«Жить, соблюдая правила общежития»: как я уже 20 лет сдаю квартиру в Москве

Я сдаю квартиру в Москве в качестве дополнительного источника дохода уже почти 20 лет. В этой статье я опишу исключительно свой опыт, не претендуя на универсальные правила.

В 2004 году у застройщика мы приобрели квартиру площадью 40 м² в панельном доме серии П-44ТМ. Она стоила $ 100 000 и находилась в 10—12 минутах ходьбы от метро «Авиамоторная». Приобреталась исключительно для сдачи в наем.

В то время существовала концепция, согласно которой однокомнатная квартира должна быть не меньше 38 м² и могла доходить до 50 м², например в бизнес-классе. По прошествии почти 20 лет почему-то считается нормальным, что апарт площадью 12 м² является нормальным и комфортным жильем. Но тогда мы ориентировались на европейское качество и площадь в 40 м² казалась оптимальной.

В квартире указанной серии стандартная планировка: кухня — 10 м², отдельная комната — 18 м² с балконом. Санузел и ванная совмещены. Расположение от метро, как уже указывалось, до 12 минут пешком. То есть не дальше, чем 1 км. Если нужно ехать на общественном транспорте, то это снизит привлекательность арендной квартиры.

Я не помню точно, сколько мы потратили на ремонт и мебель, но думаю, что порядка 20 000 $ при курсе 2004 года и тех ценах. При прочих равных условиях быстрее и дороже сдается квартира с хорошим ремонтом, оптимальным набором мебели, бытовой техники и близко от метро. Ремонт должен быть качественным, но простым. Один из вариантов понять, каким должен быть ремонт, — это посетить пару шоурумов застройщика, где вам покажут вариант квартиры с ремонтом и мебелью.

Кухня, балкон, ванная (санузел) — плитка, коридор, комната — ламинат. Не надо покупать самый дешевый ламинат, но и на паркет тратиться необязательно. Идеальным вариантом комплектации мебели и иных аксессуаров была «Икея», но увы, эта возможность россиянам больше недоступна.

Прихожая. Сюда надо покупать полноценный шкаф для верхних вещей, обуви и возможности положить наверх чемодан.

Санузел. Здесь лучше поставить полноценную ванную, чем душ. Еще у нас есть унитаз, раковина, зеркало, полотенцесушитель, стиральная машина.

Не надо экономить на соединительных частях, остальное — по деньгам. Для нового арендатора можно повесить полотенце для рук и поставить пару гостиничных шампуней.

Кухня. Для экономии комплектация может быть с минимальным количеством верхних шкафов. Духовой шкаф — не обязательно. Если арендатор — любитель печь пироги, купите отдельный духовой шкаф или мультиварку.

Также необязательно встраивать посудомоечную машину. Это арендное жилье, все должно быть по минимуму, но достойного качества. Холодильник. Столик раскладной. Пару стульев. Минимальный набор посуды.

Комната. Здесь кровать лучше, чем диван. Но, к сожалению, кровать не всегда можно поставить из-за конфигурации комнаты. Значит — диван. В 2004 году мы покупали диван «Фабрика 8 марта». Сейчас это дорого. Диван должен легко раскладываться, быть в меру жестким, но не мягким, и немаркого цвета.

Обязательно кондиционер. Помимо верхнего света, — настольная лампа или торшер. Приходится покупать телевизор. Хотя не понимаю, кто его сегодня смотрит. Также необходима какая-то мебель для одежды.

Однокомнатная квартира по определению предназначена для проживания одного или двух человек. Три человека — это много. Этого правила мы неукоснительно придерживались 18 лет и отступили от него один раз в 2023 году, когда эмиграция и мобилизация испортили рынок. Ниже опишу варианты привлекательности арендаторов.

Возраст и пол. Один мужчина от 25 лет — хороший вариант. Юноша 18—20 лет скорее не подойдет, могут быть проблемы. Одна женщина от 30 лет — тоже хороший вариант. Совсем молодая барышня тоже скорее не подойдет. Разумеется, исключения возможны.

Пара — мужчина и женщина. Стандартный хороший вариант. Два мужчины — редко, но бывает. Нормальный вариант. Главное, чтобы это были не сменные строители или вахтовики. Тогда — прощай, ремонт.

Две женщины — если очень молодые, то скорее нет. Две зрелые женщины — не было ни разу. Пожилые люди, возможно, чьи-то родители — хороший вариант. Женщина с ребенком. Проблемы почти всегда. Только в самом крайнем случае.

Другие критерии. Теперь тонкий момент — национальность. Для нас это важнее, чем гражданство. Скажем так, чтобы никого не обидеть. Арендатор должен хорошо говорить по-русски. Для нас это обязательное требование. Тем не менее из-за разницы в менталитетах, можем все равно кому-то отказать.

Нужно помнить, что для собственника при аренде важны три вещи: платежеспособность, аккуратность и адекватность. Полагаю, что для арендатора адекватность собственника тоже очень важна. Но об этом ниже.

Вы можете сдавать квартиру в аренду самостоятельно или воспользоваться услугами риелтора. Задача риелтора — найти вам арендатора. Риелтор экономит ваше время и нервы. Он дает рекламу, принимает звонки. Отвечает за вас на вопросы, иногда дельные, иногда несуразные, ведет переговоры и показывает квартиру интересантам. После того как появляется арендатор, он поможет вам заключить договор найма. За это вы заплатите ему от 50 до 100% месячной арендной платы.

Если у вас нет времени или чувствуете себя неуверенно как переговорщик, обратитесь к услугам риелтора. Пожадничаете — себе станет дороже. Если времени у вас предостаточно и вы легко общаетесь с другими людьми, возможно, вам не нужен риелтор.

Рекламу даем на «Циане» и «Авито», в социальных группах и иных региональных площадках. Если вы это делаете самостоятельно, нужно грамотно составить текст и сделать хорошие фотографии. В отдельных случаях надо пригласить фотографа.

Также надо помнить: утро начинаем с просмотра объявлений. Надо периодически обновлять дату, выбирать тариф продвижения и главное — отвечать на вопросы. Сейчас почему-то появилось много чудаков, которые вместо того, чтобы позвонить и быстро выяснить для себя все необходимое, предпочитают задавать письменные вопросы. С ними приходится вступать в переписку.

Квартира нашего класса должна сдаваться не более чем в месячный срок. Мы начинали сдавать квартиру в 2004 году за эквивалент $800. В самые «хлебные годы» цена аренды доходила до $1200. В 2023 году мы сдаем квартиру за 46 000 ₽ (порядка $600). Такова особенность российской действительности. Сегодняшняя цена квартиры порядка 13 000 000 ($ 163 000).

Стоимость первоначальных вложенийудалось вернуть, но на это ушли годы. Кроме собственно арендной платы арендатор по традиции платит так называемые переменные: это свет и вода по счетчикам. Также он оплачивает интернет по желанию. В нашем случае еще услуги консьержа — 300 ₽ в месяц. Остальные коммунальные расходы ложатся на собственника. Мы составляем договор.

Арендатор не меняет замки и получает один или два комплекта ключей от квартиры. При этом арендатор имеет право жить своей частной жизнью в течение срока действия договора. Он может приглашать гостей, но если состав арендующих меняется — был один, а стало двое, это надо согласовать с собственником.

Собственник не имеет права заходить в квартиру без согласования с арендатором, например, когда тот находится на работе. Он не должен ходить ужинать к арендатору и претендовать на его дополнительное внимание.

Возможность проверить собственником квартиру и ее состояние предусмотрена договором. Как правило, это один раз в месяц. Я рекомендую не пренебрегать этим правилом, хотя бы в течение первых трех месяцев и делаю это регулярно. Когда я приезжаю, разумеется, договорившись предварительно, справляюсь по телефону, дома ли арендатор и готов ли встретиться со мной. После этого поднимаюсь в квартиру.

Обязанность арендатора — жить, соблюдая правила общежития, аккуратно относиться к имуществу собственника и вовремя платить арендную плату. Я выстраиваю отношения так, чтобы накануне дня оплаты, арендатор выслал фото показания счетчиков воды и электричества, чтобы можно было посчитать дополнительные затраты. Опять же накануне по телефону или в Вотсапе мы решаем, когда я приеду или не приеду и деньги можно перевести на карточку.

Залоговая сумма вносится в день подписания договора и может разбиваться на два месяца по согласованию сторон. Залоговая сумма возвращается в день, когда арендатор и собственник расстаются. Из залоговой суммы вычитаются затраты на испорченное имущество, если арендатор не возместил ущерб. Также из залоговой суммы вычитаются затраты на финишную уборку квартиры.

Если арендатор проживает менее срока, указанного в договоре, то он теряет страховой депозит. То есть выехать внезапно арендатор может, только потеряв страховой депозит, а это месячная арендная плата. Если арендатор съезжает, он должен предупредить собственника за месяц, чтобы можно было начать поиски другого арендатора.

А в остальном, если собственник не планирует сам жить в этой квартире или продавать ее, он заинтересован, чтобы арендатор жил у него как можно дольше.

Если арендатор прожил год и потом съехал, то в последующем арендная плата устанавливается исходя из конъюнктуры рынка. Иногда удается ее поднять, иногда приходится фиксировать то, что уже было, хотя рубль дешевеет всегда (!) из года в год.

Для арендатора, который остается жить на второй год, автоматическое повышение платы не предусмотрено. Если арендатор устраивает, то пусть лучше живет хороший человек, чем поднимать плату и, возможно, потерять его.