Как я купила квартиру для сдачи в центре Петербурга и удвоила капитал за два года

Существенная доля вашей прибыли обусловлена подорожанием жилья в Питере в последние 2 года, связанного с льготной ипотекой. Об этом тоже стоило упомянуть.

Елена, действительно все жилье подорожало. Для того чтобы удвоился капитал я проанализировала свою квартиру. Выбрала новую локацию по соотношению цена квартиры /стоимость аренды. Нашла потенциальную квартиру с низкой ценой, переоборудовала в две единицы под посуточную аренду. Сделала красивый ремонт, который нравится гостям. И тот и тот факт сложился в такой прекрасный результат.

ну у вас получилось 2,2 млн грязной прибыли от аренды - 1,5 млн расходы на ремонт = 700 тысяч чистой прибыли от аренды. Надеюсь, вы заплатили налоги? Тогда должно остаться 672 000 в лучшем случае.

и 7 млн вы заработали на бумаге - от подорожания недвижимости в Петербурге )

вы всё ещё уверены, что вы на сдаче зарабатываете?

Ivanius, считаете давать точный финансовый расчет есть смысл? Много нюансов (район, целевая аудитория, и т.д). от которых зависит прибыльность мероприятия. Обратитесь на upgrade.house -помогу посчитать будет ли это выгодно в конкретно Вашем случае. Давайте если много будет запросов я сделаю статью посвященную бухгалтерии. Доход-расход=?

Надежда, нет, спасибо, у меня с бухгалтерией всё в порядке.

я просто удивлён тому что вы, "заработав" 90% дохода от роста цен на недвижимость, пишете о том что выбрали удачный объект для аренды, которая принесла лишь 10%.

как-то это, нелогично что ли.

Ivanius, Если бы вы за последние 2 года вложили в другой инструмент, например акции, у вас был бы похожий рост ваших активов? Вы готовы сейчас вложить в акции 9 000 000р. понимая, что если будет падения рынка, то у вас на руках ничего не останется? Я, пока, нет. Есть рисковые инструменты инвестирования есть консервативные. Недвижимость относиться к консервативным. На данном временном отрезке она показала доходность сравнимую с рискованными инструментами. Уверена, что вы за это время смогли приумножить ваши активы, и поделитесь с нами.

Надежда, я вложил в новостройки в кудрове и мурине, которые вы, предположу, ненавидите всем сердцем )

и заработал больше за последний год, чем 80% годовых, да. на том же подорожании недвижимости в рублях.

но здорово, что вам нравится то, чем вы занимаетесь. только считаете неправильно - заработали вы не на аренде, а не росте квадратного метра, только и всего. поэтому утверждение что вы делаете деньги на аренде - кликбейтное

Ivanius, спасибо за теплые слова)) и не соглашусь. Я зарабатываю на посуточной аренде. Сохранила и приумножила капитал на росте цен. И занимаюсь архитектурой, которую люблю))

Кейс про то, как анализ собственной недвижимости- квартиры в Московском районе (54м/кв с арендной ставкой 5% годовых ) привел к покупке квартиры в центре 69м/кв (разница в 450тр) и арендной ставкой в 18% годовых. Рост стоимости недвижимости как приятный бонус.

Напишите Вас кейс про Кудрово -это интересно, но в ближайшее время неповторим))))

А проанализировать свою недвижимость, перепрофилировать и получать доход больше- реально.

Надежда, Напишите Вас кейс про Кудрово -это интересно, но в ближайшее время неповторим))))

мне так говорят с 2017 года )

"а Васька слушает да ест"

извините, не готов тратить своё время на написание кейсов - ни в коем случае не хочу вас обидеть, но времени, правда, просто нет.

Ivanius, все ваши доводы - вилами по воде. Сам факт того, что автор удачно вложил средства отрицать нельзя. А вы сейчас пытаетесь выгородить не понять что. Жильё подорожало, льготная ипотека и т.д. Этого никто не предполагал особо и то ли ещё будет. Это и называется "УДАЧНОЕ вложение средств".

Владислав, я не отрицаю что героиня удачно вложила средства

Я пишу о том что заработала она НЕ на аренде ) сама же героиня уверена в обратном и продолжает упорствовать

Ivanius, тогда напиши, что кейс удачный, и есть к нему вопросы по учету! Давайте в личку - все расскажу!

Надежда, я ж так и написал ) зачем мне ваши учёты? вы сами разберитесь с ними лучше

Владислав, поддерживаю. В любом случае она вернула вложения в ремонт и разницу в стоимости квартир.

Надежда, попробую объяснить, что смущает даже не в вашей истории, а в ее публикации сейчас.

1) Существенная часть условного дохода связана с ростом "бумажной" стоимости жилья. Бумажной - потому что нет факта продажи этой квартиры

2) Удвоение стоимости на рынке - скорее случайный фактор. По крайней мере никто не сможет утверждать, что если кто-то зайдет в аналогичную квартиру сейчас, то через 2-3 года она снова вырастет в цене (как и ваша квартира).

3) Текущая арендная доходность вашего актива исходя из вашей же оценки его стоимости составляет 2 218 000 / 2 года / 16 000 000 = 7%

7% это сопоставимо с дивидендной доходностью другого класса активов - российские акции, только не требуют личного времени для управления, как операционным бизнесом.

Ну а смущает дважды упомянутый сервис refab по инвест. недвижимости. Он то на "лопатах и ситах" заработает, а вот люди, вложившие свой капитал, совсем не факт, что "золото" намоют

Михаил, я вот не соглашусь про "случайный" фактор - у меня с 2017 вложения в различную недвижимость стабильно дали рост в 5 раз (на 500%), не может так долго "везти", просто по матстатистике

Ivanius, действительно это закономерность! Давайте поболтаем на эту тему - мне очень интересно!

Михаил, здравствуйте. 1) Согласна 2) Согласна 3) Текущую арендную доходность вернее будет считать по 2021. В 2020 более 4месяцев была пандемия и часть квартиры была в длительной аренде и стоимость квартиры на тот момент была 9млн/р . Если считать по 2021 то 1 661 000 доходность -10% от стоимости. Не самая высокая доходность, но соотношению риск / доход тоже имеет право на жизнь. Это инструмент для тех, кто хочет что-то реальное иметь в руках . ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ САМЫЙ ДОХОДНЫЙ ИСНТРУМЕНТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ. Я архитектор и занимаюсь тем что люблю. Каждый вкладывает в то, что любит. Я еще люблю стартапы. Но это другая история.

Надежда, добрый день.
Если считать по 2021 году , то у вас 1 661 000 доходность от сдачи в аренду, верно ?
Или как вы считали?
Как я понял у вас аренда в день в среднем 2000 рублей , что примерно 730 000 в год, без вычета налогов.

В то же время в банке* под 9.5 % доход от 9 млн = 810 000 без вычета налога.
---
* 9 % средняя ставка по вкладам в банках ТОП-30 , по состоянию на 16/02/2022

Мне нравятся статьи на тему старого фонда в Петербурге, но тут осталось двоякое впечатление. С одной стороны человек поделился историей успешного бизнес-преображения старой квартиры. Интересно получилось. С другой стороны, из-за подачи материала с явным преувеличением одних моментов и замалчиванием других, все это наводит на мысль, что это было написано просто ради рекламы в комментариях сервиса или курсов автора (инфоцыганство), в котором она учит как провернуть подобный кейс. Вот только доверия это не вызывает, учитывая как предвзято автор считает доходность. К сожалению, это одно из последствий булранов в каком-либо активе.

Мало фотографий и подробностей, а так- очень интересно

Ховард,

редактура решила по два раза не повторять не повторять

чтобы все точно запомнили точно запомнили

что нужен бокс для ключей бокс для ключей? )

Вот если бы не название статьи и последний пассаж про увеличение дохода два раза - всё было бы ок. А так не ок, поскольку не доход увеличился в два раза, а капитал.
В итоге статья интересная, и здорово что получилось, но ощущение что заманили не тем, что в итоге рассказали - осталось. За это дизлайк. Который раз говорю, что ТЖ необходимо лучше менеджировать статьи, хотя бы из тех, что попадают в рассылки. А то скоро это будут вещи формата "Пять грамм соды в день спасут вас от...".

Слава, стоит 1 раз посмотреть рекламу Тинькофф инвестиций, чтобы понять, что продукты Тинькова, включая ТЖ - это чистой воды профанация для лохов.

Aleksandr, если человек умён, то он из чего угодно сможет взять полезную инфу. Обратное, впрочем, тоже верно.
Для меня статьи здесь нередко интересны, хотя каждая седьмая статья несёт в себе не ту информацию, какую я от неё ожидала, учитывая тизер из рассылки.

Слава, оказывается редакторы заменили слово "капитал" на "доход"! Поэтому я так смутилась когда прочитала Ваш комментарий , так как действительно речь не о доходе. Я обратилась в службу поддержки- обещали исправить.

Слава, здравствуйте , да тут про капитал речь. Попытаюсь заголовок исправить.

Надежда, ох, очень жаль что редакторы так отредактировали! Уж в журнале про финансы могли бы и не делать таких досадных ошибок :/

Слава, редакторы ТЖ без предупреждения меняют названия- имейте это ввиду. Первоначальное название про капитал заменили без спроса. Вопрос к Журналу - зачем так делать. Вроде вернули.

Надежда, не совсем понимаю я этого. Вы пишите про сохранность исторического здания, паркет законсервировали, но вставили платиковое окно, которое видят все и которое потрит экстерьер здания. Как это сочетается? Извините, но просто каждый раз когда вижу как в историческое здание впихнули дешёвые платиковые окна белого цвета у меня немного пригорает.

Вячеслав, не то слово!! Купила с такими окнами квартиру. А на фасаде , на лепнине был вбит кондиционер.((( В доме остались исторические окна , я их сфотографировала и буду делать новодел потом. Обожаю когда и расстекловка и фурнитура сохранена.

А сколько м2 была квартира? Ремонт подозрительно бюджетный вышел. И не совсем понял почему цена подскочила с 7,4 до 16. Я понимаю что ремонт и цены выросли, но не на столько же.

Вячеслав, Здравствуйте . Площадь 68 м кв. Ремонт вышел 10000 р/ м кв за работу и примерно столько же за материалы. Это 2019 год. Цена увеличилась за счет ремонта и правильного позиционирования квартиры. Была убитая трехкомнатная с проходными комнатами и ванной в коридоре. Стало -2 квартиры. Студия со своим су и кухней -25 м .кв. И Однокомнатная 37 м.кв и общий коридор -6 м кв. Это готовый бизнес с доходностью 18.5% годовых. Плюс к этому выросли цены на недвижимость.

Надежда, ну по документам же это одна квартира. Студии в центре оформленные как доли продаются сильно дешевле даже убитой квартиры с той же площадью(если такая найдется).

10 тыс за ремонт это просто невероятная цена. Я в те же года искал специалистов, там минимум 20, а те что меньше просто не умеют работать со старым фондом. Я наверное 10-12 бригад сменил из-за этого. Ну и цены на материалы удивляют. Я конечно под себя делал ремонт и старался качественно, но все равно сложно представить на чем экономить

Вячеслав, я не продаю квартиру по долям- это не выгодно.

По стоимости ремонта в старом фонде -я архитектор- реставратор, сменила несколько бригад на других объектах . Как итог- решила нанимать не бригады, а спецов на отдельные работы и сама объясняю, что и как делать.

Оптимизировать стройку и проект без опыта и образования не легко. Обращайтесь!

В 2021 году я сделала проект, ремонт и запуск апарт-отеля общей площадью 270м.кв за 5 000 000 и три месяца. Сейчас апарт имеет высший рейтинг на площадках бронирования.

Надежда, я пробовал отдельных спецов тоже и это очень сложно и требует постоянного контроля. Я не готов был постоянно выполнять роль прораба, но наверно если есть время так будет даже лучше.

Я всё же понял что мы разного качества ремонт делали с вами. Просто опять же я под себя и для меня например такое было бы просто недопустимо. А вот для сдачи вообще не критично.

Вячеслав, мой вариант и ваш отличается по цене примерно в 3-4 раза и я предполагаю так везде

Вячеслав, я не стала в своей квартире штрабить стены и замуровывать подводы к батареям. У меня квартира в доме памятнике и хочу оставить потомкам . Я открыла исторический кирпич где позволяла сохранность. Все перегородки только из легких материалов- по предписанию. Более того есть паркет, по которому ходил Маяковский и я его законсервировала. Потом планирую его отреставрировать. Уверена, ваш кейс по дорогому и качественному ремонту в историческом здании, тоже будет интересен. И это будет кейс про ремонт, а не про доходность .

Надежда, шробы ок, если стена штукатурится. Штукатурки очень много слоёв приходится укладывать из-за неровности стен, а сами несущие стены толщиной почти метр, по итогу штроба была ну сантиметров 5 максимум. А так согласовали с управляющей, плюс консультировался с проектировщиком.
Если внутри штробы сделано, это не значит что вредит как-то дому. В случае серьёзной проблемы с протечкой например этот вопрос решается болгаркой, которая довольно быстро снимет слой штукатурки. Но у меня очень хорошие и дорогие трубы и фитинги заложены.
Больше беспокойство лично у меня вызывает трап встроенный в пол, вот там действительно будет обидно, т к плитка очень дорогая использовалась.

Вячеслав, я никак не хотела нарушать целостность стен- дом проживет дольше нас и пусть потомки его получат в первозданном виде без моей штрабы))). Это мои принципы. Ровнять стены по уровню в историческом здании тоже не хочу. Я показываю историю дома - в том числе и неровности. Для туристов- это мини экскурсия, в то как раньше строили дома. Кто любит гипрок останавливается в новых зданиях. Что вас беспокоит по трапам? По нормативам в жилой квартире вы можете не делать трап, а от протечек сделать удаленное отключение воды. Напишите, обсудим. У меня на сайте есть болталка.

Надежда, отличный кейс, правда! Клевая квартира, хочется там пожить.
И статья интересная, пишите еще, пожалуйста.
Вопрос про управление - удаленная выдача ключей - понятно. У меня несколько практических вопросов:
1. кто то принимает квартиры у гостей, или это тоже вышло удаленно сделать? По Зум, по видео в вотс ап?
2. А кто убирает в квартирах - уборщица же, верно?
Мне кажется, стоит тогда эти расходы учесть в сумме расходов на управление нежвижкой.
3. работы по площадкам аренды - этим Вы самостоятельно занимаетесь? Размещение на airbnb, букинг etc., планирование календарей - вот этот пул работ?
Я к тому, что вот эти все вещи надо включать как расходы при расчете прибыльности, мне кажется. И лично меня именно эти вещи останавливают от посутки, потому что я живу в Крыму, а недвижка (три квартиры) в Москве, и я сдаю в долгосрок.

Но Вы вдохновитель) Спасибо)

Вячеслав, похвастаюсь! Люстру восстановили, отреставрировали- теперь невообразимой красоты.

Расскажите поподробнее, пожалуйста, как Вы разделили 1 квартиру на 2 части? У них общий вход?

AKost,

для корректности сравнения нужно тогда посчитать сколько сейчас стоит квартира, которую вы продали (это в 2019 цена была 7 млн, сейчас явно больше). И заголовок придется поменять:)

Очень понравилось, Надежда, вы очень здорово все продумали.

Мда чето сложно, пойду еще Газпрома куплю 16% годовых и ниче делать не надо больше ;)

А где вы сейчас живёте с тремя детьми после продажи квартиры в Московском районе? Не увидела или пропустила

Надежда, "экспертное" ? )

в комментариях в интернете? )))

вы очень впечатлительная дама, скажу я вам

я, возможно, прыщавый подросток, который целыми днями сидит в тиктоке, вы чего, какая экспертность