отгрузили и отправили к вам.
  2. Бетон не должен быть жидким. Подходящее соотношение воды, добавок, цемента, песка и щебня — залог его качества. Правильная консистенция однородна, без комков и сгустков, серого цвета с синеватым оттенком. Если в растворе видна желтизна, в смеси присутствуют глинистые примеси. А коричневый и рыжий цвет означают избыток песка.

Есть и требования по заливке. Например, зимой в бетон необходимо добавлять специальные составы, его нужно подогревать. А если бетон заморозили, конструкция будет недостаточно прочной. Обязательно после заливки провибрировать бетон специальным устройством, чтобы он уплотнился и равномерно распределился по площади.

Затвердевший бетон проверяют молотком весом не более 0,5 кг. Чем звонче удар, тем лучше. Глухой звук говорит о низкой прочности и плохом уплотнении.

Бывает, что от легкого удара молотком новый бетон начинает крошиться. Такую конструкцию надо сносить и делать заново: долго она не простоит
Бывает, что от легкого удара молотком новый бетон начинает крошиться. Такую конструкцию надо сносить и делать заново: долго она не простоит

Некоторые дефекты фундамента обычный человек может не заметить или не посчитать важными.

Например, однажды мне на экспертизу попал новый дом с лопнувшей посредине фундаментной плитой. Покупателям повезло, что не было отделки и заметить дефект оказалось просто. Но если бы была стяжка, оставалось бы только искать вторичные проявления — трескающиеся стены. Продавцы обычно их маскируют или называют усадочными, но это не так. Если на стенах есть горизонтальные трещины, покупать дом не рекомендую.

Трещина в фундаментной плите
Трещина в фундаментной плите
1/2
Трещина в фундаментной плите
Трещина в фундаментной плите

Как проследить за качеством стен?

Однозначно не советую строить стены из полистиролбетона. Я много читал о его недостатках, два раза делал экспертизу таких домов и лично убедился, что стены из полистиролбетона будут в трещинах.

Особенно важно следить за стенами в каркасных домах, так как там от качества сборки зависит очень многое. Есть две основных рекомендации:

  1. Строить из сухого строганного пиломатериала. Некоторые используют древесину естественной влажности, но это по сути мокрые дрова. Через год они усохнут на 10—15% — и получатся щели в каркасе. Конструкция потеряет жесткость, а стены и полы будет продувать.
  2. Брать утепление поплотнее. В центральной части России плотность утеплителя должна быть не меньше 35 кг на 1 м3. Недорогой утеплитель, как правило, имеет плотность от 12 до 22 кг на 1 м3. Утеплитель маленькой плотности обычно идет в рулонах, более плотный скрутить в рулон не получится — его продают в плитах.

В отличие от дефектов фундамента, проблемы со стенами обычно решаемы. Так, один мой заказчик собирался делать финишную отделку фасада у железобетонного дома камешковой штукатуркой. Но прораб отделочников сказал, что поверхности не готовы. Он оказался прав: из-за трещин и других проблем надо было демонтировать отделку и плиты минваты с фасадов и переделывать утепление. Иначе штукатурка бы не держалась.

Я рекомендовал просто изменить дизайн: поверх уже сделанного собрать систему крепления для вентфасада и закрыть все любым типом такого фасада. Трещины останутся внутри, на утепление стен это не повлияет, переделка будет не нужна и не придется наносить и ровнять финишное покрытие, которое все равно рискует потрескаться.

Как избежать проблем с крышей?

Проблемы с крышей часто возникают из-за ошибок в пироге теплоизоляции, особенно если на втором этаже расположена мансарда. Например, если пароизоляция сделана неправильно, пар начнет замерзать на крыше в слое утеплителя. А когда настанет оттепель, влага будет капать в дом.

Зимой у меня много экспертиз в разных домах — каркасных, кирпичных, блочных, деревянных. У людей течет вода с крыши из-за ошибок с утеплением кровли и пароизоляцией.

Например, в одном доме меня попросили найти причины протечки крыши и появления сосулек, а также выяснить, почему оторвались снегозадержатели. На первый взгляд крыша выглядела прилично: все необходимые элементы были на месте и даже после вскрытия конька  я не увидел дефектов. Так как на поврежденном скате кровли найти причину не удалось, я решил изучить противоположный.

Оказалось, крепежные болты снегозадержателей перетянуты. Следовательно, болты прокручивались и не прижимали крепление снегозадержателя к крыше. Также неверно рассчитали нагрузку на снегозадержатели — из-за перегруза их вырвало снегом.

Кроме того, не было вентилирования подкровельного пространства, а теплопотери через мансардное окно и через примыкание трубы к кровле привели к образованию сосулек. А еще в одном месте рабочий наступил на гидроизоляцию и порвал ее. В появившиеся отверстия стала стекать вода. Застройщик признал мои выводы верными.

Снегозадержатели вырвало, так как нагрузку на них посчитали неверно, да и закрепили с ошибкой
Снегозадержатели вырвало, так как нагрузку на них посчитали неверно, да и закрепили с ошибкой
1/2
Снегозадержатели вырвало, так как нагрузку на них посчитали неверно, да и закрепили с ошибкой
Снегозадержатели вырвало, так как нагрузку на них посчитали неверно, да и закрепили с ошибкой

Как проконтролировать строительство?

Надзор за строительством — это анализ и проверка исполнения проектной документации. Если нет проекта и сметы, контролировать нечего.

Эксперт выезжает на объект и проверяет, насколько работы соответствуют строительным нормам и правилам. Например, в доме из блоков шов должен быть не больше трех миллиметров и полностью заполнен раствором. Если хозяин заказывает полное сопровождение строительства, я езжу на объект, как правило, два раза в неделю — этого достаточно.

В идеале нужно составлять акт после каждого вида работ, как того требуют на больших стройках, но это дорого. Для ИЖС проще обмениваться сообщениями и фото в мессенджере. Если хозяин решит продать дом и у него спросят фото или видео того, как проходило строительство, у него все будет. Также материал может пригодиться в повседневной жизни. Например, если забыл, где пролегает труба, а надо ее раскопать для ремонта.

Проконтролировать строительство самостоятельно тоже можно. Но придется вникать во множество вопросов — читать строительные нормы, правила, смотреть ролики, задавать прорабу вопросы по технологии строительства. Немаловажно просто уметь общаться и не доводить до острых конфликтов, так как подрядчики не всегда готовы к диалогу.

Самое важное — иметь финансовые рычаги давления. Если заказчик подписал договор, строители еще не начали возводить стены, а уже получили 80% оплаты, рычагов давления нет. Рабочие могут уйти с объекта, и ситуация зайдет в тупик. Поэтому лучше спланировать график платежей и оплачивать работы только тогда, когда они выполнены.

Совсем без предоплаты никто, конечно, не строит, но ее размер должен быть разумным, а график платежей — обоснованным.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Строили или покупали дом? Расскажите, с какими проблемами столкнулись:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество