Как я купила квартиру для сдачи в центре Петербурга и удвоила капитал за два года

105

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Аватар автора

Надежда Левина

Страница автора

Расскажу небольшую, но очень важную для меня историю. Все началось с того, что я стала думать, как я могу увеличить доход от своей недвижимости, при этом не делая рискованных инвестиций. Мне важно, чтобы моя недвижимость оставалась в моей собственности, но очень хотелось, чтобы она приносила более ощутимый доход, чем от длительной аренды. В 2019 году у меня в собственности была квартира со следующими характеристиками.

Анализ

  • Рыночная цена: 7 000 000 рублей.
  • Локация: Московский район, г. Санкт-Петербург
  • Метраж: 54 кв. м
  • Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
  • Текущая доходность: 5%
  • Есть материнский капитал: 450 000 рублей.

Дополнительно имелся банковский вклад под 6% годовых на сумму 1 700 000 рублей. Понимаю, что доход мог бы быть выше. Начинаю думать, что могу сделать.

Поиск идеи

Начать нужно с того, что у меня трое детей. Поэтому полноценную работу в офисе я уже давно не могу себе позволить. При этом у меня остается свободное время и есть силы для новых проектов. По образованию я магистр архитектуры, есть степень МВА РАНХиГС при президенте РФ, магистр менеджмента, >20 дипломов о повышении квалификации РФ и Германии. И есть главное: есть релевантный опыт — главный архитектор и руководитель.

Хочу сдавать квартиру посуточно и получать максимальный стабильный доход от недвижимости.

Мой супер-план:

  1. Найти недооцененную квартиру в центре города. Выбрала центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние неважно, главное — локация и вид из окна.
  2. Продать свою квартиру не в центре как можно дороже.
  3. Купить квартиру в центре под сдачу как можно дешевле.
  4. Сделать классный ремонт.
  5. Сдавать и получать доход, превышающий текущие 5%.
  6. Поехали!

Продажа своей квартиры

Решила продавать сама, без агентов. Договор оформляем через нотариат, деньги через эскроу счет, а покупателя найти на Авито или Циане. Нашла на Авито. Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей. По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно и дополнительно заработала 130 000 рублей. Посуточная аренда: + 130 000 рублей. Баланс — 7 130 000 рублей.

Квартиру обслуживала в это время сама. Полезное: поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды. И безопаснее сдавать через airbnb- есть страховка от ущерба.

Поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила оптимальный список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды.

Поиск квартиры для сдачи

Мне приглянулся один из кандидатов — квартира на Лиговском проспекте, дом 44. По стоимости она была — 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка — все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая — 4 м.кв. и абсолютно неподходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.

Дом — памятник архитектуры, что автоматически диктует необходимость очень дорогих и длительных согласований перепланировки.

Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:

  • невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком;
  • метро, Московский вокзал, ТЦ Галерея 3 минуты пешком;
  • очень красивый дом;
  • окна в тихий двор;
  • великолепный кованый балкон, на котором, по легенде, курил сам Маяковский;
  • возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд);
  • возможность сделать три студии.

Ремонт: сюрпризы

Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане не было одной капитальной стены, а в квартире была, и у нас вместо 3-х студий вышли одна студия и однокомнатная квартира. Это уменьшило мой прогноз на доходность на 30%.

Тем более были и хорошие сюрпризы. Старинное кресло, которое осталось в квартире, удалось отреставрировать и удачно вписать в интерьер. В интерьерах мы оставили исторические латунные ручки от дверей и люстру. От себя добавила старинные люстры начала XX века в стиле модерн. Люстры мне достались от моего прадедушки, и я сама их отреставрировала.

Работа со стенами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и черные клубы дыма смущали соседей, думали мы горим. Но все благополучно закончилось, а с соседями крепко подружились — они стали помогать обслуживать апартаменты.

Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича. Часть работ делала сама, так как бюджет на ремонт не резиновый. А еще на случай протечки квартиры над нами, мы сделали трап в полу, чтобы вода сама уходила в канализацию. Старый фонд он и есть старый фонд.

Подготовка квартиры к посуточной аренде

По опыту сдачи квартиры в Московском районе я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля — умный замок, видеонаблюдение, датчики дыма и удаленное отключение электричества.

Ресурсы, рейтинг. Проанализировала площадки для посуточной аренды и выбрала подходящий мне вариант. Эта часть достойна отдельного рассказа. Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото — они должны соответствовать действительности. Обязательно быть на связи со своими гостями и давать им лучший сервис, чтобы их отзывы были вам рекламой, а не наоборот. Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости. На самом деле нюансов очень много и тут надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.

Итоги

В 2019 году 9 000 000 рублей я вложила в идею сдавать квартиру посуточно и через два года у меня есть квартира стоимостью 16 000 000 рублей и 2 218 000 рублей суммарного дохода. В итоге 9 000 000 превращаются в 18 218 000 рублей. Мне понравилось, а вам?


  • AKostРасскажите поподробнее, пожалуйста, как Вы разделили 1 квартиру на 2 части? У них общий вход?3
  • Ховард МоржовыйМало фотографий и подробностей, а так- очень интересно16
  • friendА сколько м2 была квартира? Ремонт подозрительно бюджетный вышел. И не совсем понял почему цена подскочила с 7,4 до 16. Я понимаю что ремонт и цены выросли, но не на столько же.6
  • Надежда ЛевинаВячеслав, Здравствуйте . Площадь 68 м кв. Ремонт вышел 10000 р/ м кв за работу и примерно столько же за материалы. Это 2019 год. Цена увеличилась за счет ремонта и правильного позиционирования квартиры. Была убитая трехкомнатная с проходными комнатами и ванной в коридоре. Стало -2 квартиры. Студия со своим су и кухней -25 м .кв. И Однокомнатная 37 м.кв и общий коридор -6 м кв. Это готовый бизнес с доходностью 18.5% годовых. Плюс к этому выросли цены на недвижимость.3
  • friendНадежда, ну по документам же это одна квартира. Студии в центре оформленные как доли продаются сильно дешевле даже убитой квартиры с той же площадью(если такая найдется). 10 тыс за ремонт это просто невероятная цена. Я в те же года искал специалистов, там минимум 20, а те что меньше просто не умеют работать со старым фондом. Я наверное 10-12 бригад сменил из-за этого. Ну и цены на материалы удивляют. Я конечно под себя делал ремонт и старался качественно, но все равно сложно представить на чем экономить9
  • Надежда ЛевинаВячеслав, я не продаю квартиру по долям- это не выгодно. По стоимости ремонта в старом фонде -я архитектор- реставратор, сменила несколько бригад на других объектах . Как итог- решила нанимать не бригады, а спецов на отдельные работы и сама объясняю, что и как делать. Оптимизировать стройку и проект без опыта и образования не легко. Обращайтесь! В 2021 году я сделала проект, ремонт и запуск апарт-отеля общей площадью 270м.кв за 5 000 000 и три месяца. Сейчас апарт имеет высший рейтинг на площадках бронирования.5
  • friendНадежда, я пробовал отдельных спецов тоже и это очень сложно и требует постоянного контроля. Я не готов был постоянно выполнять роль прораба, но наверно если есть время так будет даже лучше. Я всё же понял что мы разного качества ремонт делали с вами. Просто опять же я под себя и для меня например такое было бы просто недопустимо. А вот для сдачи вообще не критично.7
  • Елена ИвановаСущественная доля вашей прибыли обусловлена подорожанием жилья в Питере в последние 2 года, связанного с льготной ипотекой. Об этом тоже стоило упомянуть.39
  • Надежда ЛевинаЕлена, действительно все жилье подорожало. Для того чтобы удвоился капитал я проанализировала свою квартиру. Выбрала новую локацию по соотношению цена квартиры /стоимость аренды. Нашла потенциальную квартиру с низкой ценой, переоборудовала в две единицы под посуточную аренду. Сделала красивый ремонт, который нравится гостям. И тот и тот факт сложился в такой прекрасный результат.4
  • friendНадежда, шробы ок, если стена штукатурится. Штукатурки очень много слоёв приходится укладывать из-за неровности стен, а сами несущие стены толщиной почти метр, по итогу штроба была ну сантиметров 5 максимум. А так согласовали с управляющей, плюс консультировался с проектировщиком. Если внутри штробы сделано, это не значит что вредит как-то дому. В случае серьёзной проблемы с протечкой например этот вопрос решается болгаркой, которая довольно быстро снимет слой штукатурки. Но у меня очень хорошие и дорогие трубы и фитинги заложены. Больше беспокойство лично у меня вызывает трап встроенный в пол, вот там действительно будет обидно, т к плитка очень дорогая использовалась.3
  • friendНадежда, не совсем понимаю я этого. Вы пишите про сохранность исторического здания, паркет законсервировали, но вставили платиковое окно, которое видят все и которое потрит экстерьер здания. Как это сочетается? Извините, но просто каждый раз когда вижу как в историческое здание впихнули дешёвые платиковые окна белого цвета у меня немного пригорает.9
  • Надежда ЛевинаВячеслав, я никак не хотела нарушать целостность стен- дом проживет дольше нас и пусть потомки его получат в первозданном виде без моей штрабы))). Это мои принципы. Ровнять стены по уровню в историческом здании тоже не хочу. Я показываю историю дома - в том числе и неровности. Для туристов- это мини экскурсия, в то как раньше строили дома. Кто любит гипрок останавливается в новых зданиях. Что вас беспокоит по трапам? По нормативам в жилой квартире вы можете не делать трап, а от протечек сделать удаленное отключение воды. Напишите, обсудим. У меня на сайте есть болталка.3
  • Надежда ЛевинаВячеслав, не то слово!! Купила с такими окнами квартиру. А на фасаде , на лепнине был вбит кондиционер.((( В доме остались исторические окна , я их сфотографировала и буду делать новодел потом. Обожаю когда и расстекловка и фурнитура сохранена.6
  • Анна КолесоваНадежда, отличный кейс, правда! Клевая квартира, хочется там пожить. И статья интересная, пишите еще, пожалуйста. Вопрос про управление - удаленная выдача ключей - понятно. У меня несколько практических вопросов: 1. кто то принимает квартиры у гостей, или это тоже вышло удаленно сделать? По Зум, по видео в вотс ап? 2. А кто убирает в квартирах - уборщица же, верно? Мне кажется, стоит тогда эти расходы учесть в сумме расходов на управление нежвижкой. 3. работы по площадкам аренды - этим Вы самостоятельно занимаетесь? Размещение на airbnb, букинг etc., планирование календарей - вот этот пул работ? Я к тому, что вот эти все вещи надо включать как расходы при расчете прибыльности, мне кажется. И лично меня именно эти вещи останавливают от посутки, потому что я живу в Крыму, а недвижка (три квартиры) в Москве, и я сдаю в долгосрок. Но Вы вдохновитель) Спасибо)6
  • Ivanius Petroniusредактура решила по два раза не повторять не повторять чтобы все точно запомнили точно запомнили что нужен бокс для ключей бокс для ключей? )11
  • Ivanius Petroniusну у вас получилось 2,2 млн грязной прибыли от аренды - 1,5 млн расходы на ремонт = 700 тысяч чистой прибыли от аренды. Надеюсь, вы заплатили налоги? Тогда должно остаться 672 000 в лучшем случае. и 7 млн вы заработали на бумаге - от подорожания недвижимости в Петербурге ) вы всё ещё уверены, что вы на сдаче зарабатываете?22
  • Надежда ЛевинаIvanius, считаете давать точный финансовый расчет есть смысл? Много нюансов (район, целевая аудитория, и т.д). от которых зависит прибыльность мероприятия. Обратитесь на upgrade.house -помогу посчитать будет ли это выгодно в конкретно Вашем случае. Давайте если много будет запросов я сделаю статью посвященную бухгалтерии. Доход-расход=?0
  • Ivanius PetroniusНадежда, нет, спасибо, у меня с бухгалтерией всё в порядке. я просто удивлён тому что вы, "заработав" 90% дохода от роста цен на недвижимость, пишете о том что выбрали удачный объект для аренды, которая принесла лишь 10%. как-то это, нелогично что ли.12
  • Михаил ВоронковНадежда, попробую объяснить, что смущает даже не в вашей истории, а в ее публикации сейчас. 1) Существенная часть условного дохода связана с ростом "бумажной" стоимости жилья. Бумажной - потому что нет факта продажи этой квартиры 2) Удвоение стоимости на рынке - скорее случайный фактор. По крайней мере никто не сможет утверждать, что если кто-то зайдет в аналогичную квартиру сейчас, то через 2-3 года она снова вырастет в цене (как и ваша квартира). 3) Текущая арендная доходность вашего актива исходя из вашей же оценки его стоимости составляет 2 218 000 / 2 года / 16 000 000 = 7% 7% это сопоставимо с дивидендной доходностью другого класса активов - российские акции, только не требуют личного времени для управления, как операционным бизнесом. Ну а смущает дважды упомянутый сервис refab по инвест. недвижимости. Он то на "лопатах и ситах" заработает, а вот люди, вложившие свой капитал, совсем не факт, что "золото" намоют10
  • Надежда ЛевинаМихаил, здравствуйте. 1) Согласна 2) Согласна 3) Текущую арендную доходность вернее будет считать по 2021. В 2020 более 4месяцев была пандемия и часть квартиры была в длительной аренде и стоимость квартиры на тот момент была 9млн/р . Если считать по 2021 то 1 661 000 доходность -10% от стоимости. Не самая высокая доходность, но соотношению риск / доход тоже имеет право на жизнь. Это инструмент для тех, кто хочет что-то реальное иметь в руках . ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ САМЫЙ ДОХОДНЫЙ ИСНТРУМЕНТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ. Я архитектор и занимаюсь тем что люблю. Каждый вкладывает в то, что любит. Я еще люблю стартапы. Но это другая история.1
  • Надежда ЛевинаIvanius, Если бы вы за последние 2 года вложили в другой инструмент, например акции, у вас был бы похожий рост ваших активов? Вы готовы сейчас вложить в акции 9 000 000р. понимая, что если будет падения рынка, то у вас на руках ничего не останется? Я, пока, нет. Есть рисковые инструменты инвестирования есть консервативные. Недвижимость относиться к консервативным. На данном временном отрезке она показала доходность сравнимую с рискованными инструментами. Уверена, что вы за это время смогли приумножить ваши активы, и поделитесь с нами.5
  • Max ValentineМне нравятся статьи на тему старого фонда в Петербурге, но тут осталось двоякое впечатление. С одной стороны человек поделился историей успешного бизнес-преображения старой квартиры. Интересно получилось. С другой стороны, из-за подачи материала с явным преувеличением одних моментов и замалчиванием других, все это наводит на мысль, что это было написано просто ради рекламы в комментариях сервиса или курсов автора (инфоцыганство), в котором она учит как провернуть подобный кейс. Вот только доверия это не вызывает, учитывая как предвзято автор считает доходность. К сожалению, это одно из последствий булранов в каком-либо активе.23
  • MagnusMagnussønНадежда, добрый день. Если считать по 2021 году , то у вас 1 661 000 доходность от сдачи в аренду, верно ? Или как вы считали? Как я понял у вас аренда в день в среднем 2000 рублей , что примерно 730 000 в год, без вычета налогов. В то же время в банке* под 9.5 % доход от 9 млн = 810 000 без вычета налога. --- * 9 % средняя ставка по вкладам в банках ТОП-30 , по состоянию на 16/02/20223
  • Слава ПтицаВот если бы не название статьи и последний пассаж про увеличение дохода два раза - всё было бы ок. А так не ок, поскольку не доход увеличился в два раза, а капитал. В итоге статья интересная, и здорово что получилось, но ощущение что заманили не тем, что в итоге рассказали - осталось. За это дизлайк. Который раз говорю, что ТЖ необходимо лучше менеджировать статьи, хотя бы из тех, что попадают в рассылки. А то скоро это будут вещи формата "Пять грамм соды в день спасут вас от...".10
  • Надежда ЛевинаСлава, здравствуйте , да тут про капитал речь. Попытаюсь заголовок исправить.0
  • Vitaly Rodinдля корректности сравнения нужно тогда посчитать сколько сейчас стоит квартира, которую вы продали (это в 2019 цена была 7 млн, сейчас явно больше). И заголовок придется поменять:)3
  • Татьяна ГрибоваОчень понравилось, Надежда, вы очень здорово все продумали.3
  • Надежда ЛевинаAKost,3
  • Надежда ЛевинаХовард,0
  • Надежда ЛевинаВячеслав, похвастаюсь! Люстру восстановили, отреставрировали- теперь невообразимой красоты.5
  • Надежда ЛевинаСлава, оказывается редакторы заменили слово "капитал" на "доход"! Поэтому я так смутилась когда прочитала Ваш комментарий , так как действительно речь не о доходе. Я обратилась в службу поддержки- обещали исправить.0
  • Ivanius PetroniusНадежда, я вложил в новостройки в кудрове и мурине, которые вы, предположу, ненавидите всем сердцем ) и заработал больше за последний год, чем 80% годовых, да. на том же подорожании недвижимости в рублях. но здорово, что вам нравится то, чем вы занимаетесь. только считаете неправильно - заработали вы не на аренде, а не росте квадратного метра, только и всего. поэтому утверждение что вы делаете деньги на аренде - кликбейтное6
  • Слава ПтицаНадежда, ох, очень жаль что редакторы так отредактировали! Уж в журнале про финансы могли бы и не делать таких досадных ошибок :/2
  • Владислав ВатуличIvanius, все ваши доводы - вилами по воде. Сам факт того, что автор удачно вложил средства отрицать нельзя. А вы сейчас пытаетесь выгородить не понять что. Жильё подорожало, льготная ипотека и т.д. Этого никто не предполагал особо и то ли ещё будет. Это и называется "УДАЧНОЕ вложение средств".0
  • Helen AА где вы сейчас живёте с тремя детьми после продажи квартиры в Московском районе? Не увидела или пропустила2
  • Надежда ЛевинаIvanius,2
  • Ivanius PetroniusНадежда, я же не архитектор, что за попытка избиения младенца ? )2
  • Ivanius PetroniusВладислав, я не отрицаю что героиня удачно вложила средства Я пишу о том что заработала она НЕ на аренде ) сама же героиня уверена в обратном и продолжает упорствовать6
  • Надежда ЛевинаIvanius, спасибо за теплые слова)) и не соглашусь. Я зарабатываю на посуточной аренде. Сохранила и приумножила капитал на росте цен. И занимаюсь архитектурой, которую люблю)) Кейс про то, как анализ собственной недвижимости- квартиры в Московском районе (54м/кв с арендной ставкой 5% годовых ) привел к покупке квартиры в центре 69м/кв (разница в 450тр) и арендной ставкой в 18% годовых. Рост стоимости недвижимости как приятный бонус. Напишите Вас кейс про Кудрово -это интересно, но в ближайшее время неповторим)))) А проанализировать свою недвижимость, перепрофилировать и получать доход больше- реально.1
  • Надежда ЛевинаIvanius, тогда напиши, что кейс удачный, и есть к нему вопросы по учету! Давайте в личку - все расскажу!0
  • Надежда ЛевинаСлава, редакторы ТЖ без предупреждения меняют названия- имейте это ввиду. Первоначальное название про капитал заменили без спроса. Вопрос к Журналу - зачем так делать. Вроде вернули.1
  • Aleksandr PodborskiyСлава, стоит 1 раз посмотреть рекламу Тинькофф инвестиций, чтобы понять, что продукты Тинькова, включая ТЖ - это чистой воды профанация для лохов.0
  • Надежда ЛевинаМихаил, здравствуйте. В данной квартир был туалет (унитаз и раковина) отдельно и ванная в коридоре. К одному стояку подключила 2 полноценных сан. узла . Поэтому разделение кадастра невозможно- стояк один. И не нужно, так как оптимальная площадь для центра -70м/кв. Продавать по факту не планирую- оставлю детям. Если понадобится, то все перепланировки согласованы. Мне повезло на первом этаже -нежилой фонд. У меня было больше маневра для расширения сан.узлов. Были проблемы с газом- кухня исходная 4 м.кв. проходная без окна и с газом. Тако2
  • Ivanius PetroniusНадежда, я ж так и написал ) зачем мне ваши учёты? вы сами разберитесь с ними лучше1
  • Ivanius PetroniusМихаил, я вот не соглашусь про "случайный" фактор - у меня с 2017 вложения в различную недвижимость стабильно дали рост в 5 раз (на 500%), не может так долго "везти", просто по матстатистике3
  • Ivanius PetroniusНадежда, "экспертное" ? ) в комментариях в интернете? ))) вы очень впечатлительная дама, скажу я вам я, возможно, прыщавый подросток, который целыми днями сидит в тиктоке, вы чего, какая экспертность2
  • Ivanius PetroniusНадежда, Напишите Вас кейс про Кудрово -это интересно, но в ближайшее время неповторим)))) мне так говорят с 2017 года ) "а Васька слушает да ест" извините, не готов тратить своё время на написание кейсов - ни в коем случае не хочу вас обидеть, но времени, правда, просто нет.1
  • Надежда ЛевинаIvanius, действительно это закономерность! Давайте поболтаем на эту тему - мне очень интересно!0
  • Слава ПтицаAleksandr, если человек умён, то он из чего угодно сможет взять полезную инфу. Обратное, впрочем, тоже верно. Для меня статьи здесь нередко интересны, хотя каждая седьмая статья несёт в себе не ту информацию, какую я от неё ожидала, учитывая тизер из рассылки.1
  • Радмила СкибенкоВладислав, поддерживаю. В любом случае она вернула вложения в ремонт и разницу в стоимости квартир.1